物业.ppt

2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,-盛安物业蒋晓敏,与您共同分享什么是物业服务,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,物业管理与服务,1,业主、业主大会、业主委员会,2,3,4,物业服务费和维修资金,盛安物业公司简介,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1,物业和物业管理,2,物业服务企业的职能、权利、义务,一、物业管理与服务,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,“物业”一词是由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。关于物业的内涵，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区的交通道路。,“物业”指的是什么？,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业；(2)物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人；(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。,“物业管理”的概念,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,为什么要对物业实施管理？,物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的产物，物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端。居民的消费需求也由追求基本生活的满足，逐步向提高生活质量转变。在住房方面，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变，提高居住质量，离不开良好的物业管理。好的物业管理可以改善人居环境和工作环境，相应地也改善了市容市貌，促使人们安居乐业。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,实施物业管理的原因主要有三方面的客观需要,（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性、物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。,实施物业管理的原因主要有三方面的客观需要,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,公共性和特约性物业管理服务,公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。特约性物业管理服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,物业管理服务与房地产开发的关系,物业管理服务是房地产经济市场化和房屋商品化的产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户。物业管理的开展促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用。优秀的服务可以有效的提高物业的附加值，换句话说，物管企业管理服务水平的高低，在一定程度上决定了房地产企业在市场竞争中的成败和物业本身的保值和增值。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,物业管理服务与房地产开发的关系,具体到对发展商来说，良好的物业管理和服务能塑造发展商在公众中的良好形象，增强社会大众和投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而易于形成房地产经营的良性循环。对物业购、租（使用、经营、投资）者来说，高品质的管理和服务可以使物业处于完好的状态，保持正常运行，给人以良好的生活、工作或经营环境，并能不断完善物业的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高其市场价值，即能确保物尽其用，物超所值。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业和物业管理,前期物业管理,前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理。它是建设单位（指房地产开发企业）在住区成立业主大会之前选聘物业管理企业，对住区进行物业管理服务工作。是建设单位在销售物业之前的行为，因为在物业销售之前，建设单位（房地产开发企业）是所有物业的唯一产权人即业主。在销售工作开始后，房地产公司通过有偿的方式将物业产权进行分别转移，转移给其他的买受人，所有产权转移完成后，意味着销售完毕。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、物业服务企业的职能、权利、义务,职能,1、制定物业管理服务的工作计划，并组织实施；2、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等；3、物业共用部位的维修、养护和管理；4、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；,5、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6、公共部位绿化的养护和管理；7、车辆停放和交通秩序的管理；,8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；9、房屋装饰、装修管理服务；10、物业档案资料管理；11、在物业管理区域内，为业主和物业使用人提供的其他服务事项。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、物业服务企业的职能、权利、义务,（5）,（4）,（3）,（2）,（1）,按照物业服务合同进行管理；,按照物业服务合同收取服务费用；,对装饰装修活动进行监督；,依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。,权利,对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的，要求责任人停止侵害；,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、物业服务企业的职能、权利、义务,（5）,（4）,（3）,（2）,（1）,接受业主、业主委员会的监督，定期报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；,公示物业服务合同约定的收费项目和标准；,义务,（6）,公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；,协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；,法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。,按照物业服务合同要求提供物业服务；,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,二、业主、业主大会、业主委员会,1,2,业主、业主大会、业主委员会,业主管理规约和业主（临时）管理规约,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、业主、业主大会、业主委员会,房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”或“买受人”可以视为“业主”。业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。,前言,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、业主、业主大会、业主委员会,物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和业主管理规约，不得损害公共利益和他人利益。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，目的是维护建筑区划内全体业主的合法权益。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立业主委员会，业主委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。,前言,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、业主、业主大会、业主委员会,业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力。因为业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志和心声，代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。,前言,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、业主、业主大会、业主委员会,（5）,（4）,（3）,（2）,（1）,遵守管理规约、业主大会议事规则；,业主在物业管理活动中的义务,（6）,按照国家有关规定交纳专项维修资金；,按时交纳物业服务费用；,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；,法律、法规规定的其他义务。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,业主在物业管理活动中的权利,1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4、监督业主委员会的工作；,5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；6、参加业主大会会议，行使投票权；7、监督物业服务企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；,9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。,1、业主、业主大会、业主委员会,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、业主、业主大会、业主委员会,召开业主大会的条件,已交付使用的物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主入住率达百分之五十以上；（二）首位业主实际入住达二年以上；（三）公有住房出售建筑面积达百分之三十上。,投票权的计算方法,业主在首次业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计算为一票。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,（5）,（4）,（3）,（2）,（1）,及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；,召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；,业主大会赋予的其他职责。,业主委员会的职责,监督管理规约的实施；,1、业主、业主大会、业主委员会,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、业主、业主大会、业主委员会,业主共同制定的事项,（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、业主、业主大会、业主委员会,房屋的装饰装修管理,因为在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护小区环境整洁、美观及住户的正常生活秩序。因此，物业服务企业需要对房屋装饰装修行为进行规范、管理和监督。物业管理条例中规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知主。”,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、业主管理规约和业主（临时）管理规约,业主管理规约,业主管理规约由全体业主共同制定的在本物业管理区域内应共同遵守的公共约定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。业主管理规约的主要内容是有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项的约定。,业主（临时）管理规约,业主（临时）管理规约是建设单位在销售物业之前，制定的临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定，对全体业主具有约束力。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、业主管理规约和业主（临时）管理规约,业主管理规约和业主（临时）管理规约的区别,业主管理规约和业主（临时）管理规约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主（临时）管理规约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主管理规约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。,管理规约的作用,管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如：管理规约不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如管理规约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，是对欠费业主的约束。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、业主管理规约和业主（临时）管理规约,商品房买卖合同中包括哪些物业管理和服务的内容,商品房买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容；业主（临时）管理规约要作为商品房买卖合同的附件由买受人在购房时一并签署，买受人要承诺遵守业主（临时）管理规约的内容。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,三、物业服务费和维修资金,1,2,物业服务费,维修资金,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业服务费,物业服务费,物业服务费指的是什么？物业服务费主要是物业服务企业为小区公共性物业提供管理服务所收取的费用。指物业服务企业在物业管理区域内提供共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁、园艺绿化维护养护和公共秩序维护等多种内容综合服务而收取的劳动报酬。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,包干制指物业服务企业按物业服务合同约定的内容提供物业管理服务工作，业主或物业使用人根据物业服务合同约定的服务费标准按建筑平方米每月交纳物业服务费的包干方式，物业服务企业的盈亏自行承担，业主或物业使用人不再分担。,物业服务费,酬金制指物业服务企业按物业服务合同约定的内容提供物业管理服务工作，业主或物业使用人根据物业服务企业费用支出情况，再加上利润和税金后分摊至每建筑平方米交纳物业服务费的方式，物业服务企业的盈亏均按一定的比例由业主或物业使用人承担。,1、物业服务费,物业服务费的形式,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业服务费,从两种计费方式来看，酬金制对物业服务企业及业主都有利，如果规范操作，对物业服务企业的发展可起到良好的推动作用；包干制对物业服务企业较为不利，尤其是目前行业条件不成熟的情况下。但酬金制较容易引起纠纷，而且操作复杂，所以现多采用包干制。“天籁山水清音”小区执行的也是包干制。,物业服务费的形式,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,物业服务费的用途,1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业公共区域清洁卫生费用；,4、物业公共区域绿化养护费用；5、物业公共区域秩序维护费用；6、物业服务企业办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；,8、物业公共部位、公共设施设备小修费用；9、法定税费；10、物业服务企业利润、管理费用分摊；11、其他不可预见费用。,1、物业服务费,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业服务费,特约性服务费,特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。它不是全体业主或大多数业主的共性需求，而是个别业主的单独需求，属于非保修范围或超过保修期的维修项目。它是物业服务公司为满足小区广大业主（住户）居家生活的需要，所提供的专项服务。如：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、绿化养护等。特约服务费是针对需要人进行的单独收费，不同于物业服费。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,1、物业服务费,石家庄市物业服务费指导标准,单位：元/建筑平方米/月,高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。物业服务费不包含个人及公共设备设施的保险和保全费用。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、维修资金,维修资金,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。专项维修资金属于业主所有，不得挪作他用。物业管理条例规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、维修资金,住宅专项维修资金的管理,业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。,业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门通知专户管理银行，将本物业管理区域的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的账户，并将有关账目等移交业主委员会，由业主大会建立业主大会管理制度进行管理。但须接受物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrightsreserved.,2、维修资金,房屋转让时住宅专项维修资金的处理,房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。,2009-12-21,石家庄市盛安物业管理有限公司.Allrights