房地产项目设计中如何偷面积.ppt

“面里淘金”浅析项目开发建设各阶段面积演变,面积,规划面积,出让面积,预售面积,产权面积,利润,多变多部门多口径,需要通过测绘测算确定,第一部分面积与测绘（规划设计面积计算规则VS.房产测量规范）,设计测量规范,房产测量规范,建筑物结构层高在大于等于2.2m以上时可以计算建筑面积，小于2.2m时不计算建筑面积。,结构高度为主导的差异,房产测量规范,结构高度为主导的差异部位,层高示意图,结构高度为主导的差异部位,层高不足2.20米时有一半面积差异,采光井,平面图,实景立面图,常见建筑部位为主导的差异,有顶盖时有一半面积差异,外墙外侧坡道,常见建筑部位为主导的差异,常见建筑部位为主导的差异,雨篷,常见建筑部位为主导的差异,常见建筑部位为主导的差异,凸窗,测绘：当H大于等于0.20米时，不计建筑面积设计：当H小于0.45，且h大于2.10米时，计算一半面积,常见建筑部位为主导的差异,界定标准不同,阳台,常见建筑部位为主导的差异,面积相差将近一倍,常见建筑部位为主导的差异,综上所述，对于两个现行的规范中，同一项目的测绘面积和设计面积会有很多差异，其中对面积有较大影响的差异有26项之多，目前比较有效的措施是：在项目有了规划条件和初步设计图纸后，开发企业应会同设计、测绘单位对建筑面积进行匡算，核对差异，再进一步调整设计，从而避免因面积差异在后续开发过程中遇到的问题，为项目开发避险增值。,避免差异产生的方法,项目优化增值及特别提示,闷顶,花架,层高不足2.20米,回填土,阳台、平台（露台）、设备平台、空间（层高和上空）,项目优化增值及特别提示,规划批复指标,特别提示,楼门牌证明信,特别提示,第二部分面积与出让,开发进度与出让合同签订的关系,规划初步设计阶段,审批依据：规划意见书（或规划条件）与国土局签订国有土地使用权出让合同,目的：取得出让性质,国有土地使用证,规划深化设计阶段,审批依据：规划意见复函与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议,目的：增加出让用途、建筑规模,避免：规证面积审批受限,规划许可阶段,审批依据：规划许可证与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议,目的：修订出让用途、建筑规模及土地证信息,避免：预售许可面积受限,预售建筑面积如超出出让总建筑面积，将限制相应房屋不能预售。,竣工验收阶段,审批依据：房屋面积实测数据（实测备案表、竣工测绘成果说明）与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议,目的：修订出让建筑规模、缴清地价款,避免：房屋初始登记面积受限,房屋产权登记受限；土地变更登记受限；,出让合同需要重新评审地价的情况,一、招拍挂项目招拍挂项目土地出让合同对建筑规模及用途变更后地价水平已有约定，按照合同约定条款执行即可，特殊情况需要重新审定地价二、协议出让合同该类土地出让合同建筑规模及用途变更后，以下情况需要重新审定地价,1、现状项目调整规划条件2、容积率小于（大于）1.0，调整为大于（小于）1.0的情况3、规划或竣工面积较原出让合同约定地上建筑规模调增超过3%备注：新建出让项目因规划调整，建筑面积减少不退钱,建筑规模,1、新增地上用途的项目2、新增地下用途且地价水平通知单已超过有效期的项目,规划用途,例如：地上住宅、商业。规划新增地上社区配套、地下车库或地下物业管理用房等用途，需重新评估地价(招牌挂项目用途已有约定地价的除外）,出让合同补充协议签订,注意事项,第三部分面积与权属（销售）,规划面积,预售面积,产权面积,经过分摊计算的面积,出让面积,物理面积,预售许可面积与规划面积,预售许可面积规划总面积人防面积自行车库面积不分摊部位面积其他不售部位面积（本楼分得本楼分出）,不能“超规划”,规划总建筑面积,本楼分得-本楼分出,人防面积+自行车库面积+不分摊部位面积,预售许可面积需控制在该范围内,预售许可面积与出让面积,不能“超出让”,（某一类用途）准许预售面积项目该类用途的出让建筑面积,否则，就需要扣除一部分房屋不能办理预售许可，直到满足条件,用途B出让面积,用途A出让面积,用途B预售面积,用途A预售面积,房屋初始登记面积与出让面积,办理初始登记的（某一类用途）累计总建筑面积项目该类用途的已出让建筑面积,不能“超出让”,否则，就需要扣除一部分楼栋不能办理初始登记，直到满足条件,出让面积,补足出让面积,测绘面积：预测：预售许可面积实测：初始登记面积,销售货量,回款,业绩,面积分摊计算的基本原则,专有部分,共有部分,可分摊部位,不可分摊部位,可分摊部位,专有部分、不可分摊部位的套内建筑面积,设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、水箱间、垃圾收集间、消防贮水池、消防水泵房、消防水池、引风机房、电缆分界室、消防值班室、地下制冷机房、消防控制中心等,可分摊部位一般包括但不限于以下名称或者用途的部位：1、人员通行类：大堂、大厅、门厅、楼（电）梯间、楼（电）梯前室、通道通廊、连廊等2、公共设备类：仅为建筑物内各专有部位服务的设备,房屋初始登记面积数据来源,具备初始登记条件,大证图表,办理房屋初始登记阶段,办理房屋初始登记阶段,专有部分，指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。,居住用房类商业办公类仓储库房类工业用房类居住公共服务配套设施,主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、邮局、银行、社区服务站、老年活动中心、居委会、派出所、社区服务用房等房屋,定向转移的专有部位,不可分摊部位，指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。,物业管理类市政基础设施类（水、电、气、热、有线电视）其他（自行车库、警卫值班室、值班室、门卫等,不但不能被分摊，还要参与分摊,不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。,发证面积，即产权证书中所记载的建筑面积数据。是所有权人真正拥有产权的面积。,XXXXX,专业房地产综合服务机构我们将竭尽全力，提供值得信赖的房地产综合服务,番外篇不动产登记政策最新消息,不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。条例共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。条例要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，资源确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享,中华人民共和国第656号国务院令,原房屋权属登记事务中心,原土地权属登记事务中心,市建委,机构变化-市级,机构变化-区县,原房屋权属登记事务中心,原土地权属登记事务中心,区县建委,分工,分工信息