某知名物业顾问公司介绍--培训教材.ppt

戴德梁行物業顧問,戴德梁行簡介,國際專業房地產顧問公司1993年于香港成立梁振英測量師行2000年1月1日与新加坡的戴玉祥產業咨詢公司和英國上市公司DTZDebenham合組成戴德梁行。与北美洲的Staubach公司組成聯營公司專注提供給跨國企業在海外一站式服務全球38個國家155個城市设有分公司，雇有六千五百多名職員內地設有八個公司，天津、北京、上海、大連、廣州、深圳、重慶、杭州,世界性的公司,38国家155办事处超过6,500员工,-大中国地区：香港，台湾及大陆地区-东南亚地区：新加坡及印度尼西亚-欧洲,中东,非洲,澳大利亚,东南亚太平洋及拉丁美洲,世界性的公司,与Staubach公司联盟，在美洲有38个办事处1,500名员工,太平洋,广州,深圳,台北(37),上海,天津,北京,大连,香港(203),重庆,杭州,(120),(170),(34),(52),(15),(17),(9),(14),戴德梁行大中华区分公司分布图,戴德梁行簡介,服務范圍：租戶代表跨國企業住宅服務建筑顧問營銷策划物業管理估价部寫字樓代理,厂房倉庫代理住宅代理店舖代理調查及顧問酒店經濟顧問投資管理,租戶代表及跨國企業住宅服務主要客户：,香港住宅房地产市场研究北京住宅市场研究上海写字楼市场研究上海服务式公寓及酒店市场广州写字楼及酒店市场大连写字楼、商场、住宅研究上海土地用途规划,美国友邦家乐福瑞士信贷银行福特汽车,摩托罗拉耐克诺基亚飞利浦,美国电视日本领事馆西门子,调查及顾问主要项目及客户：,瑞典外交部香港房屋协会香港置地地下铁路新世界中国地产渣打银行新鸿基地产九龙仓,强大的客户基础,StrongClientBase,强大的客户基础,强大的客户基础,營銷策劃之重要性,提高企業形象從眾多競爭對手中突圍而出突出項目優點;淡化項目缺點營造熾熱之售樓氣氛成功的策劃是成功銷售/出租的元素是達成投資回報的基礎,目标为物业建立一个鲜明的形象，务求在众多的竞争对手中脱颖而出。制定策略大计，为在项目发售时可得到最佳的销售成果。为了达到前述的理想成绩，市场推广策划工作可分两个阶段进行，并循以下范畴进行：,1.工序流程表市场推广策划首要工作是需要定出一个有效之工序流程表。流程表内将会定出整个市场营销过程中需要进行之各项工作内容，互动性或单体性，按先后次序订定开始和完成时间，目的是有效控制工作时间。2.形象包装本行将为物业定出一个鲜明之形象，制订广告主题语，而这个主题将在日后之广告宣传和宣传工具中体现出来。,3.市场推广阶段及时间推广阶段可分为两个阶段物业进行，包括软性推广阶段和公开发售阶段。软推广阶段是采用较低调的推广手法进行推广，目的是：（1）测验市场初步对物业之售价反应；（2）为公开发售铺路；公开发售阶段是推广的重点阶段，推广手法是利用广告、邮寄、写稿和展销会等推广工具和活动，目的是于短期内在市场上制造物业之震撼性，使物业之吸引力大大提高。,4.定价和分期推出单元数量定价是整个营销策划中之命脉，也是本行策划顾问中的重点。定价之高低是根据市场情况、参考其他楼盘之定价和销售成绩而作决定。而分开发售前之内部认购期之反应和售价将成为公开发售时定价之重要指标。无论如何，本行将会制定分期推出单元策略（推出数量和单元楼层之高低组合），每阶段之定价便可根据前阶段之反应而作调整，目标是通过提价手段以刺激市民购买意欲。,5.付款办法之策略付款办法之变化能帮助置业者解决短期资金不足之难题，另外亦可以刺激投资者买楼之意欲。因此，本行于制定付款办法时需从以下三方面考虑：（a）对一般买家而言具有相当吸引力，加快其投资的决定。（b）吸引有资金能力的买家去支付较大比例的前期款。（c）对有一次性付款的买家更具吸引力。,6.宣传活动为了增强物业于市场上知名度和唤起目标客户之关注。本行将会根据物业之优点进行合适的宣传活动，现列举市场上部分较受欢迎之宣传活动方式：（1）新闻发布会建议活动举办之时间、地点、费用预算、发布会内容、组织和安排媒介采访等工作，透过各媒体的宣传功能，增加物业于市场之曝光率，以收宣传效益。,（2）开放日或展销会本行将于物业投入市场销售之初期，提议举办开放日或展销会等活动，藉此提供机会予有兴趣购楼人士亲身体会物业之优点。本行将组织工作人员于现场作推广安排和建议当日之操作程序，并分别与室内设计公司和广告公司共同商讨现场布置和其他推广工作之细节安排。（3）促销活动建议有关促销活动之形式及内容，并协助开发商进行有关活动，以提高参观者之购房意欲。,7.销售中心布置建议本行将从以下三方面作考虑，确立销售中心之设计和布置准则：（1）设置销售中心位置销售中心选址不恰当会直接影响销售效果，故本行将根据交通网络、人流量等因素提出合适之选址作为销售中心。,（2）销售中心规模销售中心规模必须适中：过大会增加开发商之成本和资源，造成浪费；过小会给参考者有压迫感，减低参观者意欲和影响项目本身之形象。（3）服务台、模型、看板和谈判区之摆放位置销售中心之设备和工具摆放应恰当，确保中心空间得以充分利用；在参观者与销售人员进行洽谈之同时，不会妨碍其他人进行参观活动。,8.地盘现场布置建议本行将会根据物业之现场环境，提出以下之布置建议：（1）旗海、横幅、水波带和升空球之放置位置（2）电脑喷画广告牌的面积和摆放位置9.样板房安排之策略不同型号之样板房可直接帮助买家清楚了解不同型号之设计优点。公寓之样板房可配合豪华装修连精美家具和电器，这都能刺激参观者购买欲望。本行将于第一阶段提供以下三方面建议，继而在第二阶段与室内设计公司共同进行研究，并协助开发商提出修改建议及验收样板房。,（1）样板房选择建议每个楼盘均有多个不同型号面积的单元，本行将按照物业之单元类别和市场需求情况，针对性地建议设置样板房之户型类别。（2）内装修设计标准之建议本行将根据以往成功推广之楼盘作蓝图，提出对物业样板房内装修设计建议，务求突出物业之建设风格和优点。,10.宣传工具配合和预算（1）宣传工具配合本行将会根据不同之市场情况和既定之宣传形象，建议采用有效之宣传工具和广告推出之时间等工作。同时，本行亦将介绍和推荐有关的广告公司并提供有关意见予其制定以下宣传工具。大厦标记楼书宣传单张围版设计纪念品旗海展销板模型互联网广告横幅和广告版电视、报章和杂志广告除以上建议外，本行亦随实际市场状况，作出合适的策略建议。,（2）广告和宣传工具预算为协助开发商有效地控制成本，本行按上述之宣传工具类别向多间广告公司查询各项目工具之制作、印刷和刊登等费用，从而拟定一套详细和完整的广告和宣传工具预算，以供开发商参考。在征得开发商认可后，我行将参与广告宣传的全程工作。,业绩介绍,北京光華長安大廈,位置：北京市東城區建國門內大街7號項目功能：位於長安街沿線，為北京最早期甲及分配級寫字樓之一，總建築面積65,000平方米，佔地面積10,000平方米，由以下幾部分構成：-二幢高檔寫字樓-京城著名的長安大戲院-高檔餐廳開業日期：1996年10月發展商：光華置業有限公司工作範圍：物業管理顧問及銷售代理,北京光華長安大廈,Address:No.7JianguomenneiAvenue,DongchengDistrict,BeijingFunctional:Totalfloorareaisabout65,000sq.m.TheArrangementdevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:-Twoblocksofficetowers-Cinema-RestaurantOpeningDate:October1996Developer:BrightChinaPropertiesLtdServices:PropertyManagementConsultant&SalesAgent,BrightChinaChangAnBuilding,Beijing,北京恒基中心,位置：東城區建國門內大街18號項目功能：是北京市最大型的購物商場之一。鄰近北京及分配火車站，總建築面積280,000平方米，佔地面積30,000平方米。恒基中心由以下幾部份構成：-3幢優質辦公大樓-1幢豪華公寓-大型現代化購物商場，面積約80,000平方米-寶晨酒店開業日期：1998年8月發展商：北京恒兆置業有限公司工作範圍：招商代理現有租戶：Fendi,HugoBoss,Ferragamo,Dunhill,Esprit,Ferre,中商賽特百貨,北京恒基中心,Address:No.18JianguomenneiAvenue,DongchengDistrict,BeijingFunctional:Totalfloorareaisabout280,000sq.m.ArrangementThedevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:-Threeblocksofficetower-Oneblockserviceapartment-80,000sq.m.contemporaryshoppingmall-ParagonHotelOpeningDate:August1998Developer:BeijingHendersonPropertiesCoLtdServices:LeasingAgentExisting:Fendi,HugoBoss,Ferragamo,Dunhill,TenantsEsprit,Ferre.,HendersonCentre,Beijing,上海恒隆廣場,上海恒隆廣場,上海恒隆廣場,位置：上海市南京西路1266號項目功能：分二期，總建築面積達175,000平方米，及分配其中商場約55,000平方米，恒隆廣場由以下幾部份組成：-第一期66層高智能商業大廈及商場-第二期46層高智能商業大廈入伙日期：2001年4月發展商：上海恒邦房地產開發有限公司工作範圍：招商代理現有租戶：LouisVuitton,Celine,ChristianDior,Escada,Fendi,Prada,Hermes,Lancel,Dunhill,Cartier,Trussardi,BCBG,HugoBossMen,Loewe,JPTods,HugoBossWoman,Chanel,上海恒隆廣場,Address:1266NanjingXiLu,ShanghaiFunctional:Totalfloorareaisabout175,000sq.m.ArrangementThedevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:-PhaseIOneblockof66-storeyhigh-riseofficetowerand58,000sq.m.ofshoppingmall-PhaseIIOneblockof48-storeyhigh-riseofficetowerOpeningDate:April2001Developer:ShanghaiHangBondPropertyDevLtdServices:LeasingAgentExisting:LouisVuitton,Celine,ChristianDior,Escada,TenantsFendi,Prada,Hermes,Lancel,Dunhill,Cartier,Trussardi,BCBG,HugoBossMen,Loewe,JPTods,HugoBossWoman,Chanel,Plaza66,Shanghai,上海港匯廣場,位置：上海市徐匯區華山路2118號項目功能：項目位於上海西南區及上海最大的地鐵站及分配徐家匯站上蓋，佔地50,788平方米，總建築面積達309,000平方米，港匯廣場由以下幾部份組成：-兩幢55層的高智能商業大廈-一幢10層之酒店式商務套間-兩幢34層的高級住宅大廈-12萬平方米多元化之大型購物商場入伙日期：1999年8月發展商：恒隆集團、恒基(中國)投資有限公司、希慎興業有限公司、上海徐家匯城集團股份有限公司工作範圍：招商代理現有租戶：Ports,Mirabell,Staccato,Giordano,GiordanoLadies,AmericanEyes,IPZone,上海港匯廣場,Address:2118HuaShanLu,XuHuiDistrict,ShanghaiFunctional:Totalfloorareaisabout309,000sq.m.TheArrangementdevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:-Twoblocksof55-storeyhigh-riseofficetowers-Oneblockof10-storeyserviceapartment-Twoblocksof34-storeyhighclassresidentialflats-120,000sq.m.contemporaryshoppingmallOpeningDate:August1999Developer:HangLungDevelopmentCoLtd,Henderson(China)InvestmentCoLtd,HysanDevelopmentCoLtd,ShanghaiXujiahuiCentre(Holdings)CoLtdServices:LeasingAgentExisting:Ports,Mirabell,Staccato,Giordano,GiordanoTenantsLadies,AmericanEyes,IPZone,GrandGateway,Shanghai,上海瑞虹新城,位置：上海市虹口區臨平路333號項目功能：共七座樓及分配-第一座至第三座名議樓層32層-第五座至第八座名議樓層38層入伙日期：第一期1999年3月(第一座至第三座)第二期2000年3月(第五座至第八座)發展商：上海瑞城房地產有限公司工作範圍：銷售代理,上海瑞虹新城,Address:333LinPingRoad,HongkouDistrict,ShanghaiFunctional:Totalof7blocksofresidentialbuilding.ArrangementThedevelopmentconsistsofthefollowingcomponents:-Phase1:Block1Block332storey-Phase2:Block5Block838storeyOpeningDate:March1999(Phase1)March2000(Phase2)Services:SalesAgent,RuiHongNewCity,Shanghai,位置：大连市中山区人民路建筑面积：140000平方米简介：综合商业大厦，包括写字楼、商场及服务式公寓发展商：香港九龙仓提供内容：市场调研及功能定位,大连时代广场,大連新世界廣場,位置：中山區天津街與友好路交界建築面積：合共139,300平方米簡介：地下一層至地面六層為場；另兩幢分別為232層寫字樓及31層住宅發展商：新世界中國地產有限公司服务内容：营销策划推广,大連新世界廣場,位置：中山区港湾街建筑面积：120000平方米简介：高档住宅发展商：大连万众房屋开发有限公司服务内容：市场营销