房地产投资信托基金(REITS).ppt

1,深圳证券交易所,房地产投资信托基金(REITS)毛志荣深圳证券交易所2004年11月,2,深圳证券交易所,房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的公司或集合资金投资计划；经营活动中所得收入的绝大部分以派息形式分配给股东。,2,1、什么是REITs？,3,深圳证券交易所,产品要点:1.股权类证券投资产品;2.对投资方向,收入分配有严格要求;3.避免双重征税;4.在交易所上市,与普通股票一样交易.,3,2、REITs产品的要点,4,深圳证券交易所,房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约80%为风险较高的股权类产品，大约20%为债券类低风险产品;发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好。,4,4、我国为什么要发展REITS?,5,深圳证券交易所,历史:在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税，成立信托形式的公司，主要原因是依照税法，信托公司如果收入分配给收益人，不被征收公司利润税。对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入必须支付公司和个人收入税。在1960年由于对房地产投资信托投资的需求，艾圣豪威尔总统签署了将房地产投资信托作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。自此，除了一些很小的修改，该条例基本没变。房地产投资信托按此条例可以避免双重征税，享受税收优势。1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。1993年退休基金投资REITS的限制被取消。,5,5、REITs的历史,6,深圳证券交易所,美国迄今已有300多家REITs在交易所上市交易，市值达三千亿美元。日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规，预计近期内会有更多的国家加入这个行列。,6,6、REITs的现状,7,深圳证券交易所,美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验,在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似.亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。,7,7、REITs的发展模式,8,深圳证券交易所,投资方向或收入来源:投资与房地产;或收入来源于房地产美国:至少75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益新加坡:至少70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非房地产资产不可超过总资产净值的10%；收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人,8,8、REITs的条件,9,深圳证券交易所,REITs的种类(美国)资产类:投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。(96.1%)房地产贷款类:投资并拥有房地产抵押贷款。主要经营有，发放贷款给房地产业主；投资（购买）现有的房地产贷款或房地产支持证券（MBS)。收益主要来源于房地产贷款的利息(2.3%)混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%),9,9、REITs的种类,10,深圳证券交易所,美国REITs投资的房地产分布,10,10、REITs房地产分布,11,深圳证券交易所,1、具有债券和小盘股票的收益特征2、与其他金融投资的低相关读较低3、按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的既期收入；4、上市交易的REITs较房地产业的直接投资，信息不对称度低；其经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的监督。,11,11、REITs的投资特性,12,深圳证券交易所,12,12、REITs交易和收益,13,深圳证券交易所,房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;我国证券市场需要风险相对较低的产品发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险,13,13、我国发展REITs产品的环境,14,深圳证券交易所,以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速,但隐含巨大风险50多个房地产信托计划,实质上是对房地产项目的贷款项目管理的水平和经验有限现行房地产信托计划的发展风险和前景令人担忧,14,14、我国发展REITs产品的环境,15,深圳证券交易所,1、信托计划模式2、房地产上市公司模式3、封闭式产业基金模式,15,15、我国REITs产品的发展路径,16,深圳证券交易所,1、公司型：发行：公司在最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利（公司法第137条（二）2、信托模式：公募和私募（信托公司资金管理办法（中国人民银行2002年6月26日）第5条）资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元（办法第6条）3、封闭式产业基金模式（缺乏相关法规）,16,16、我国发展REITs产品的法律制度,17,深圳证券交易所,17,17、我国LPFs产品设计要点,契约型上市房地产基金（ListedPropertyFunds-LPFs），在交易所上市交易；我国LPFs产品由基金份额持有人、基金管理人和基金托管人组成；投资目标是以租金收入为主的房地产，不能参与房地产的开发项目；LPFs主要通过四个方面实现增值：1）通过再出租现有地产获取更高的租金；2）通过收购新的地产或对项目进行开发以实现新的收入增长；3）进行地产的再开发以提高收入；4）减低运行成本；收益的绝大部分作为分红分配给持有人。,18,深圳证券交易所,18,18、我国LPFs产品的设计结构,LPFs持有人,房地产或房地产有关资产,房地产管理公司,LPFs信托计划,托管人,19,深圳证券交易所,1、法规政策借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训，结合亚洲国家和地区的REITs模式，建议制定符合REITs发展要求的专项法规，提出LPFs产品的设立条件和监管要求，