河北唐山房地产项目市场研究月报_38页_XXXX年.ppt

,唐山8月份市场月报,项目组成员：吴宇鹏张华卢佳音,中国的房地产市场发达区域主要为：京津唐地区；长三角地区；珠三角地区。这三个地区的房地产市场发展情况决定着中国地产市场的整体发展。,中国政治、文化中心在京津唐地区，京津是北方两个最大的经济城市，再加上资源型工业重镇唐山，促使京津唐地区房地产市场发展异常迅速，与全国市场的关系牵一发而动全身。,唐山房地产市场地理位置优越，同时本地人群具备相当的购买能力和投资置业的需求。随着唐山城市化进程的加快，唐山房地产市场的发展具有相当的速度和潜力。,从影响程度上看由上往下波及式传导,珠三角,长三角,京津唐,一线城市,三四线城市,二线城市,京津唐,珠三角,长三角,10年唐山市人均GDP预计为4000美元唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准,数据来源：唐山市统计年鉴,城市化率,20%,40%,60%,80%,初期阶段,加速阶段,后期阶段,唐山城市化的阶段位置,世界城市化进程阶段性规律图,GDP与房地产发展模式,北京从5月新政实施后开始进入深度调整期，主要表现在成交量的明显下滑，天津市场的反应慢于北京，唐山均价受影响程度明显小于一线城市，走势相对平稳。作为三线城市，唐山市场的各项指标明显与北京、天津不在同一个平台。,数据来源：中国房地产信息网,1.,唐山市政策盘点,截止7月底，市本级共招拍挂出让国有建设用地74宗，出让土地面积5042.95亩，收取土地出让金393554.47万元。其中：经营性用地43宗，出让面积2786.1亩，收取土地出让金349155.93万元；-,8月19日上午，国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，会上公布的数据显示，截至今年5月底，全国共上报了房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。；-,国土资源部发布的数据表明，今年上半年全国住房用地供应总量大幅增长。根据各地上报数据，全国2010年16月住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量的2.4万公顷相比增加约135。-,建行,农行,工行:暂停第三套房贷；中行:第三套房贷要递交总行审批；交通银行,浦发银行:第三套房贷政策就是首付6成，利率上浮50%；,唐城壹零壹:第三套房可以放贷,但需要首付55%,利率上浮20%；万达广场:第三套房可放贷,首付50%,利率20%；还需要看贷款人的资质；,8月2日，央行公布了央行分支行行长座谈会内容，再次强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。,唐山市5个试点项目全部实施后，可建设危改安置住房8156套，使20389人受益，其中解决低收入住房困难家庭2893户，使7231人受益；建设经济适用住房3700套，使9250人受益，均为低收入住房困难家庭。,截至今年6月底，唐山市累计归集住房公积金120.92亿元，累计提取32.42亿元，余额88.5亿元；其中累计发放个人住房贷款74.92亿元，余额54.87亿元。利用住房公积金贷款支持保障性住房建设焦点房地产网，将会充分发挥住房公积金贷款余额作用，一定程度上缓解建设资金困难，有效改善居民住房条件。,8月5日，住房和城乡建设部正式公布了利用住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设全国首批28个试点城市名单。唐山作为河北唯一试点城市，5个保障性住房建设项目申请利用住房公积金贷款13亿元。,2.,知名开发商进入情况,据不完全统计，截至目前进驻唐山的外埠房企已经超过20家。其中包括绿城集团、万科集团、万达集团等数家全国知名房地产开发商。,随着环渤海经济圈崛起以及京津唐一体化的规划定位，唐山地区依靠工业基础和资源优势，使得整体经济和居住需求快速上涨，丰厚的利润回报对众多开发企业有很大诱惑。,9月3日至6日，凤凰新城三个项目正式签约，总投资达220亿元，是唐山市在城博会上签约的全部项目。三个签约项目分别由华润置地股份有限公司、北京锦绣新天地房地产开发有限公司和亿城集团股份有限公司投资建设，涉及高档商业、高档公寓及高档住宅项目。,1,2,3,唐山是万科“3X”（“3”即珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域）发展模式中的环渤海区域重点投资城市。3月2日，万科在南湖生态城的首期项目正式开工。该项目是万科年初与南湖生态城管委会签署的土地开发合作项目，总投资10亿元，总建筑面积为12万平方米，计划分三期建设，首期近3万平米，预计将在今年年底正式推入市场。同时签约的，还有位于凤凰新城的开发建设住宅及商业设施的独资项目，总投资35亿。,唐山是绿城集团环渤海发展战略其中的重要一环。3月2日，绿城南湖生态城中央商务区项目正式开工。绿城南湖生态城中央商务区项目位于南湖生态城核心区域，占地655亩，总建筑面积近120万平米，是由城市高端公寓、大型主题公园、商业步行街、写字楼、五星级酒店、知名双语幼儿园及小学等物业组成的新兴城市综合体。按照规划，该项目将打造成京津唐区域内最高端的城市综合体。,去年3月，万达集团在唐山城市CBD核心之地安营扎寨，投资超过80个亿，建设100余万平方米的“唐山万达广场”。大手笔的投入和建设，使这个集高档住宅、公寓、高档写字楼、高档影剧院、超五星级酒店于一体的城市综合体成为唐山房产的风向标。目前，唐山万达广场中心华宅已进入收官阶段，包括书店、百货、超市、影院在内的商业部分也将在2011年4月30日试营业。,3.,唐山市场状况,2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域，占总体用地供应的49%；,2008年-2012年，中心城区为住房建设面积主要供应区域，占总体住房建设面积的51%；,数据来源：唐山城乡规划局网,8月份竞争项目无新货推出，市场上主要是万达600余套88-140平户型，及景泰翰林等低端项目。,（竞品）,（竞品）,（竞品）,从6-8月份整体的市场情况来看，成交量受淡市影响有所下降，目前处于低处平稳调整状态；价格水平在近期处于一个基本稳定的状态。,6-8月份唐山商品房住宅销量走势,数据来源：搜房网,唐山万达广场价格走势,景泰翰林价格走势,梧桐大道价格走势,数据来源：唐山市住房和城乡建设局,新华道,建设路,市政府,唐百,三利,凤凰新城规划的未来商务金融中心目前以中高档住宅项目为主,城东工业区污染较为严重，居住环境较差,城南塌陷区以低端居住为主,远洋城,本月唐山商品房的热点和亮点主要集中在中小型的房屋，以100以下的房屋为主，分别占近三个月商品房成交量的60%、67%、68%，大户型、高价位的房屋尚不符合多数居民的需求。中小户型畅销的原因为：在功能上较为实用，总价格相对较低，适合首次置业和婚房需求者，在目前房产前景尚不明确的情况下，刚性购房者选择通过具有购买能力的中小户型释放需求。,8月唐山商品住宅销售金额排行榜,数据来源：CREIS中指数据、,8月唐山商品住宅销售套数排行榜,以梧桐大道为例，其5、6月份销量分别为123套和131套（由于成交签约的延续性，5、6月份基本处于市场较好状态，相当于4月以前的成交情况），因此目前销售状态平淡。世纪龙庭以回迁户居多。,市场供给：受淡市影响，开发商普遍对市场信心不足，放量明显偏少。,市场需求：新政实施以来，购房者持续处于观望态度，商品住宅整体成交量不高，以刚性需求为主。,市场价格：近几个月市场均价始终维持不变，但开发商陆续通过一些优惠手段，变相降低房价。,4.,典型项目市场分析,目前市场仍处于客户与开发商双观望状态，来访量不足，出货量低，但市场对新出和优质项目比较关注，需求存在，并有一定购买，更多为担心市场变化,经过将近半年的观望期，民间已传出政策松动信号，同时开发商也开始一定优惠活动，观望双方均逐步松动，预示未来会有一定的放量和消化,唐山市场下半年9、10月份将成为集中放量的关键节点，120平米以下普宅小户型将有所放量，项目普宅户型需在一定程度上规避,大户型产品虽然在9、10月份左右将有一定量出货，但因高品质精装户型仍较为稀缺，项目精装大户型仍可更多考虑客户量和货源的匹配，而非市场出货态势。,小结,5.,市场营销活动,8月7日下午，唐山万达广场为新老客户在销售中心主办了“万达时尚体验生活之美食节”活动，除美食外，还准备了文艺表演。,8月16日万达广场针对来访客户及新老客户，在售楼处门口举办了三对三篮球赛。串场有瑜伽、健美操及街舞表演。参赛者均有30-800元不等奖品。,1,美食节,2,篮球赛,7月30日-8月21日，越设计悦生活“梧桐大道杯”171平米、165平米明星户型设计创意大赛启幕。,8月13日晚，奔驰新品轿车E300L发布会在唐山奔驰4S店举行，万科南湖别墅受邀联展，冀东之星模特大赛决赛仪式也于当日落幕。,冀东之星模特大赛获奖者与万科南湖别墅模型合影,唐山万科林曈总经理为奔驰新款轿车揭幕并致辞,小结,8月份唐山市场还在处于政策消化过程，整个市场表现明显冷淡，购房者的观望情绪迫使开发商频频开展各种营销活动，以实现成交。根据客群的主诉求不同，各项目通过脉冲式营销，开展一系列具有生活理念的活动。一方面将稀疏人群集中爆发，另一方面给予销售员邀约由头和增长客户留场时间。实现传递项目品质和调性，活跃售楼处销售氛围，促进人气，直指销售，提升市场影响力。,5.,本案状况分析,新客户来电来访多在10-15组之间，加上老客户回访，一般在25组左右，数量有限。但遇到卖售和推广节点，仍会引起市场较大反应。,目前未售房源仍有一定数量，8区作为高端产品，还需要一定的持销时间目前存货主要集中在606号楼北向户型，由于其低总价性，风险较小,通过推广加强，预计客户量将逐步上涨，支撑9月份11区出货。,由于商业一直未推，故蓄客较少。作为成熟社区中的成品商业街，在唐山的城市级别中，销售并不成问题，且随着销售滞后，还会有价值增长。,唐山高端客户在淡市下对别墅产品抗性较小，通过内部推广，蓄客量已超过供应总量的三分之一。,该服务阶段核心问题及解决方式,6区消化速度较慢，8区仍有一定存货，对后期推货产生一定影响；客户来访量虽有提升，但仍然不足，如何提升现场氛围；年底前预排推货量剩余过多，如何进行推售，时机如何把握；别墅即将完工，应对其入市要求，如何实施；如何在保证销售情况下，保持品牌品质打造和传递的持续性。,应对目前未推住宅存货现状（10、11区和别墅），以及商业入市的要求，在市场状况不佳的条件下，基于客户积累和产品线配搭，控制