XXXX年房地产政策总结-XXXX年房地产政策展望报告.ppt

2011年房地产市场展望,一、2010年政策背景总结,二、2011年新政出台,三、新政各方影响,四、2011天津市场展望,五、区域政策落地,六、金融市场环境,七、新政对公司项目的影响,目录,八、针对新政应对措施,政策力度不断加强，市场波动分化显著为遏制房价过快上涨，2010年中央政府紧盯市场变化，1月出台“国十一条”，4月出台“国十条”，9月又有“9.29新政”陆续出台，政策力度不断加强，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位调控。2010年全国住宅用地实际供应12.54万公顷，同比增长64.1%，完成年初计划的67.9%。全国房地产开发、建设类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，房价涨幅显著下降；部分重点城市成交量下降显著，但房价仍维持在较高水平。,2010年总结政策背景,受调控影响，2010年中国房地产市场波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。,2010调控走势,2010年总结政策背景,2011年新政：“国八条”、房产税、调息陆续出台，调控进一步升级和深化,2011年新政出台,(1)“新国八条”：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉。,房产税改革试点：沪渝两地在征收范围上各有侧重，上海税率相对较低，重庆税率跨度大。,（3）2月8日晚间人民银行公布，自2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。,（4）北京限购令，外地人购房须五年纳税证明,国八条明确房价控制目标，限购范围更广且更严厉,2011年新政出台,房产税“国办发1号文”，上海、重庆分别出台房产税试点办法，同日国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。,政策要点：在征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大。,上海：仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低。,重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。,影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动。,较低的税率对持有成本增加不大，但对市场心理将产生显著影响。,重庆税率跨度大（最低0.5%，最高1.2%），而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低。,此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010年占整体比重约10%（上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。,2011年新政出台,2011年2月8日晚间人民银行公布，自2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。这是自2010年以来的第三次加息，而目前天津市也有个别股份制银行出台新规，对首套房贷款利率停止优惠政策，上调至基准利率水平。从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,2011年新政出台,开发企业：资金状况将受到显著影响，市场集中度进一步提高,购房者：认同调控政策从严，未来预期将逐步转变,政府层面：明确“房价控制目标”，确保政策执行到位,金融机构：密切关注房贷风险，信贷投放力度放缓,近五年，开发企业的资金来源中，来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金的平均超过60%。2011年货币政策转为稳健、信贷政策转向，将对开发企业和购房者获取银行贷款产生显著影响。此外，更加严厉的限购政策又将大大影响企业的销售进度,预售回款也受到影响，这将大大影响到企业的资金状况，企业对自筹资金的依赖程度将更加明显。,“2010年度中国房地产政策满意度调查”，42%的购房者认为2011年房地产调控政策将维持现状，51%的购房者认为政策将更加严厉。对于房产税改革，超过半数受访者表示支持（其中非常支持的占30.9%，比较支持的占23%）。价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。,“控制房价”已成为政治任务.从实际执行来看，地方政府可以通过延缓高端住宅的入市或签约来降低一时期的新房销售均价（各类住房价格并未下跌），甚至可能操纵数据确保“房价控制目标”的实现。未来较长时间内，土地出让金仍是地方政府的重要收入来源（2010年，全国土地出让金收入相当于地方财政收入66.5%）。扩大土地供应、增加保障性住房建设将成为地方政府在落实限购、限购政策之外的切实选择。2011年保障性住房建设目标达1000万套，大幅超过2010年计划的580万套，也将是地方政府执行调控政策的重要着力点。,根据中国人民银行2010年第四季度中国货币政策执行报告，2011年M2增长率计划为16%。据此测算，预计2011年新增贷款计划为7万亿元，低于2009年和2010年实际水平（分别为9.6万亿元和7.95万亿元）。“国十条”指出，“银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理”。预计2011年各商业银行的放贷规模将低于前两年，若房地产类贷款明显下降，这将大大影响房地产业的资金状况。,新政各方影响,2011年1月份商品房成交情况,2011年1月份二手房成交情况,新政各方影响,（一）与上月相比，70个大中城市涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。分地区看，东部地区28个城市中，价格上涨的有26个，占92.9%，持平的城市有2个，占7.1%。中部地区16个城市中，价格上涨的有14个，占87.5%，持平的城市有2个，占12.5%。西部地区18个城市中，价格上涨的有13个，占72.2%，下降的城市有3个，占16.7%。东北地区8个城市中，价格上涨的有7个，占87.5%，持平的城市有1个，占12.5%。（二）与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。分地区看，东部地区28个城市中，价格上涨的有27个，占96.4%，下降的城市有1个，占3.6%。中部地区16个城市全部上涨。西部地区18个城市中，价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。东北地区8个城市价格全部上涨。,（一）与上月相比，70个大中城市中涨幅超过2.0%的城市有5个，下降的城市有3个。分地区看，东部地区城市价格上涨的有26个，占92.9%，持平和下降的城市各1个，占7.1%。中部地区16个城市价格全部上涨。西部地区城市价格上涨的有12个，占66.7%，下降的城市有2个，占11.1%。东北地区城市价格上涨的有6个，占75.0%，两个城市持平，占25.0%。（二）与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有65个城市，下降的有5个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有6个。分地区看，东部地区城市价格上涨的有24个，占85.7%，下降的城市有4个，占14.3%。中部地区16个城市价格全部上涨。西部地区城市价格上涨的有17个，占94.4%，下降的城市有1个，占5.6%。东北地区城市价格全部上涨。,2011市场展望,1、2月密集出台的各项政策表明，房地产调控政策在2011年将继续趋紧，房价不稳，政策不止。除现有政策的落实外，应重点关注货币政策转为稳健（春节长假最后一天央行再次加息，表明货币政策正常化趋势明显）、限购限贷、保障性住房建设力度继续加大和土地供应量的继续增加等方面。在此背景下，2011年中国房地产市场将呈如下态势：,土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳，但热点区域或中心城市地块竞争仍将较为激烈。,加大土地供应量仍将是调控的重要手段之一。“国八条”要求，2011年商品住宅用地不少于过去两年平均水平，供应量维持在较高水平，地价总体将较为平稳，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。但在热点区域或中心城市，由于龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，地价仍有创出新高的可能。,2011市场展望土地市场,房产市场：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调。,供给方面：过去两年住宅用地平均出让面积超过10万公顷，远高于2005-2008年（平均约5.4万公顷）；2010年新开工面积绝对水平和增速均创历史新高。随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。需求方面：按“国八条”要求，严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市，预计2011年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%，其他城市保持平稳，全国将下降7%，但也不排除去年销售面积降幅较大的城市（如北京、上海、杭州等），在2011年供应量大幅增加的前提下成交量恢复性增长的可能。价格方面：一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。,2011市场展望房产市场,市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化区域发展分化：随着城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，经济圈内的城市一体化程度将大大增加，中心城市对周边城市的带动作用更为显著，不同经济圈的发展水平分化更加明显。各城市内的不同区域也将分化，中心城区房价仍将较为坚挺，而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。供应结构分化：2011年保障性住房建设计划高达1000万套，预计占同期住宅整体新开工量的30%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，住宅供应结构分化趋势更加显著。物业类型分化：本轮调控主要针对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著：首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大；大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响；主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。,2011市场展望市场关注点,2011年伊始，“限购令”落地山东济南、青岛两市,12月31日，济南市及非济南本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。由此正式成为全国第23个施行限购的城市。,区域政策落地,购房套数：只能新购一套新建商品住房,商业贷款：购买第三套及以上住房将停贷,公积金贷款：首次贷款买房首付不低于30%,房价调整：调价幅度超过10%须重新申报预售方案,济南限购令,贷款购买二套住房首付款比例不低于50%,2011年2月17日，“限购令”落地北京,自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。,区域政策落地,购房套数：拥有1套住房的北京户籍家庭只能新购一套新建商品住房,外地在京非北京市居民需5年（含）以上纳税证明限购1套住房,北京限购令,贷款购买二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,2011年2月21日，“限购令”落地天津,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同）、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。,区域政策落地,购房套数：拥有1套住房的天津户籍家庭只能新购一套住房,外地在津非天津市居民需1年（含）以上纳税证明限购1套住房,天津限购令,贷款购买二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税,随着一线城市房价的居高不下，像北京、上海这样的一线城市的好机会已经过去了，而三四线城市却充满着新的商机，开发商扎堆进入三四线城市,必将给城市发展带来新一轮繁荣。,三四线城市居民住房需求被快速培养，开发商开发模式也并非简单的复制一线城市的产品应对三四线城镇。越来越多的当地购房者开始关注楼盘的景式，以及住宅的品质、品牌，舒适度和景观艺术感等。,新政三四线城市影响,济南房价总体并不算高，但济南这两年房价上涨过快、幅度过大，已成为各方共识，在国务院和有关部委多次要求继续加强房地产调控，并明确建议18个省会城市出台“限购令”后，济南出台“限购令”显然有现实的考虑。在中心城区房价上涨的压力下，在挤出效应的作用下，济南周边的房产交易将会有更大的发展，并逐渐和市区形成一盘棋。”,需求挤出效应，抓住机遇,开发商战线转移增强竞争忧患意思,居住需求可进一步深入引导,全球经济,2011年,全球经济增速放缓，金融市场压力缓解。总体上，全球经济增速可能放缓到3.1%，发达国家摆脱通缩阴影，新兴市场通胀压力升温。,第一，美国经济复苏动力有所增强。尽管以历史标准衡量，美国经济内生性增长动力仍不强劲，但近期数据表明，美国投资与消费需求更趋改善。,第二，欧洲与新兴市场财政政策趋于收紧，经济刺激力度减弱。欧盟国家为了维持财政可持续性，不得不压缩公共支出；由于失业率高企，内生增长动力将更为疲软。新兴市场为了应对通胀压力，货币政策将持续收紧，财政刺激力度也会明显减弱，企业投资和消费者支出可能会有所降温。,第三，日本经济处于从属地位，拉动作用有限。长期以来，日本国内需求低迷，对世界经济增长的贡献甚微，经济走势主要跟随外部环境的变化而动。,第四，存货周期性变化对世界经济增长不利。存货周期性的调整将在2011年趋于下行，对世界经济增长的贡献将下降。经济合作组织估计，2011年OECD国家存货变化对GDP增长的贡献度将为零，而2009和2010年的贡献度分别为-1.1%和1%。,第五，贸易保护主义抬头，国际贸易增速放缓。201