房地产项目投资决策分析.ppt

房地产项目投资决策分析,主要内容,房地产开发项目投资分析流程房地产市场调查与项目策划2002年北京房地产市场概览,房地产开发项目投资分析流程,外部环境:价值、风险评估,内部环境:资源、能力评估,房地产开发项目投资分析流程,根据企业发展战略，将主观判断和客观评价相结合，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目项目选择的标准主观判断宏观环境投资规模客观评价创新性、独特性前景预测深入会谈与多方面沟通,项目背景地理区位,成熟性资源优势,房地产开发项目投资分析流程(续),初步筛选,可行性研究,专业评估,综合评价,自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究主要依据：项目基本定位、规划方案、市场调研、市政配套条件用途：对项目开发计划的系统思考与研究政府审批-可行性研究报告招商引资-商业计划书项目融资-项目融资申请报告项目策划-项目策划与营销建议报告,房地产开发项目投资分析流程(续),初步筛选,可行性研究,专业评估,综合评价,例：一个房地产项目的可行性研究报告提纲,第一章前言第二章项目概况第三章项目建设的必要性第四章市场分析与预测第五章项目建设选址及建设条件第六章项目规划方案、建设规模和建设内容第七章项目外部配套条件第八章环保、消防等措施第九章项目组织结构与实施计划第十章投资估算与资金来源第十一章项目财务分析第十二章结论,房地产开发项目投资分析流程(续),初步筛选,可行性研究,专业评估,综合评价,例：一个房地产项目的可行性研究报告财务分析框架,1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务评价指标的测算2、项目现金流预测与分析3、银行贷款利用与偿还分析4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素的分析,房地产开发项目投资分析流程(续),初步筛选,可行性研究,专业评估,综合评价,进一步评价项目的可实现性自行或委托专业中介机构展开专业评估市场可行性研究经济可行性研究敏感性分析风险评价发现可能导致未来投资失败的潜在因素，比如：市场禁入政策未来营运环境不可转移的责任(市政条件、环保政策等变数),房地产开发项目投资分析流程(续),初步筛选,专业评估,综合评价,例：一个房地产项目的风险评价框架,1、项目规划2、土地获取3、资金筹措4、物业销售5、合作/合资控制6、工程质量7、市政配套条件8、开发周期9、材料设备采购10、管理人员道德,专业评估,可行性研究,房地产开发项目投资分析流程(续),初步筛选,可行性研究,专业评估,综合评价,符合企业的总体发展战略科学、系统、全面地评估项目的可行性和风险客观分析，避免长官意志(借助专业机构辅助决策)综合评估投资所需资源和企业供给能力,房地产市场调查与项目策划,市场调查的原则：实用性、真实性、指导性市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目,第一部分：周边项目市场调查报告一、基本情况调查（已建/在建项目）项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。二、租售情况调查（已建/在建项目）1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已租面积/平均租金/出租率。2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。3、价格走势调查：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略/总体分析4、大客户成交调查：5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点分析与评价。,房地产市场调查与项目策划(续),二、拟建项目1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面积/规划特点/开竣工时间；2、竞争项目/相关项目分析；3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析；4、未来三年整体市场需求量预测；5、总体分析与评价,市场调查内容示例,第二部分：目标市场调研报告一、目标客户类型角度1、本地居民自住2、投资3、外地居民4、集团消费5、其它类型三、客户性格角度1、客户心理类型2、客户决策过程3、客户购买偏好4、客户游动特点5、客户潜在需求,市场调查内容示例,第三部分项目策划与营销建议报告一、市场分析：市场概况二、产品分析：产品差异性机会分析三、产品定位：项目功能、档次建议四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会八、价格策略：价格预期与价格走势九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会,项目策划,市场调查内容示例,第四部分：相关安排1、资料来源-公开的市场资料-假扮买家调查-预售登记资料-政府、银行等相关机构信息-面向购房者的调研2、调研周期与人员配置-周期：三十天-人员：4-6人-策划与统筹：1人-一般调研：4-5人,市场研究是房地产开发公司的一项日常性工作!,2002年北京房地产市场概览,北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9。2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2，对全社会投资增长贡献率为77.3。3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达5086.8万平方米，增长36.5；新开1106.2万平方米，增长15.1；竣工279.2万平方米，增长21.8。4、全市商品房销售面积大于同期竣工面积，累计销售各类商品房283.4万平方米，增长13.6，实现销售额135.8亿元，增长8.5；销售商品住宅271.5万平方米，增长15，实现销售额125.6亿元，增长11.5。,2002年北京房地产市场概览,与去年同期相比，新盘数量虽减少了51个，但新盘开发总面积却增长817万平方米。,2002年北京房地产市场概览,2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米,379万,572万,469万,政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全国：2227/平方米+6%,2002年北京房地产市场概览,2002年北京房地产市场概览,2002年北京房地产市场概览,市场集中度明显提高，品牌经营渐入佳境土地成本日益升高，其它成本稳中有降差异性特征日趋明显，市场细分更加深化低密度、高配套住宅成为需求主流高性价比成为卖点小户型热卖，成为新新人类的新宠高尚住宅增长迅速，经济适用房方兴未艾,焦点关注,2002年北京房地产市场概览,市场集中度逐步提高，品牌经营渐入佳境1、大型品牌开发商和楼盘具有明显的竞争优势2、国内领先大型开发商基本到齐，西方外资开始进入3、几十万、上百万平米大盘纷纷登场；4、竞争日趋激烈，营销成本逐步增大5、宣传推广模式从追求“轰动效应”的爆炸式发布转变为系统地进行品牌宣传与项目推广,焦点关注,2002年北京房地产市场概览,土地成本日益升高，其它成本稳中有降1、北京市房管局新近颁布了新的基准地价，平均价格比1999年上升了约30%2、拆迁成本持续上升3、五环路以内已基本没有一手土地资源4、建材、市政配套等成本逐步下降,焦点关注,2002年北京房地产市场概览,差异性特征日趋明显，市场细分更加深入,焦点关注,2002年北京房地产市场概览,低密度、高配套住宅成为需求主流,文化品位,身份地位,改善居住条件,基本住房需要,社区功能,目前市场主流,房地产需求五层次模型,焦点关注,2002年北京房地产市场概览,高性价比成为卖点,2000：RMB8272/平方米2001：RMB7577/平方米2002：RMB7286/平方米,焦点关注,2002年北京房地产市场概览,小户型热卖，成为新新人类的新宠继绿景苑SOLO精舍、荣丰2008非常男女掀起“迷你户