广州万科云城米酷项目考察报告（PPT50页).ppt

,万科云城米酷考察报告,编制：运营管理部时间：2016年10月,目录,产品分析,产品亮点,产品劣势,123456,基本概况,产品类型,借鉴建议,项目区位,项目一期,项目二期,万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧城，是广州市最新规划的九大新城之一。万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万科云，即是万科云城一期。万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学等多家广州知名高等院校。,万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华南快速，21号地铁在建项目东南边设智慧城站（2016年12月开通，最晚2017年年初开通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。整体上，万科云城项目发展潜力巨大。,一期：万科云城,一期：万科云城写字楼A,万科自持写字楼D】,B,C,写字楼,公寓,目录,产品分析,产品亮点,产品劣势,123456,基本概况,产品类型,借鉴建议,万科云城云SOHO（公寓）,云SOHO居住空间,万科云城一一九立方写字楼,万科云城一一售价,50m,二期：万科米酷,C4栋已有客户商议购买整栋,C2栋已卖完,C1栋在售,C3栋在售,C5栋在售,二期:万科米酷,二期2万科米酷,二期：万科米酷,25复式,25复式,二期：万科米酷,35复式,35复式,万科米醋一一售价,13m,13m,18m,18m,25m,25m,13m,13m,25m,25m,25m,25m,万科云城米酷一一售价,25m,25m,目录,产品分析,产品亮点,产品劣势,123456,基本概况,产品类型,借鉴建议,万科云城米酷一一户型分析,项目,类型,后号,售价,综合均价,量资分析性价比毒、目前售卖辈辈势,售卖情况,13m(21月),2、131Ii:面1旦有点Jj、，床只能用佛缩,型的，如果将庶全部打开，j茸道不怎么污傻，洗手i司对着床，不宫是从投资迈是自f主都不建议此户型;?、181Ii.面积运中，一人或两人部司以入住，目前是最好卖的户型，租租金也适中，适合小白领，投资或自f主首,C3栋,18m(31月),平层,25耐(42月),1.1万/，.，f籍辈革,i革;L/),6月份开盘，半牢时i司销售,13m(21月),3、251Ii:只比18m多出一个沙发位,近=平套，面狈小、总价,C5栋,室，集712月，金日购买25m平层公嚣，低、小户型是最受欢迎,二细,不如购买25m的复式公事，毕竟复王克离两层，总价53万。,的，斋一套户一次性买750套18丽的s头不返租类型的一般都是自住。,25m(42月),，、25tP:亩粮运中，街两层，一房一,25而(53月),厅，总价才53万，无论是自住还是投资,比平层25m较有投资价值。(./)2、3511i:面秧比较大，f旦使用率很品，两层加起来面积近70币，总价73万，不需租，目筒此类型大部份窑户属于自住类型，如用来投资，不太杏易出租，毕竟租金与一期公事接近(3100-3400元/月),2.1-2.2万/1Ii籍毫在,复式,C1栋,35m(73月),平层,55m(83月),1.5万/，.，毛坯,E窑芫一期收楼时i司旱，1恢溢也较旱能看到，f里面积较大，总价也较王军110元，不需阳鱼，殷商窗只能开一点点，居住舒适1生差一点;前6萃每周盖章程租会虽亘.fB6圭E后能否Et且和存在一,毛坯:1.8万/，.，2.0-2.1万/1Ii含精毫在,55m(114-116月)精装修,C栋,主自蕴涵盐，除非合租或员工富鑫),基本霉事喜,复式,12月15日，销售员告知一期复式公惠毛坯)最后推出15套570户，不手音返租，销售员应眼太多窑户想要不需返租的复王克公薯，自用。,一翔,57耐(91-97万毛还,1.6-1.1万IIrPt毛坯,9fT究是广州市场上唯一的日米层品销售员透露，上级要求对,创新办公户品，将2.Iii到E米匡革的E,A、E栋写字楼D栋污科自持J、公,1.8万元/rP毛坯,主益主诵.,jiJ*湿盖率匡品主匡凶空,外口径写字楼只卖不租，,130m(234万,且L目前头写字楼的客户都是自己办公人认为年底开发商要回扰,本身写字楼是有租的。个,用，极少拿来投炎，最少面积的也卖到,234污，投烫金额高,资金，加快去化。,目录,产品分析,产品亮点,产品劣势,123456,基本概况,产品类型,借鉴建议,项目亮点,万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。,设计前沿,项目亮点,对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃离城中村。,小公寓低总价,项目亮点,“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。,飘浮的地平线,项目亮点,地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速，21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。,交通条件,项目亮点,智慧园核心区,万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务等智慧产业。,项目亮点,信息透明,该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明。,目录,产品分析,产品亮点,产品劣势,123456,基本概况,产品类型,借鉴建议,产品劣势,一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；,一期邻近城中村,产品劣势,商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；,水电管理费高,产品劣势,每层住户太多，电梯太少；,户数太多,目录,产品分析,产品亮点,产品劣势,123456,基本概况,产品类型,借鉴建议,借鉴建议,万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的案名对项目销售至关重要；,项目案名,九立方A,B九立方,C,云平方D,云SOHO,借鉴建议,单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确的定位便于找出客户群体；,产品定位,借鉴建议,平层18，复式25；面积小、总价低，无论是自住还是投资，都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层25，复式35；,户型设计,借鉴建议,万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；,返租形式,借鉴建议,万科项目整体委托白天鹅酒店承租，返租到期如有后续风险，转移到第三方白天鹅酒店，万科自身风险已规避；,规避返租风险,借鉴建议,万科项目样板房设计前卫、大胆、空间利用较好；,样板先行,借鉴建议,万科项目比较会讲“故事”，如，飘浮的地平线、机器人咖啡厅、九立方广州市场唯一9米层高创新写字楼等等，都比较有噱头、有故事；,会讲故事,九立方：可将2层4.5米层高的写字楼打通，可以实现标准层高的3层空间,万科峯境考察报告,编制：运营管理部时间：2016年10月,项目区位,万科峯境项目位于白云新城板块，位于白云万达广场旁，规划A1-A10、B1-B3共13栋小高层、高层洋房。万科峯境距白云山仅一路之隔，可从云溪生态公园直接入山游览，是城央不可多得的绿色生态住宅。万科峯境的园林具有丰富的层次，除了地面花园、在商业屋面露台、高层屋面露台都有树木花草覆盖，并在建筑的每四层设置了观山平台。地铁：2号线飞翔公园站、白云公园站。地铁12号线柯子岭站（规划中）。从整体规划到细节的设计，万科“让建筑赞美生命”的理念始终融入其中，使建筑与人和自然有机融合，建造出一个生态、健康、舒适、高档的品质社区。,万科峯境,产晶类型,产品类型,102平三房二厅二卫,项目亮点,距白云山仅一路之隔，大部分户型能直瞰白云山美景区；,白云山脚下,项目亮点,位于白云万达广场旁（600米）；,临万达广场,项目亮点,双地铁邻近地铁2号线（600米）、地铁14号线（2017年底开通）；,双地铁,项目亮点,立体绿化，屋面露台都有树木花草覆盖、每四层