房地产投资可行性研究.ppt

第11章房地产投资可行性研究,主讲：刘雷,房地产投资可行性研究,房地产投资可行性研究内容,1,房地产投资可行性研究步骤,2,房地产投资可行性研究报告,3,第一节房地产投资可行性研究内容,一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。,第一节房地产投资可行性研究内容,一、可行性研究的含义和目的可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。,第一节房地产投资可行性研究内容,二、可行性研究的作用是项目投资决策的依据一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，房地产开发项目的产品有无销路，有无竞争能力，投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。,第一节房地产投资可行性研究内容,二、可行性研究的作用是筹集建设资金的依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。他们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才能确定是否给予贷款。是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。,第一节房地产投资可行性研究内容,二、可行性研究的作用是编制下阶段规划设计的依据在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备造型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。,第一节房地产投资可行性研究内容,三、可行性研究的依据国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。,第二节房地产投资可行性研究步骤,可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。一、投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。,第二节房地产投资可行性研究步骤,二、初步可行性研究初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。,第二节房地产投资可行性研究步骤,三、详细可行性研究即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%-3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。,第二节房地产投资可行性研究步骤,四、项目的评估和决策按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。,第二节房地产投资可行性研究步骤,二、可行性研究的步骤可行性研究按以下五个步骤进行：接受委托在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。,第二节房地产投资可行性研究步骤,二、可行性研究的步骤可行性研究按以下五个步骤进行：调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、开发项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。,第二节房地产投资可行性研究步骤,二、可行性研究的步骤可行性研究按以下五个步骤进行：方案选择和优化根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。,第二节房地产投资可行性研究步骤,二、可行性研究的步骤可行性研究按以下五个步骤进行：财务评价和综合评价对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。,第二节房地产投资可行性研究步骤,二、可行性研究的步骤可行性研究按以下五个步骤进行：编制可行性研究报告经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。,第三节房地产投资可行性研究报告,一、可行性研究报告要求（一）报告内容简洁明了（二）表达方式形象生动（三）数据资料客观真实（四）观点明确、资料充分（五）要有深度,第三节房地产投资可行性研究报告,二、可行性研究报告格式封面、摘要、目录、正文附表和附图6个部分。,第三节房地产投资可行性研究报告,二、可行性研究报告格式正文部分（一）项目总说明（二）项目概况（三）投资环境研究（四）市场研究（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目（六）规划设计方案及建设条件（七）建设方式及进度安排（八）投资及成本估算及资金筹措（九）项目评估基础数据预测和选定（十）项目经济效益分析与评价（十一）风险分析与不确定性分析（十二）社会效益与环境效益评价（十三）结论项目,第三节房地产投资可行性研究报告,二、可行性研究的内容由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。一般地，房地产开发项目可行性研究，应包括以下主要内容：项目概况具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。,第三节房地产投资可行性研究报告,二、可行性研究的内容开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数以及需拆迁的人口数、户数等。调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。,第三节房地产投资可行性研究报告,二、可行性研究的内容开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定调查各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间。调查其他地下、地上物。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。制定拆迁计划。制定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。,第三节房地产投资可行性研究报告,市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售计划制定，拟建项目建设规模的确定。,第三节房地产投资可行性研究报告,规划设计方案的选择市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。项目构成及平面布置。建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。,第三节房地产投资可行性研究报告,资源供给条件分析主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。环境影响评价主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。,第三节房地产投资可行性研究报告,项目开发组织机构和管理费用的研究主要内容包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。,第三节房地产投资可行性研究报告,开发建设计划的编制前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规则任务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。建设场地的布置。施工队伍的选择。,第三节房地产投资可行性研究报告,项目经济及社会效益分析项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。销售成本、经营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收入估算。,第三节房地产投资可行性研究报告,项目经济及社会效益分析财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和投资利润率、借款偿还期等