万科武汉三金国际鑫城区营销推广案.ppt

报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼,项目定价与分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎,营销推广策略与执行,市场环境走势,汉口中心区4月成交价格达到9453.98元/，创历史新高，较去年同期上涨30.51%。,成交价格：9453.98元/，环比上涨2.97%，同比上涨30.51%；销售套数：1213套，环比上涨45.38%，同比上涨13.84%。,市场走势,报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼,项目定价与分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎,营销推广策略与执行,竞争个案分析竞争项目比较,竞争项目多为知名开发商打造，本案处于弱势地位。,竞争项目,由于土地的稀缺性，汉口中心区的在售项目不多，特别是小户型产品，本案未来的主要竞争对手为万科城、万科圆方、葛洲坝国际广场、菱角湖万达广场、新华名典五个项目。,项目概况：万科圆方位于江汉区马场角路与马场一路交汇处，占地面积12022，总建筑面积35876。销售价格：销售均价13000元/，价格范围12000-16000元/，总价范围55-70万。,万科圆方,目前市场上最成功的小户型产品。相对周边普通公寓溢价约2000元/。,451*1*1优点：户型方正，户户均带约4的自纳空间，花池赠送共15平米面积，可改作两房。全带进装修设计，风格自选（现代风格、欧式风格）缺点：因整体建筑呈围合分布及建筑结构的影响（3梯20户）造成朝向较为单一。,户型分析,全45精装小户，户型创新，舒适性较强。,三集玄关关柜，双面衣橱，多功能起居室，开放式厨房，强大收纳橱柜，流水线操作台，创意私趣空间，阳光阳台，干湿分离，镜柜。,精装修,万科超高标准的精致装修,健身会所,书吧,酒吧,网咖会所,雪茄吧,空中会所,空中休闲会所，包括影音室，红酒坊，雪茄品鉴区，模仿大英图书馆所设置的图书阅览室，咖啡茶座等。,24小时自助消费、WEB2.0会所、XXL厨房、空中露台、云顶健身房、影音室、雪茄会所、菲红酒吧、知本书吧、星幕泛会所，高端豪宅的诸多特点融入精品公寓建筑。,高端配套,企划推广,地段资源,V24公寓概念,高端会所,创新户型,万科品牌,广告形象新颖别致，主要诉求为地段资源、周边配套、自身会所等。,功能齐全的小一房+高端会所+精装修+服务功能齐全的一房设计：独立卫生间（干湿分离处理）生活空间与休息区独立分区，带月4的自纳空间;精装修：提供两套装修方案（现代、欧式）供购房者自由选择；服务：后期尊荣的服务享受，满足高品质生活群体的要求。,万科圆方是目前市场上非常成功的小户型案例，其通过超高标准的配置来提升项目的投资价值，同时通过公共空间的打造，来弥补小户型所缺失的社区交互空间，打造了城市中心最具升值潜力的高端公寓。,项目评述,万科圆方在会所的塑造及软性服务方面创新性明显，本案在此方面不具竞争优势。,万科城系列的延续，诉求汉口未来的发展方向,H,G,开发周期:共四期约4年左右占地面积:60000总建筑积:300000容积率:4.50开工时间:2009-7-1总户数:3512销售价格:10500元/价格范围：10300-12800元/开发商:武汉王家墩现代城房地产开发有限公司投资商:万科房地产开发有限公司物业管理公司:武汉万科物业管理有限公司,万科城,面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。,40一房户型方正纯南向设计通过花池和阳台赠送面积,68两房一房变两房通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积北向客厅采光较差,户型点评,面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。,71两房一房变两房通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积,83三房两房变三房通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积,户型点评,项目评述,万科品牌+中小户型+赠送面积+精装修项目优势：万科品牌；精装修提升附加值；面积段适中，总价段合理；2万方绿化带，社区环境优越；项目劣势：毗邻三环线，噪声、灰尘污染严重；交通堵塞；容积率大，建筑密度高，楼间距近，采光不足；地块狭长，项目西侧距主干道较远；物业费2.8元/月，价格偏高。,万科城拥有成熟的社区环境，同时通过户型创新赠送大量的面积，本案在户型产品上不具备竞争优势。,商业带动住宅销售的典范,菱角湖万达,开发周期:共四期约4年左右占地面积:94700总建筑积:513100容积率:4.26开工时间:2009-7-1销售价格:10000元/开发商:武汉万达广场投资有限公司投资商:大连万达集团股份有限公司,项目评述,项目优势：万达品牌；商业中心规划；周边大盘林立，高端性强；升值潜力大项目劣势：容积率高，建筑密度大；绿化率低，居住环境欠佳；户型设计普通，公摊大，实用性不强；商业面积大，未来的噪声污染较严重楼间距近，通风采光效果差；中央空调，费用较高，限制了一定的客户群体特别是拆迁户买的起用不起,万达自身拥有完善的商业开发体系，其未来成熟的商业氛围是本案不具备的，在商业配套环境上本案也不具备竞争优势。,本案总建面仅2.3万方，不具备规模优势。,基础信息,目前仅有万科城、万科圆方有小户型在售，户型面积段在35-83区间，为本案的第一竞争圈。未来葛洲坝国际广场、菱角湖万达、新华名典均有小户型入市，对于本案的销售带来较大的威胁。,本案和万科城处于二环至三环间，在竞争项目中地段资源相对较差。,地段资源,竞争产品分析,小户型产品销售率最高，达到84.56%，存量仅134套，稀缺性较强，市场机会点明显。,竞争项目以现代简约风格为主，其中万科圆方的BOX外立面最具特点。,万科圆方由众多辩识性很强的体块穿插组合而成，这样的大面积组合体，使得项目的标志感很强。同时，该项目的每一个户型都是独立的方块格子，由于视觉的魔术力，在组合完成后，整个立面会不断变化，韵律感强劲。,建筑外立面,万科城和万科圆方户型赠送面积大，创新性最强，其他竞争项目产品趋于常规。,万科城C户型1室1厅1卫1厨41,菱角湖万达A1户型2室2厅1卫91,葛洲坝国际广场C户型2室2厅1卫98,新华名典D户型1室1厅1卫45.73,户型分析,万科圆方,CBD及泛CBD区域，万科圆方小户型公寓处于领导地位，本案在市场竞争中不具备明显的价值点，需突破常规手段达到营销目标。,综合评述,汉口中心区4月成交价格达到9453.98元/，创历史新高，较去年同期上涨30.51%。竞争项目多为知名开发商打造，本案处于明显的弱势地位。本案总建面仅2.3万方，不具备规模优势。本案和万科城处于二环至三环间，在竞争项目中地段资源相对较差。小户型产品销售率最高，达到84.56%，存量仅134套，稀缺性较强，市场机会点明显。竞争项目以现代简约风格为主，其中万科圆方的BOX外立面最具特点。万科城和万科圆方户型赠送面积大，创新性最强，其他竞争项目产品趋于常规。,报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼,项目定价与分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎与表现,营销推广策略与执行,项目分析项目扫描户型分析属性界定项目卖点提炼,寻求差异化竞争是本案的方向所在,三大竞争项目小户型产品均为70年产权的住宅土地性质，本案的商业性质处于明显的劣势地位，同时三大竞争项目具有本案所不具备的核心价值点：相比万科圆方，本案在会所的塑造及软性服务方面不具竞争优势。相比万科城，本案在户型产品上不具备竞争优势。相比菱角湖万达广场，本案在商业配套环境上也不具备竞争优势。与三大竞争相比，本案在户型产品、商业环境、软性服务方面均不占优势，那么本案的差异化竞争点在哪里？,竞争分析,商业用地性质，体量小，单体项目。,项目总用地面积：10344.07，其中控制城市规划道路面积：1373.36；控制排水走廊面积：2436.71；规划净用地面积：6534；规划用地性质：商业金融用地（40年）；容积率3.5以内，项目密度50%以内。,项目扫描,户型面积段:43-94，其中主力户型面积段43-60，是以小户型为主的投资型产品,户型分析,王家墩CBD，拥有三环线、轨道交通等便捷的出行条件。,本案位于武汉常青路155号，常青路与江发路交汇处，接壤机场高速公路。北面紧邻武汉中石油大厦；北侧为南方航空公司；东北面为武汉电信大楼；东南面为武汉市中级人民法院。,区位环境,属性界定,项目属性关键词：王家墩CBD天河机场、汉口火车站、三环线汉口交通枢纽轨道交通2号线金色雅园站立体交通、便捷的出行环境常青公园景观公园里的房子小户型公寓低总价、低首付,项目属性定位：王家墩CBD，极具远景价值的精品小户，个性空间。,交通优势2、7号线双轨道交通优势，距离轨道2号线金色雅园站仅10分钟步行。距离汉口火车站车程5分钟，天河机场15分钟。地理位置三环内，紧邻王家墩CBD，汉口中心繁华区域。配套完善比邻中百仓储、武昌量贩等商业生活配套，教育、医疗一应俱全。总价低主力面积45平米，总价仅控制在40万左右。轻松拥有中心地段私密领地，具备极大的投资价值。宜商宜住商务办公、自住两相宜，更加适宜富人的玩乐空间，小户型大用处，灵动空间随心所欲。精装修精工打造，星级厨卫，让购买客户省心省力。,项目卖点提炼,商住两用,核心价值点,集自住、办公、投资于一体的全功能空间,地段：王家墩CBD,用途：自住、投资、办公全功能,产品：精装修小户型,项目属性：,项目定位,王家墩CBD集自住、办公、投资于一体的全功能空间精工、私享领寓,CBD*百变SOHO*随性空间,报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼,项目定价与分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎,营销推广策略与执行,项目价格建议定价方法,1、筛选可比楼盘,2、确定权重,3、打分,4、核心均价形成,市场比较法,策略调整,入市价格形成,项目价格建议,产品类型相似,核心竞争项目：万科城万科圆方葛洲坝国际广场菱角湖万达,区域相近,客户群类似,开盘时间接近,定价方法,项目打分,项目目前的客观市场价格为9137元/。,价格建议,报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼,项目定价与分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎,营销推广策略与执行,竞争客源客户来源目标客户定位客户描述,竞争项目客户主要来源于私营业主、公务员、投资客客群，投资需求旺盛。,万达购房客户年龄结构,竞争客源,地铁2号线将拉近项目与汉口市中心的距离，整个线路贯穿西北湖、武广、江汉路三大商圈，此三大商圈的区域将是客群主要来源地。,客群来源,以过渡性住房的自住和投资置业为主，有少量SOHO式办公需求。,客群自住购买人群大多为单身人士，收入高，事业处于上升期，多为婚前的过渡性住房；办公需求的客群多为从事摄影、广告等创意型产业，以及起步阶段的小公司，看重交通条件和内部装修。,客群置业目的,三大商圈的高级白领：收入较高，多为单身人士，多为金融、航空、地产等行业消费特征：购房考虑工作的便利及区域发展前景，过渡性住房，以后兼具投资性。,投资客：城市中坚阶层，私营业主、个体户、职业投资客、地域来源广。消费特征：看重区域发展前景，投资回报率，外地投资客同时考虑子女落户武汉问题。,创业型小公司：从事广告、摄影等创意产业，小面积的办公场所消费特征：注重交通条件和商务资源的配套，喜欢精装修的办公场所，简单便捷。,目标客群定位,三大商圈的高级白领+投资客+创业型小公司,客群特征描述,我们的客户并不是常规的“蜗居”在城市一隅的公寓客户他们年轻有为，紧随时尚潮流，个性另类，喜欢新奇的事物；他们主要从事媒体、广告等创意性的时尚职业，拥有另类的价值观和生活方式；他们有经济实力，投资意识强，看好区域未来前景。他们有一定社会地位和经济地位，希望拥有会友的独享私密空间，让自己得到最大的放松和享受。,报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼,项目定价与分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎,营销推广策略与执行,主题形象演绎项目形象定位,纵观全世界CBD，一定是积聚城市、未来、时代、居住和财富等五大价值为一体的高端区域。,本项目依托于CBD的发展背景，将成为兼具顶级地段价值，顶级城市景观，顶级完善生活配套，最佳便利性，最佳的文化精神享受的高端楼盘。,建成后的武汉CBD区域将形成强大的聚集效应200万平方米华中地区最大的商务中心，100万平方米中国中部地区最大的博览中心，200万平方米左右的环保高尚住宅区，200万平方米的多功能现代商业娱乐中心，商务办公为主的超高层标志性建筑群，同时还配备有多网络交通与轨道系统，CBD中央商务区的建设将成为武汉花园式、高效率、智能化的城市新都心,稀缺性,本案作为难得一见的稀缺小户，在CBD这个大环境中更显珍贵，同时精工到极致的理念来打造产品，更显稀缺。,多功能,小户型，可随心布置，或SOHO，或收藏间，或品茶室，或游戏吧，随心所欲，无约束。,投资性,纯小户型，总价低，周边配套好，且依托武汉CBD的高速发展背景，回报率高，升值潜力巨大。,我们的产品兼具稀缺、多功能、投资等多重价值为一身,客户分析：财富驾驭者他们用金钱和权力为生活奠基，他们在事业上拥有自己的一片领域；独特生活品味他们是生活的经营大师，对于生活，他们有独特的品位，懂得为自己缔造一种畅意的生活。他们对于享受生活，须恪守一个原则：时间是用来舒服享受的。比如：找个地方，放松思绪，待着，冥想，游戏；私人空间需求他们需要一个私享的，不可侵犯的空间来为忙碌的生活过度，来安放平静安逸的心情；空间可以不大，但一定要私密，且被城市繁华宠爱。具备投资意识他们很理智，明白选择房产，除了可以满足现阶段的居住和生活，还能为将来二次置业提供保障（带有投资性的自住需求）。,他们需要本案提供一个：在城市繁华中、私密的、有大享受的、升值潜力巨大的精神领地,地段价值,产品价值,精神价值,产品价值,精神价值,地段价值,CBD核心地段，兼具稀缺价值与居住价值,稀有的、多功能的、有投资价值的,繁华的、私密的、享受的,结论：,CBD，精工私享领地,CBD：突显项目无可比拟的地段价值精工：突显项目严谨、精细、与品牌内涵一脉相承的产品价值私享领地：展现一个在繁华中，随心所欲，只属于个人精神空间,本项目推广主题导出,报告提纲,市场环境分析,竞争态势分析,项目价值提炼与定位,项目定价与收益分析,客户分析与利益点对接,主题概念演绎与表现,营销推广策略与执行,整体营销节点总体营销目标及策略阶段性销售策略分阶段企划推广策略营销费用及分配,2010年6月,7月,售楼处进驻,7月初样板区公开,形象诉求期，客户开发,概念导入,客户积累期,持续产品销售期,8月,8月底公开,9月,整体营销节点,10月,第一阶段,第二阶段,8月10号产品推荐会积卡开始,第三阶段,总体营销目标,1、成功完成开盘一个月去化70%的销售目标,2、树立星威奔驰品牌的高端的境界形象,把握推盘节点，在有限的时间内，进行迅速有效的客户积累，做到一炮打响的开盘效果，快速去化。并维系良好的购房热度，完成开盘一个月去化70%的销售目标。,通过区域的户外占领，和本身星威奔驰4S店的知名度，制造项目在区域内的形象高点，打动与感染理性的目标客户。,注：目标一是目标二实现的前提和基础,策略战略要诀：快、狠、准,分问题1：如何在短时间内建立高认知度？分问题2：如何在开盘后使项目在短时间内达到热销？分问题3：如何通过营销使项目建立市场影响力并保持持续销售？分问题4、如何在保证热销基础上实现最终快速去化,快速建立第一形象,强势推广极致展示,精准渠道，拓展客户,核心目的建立价值体系和项目卖点保证短时间内达到热销保证持续热销迅速清盘,总体营销策略,2010年6月,7月,售楼处进驻,7月初样板区公开,形象诉求期，客户开发,概念导入,客户积累期,持续产品销售期,8月,8月底公开,9月,阶段性销售策略,10月,第一阶段,8月10号产品推荐会积卡开始,第一阶段：形象诉求期：6月1日7月1日,1、迅速营造汉口市中心板块小户型的高度关注。短时间、高曝光率打造汉口中心城区低总价、精装小户型的新锐项目，吸引市场关注。2、通过差异化产品定位，打造宜商宜住、精装修、小户型产品。利用多样化功能的样板房展示，让客户认识到产品本身区别于万科城、万科圆方和万达广场的优势，是既适合用于商务办公小型SOHO，又可用于休闲娱乐的私密会馆，同样也可适用于居住的市中心精装小户型，从而扩大本项目的目标客户群。3、注重口碑传播，充分挖掘目标客户数据库资源。目标客户群为宜商宜住、宜投资宜自用宜娱乐的多元化空间，需充分利用电话营销、点对点营销动作开发目标客源。,营销思路,借常青路这一武汉门户地段，有效利用户外楼梯广告，打造项目知名度；,充分利用奔驰2000组有效客户及聚仁会高端住宅客户名单进行开发、邀约；,挖掘区域优势，对附近目标客群进行扫楼、直投及点对点拜访开发；,户外截流,定制营销,多维推广覆盖策略,四大策略户外、开发、活动、巡展,电话开发,扫楼开发,巡展营销,对10余家汽车4S店进行驻场巡展营销，充分挖掘高端客群，提供一个商务办公、休闲玩乐的私密空间。,活动营销,奔驰车主客户带新客户到现场看房，积分送好礼；,楼体：平面化巨幅广告，差异化的户外形象；指示牌：楼梯巨幅弱辐射区域的补强。同时指引项目方向，拦截下机场、三环客户；路旗：对售楼部的引导性补强。售楼部公开期间使用；灯箱：售楼部的引导延续，造主场气氛，树标杆形象；,形成网状户外拦截，塑造星威奔驰高级会馆形象；,（一）户外截流,楼体、指示牌、道旗、灯箱,目的：户外楼体平面最大化运用;树立星威奔驰项目形象;以最快的方式传递销售信息;最大限度的引导指示作用。1、星威奔驰4S店；2、常青路项目附近段；3、机场高速下桥处；待定：4、市中心：汉口武广、王家墩等繁华地段户外看板；,户外截流,户外截流（楼体巨幅）,楼体、指示牌、道旗、灯箱,目的：增加进入区域内的自驾车客户的视觉印象；一下机场高速即可见星威奔驰会馆指示性户外牌广告。,户外截流（指示牌）,指示牌,户外截流（指示牌）,楼体、指示牌、道旗、灯箱,目的:关键线路及地域关键节点的应用;给予前往项目售楼部客户的一个清晰化的指引;在车流量高的常青路上提高项目知晓度。位置:常青路及项目路口至售楼部大门口处。,户外截流（道旗）,户外截流（道旗）,道旗,楼体、指示牌、道旗、灯箱,目的：在夜晚，吸引区域内的车行客户目光，将视觉强化延长至24小时；在车流量高的常青路上提高项目知晓度。更有效的拦截万科客户。位置:项目路口精神堡垒及售楼部大门口处。,户外拦截（灯箱）,户外拦截（灯箱）,扫楼客户,扫楼客户来源：周边写字楼扫楼开发，包括民航大厦、电信大楼、中石油大厦等；江汉区经济开发区企业；营销手段：短信、直投、DM派单、现场拜访等方式。,（二）定制营销,具体操作如下：第一步：短信定点发放，针对本项目的基本情况以及项目卖点，对该批客户进行先前告知；第二步：利用彩信图文并茂等形式，展示出本项目立面、样板房、样板示范区、主力卖点等吸引客户到现场；第三步：通过我司业务人员电话跟踪对本项目进行更加真实生动的讲解邀约客户到现场；第四步：根据客户留下的联系地址，邮寄本项目宣传手册及详细项目资料，进一步加强客户对本项目的兴趣。特别针对民航大楼、南方航空、中国电信、中石油大厦内各个企业开发，重点突出项目地段优势，并且结合有效促销手段，扩展客源。,周边写字楼扫楼开发,具体操作如下：第一步：将把整个江汉开发区的所有企业重新梳理一遍，重要企业绘制成周边企业分布图；第二步：根据企业分布图派专门的业务人员或通过114、电话黄页、网络或直接去企业处询问人事部、行政管理部、工会等核心部门的联系方式制作成完备的周边企业服务手册；第三步：根据周边企业服务手册的内容通过业务员联系去企业食堂或班车派发DM或进行直投。特别是本案周边的企业。开发区若干家企业都距离本案非常近，这些企业的员工因为工作地点离本案很近，同时又对这一区域非常熟悉和了解，相较于周边其他企业的员工更喜欢在本案附近买房置业。,江汉经济开发区企业客户开发,老客户数据库营销,老客户来源：奔驰车主2000组名单，凯迪拉克、奥迪等车主名单；聚仁会，东湖楚世家、万豪国际、长岛别墅、世贸大厦等业主名单；营销手段：短信、电话邀约意向客户来访。,（二）定制营销,（三）活动营销,1、老带新活动：已购买星威奔驰车主客户每带一名新客户集卡，老客户均可获得200元的油卡，若成功认购本项目，则可享受总房款1000元的优惠。老客户可累计获取，上不封顶。2、指定单位优惠活动：根据调研，万科城已购客户中有大量为周边办公企业员工，因此本项目特别针对民航大楼、南方航空公司、中国石油、中国电信公司员工购买本项目可凭单位工作证额外享受总房款1000元的优惠活动。3、团购优惠活动：针对20套以上的公司团购客户可享受总价99折优惠，30套以上团购可享受总价98折优惠，50套团购可享受总价97折优惠。,汽车4S店巡展,活动目的：通过武汉10余家汽车4S店的巡展活动，详细介绍项目，让购车客户同时了解本项目。运作方式：1、在武汉10余家汽车4S店内摆放海报展架宣传；2、汽车销售员对每位来访购车客户赠送车载CD包，在车载CD包上注明有本项目的基本资料和样板房效果图等，3、最重要的是，必须留下客户联系方式以便日后电话跟踪，,（四）巡展营销,2010年6月,7月,售楼处进驻,7月初样板区公开,形象诉求期，客户开发,概念导入,客户积累期,持续产品销售期,8月,8月底公开,9月,阶段性销售策略,10月,第二阶段,8月10日产品推荐会积卡开始,第一阶段：客户积累期：7月1日8月底开盘,户外楼体更换画面，主题以告知精装样板房对外公开消息；,户外截流,体验营销,多维推广覆盖策略,活动营销,已购卡老客户带新客户到现场看房，可享受现金大礼，新客户带新客户可兑换积分送礼；通过产品推介会活动进行积卡活动，并有效规避政策风险。,有效利用精装修样板房优势，向客户传递宜商宜住的多元化小户型格局;,巡展营销,继续进行汽车4S店巡展营销活动，充分挖掘高端客群，必要时进行业务员驻场推荐宣传。,以灵动空间、多样化体验，包装四大环节入口、售楼处、电梯、样板房，实现灵动、现代、都市的生活体验，使顾客在听、看、闻、触摸的过程中，产生喜欢的特殊感觉，做出购买决策。,体验营销,现场售楼处、样板房的包装；,以实景体验，通过良好的现场售楼部环境氛围，迎合现代人文消费的需求，较高的产品(服务)外在质量和主观质量，塑造出完美的产品(服务)形象。,体现高端会馆的尊贵性，五星级酒店式的装修效果让客户已进入售楼部就如同奔驰4S店一样尊贵，建议售楼部门口增加绿化装饰及灯箱引导。,入口精装酒店式入户效果,1,精卫保制系统,物业人员形象示例,2,售楼处酒店大堂式豪华、个性装修空间，营造舒适、奢华感受。,3,样板房多样化空间布局展现小户型也有大用途的效果。,1、睦邻大行动活动：已订卡客户每带一名新客户集卡，老客户均可获得100分积分，满500分可获赠精美礼品。开盘时两人都成交的，同时给予介绍人价值1000元购物券，新客户总房款优惠1000元。老客户可累计获取，上不封顶。2、通过“产品推荐会”活动集中性积卡：“产品推荐会”实际上是集中认筹推荐会，在宣传本案产品的同时，进行一系列的娱乐互动活动，如一元拍卖会等，宣传产品的同时开始集中订卡。目的：宣传产品的同时利用SP活动引爆客户冲动，加速订卡。时间：2010年8月10日左右,活动营销,老客户带来新客户,新客户签订认购合同，缴纳首付,给予介绍人1000元购物券,老带新完成,附:老带新优惠金额计入广告费用,1、老带新活动,新客户成功购卡,老客户获赠100分积分,老客户积满500分赠送礼品,新客户购房总额优惠1000元,2、产品推荐会,活动目的：1、为集中引爆性积卡做出铺垫，提高客户对项目的深刻理解和信心2、维系本项目意向客户的情感交流，提高客户满意度；3、集中积卡规避政策风险。活动内容：通过银行专业人士对投资理财深入分析，确定市中心小户型的高投资回报价值，提升客户对本案的认购信心，同时交纳意向金。定卡方式：借助银行手段收取意向金（即VIP小定金）,与银行协作，回避政策限制实施时间：8月10日-15日提前与银行进行协商，发行XX银行奔驰联名卡；确认联名卡的权益；银行：储蓄计息/指定窗口专人服务/补办免费/发展商：现场消费/专项服务/免费活动/提前获知/（隐性：选房权/折扣权）客户认筹方式：向一号卡中存入1-3万元人民币半年定期存款可获得由银行提供的一号卡及相应权益（隐性：认筹）客户选房：每次选房前确定选房方式，客户须进行升级后方有资格参加选房款项处理：如成功购房，卡中的款项将直接转入开发商帐户，如没有购房，到期客户可自动提取。,客户与银行发生储蓄关系，即达到认筹目的，又避免政策限制,借助银行，提前洗客,银行卡合作要素,通过与银行合作收钱不宜太早，应该待项目的价值得到体现后开始执行，因此建议在售楼处和示范区完成后，邻近开盘前开始进行，建议在8月10日左右开始执行，考虑项目的总价和体量，建议收1-3万。与银行合作，相对敏感，为有效规避政策风险，建议不要给到客户任何关于此方面的书面资料，可参考类似项目的形式，整合发展商的资源，以银行和客户会的名义招募会员。（在该银行存款一定金额，即可成为客户会的会员，享有一定的权益，权益中不涉及任何项目名称，仅以“物业”说明）,联系几家银行，以靠近项目方便存款为宜（可与后续项目按揭合作挂勾）,由客户填写个人开办银行卡资料后，银行24小时内给出该客户存款帐号，并通知存款,客户存款后，凭存款回执，到指定地点办理登记手续证明其已成为我们的客户,