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武汉万科楼盘软文2004 ，武汉万科上演“双城记”- 瞄准万科言必提万科 2003 年几宗大额土地的交易，引得国内几家知名开发商杀入武汉。据消息， 2004 年，还将有几十家外地开发商进驻武汉这个中国房地产业最具增长潜力的城市。土地之争，客户之争，人才之争，名望之争，总之，武汉的楼市如今是被搅得大热了。 两年的行业调整，让武汉的竞争格局发生重大改变，这其间，惟有一个名字在三年来里向武汉的消费者讲述着真正的“房地产品牌价值”，这就是有着中国房地产领跑者之称的“万科地产”。 她既是本地开发商学习和比较的标杆，又是武汉“外来和尚好念经”的先行典范，有着良好的公众形象和不断炒作价值的她还是政府和媒体的宠儿，所以，无论大小场合，言必提万科，是武汉房地产业界一个不争的事实。 当年一声“狼来了” 2001 年，媒体一声“狼来了”，将万科当年进入武汉对业界的冲击与本地开发商的恐慌表现得淋漓尽致。而那时，万科跨地域经营的格局才刚刚确立。 如今，已进入中国 18 个城市的万科地产保持着连续五年平均 33% 的快速增长。 2003 年，万科住宅销售金额的全国市场占有率突破 1% ，获得中国房地产综合实力排名第一，行业领跑者的地位再次巩固。 2004 年，是万科第二个十年的结束和第三个十年的开始。上月，万科以 19.48 亿元人民币拿下无锡地块，面对行业新规则确立和新一轮洗牌， 20 岁万科对未来十年提出“顺境中求突破”。 回顾过去三年，武汉万科仅凭一个项目的销售额就连续达到武汉市场近 3% 的市场占有率，万科四季花城成为引领武汉高品质住宅开发方向的经典之作。 时至今日 ，无论 市场积累，客户忠诚度、产品品质上升，项目储备，公司操作能力都提供了万科在武汉市场做大做强，脱颖而出的可能性。 2004，汉口，武昌，江南，江北，金银湖畔的万科四季花城是完美压轴，位于中国光谷腹地的万科城市花园则代表着中国新一代城市住宅开发里程碑的开始。万科的双剑合壁，又将给对武汉带来什么？ 双城记之一：汉口居住新城 万科在武汉开山之作万科四季花城 从“梦想中的乌托邦小镇”到“永远的花城” 有人说，住万科房，是品味的像征；也 有人说， 万科四季花城聚集了汉口所有的有钱人。无论这些评价是否客观，有一点是肯定的，作为万科进入武汉的第个项目，万科四季花城就是引领武汉高尚住宅开发方向，激发武汉人购买潜力的典范之作。 引领之一： “装修房”，改变武汉人的居家理念 2001 年，万科第一次将“少装修、多装饰”的理念带入武汉。万科四季花城提供厨卫装修交付，不仅使客户省却装修的烦恼，更留下了其展示喜好的装饰空间。 从万科四季花城一、二、三期到万科城市花园一期，万科在武汉已进入了装修房的第四轮升级。除了品质的不断提升，万科对装修房的研究也越来越深入：哪一类住宅适合装修到什么程度，什么档次，瓷片的颜色形状、各类电器、洁具的摆放，厨柜的高度、插座的位置和数量等等。 2002 年，作为武汉第一个大规模装修交付入住的项目，万科四季花城让业主们尝到了甜头，也打消了武汉人对装修质量、档次、个性化的疑虑，装修房开始受到追捧。 2004 年，经过四季花城的试点，万科城市花园大规模推出全装修房，即两房的客户基本上无需装修就能入住。在内部优先选房时被抢购一空。 然而，尽管如此，武汉仍没有几家带装修的项目。不是不想，而是不敢。装修房没有优秀的施工单位，没有集团采购的优势、品牌的材料供应商，没有多年住宅设计研究经验，是做不好的。 因此，万科的装修房至今仍然是其独步江湖的竞争力之一。 引领之二： 户户带花园或露台的中国住宅专利产品 让武汉人与上海、深圳同步享受“类别墅”生活 说到万科的独一无二，就不得不说万科的“专利产品”户户带花园或露台的住宅。万科将别墅的理念运用到多层住宅中，采用层层退台的技术手段，打破了多层洋房产品不能够每户均有宽敞的花园或露台的问题，实现了每户都有自家的情景花园和景观露台，使产品具有了联排别墅之大多数特性。退台式的设计，大面积的面砖，富是艺术感的丰富层次和变化，使它更接近于 townhous 的建筑模式。 2002 年初，武汉多数住宅开发都是六、七层公寓，每户一个狭小的 阳台，有的甚至将阳台封闭起来。 突然，一座仅四层高，完全不同形式的建筑一亮相时，足可想像它给武汉人所带来的冲击。 一层有私家花园，二、三层有宽大露台，四层复式有空中花园。无论是花团锦簇的英式花园，或是葡萄架里的天空，还是没有屋顶的书房、秋千椅上的冥想，都带来人们生活方式的根本改变。 如今，从四季花城一期的花园洋房到万科城市花园的情TOWNHOUSE ，这种产品已经过了多轮的修改升级，尽管其近 4000 元单价甚至远远高出了武汉一些独立别墅的价格，仍是一经推售就抢购一空，其惟一性优势不可小窥。 除了专利产品，万科四季花城的空中四合院、复合式厨房、日式卫生间等 产品的创新和适度超前不仅成为万科超越同行、引领市场潮流的杀手锏，也为武人带来了全新的生活理念。 引领之三： 把“物业管理”带到武汉 2002 年，伴随着万科地产而来的万科物业在万科四季花城向让人们展现了中国金牌管家的魅力，也为武汉地产的物业管理与社区文化建立了新的参照系。 何为四重安全防范系统，何为同心圆服务计划，何为贴心管家，何为“亲情相依，邻里守望”的新型社区邻里关系这其中的学问，真是让人大开眼界。 曾多次听到万科四季花城的业主谈起万科物业故事，无微不至地体贴呵呼，让业主充分体验着尊贵的居家感受和社区的亲切氛围，业主们把能享受到这种服务当成一件自豪的事情。 可以说，万科物业是万科无法复制的优势和万科业主所享有的最大附加值，也是万科营造高品质生活的保障。 引领之四： 景观设计走向“贤妻良母” 在业内，把发展商分为两类，一类是“贤妻良母”型，一类是“富爸爸”型。“富爸爸”就是指那种你要钱，我就给钱，你要奔驰我就给辆奔驰的发展商。他们在硬件上非常舍得投入，环境花很多钱，但并不关注细节和软件的交给业主的只是一个空房子，而不是一个有生活氛围的“家”。而一个优秀的发展商应该是“贤妻良母”型的， 万科四季花城，商业街是对外的，会所不那么奢华，但建在湖边很漂亮，而且具有很强的功能性。每一个组团都有一个公共交流的地方，满足儿童游乐的功能，有老年人交流的地方。在细部处理上，灯具、材料等有人情味，人性化的、很美的设计，椅子。社区就是一个大花园，进入组团，就是进入一个小花园。这是一个花园，高度人性化的水边花园，休息的地方，精致的细部，给人的活动提供一个场景。 引领之五： 内外兼修，万科呦喝也精彩 如果说品牌是万科成功的战略性武器的话，那么万科成熟的市场运作和老道而新颖的宣传就是其成功的战术性武器。 武汉万科进入武汉的第一件事就是成立了武汉万客会。它是武汉房地产界第一个客户俱乐部组织。通过吸收大量市民加入万客会，向万客会成员定期免费寄送万客会杂志，建立了强大的客户网络，为后期销售储备了相当数量的消费群体。 万科在武汉首次运用排号方式选房的销售模式，也成为了武汉第一个客户通宵排队买房的项目， 2002 年初，在万科四季花城内部认购排号发放了近 600 个房号，轰动一时。 在商业中心的万科品牌路演，让万科打开更广的知名度。 将客户吸引到现场是万科的杀手锏，凡是到过万科四季花城销售现场的人很少有不动心的。 2002 年初，仅是在万科四季花城项目部临时搭建的一套样板间，就为花城一期内部认购两天 300 套销售量立下汗马功劳。 万科的营销模式，为不少开发商所研究和效仿。从此，武汉宣传买房要排队的一发不可收拾，做样板间、搭围板的一发不可收拾，开发商编杂志的一发不可收拾 永远的花城，永远的生活 走进四季花城，当年梦想中的乌托邦小镇，如今已呈现眼前。 今年，万科四季花城将以湖畔的压轴之作划上完美的句号。而这对生活在花城中的人们来说还仅仅是个开始。 除房子本身外，消费者更看重在这 70 年，能够享受到最多的是一个社区的环境、设施、氛围及服务，这一点，正是万科所去努力做的。 双城记之二：武昌新城市中心武汉万科代表作万科城市花园 从“新城市主义”到“美式街区生活” 注定不平庸 如果说四季花城是万科在武汉的开山之作，那么万科城市花园则是万科立足武汉在中国的代表作。 2003 年，万科挥师江南，进驻中国光谷。万科凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其新一代规划思想“新城市主义”旗帜鲜明的亮出了她的“城市观”。万科城市花园就是第一个在“新城市主义”这一新规划思想指导下的项目，强调“生活格调与居住质量”的新城市生活理念，塑造“时尚与品味”的新城市形象，打造更完善的新兴商业、文化、教育、居住、社交、休闲中心。 26000 居住人口的规划，超大规模令她突破了传统住宅区的桎梏，成为一座融入城市中的城市。 “作为万科标准化华中版代表作的武汉万科城市花园注定不可能默默无闻，她必将是一个对万科集团、武汉城市复兴、甚至整个中国地产行业都会产生影响的项目。”万科集团副总经理刘爱明如是说。 与世界同步的美式街区生活 “假日时节，树阵广场、街心公园承载着人们的狂欢；总有一些可爱的人，牵着狗，拿着琴，在林荫路上，或坐或站，且歌且行； 街坊邻里们在街边的店铺前亲热的聊天，孩子踩着滑板穿插而过；街头运动公园里耍酷的篮球少年；一到春天，街道的转角中的咖啡馆就 将大红大绿的遮阳伞插到人行道上，咖啡桌被搬到室外，盖上色彩缤纷的桌布，美食、美酒、朋友，外加纷杂生活中的一丝惬意，一丝从容； 没有围墙的隔离与闭塞，所有的悠游与交往就在街区展开。” 这就是万科城市花园所描述的生活，一种美式街区生活，开放、健康、有活力、有人情味的，一种代表着与世界同步的新城市居住和生活方式。 市场引爆，蓄势待发 2004 年 3 月 21 日，5 个小时3000多的均价,万科城市花园内部优先选房推出的200套多房子依然被抢购一空。在周边不少项目毛坯房售价达到 24002500 的时候，万科城市花园针对内部登记客户推出的 3000 左右带装修的内部认购均价也因其高性价比得到了市场的认同。 这只是万科城市花园全面亮相前的一次预演。 5 月，万科一场引爆武汉高品质住宅市场的运动，蓄势待发。-2004年4月22日楚天都市报顺境中求突破 20岁万科进入跳跃增长期（晨报标题） 在中国，几万家房地产公司在这一疆场纵横驰骋。面对近两年的行业调整，更多老牌房地产公司步履蹒跚，而新兴开发商尚未成气候，这其间，惟有万科，保持着连续五年平均 33% 的快速增长。 2003 年，万科住宅销售金额的全国市场占有率突破 1% ，获得中国房地产综合实力排名第一，行业领跑者的地位得到巩固。 2004 年， 是万科第二个十年的结束和第三个十年的开始。回顾历史，万科的每一个十年都具有鲜明的特征和目标，万科的第三个十年怎么走？ 上月，万科以19.48亿元人民币拿下无锡地块，面对行业新规则确立和新一轮洗牌，20岁万科提出“顺境中求突破”。土地，客户，资本，万科的三座金山 740 万平米土地资源， 30 亿土地价值，未来 3 年战略储备 2003 年，万科整体可持续发展能力得到进一步强化。可售资源达到 860 万平米，其中全国土地储备达 740 余万方，基本可以满足万科集团未来三年的销售计划要求。经过十几年的跨地域发展，万科已进入中国 18 个中心城市，完成沈阳区域、珠三角区域，长三角区域以及武汉、成都等区域中心城市的战略布局，区域集约化管理中心的组织架构更为万科未来的集约化发展打下了坚实的基础。当万科的全国跨地域发展布局已经完成时，万科的对手才刚刚开始起步。 无可比拟的资本实力是万科领跑的有利条件 在万科房地产业绩快速增长的同时， 2003 年，万科在资本市场的表现也尤为出色。万科 A 股的股价涨幅 37.6% ，而深圳 A 股涨幅为 18.5% ，万科历史第一次跑赢大势一倍之多；万科在中国与股东实现了良性互动：截止 2004 年 2 月 20 日 ，万科股票（ A 、 B 投）的流通市值和总市值分别达到了 96.2 亿和 104.7 亿，流通市值在深沪 1293 家上市公司中排名第九位，位于浦发银行之上，与长江电力、民生银行也相当接近。万科在持续增长的同时也赢得了投资者的支持： 15 亿可转债顺利转股； 19.9 亿可转债发行方案获得临时股东大会的通过。投资者的信任和支持是万科在未来的发展中继续领跑中国房地产行业的有利条件。 2003 年，万科还荣获了 英国投资者关系（ IR ）杂志 评出的 2003 年亚洲区最佳投资者关系奖、亚洲财经传媒 Asset Benchmark 财资公司评选的 2003 年度公司治理最佳公司奖、中国证券报与亚商企业咨询股份有限公司 评出的 2003 年度中国最具发展潜力上市公司 50 强第九名。也表明 万科在国际资本市场上 获得非常好的形象和信誉。万科在资本市场的实力是中国没有一个发展商可以相比的。 7 万忠诚客户，万科的宝贵财富 14 个城市， 100000 个万客会会员， 63% 的老客户表示愿意再次购买万科的房子， 75% 的老客户表示愿意推荐亲朋好友来购买万科的房子。 只要稍稍对这些数据进行一个推算，我们就能发现，这样的客户资源至少会给万科带来 7 万套住宅的销售量。这个数字恐怕是所有发展商都望尘莫及的。 2003 年万科客户满意度调查结果表明，客户对万科的品牌认可程度得到进一步加强，万科的重复购买和推荐购买的比例分别达到了 63% 和 75% ，品牌，文化和口碑成为客户购买万科产品的最重要的原因。在客户更加重视发展商品牌和综合实力的今天，客户的忠诚度是万科在激烈的市场竞争中所拥有的宝贵资源。 顺境万科，为何要“突破”？ 跳跃增长机遇，万科岂容错过？ 房地产行业进入黄金发展期。随着国家经济的持续化增长和中国城市化进程快速的推进，为中国的房地产业发展提供了良好的外部环境，让行业存在巨大的潜在需求。中国房地产行业在未来 20 年发展，仍处于发展时期，存在着较大的发展潜力，在过去 5 年，房地产行业以 27% 速度在增长，而万科是以 33% 速度在增长，虽然跑赢大势，但差距不大，说明行业提供给万科的发展空间还非常大。 资本市场提供黄金发展窗口。行业资金密集性特征凸现，房地产企业普遍面临着资金紧张的压力。国家对资本市场改革和稳定发展的若干意见也让上市房地产企业能更加有效地通过资本市场做大做强。而万科，无论在融资渠道还是潜力上都比竞争对手具有明显的优势。适应新的行业规则，才能起跑领先，着着领先 每一次行业调整的机会，都是万科脱颖而出的时机。随着土地公示制度的出台， 121 文件的出台， 18 号文的确立，共同构成了中国房地产行业新的规则框架。行业规则的改变使得行业更加规范、透明，是对有品牌、有实力和信誉的企业有利，也给了市场上所有房地产企业同样的发展机遇，让所有的企业站到了同一起跑线上，谁通够在变化的规则面前首先找到应对措施，谁就能够在未来的竞争中获胜，致力于成为行业领跑者的万科，必须在变化的行业规则面前进行变革，以迎接市场和竞争对手的挑战：在市场处于良好发展阶段的时候，而万科要做的不仅仅是取得增长，而是要取得比行业、比竞争对手更快、更持续的增长，只有这样才能持续领先于竞争对手。 在改变了行业规则的市场环境中，万科要想做大做强就必须进行变革，否则将：逆水行舟，不进则退。顺境是突破的最好时机，顺境可以让公司承受得起变革的代价，并且有能力去思考公司未来发展的目标和方向。 20 岁万科，若不突破，更待何时？ 万科如何突破 ? 问万科，第三个十年怎么走？学习 PULTE HOMES 好榜样 榜样的力量是无穷的，在万科历史上有两位重要的老师，一位是“索尼”，一位是“新鸿基”地产。万科向索尼学习营销与售后服务，向香港新鸿基学习品质与新地会，使其取得了长足的进步。今天，万科来到一个新的高度，不同的参照系决定了不同的视野，由于索尼的行业差异，新鸿基地产的家族控制和香港单一地域发展局限，二者都不适合作万科在寻求企业发展变革时全面学习的标杆。 第三个十年，万科学习的榜样在哪里？ 全球市场最大的地方就会有世界上最优秀的发展商。 一家 连续 52 年赢利， 在美国 27 个洲 48 个城市专门开发住宅产品 的上市的房地产公司 ，就是万科寻找到的答案。他的名字叫 PULTEHOME 。 美国的 PULTE HOMES 公司与万科一样进行着跨地域发展，同样重视项目储备、保持着三年开发的动态储备规模，重视客户满意度，重视人力资源发展，而且业绩斐然。 2002 年营业收入是万科的 13 倍，利润是万科的 10 倍，市场占有率达到 4% ， 净资产回报率在 18% ， 重复购买与推荐购买 42% ，为所有客户细分市场进行服务，这些既是差距，也是万科第三个十年全面学习的标杆。 如何解决策发展中的资金瓶颈，如何在项目获取渠道，开发节奏和运作方式上进行变革，好何更好地了解市场和客户根据细分客户特征提供产品，如何解决产品生产方式问题实现更快更好的建造并且大规模复制产品等等这些都是未来万科所需要研究和突破的，不仅如此，万科还必须解决未来 5-10 年的发展规划，为变革指明目标和方向，这些都需要万科对标杆进行细致的研究和分析。 顺境让万科有了变革的良好基础，行业规则的变化给了万科进行变革的压力和动力。而向标杆学习就是万科为突破和变革做好的充分准备。 20 岁万科的光荣与梦想：三个满意，一个尊敬 万科要什么？是规模最大；是赢利最多？是行业的绝对第一？行业最好？ 这些都不是万科的理想。 万科未来十年的目标是成为中国房地产行业最受客户欢迎、最受投资者欢迎，最受员工欢迎，最受社会尊敬的企业。而当万科做到三个欢迎，一个尊敬，相信规模、效益都不是问题。 今天的万科有着创记录的经营业绩,良好的跨地域发展布局，高度认可的客户和品牌忠诚度，业内所公认的优秀团队，日益扩大的融资平台，健全规范的制度， 无论从哪一个指标来看，都处于历史最高水平。 新的高度，对于万科而言只是新的起点,20 岁的万科，比过去任何时候都有资格去梦想光荣，也更有实力去成就梦想。 后记：万科的突破给武汉带来什么？ 作为一家武汉媒体，万科的突破将再次给武汉带来什么，万科在武汉新一轮的发展与举措，是我们最关注的。过去两年，武汉万科仅凭一个项目的销售额就连续达到武汉市场近 3% 的市场占有率，万科四季花城成为引领武汉高品质住宅开发方向的经典之作。 2004，汉口，武昌，江南，江北，金银湖畔的万科四季花城是完美压轴，位于中国光谷腹地的万科城市花园则代表着万科新一代城市住宅开发里程碑的开始。 三年的市场积累，客户忠诚度、产品品质上升，项目储备，公司操作能力都提供了武汉万科做大做强的可能性。而面对越来越多的外地地产商杀入武汉这个中国房地产业最具增长潜力的城市，万科将如何甩开竞争对手，脱颖而出，巩固在武汉的领头羊地位。一场引爆武汉楼市的成功预演 武汉万科城市花园内部优先选房活动火爆异常 5 个小时, 3000 多的均价，200 多套房子依然被抢购一空。2004 年 3 月 21 日， 武汉万科城市花园内部优先选房活动在五月花大酒店三楼举行。此次内部优先选房采取了电脑随机选号的方式确定客户选房的顺序。数百位客户早早就来到选号大厅等待选择自己合适的房子。上午九点，选号开始，工作人员操作电脑，将到场的数百客户按每组 15 位客户随机选号编组。选号区内，客户焦急地等待自己的选房顺序出台；选房厅里，数十名工作人员也在紧张地等待客户的到来。九点十五分，第一批客户终于确认完身份，进入选房区在销售接待人员的引导下挑选自己中意的单位。九点十六分，上西三区 B5 302 ，一套两房两厅的单位首先被客户相中。随后的十分钟之内，第一组中的其余客户也都选到了满意的位置，第二组、第三组客户相继入场。选房区里人声鼎沸，房号确认处也排起了长队。不到一个小时，上西三区 B5 单元和上西五区 A1 单元就已经被客户挑选一空；中午 11 ： 30 ，认购单位超过 100 套； 13 ： 00 情景洋房两房单位全部售磬； 14 ： 00 情景洋房三房单位基本售磬； 14 ： 30 ，认购单位总数超过 200 套，本次内部优先选房所推出单位基本售磬。截止 21 日 17 时，认购单位共计 206 套，认购单位均价超过 3000 元。本次内部优先选房是武汉万科城市花园五月份正式全面亮相的一次预演，同时也是对长期以来一直关注、支持万科的广大客户的一次答谢。 3 月 20 日万科城市花园施工品质样板间和交楼标准间对外开放，展示了万科产品的不凡品质。同时，在周边不少项目毛坯房售价达到 24002500 的时候，万科针对内部登记客户推出的 3000 左右带装修的内部认购均价也因其超值的性价比得到了市场的认同。 2004 年，武汉楼市高潮迭起、房价一路攀升，光谷片区日渐成熟、利好消息频传， 5 月，万科城市花园的全面亮相将再次引爆武汉住宅市场。-2004 年 3 月 25 日武汉晚报首个为房地产建筑师度身定造的 “ 梦工厂 ” 万科城市花园研究制造基地开放 “ 梦工厂 ” 是一个行业中最让人向往加入的殿堂， “ 梦工厂 ” 是个制造惊世之作的地方， “ 梦工厂 ” 意味着更多的付出和更大的代价。 12月21日， “ 万科城市花园项目研究基地开放日暨圣诞客户联谊会 ” 活动顺利举行。一直引而未发的万科在武汉第二个作品 万科城市花园潜心两年的第一次亮相用 “ 令人惊羡 ” 形容毫不夸张。 延着有 “ 武汉第一路 ” 之称的关山一路一直南下，首先闯入眼前的是万科城市花园那气势磅礴的工地围板，四米高、近千米长的围板绵延伸展，显示出万科独有的实力和大气，黄和黑的极简设计更表现出了一种美国式的现代而时尚的城市元素。 透过围板远远的看到城市花园热火朝天的工地 ,十几部塔吊，大面积的施工场地，几栋主体结构已经封顶。 与项目开发建设全过程同步的便是 “ 万科城市花园研究制造基地 ” 。这里涉及项目地缘文脉、规划设计、建筑单体、住宅性能、材料部品、园建、智能化的各个细节的研究建设过程。 在工作人员的带领下，客户首先参观到的是一大片绿化和园艺研究的绿地，它被称为 “ 园艺师的试验田 ” 。这个 “ 试验田 ” 里根据武汉的气候条件和城市花园地块土壤的酸碱度选种了 74种植物，其中包括乔木、灌木、藤本、地被及球类植物，每种又分别选用了其中常绿与落叶的若干品种，用来体现园区景观的层次感，表现色象与季象的自然变化，选用的植物有广玉兰、银杏、石楠、红叶李、海桐等等。其中草种的研究尤其细致，黑麦草、狗牙根、早熟禾、马尼拉草、马碲金草等等，用来寻找最适合武汉万科城市花园的草种。同时在这里还有园林道路铺装、停车位设置、雨水收集系统、减速装置、照明装置等研究的展示，环保陶瓷透水砖等多种新材料新工艺的研究和试用。 踏进 “ 建筑梦工厂 ” 的第一步，似乎才明白了什么是 “ 建筑艺术 ” 与 “ 居住科学 ” 完美结合的产物。质朴的装修材质、灯光与色彩的运用独具匠心；宽大的黑色木桌上摆放着设计师电脑和画板；不同的人体模型方便了设计中对人体工学的运用；各种地形、规划、单体模型随时帮助设计师实验他的想法，在这里，我们看到了城市花园水质、空气等地块属性的分析、新城市主义规划思想的演变和城市花园整体规划的研究过程、建筑单体的设计过程和演变模型、窗、涂料、栏杆、空调板等几十种材料部品的研究、施工工艺的实验等。 万科城市花园第一次大型的客户联谊活动在客户参观完基地后开幕。几百名客户将活动会场挤得满满的。 纯粹木头质感的模型在武汉还是头一次见，一组美国街头运动场景的挂画与背景板上那句 “ 纯粹美式街区生活，从都市核心路展开 ” 相得益彰。最让客户们关心的当然是介绍城市花园规划、景观和户型展板，大厅的一角一组牛仔风格的乐队轻松的哼着美国 BLUS ，人们端着咖啡或红酒任意地穿行，自由地交流，不禁令人感叹，果然是万科的活动，果然是万科的客户，果然聚集的是一群自在而优雅的人。城市花园是纯粹美国街区生活的谛造者。 ” 武汉万科的总经理杨海先生首先圣诞客户联谊会的致辞表示道： “ 美国现代城市中时尚、自由、丰富而充满活力的街区生活深深打动了我。我们希望 将这种全新的生活方式植根武汉，为此不惜重金邀请美国 SWA 、英国 RMJM 、澳大利亚五贝。在城市花园中， 一条宽达 35米的都市核心路，它贯穿了整个城市花园。它是城市路，却又不同于传统意义上单纯交通功能的城市路，引入了更多美国现代城市道路的特质。从某种意义上说，它更是城市的核心街区：街头篮球、HIP-HOP、杂耍、滑板、街舞、露天咖啡、休闲洋伞、汽车电影、每个拐角处尺度的突然放大，都隐藏着新鲜的玩艺儿它像这座城市一条有生命的线索，将丰富的街区生活和艺术场景串在一起。 都市核心路 -次级城市道路-区内环路-街区住宅，城市花园形成了一个有序的城市开放空间，街区是组成城市的基础因子。每一条街有每一条街的性格，街区以多样的形式创造了或动感、或安静、或悠闲、或流畅、或充满生气的现代都市生活。城市花园是万科集团第一个全面实现标准化的项目，从规划、景观到一期的建筑设计、施工图全部都在万科总部建筑研究中心完成。它是万科在建筑领域里又一个重要的里程碑。 据悉，万科城市花园目前参加内部优先选房登记的客户已达 800多名，参加这次活动的客户约有400余名。在本次客户联谊活动展示的模型和各类图纸均是首次公布让痴心等待了近一年客户们终于满载而归。 在房地产市场热闹而浮华的时候，做为中国房地产领跑者的万科已超越了那些表面的浮华，而更多的关注在生活方式和建筑形态本身。 “ 像造汽车一样造房子 ” ，是万科做标准化、产业化的态度。 2004年，万科进入20年，厚积而薄发，相信明年的武汉万科城市花园将带来无限精彩。目前，万科城市花园项目研究制造基地已开始接受客户和业内人士的参观，内部优先选房登记将于 2004年1月18日截止。“要住就住最好的”万科四季花城二期A区业主入伙现场感受历经一年多的精心建设，万科四季花城二期终于以更高的建筑品质，更成熟社区配套和更优雅的社区环境展现在新业主面前，8月27日8月31日盛情迎来近300位新业主开启幸福完美生活之门。 8月27日，花城处处充洋溢喜庆的气氛。首批50多位业主来到四季花城商业?阳光会所办理入伙手续，交房的每一个环节都体现着四季花城的细致入微：提供“一站式入伙服务”，相关部门如房地局、有线、电信、精选商家统统到现场为业主提供相应服务；每户收房均由万科三名工作人员陪同，包括物业人员，工程人员，客户服务人员；每一个单元入口，工作人员都悬挂有“欢迎业主入住”字样的小灯笼；物业服务人员将即将交付的房子彻底清扫，所有室内卫生间马桶都标贴有“已消毒”字样，厨房橱柜标贴了“已清洁”字样；每一户的钥匙都都将在精美的盒子里交给业主；在阳光花房里，万科物业不仅在楼梯入口公共花池栽培鲜花，在业主家中的露台花池中也精心放置了花盆；由于是带装修交付，工程人员带着各类专业工具，打压泵，试验笔，摇表，水平尺，陪同业主进行水管打压试验，地面排水找坡试验，闭水试验等，电调试等。难怪有业主戏称：万科收房简直就像在做专项实验。看来，当初抱着“要住就住最好的”的心理买四季花城房子的业主，的确感受到了物有所值了。走进花城二期，园区建筑和景观的井然和完善，完全有别于一般小区交楼时的模样。每一个细节，都让业主在拿到房钥匙就感受到四季花城对业主的关心和尊重。现场的一位张先生表示今天就叫人来铺地板，过几天就能搬进住了。像这样的入住，在武汉还真是头一次遇到，这种气魄品质也的确只有有实力的发展商和高档次的楼盘能做到。现场除了前来办理手续的业主，还有不少客户在销售大厅忙着挑房子，据介绍，他们大多是来入伙的业主介绍来的亲朋好友。而即将在9月29日开盘的四季花城压轴之作三期B区也正在接受排号登记，万科将如何将这个历经三年的绝版之作发挥到极致，谁又能成这座现代版乌托邦的最后拥有者，不仅客户们跃跃欲试，业内人士更是试目以待。万人共聚万客会 万科引领的不仅是地产写在武汉万客会成立两周年暨万客会武昌分会成立编者按：在房地产界，万科地产是一个响亮的品牌，万科地产的客户俱乐部组织万客会同样在业内卓著声誉。武汉万客会成立两周年来，依托万科地产， 集聚会员近万人,开展了一系列有声有色的会员活动，引领了一种全新的生活方式。在万客会的天空下，会员与组织的真情互动，分享生活、分享欢笑万科，中国最受尊敬的企业 1988年万科开始进入房地产开发，迄今为止，已经大举进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、南京、长春、南昌、广州、大连等14个城市，继2001年被“普华永道”评为“最受尊敬的上市公司”后，近日万科企业股份有限公司成为由北京大学企业案例管理研究中心、经济观察报主办的“2002年度中国最受尊敬企业”评选中唯一入选的房地产企业。2001年初，万科大举进入武汉。在汉口金银湖畔开发建设的万科四季花城，荣获2002年中国名盘奖的荣誉。武汉万科同时以2002年万科四季花城单项目销售成绩跻身“武汉市房地产开发企业综合实力十强”。精英聚集万客会 “万客会”于1998年成立。致力于加强万科地产与业主、社会各界沟通联系的万客会，在万科各大城市迅速推广，并逐步形成了一定的规模和影响，到今天已成为一个拥有3万余人的庞大会员组织。2001年万科进入武汉，武汉万客会于同年7月正式成立。经过两年的发展壮大，已拥有会员近万人。在万客会这样一个关注万科的客户俱乐部组织里，它的周围集聚了这样一批人：“25-35 岁”年龄段为集中群体，大专及大专以上学历的达到会员总数的80%以上，金融证券保险、公务员、贸易、邮电通讯、文教卫及私营业主占会员总数的75%以上。他们，无疑是这个社会的精英。 永不停歇的聚会万科对社区文化是这样理解的：社区文化并非单纯指一些娱乐性的群众活动，而是一种整体性的社区氛围，如同一个企业的企业文化一样，对这个群体里的所有人均起着渲染和影响作用。2002年8月3日，万客会成立一周年庆典暨四季花城星光灿烂夜；2002年国庆节，四季花城首届文化艺术节；2002年11月18日，左岸建筑艺术讲座在四季花城举办2002年12月24日，花城业主平安夜联谊会；2003年元旦，首届花城业主足球联赛；2003年1月11日，首届花城业主冬季长跑；2003年春节，四季花城“中国节、花城节”；2003年2月15日，缘来一家人花城业主元宵晚会隆重举行；2003年5月，“美在花城”摄影大赛顺利举办；万客会的活动还远不止于此。作为万客会组织的有形载体，资讯丰富、设计精美的会刊万客会通讯已成为会员抢先到手，一睹为快的最爱。而万科网站上的万客会留言板也已成为会员之间彼此沟通，探讨人生、生活、音乐、电影等细致情感的网上平台。2003年圣诞节，在网友Simon.G的组织下，万客会论坛网友在沿江大道波尔图酒吧见面。万客会论坛的点击率、发贴率已高踞武汉市房地产相关论坛的首位。万客会与会员们以面对面、电话、电邮、网络、会刊等各种方式交流、倾谈，相互熟悉、彼此亲近，仿佛由来已久，自然而然。“万客会是让更多的人一起分享生活的组织。”一位资深会员说，一句话点亮了万客会的眼睛，万客会一直在做的事情，不正是让更多的人了解、品味、分享万科建筑的无限生活吗？战略布局遍布三镇 武昌分会应运而生 进入武汉市场仅仅两年就已获得长足发展的万科，2003年启动武昌光谷城市花园项目，万科汉阳项目也正在密切关注与筹备中，武汉万科的战略布局已遍布武汉三镇，武汉万科正式进入多项目操作，同时万客会武昌分会宣告正式成立。从万科进入武昌的那一天起，位于中商广场31楼那个不大的展示厅就已吸引了无数关注与期待的目光。每天，关注项目的热线炙手可热，前来展示厅参观的客户络绎不绝，万科进入武昌市场气势如虹！ 7月10日，万科城市花园一期内部优先选房，在没有广告宣传，仅仅只通过内部消息发布的情况下，200多名持续关注万科楼盘的客户冒雨前来参加内部优先选房意向登记，万科光谷城市花园挑起武昌市场新一轮冲击波的力度已势不可挡。2003年万客会打造新型会员机制 2003年，万客会推出全新会员积分计划，会员可以更简便易行地参与万客会组织的各项活动，获取会员积分，兑换惊喜礼品。同时万客会游泳协会、摄影协会、篮球协会、羽毛球协会等各兴趣协会正在紧锣密鼓的酝酿与筹备中，每位会员都可以在这里找到自己的爱好与乐趣。据悉，为庆祝武汉万客会成立两周年将举办夏日系列庆典活动，7月26日万客会泼水风情节将在万科四季花城抢先上演，届时将有近万名万客会会员共同参与这一盛典。2003年万客会更多地把视线放在寻常百姓身上，作为万客会丰富多彩的系列活动之一，万客会武昌分会同时欢迎家庭主妇成为城市花园项目形象大使，使万客会真正走入千家万户。“建筑你的生活，从懂得你的生活开始。” 万客会，这一万科地产的客户俱乐部组织，在武汉已焕发出勃勃生机。从标准化到产业化的研究与实践-万科四季花城产品说明书发布及研讨会日前举行编者按： 作为一种动辄需要几十万乃至上百万元的大宗商品，当住宅交付使用之时，消费者所得到的产品使用说明书却大都只有寥寥数页有专业人士说，较之于建设部商品房销售管理办法中的严格规定，大多数开发商的这一举动，不能不说有“应付”之嫌。而与手机、家电或轿车等产品翔实细致的使用说明书比较，住宅使用说明书之厚度与其价值的比例，其不协调更是显而易见。日前，武汉万科房地产公司在新近开发的阳光美墅项目中，向业主出具了一份详尽的万科四季花城B25（情景花园洋房/阳光美墅）产品说明书。在这本印制精美的小册子中，万科从“区位配套”、“规划设计”、“工程质量”与“物业服务”等四个方面对四季花城的项目情况、阳光美墅的使用相关事项以及入住后的物业服务内容与方式进行了详细的介绍。万科为什么要为业主设计如此详尽的产品说明书？此举对于武汉房地产开发市场会产生怎样的影响？住宅产品说明书应该予以怎样的完善与丰富？22日，由武汉市房地产开发企业协会、湖北日报报业集团地产部与武汉万科房地产有限公司联合主办的“万科四季花城产品说明书发布及研讨会”在香格里拉酒店举行。来自房地产开发主管部门、武汉部分大专院校的知名教授、部分房地产开发企业代表和湖北日报报业集团有关人士参加了本次研讨会，对以上问题进行了讨论。房地产企业必须给予消费者足够的知情权 肖汉昌（武汉市房地产开发企业协会秘书长）武汉万科推出产品说明书，是一件有着重要意义的活动，它将在业内产生很好的示范作用，我相信此后会有许多企业仿效万科的这一作法。消费者对住宅产品的知情权相当有限，这是房地产纠纷大量涌现的重要原因。万科本次推出的产品说明书就是主动向客户让渡知情权和增加透明度的具体表现，这对促进武汉房地产业的健康发展是很有作用的。 2003年被武汉房地产开发企业协会确定为“行业自律年”，协会希望在行业加强诚信与自律方面做更多工作。目前我们正在拟订诚信自律企业的评定标准，其中一个重要的考核内容就是消费者的知情权。万科在这一方面已经发挥了很好的表率作用，我们希望能够有更多的企业加入到这个行动中来。 万科最重要的核心竞争力就是对人的尊重王永飚（武汉万科房地产有限公司总经理助理）武汉之所以要制作产品说明书，是希望借此对产品进行详细的说明，同时它的出现，也是万科从标准化到产业化研究的一个试验结果，它本身就是万科对住宅产品一次新的探索和实践。具体而言，我们制作产品说明书是出于这样三个考虑：1、从行业发展来看，中国房地产开发企业的实力非但不能和国际一流开发商相比，与同时起步的家电厂商也有很大的距离，从开发规模、开发成本、标准化程度等多个指标衡量，均停留在上世纪80年代家电行业的水平上。规模化、标准化是房地产企业做大做强的必经之路。可以说，万科多年来在规模化和标准化方面所做的努力与实验成果，就浓缩于这本说明书中； 2、从万科本身的发展历程来看，我们所追求的“万科化”意味着“专业化+规范化+透明度”，我们“要做没有质量问题的房子”，虽然达到这一目标十分艰难，但我们始终从多个层面进行着努力；3、从产品本身来看，我们希望能借阳光美墅荣获国家知识产权局颁发专利证书的契机，向成熟产业学习，将开发商将销售的重点，从售前转移到售后，更多地关注细节、标准与创新等环节。住宅设计需要创造力 袁培煌（华中科技大学建筑与规划学院长、中南建筑设计院院长顾问）房地产开发不仅仅是一个商业活动，房地产开发商必须具备一定的文化层次、能够对房地产开发进行深化研究才能占有市场，从万科推出的这本万科四季花城产品说明书，能够看出万科是一个有文化追求的开发商，万科在中国房地产市场的成功，也缘于此。我从建筑设计的角度对万科本次推出的阳光美墅发表一些看法：我个人倾向于大规模的成片开发这种形式，这是现代城市发展的方向，只有象万科这种大规模的成片开发，才能对配套设施有比较完善的考虑。当然，这并不是说小面积的开发没有生命力，而是必须在城市总体规划下有序进行。我始终强调，没有创意的设计是没有生命力的。目前武汉流行的主流设计是一梯两户主导下的三房两厅和四房两厅，虽然这种户型被证明有着比较好的性能属性，但没有发展与创造是不行的。万科阳光美墅就体现了一定的创新意识，建筑造型比较有特点，在细部上有许多改进，比如单跑楼梯减少了户外公摊面积，过渡空间比较自然，整体的居住氛围比较亲切，为住户考虑得比较周全，尤其是避免了目前流俗的欧陆风。虽然在某些细节设计上还有可改进的地方，但总体而言，本次推出的这一系列户型是非常有创意和生命力的作品。 产品说明书的出现是住宅产业与国际接轨的表现卢汉林（武汉大学商学院教授，博士）这本产品说明书是一个既平常又特殊的东西。说它平常，是因为几乎所有商品都有说明书，说它特殊，是因为在我国的住宅产业中使用说明书还是很少见的。产品说明书的出现，是一次产品推销技术的创新。它的推出，是我国住宅产业与国际接轨的表现。同时也是住宅产业创新性和竞争意识的体现。产品说明书的出现，对消费者来讲，一方面体现了消费者的知情权，另一方面则保护消费者的权益，一旦有了摩擦纠纷这是一个依据。同时也预示着房地产业将重新洗牌。市场规律是优胜劣汰，有住宅说明书的企业肯定是和没有的企业不同的，例如万科就可以通过这次发布会扩大企业知名度、提升企业形象，这样势必会引起一系列市场变化，对房地产乃至相关产业的可持续发展都有重大的意义。万科通过此举显示出了实力与自信江雁（湖北长城建设实业公司副总经理）万科这本产品说明书的每一个标题和细节都反映出，万科所有行动的指向都是以最大程度满足客户需求为最终目的的。我认为，万科的这一举动，至少有三点值得我们同行学习：第一，万科通过这一方式告诉客户，我是一个有实力、有信心、有信誉的房地产开发企业，这对于进一步树立企业品牌形象，是非常有意义的；第二，这也为万科员工树立了一个行为准则，对于形成一套以客户为中心的员工行为机制，有立竿见影的推动作用；第三，产品说明书形成的这一系统，为企业下一个项目的开发确立了一套可以直接利用的系统资源。此外，我认为为了进一步体现明明白白消费的原则，在产品说明书中应该把价格予以标明。 住宅说明书的推出是符合住宅产业化发展方向的桂学文（中南建筑设计院副总工程师）住宅从概念上来讲，被称为“建筑作品”，这就需要创作，感性的成份更多些，理性的数据化的东西比较少，但作为建筑产品来讲更需要标准化和理性的成果。房地产开发企业作为现代化的企业，应该向标准化、集约化、规模化、专业化、制度化方向发展。住宅说明书的推出就是符合这一方向的，与建设部住宅产业化的思路是相吻合的。传统的售楼书虚化的内容比较多，不够规范，而说明书则是非常系统、全面的内容，更加理性，涵盖量比较大。我国的住宅产业发展水平还处于初级阶段，还必须要很多的努力，房屋说明书的出现就是向着这个方向发展的。 产品说明书需要进一步深化李宝峰（华中科技大学建筑与规划学院副院长）从本次万科推出的万科四季花城产品说明书，可以看出万科是一个非常有追求的企业，是一个对业主非常负责任的企业。我仅对这本说明书提一些个人意见，以供改进：在规划设计篇中，对武汉的气候特征给予了详细介绍，这是非常必要的，但是能否进一步介绍设计师是如何结合武汉这一气候特征是如何进行总体规划和户型设计？这对消费者的指导性就更明确；产品说明书对各种部品给予了非常详细的介绍，这是用五官可以感受到的东西。是否能够进一步说明住户用直觉感受不到的东西，比如绿化对环境的改善，绿地所提供的负离子数量等指标？用科学的数据对这些指标予以说明，也是非常有必要的。 朱顺喜（武汉市房产局住房处处长）住宅说明书的作用是要唤起人们的购买欲望和投资欲望，涵盖的内容十分丰富，应该注意说明书内容的繁简分配。能够直接感受到的，简单一些处理；无法直接感受到的，比如交通、配套以及未来的发展趋势要交代清楚；普遍性的公众性的东西简说；特别的不同的东西详说。产品说明书不是最终产品杨海（武汉万科房地产有限公司总经理）本次我们推出的万科四季花城产品说明书仅仅是一个试验，不是最终的产品，我们非常感谢在座各位专家对我们的建议，并在以后的说明书设计中予以改进。产品说明书是万科标准化探索进程中的一个样本。虽然目前中国住宅产业的发展现状很难达到真正意义上的产业化所要求的标准，但标准化和规范化是全世界住宅产业发展的趋势，万科在这一方面的努力是非常必要的有意义的。03年月日楚天都市报家园周刊头版在四季花城，