物业与业主委员会合同.doc

美丽园小区物业服务委托合同第一章 总 则本合同由下述当事人于2006年 月 日在北京签署。委托方 （以下简称甲方）名称： 北京市海淀区美丽园小区业主大会受委托方（以下简称乙方）：名称：法定代表人：登记住所地：电话：传真：邮编：企业法人营业执照编号： 物业管理资质等级证书编号：根据中华人民共和国合同法、物业管理条例等相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为北京市海淀区美丽园小区提供物业管理服务，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。甲、乙双方及受益人均应履行本合同并承担相应的责任。第一章 定义与解释第一条 除本合同条款另有约定或上下文另有所指，本合同的解释规则及本合同中所有相关用语的定义如下：1.1 美丽园小区或本小区：均指北京海淀区五棵松路20号美丽园住宅小区（曾用名：恩济鸿园）。1.2 业主：指美丽园小区房屋的所有权人或者已经与本小区开发商订立商品房买卖合同但因故尚未办理过户手续的一手买房人。1.3 物业管理区域：根据本小区建设立项、规划批准的范围所确定的、并且设施设备相关、共用的物业所在区域。1.4 物业：本小区物业管理区域内的房屋、配套的设施设备和相关场地。1.5 物业使用人：指物业的承租人及/或实际使用物业设施的其他人。1.6 业主委员会，指由美丽园业主大会选举产生、且经过政府建设主管部门备案的业主大会执行机构。业主委员会有权按照本合同的约定，代表甲方行使权利、履行义务。1.7 本合同：指本合同主文、附件一至附件 以及甲乙双方今后可能签署的修改或者补充协议。1.8 共用部位：指小区规划红线内公用部位，包括但不限于一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、弱电间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。1.9 共用设施设备，指小区规划红线内所有共用设施设备，包括但不限于：（1）一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、门禁、安保、行车管理等设备；（2）物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、围墙、水系、作为小区景观的各种建筑物、构筑物、大门、入口道闸等设施。1.10 “业主满意率”：用来测评业主对物业服务满意程度的一种方法，指在本小区被调查且反馈意见的业主中，表示满意及基本满意的户数所占的百分比。第二章 物业管理区域基本情况第二条 物业基本情况物业名称：北京市海淀区美丽园小区；物业用途：住宅座落：北京市海淀区西四环五棵松路20号四至：东至城市规划道路，西至西四环城市干道，南至五路居车站，北至板井村路（详见规划总平面图）；总建筑面积：住宅：210,569.26平方米；商用及公建配套用房： 平方米。规划总平面图见附件一。第三章 物业服务范围第三条 本小区物业管理区域内，涉及共有财产和公共事物的综合管理，包括但不仅 限于制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业管理服务相关的档案资料，工程图纸、住用户档案、竣工验收材料、设备技术资料、设备运行维护纪录等。第四条 房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理，共用（有）部位包括但 不仅限于：本物业土地规划使用范围内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主所拥有的所有建筑物、构筑物、房屋；房屋的承重结构(基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等)、内外墙面、大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾间（垃圾房）邮政信箱、地下室、楼梯间、庭院、电梯井、电话间、设备用房等为维持房屋的结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务，共同使用的部位和设施。第五条 共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理，共用（有）设施设备包括但不仅限于：共用（有）的上下水管道、落水管等给排水系统，共用（有）照明系统、变配电系统、照明灯具、二次供水系统、热水供应系统、天然气供气系统、电梯系统、公共区域及楼内消防设施设备系统、保安监控报警设备系统、门禁可视对讲系统、中控室系统、供暖系统、避雷装置、天线、有线电视系统、电信及宽带网络系统，排烟道,通向污水井的下水管道、雨落管等排污系统；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；物业区域内的市政排水设施，物业区域的外围护栏及围墙等为业主、使用人共同使用的设施设备。第六条 共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括但不仅限于：化粪池、泵房、自行车棚、室外给排水管道、沟渠、消防水池、高压水泵房、井等为业主、使用人共同使用的设施和附属建筑物、构筑物。第七条 小区规划红线范围内以及围墙内认养的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，保证正常使用。第八条 公共环境卫生，物业管理区域内，业主户门以外包括但不仅限于房屋共用（有）部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第九条 维护公共秩序、安全防范和楼宇保安，物业管理区域以内，业主户门以外包括但不仅限于门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、夜班执勤、维护交通秩序、看管包括但不限于业主/社区居民委员会办公用房、社区活动中心及业主/社区居民委员会公告栏在内的公共财产，业主及其访客的机动车辆与非机动车辆以及户门以外的业主信箱等私人财产。第十条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护及消防管理。第十一条 电梯、水泵的运行和日常维护管理，包括但不仅限于电梯运行、维修；电梯定期检验；电梯（安装、改造、重大维修）监督检验；电梯限速器校验等；主泵和备用泵的运行、维修；消防泵试泵；水质化验；水箱清洗；普查；消毒等。第十二条 房屋装饰装修管理服务。第三章 物业服务质量和履约保证金第十三条 乙方提供的物业服务质量要求如下：1 按双方约定的物业服务质量要求执行，详见附件五美丽园小区物业服 务标准。2 乙方应根据“美丽园小区物业服务标准”，制定具体的量化考核标准， 经甲方同意后执行。3 国家法律、法规、规章、北京市地方性法规、规章对物业服务项目及服务标准有规定而本合同没有约定的，按国家法律、法规、规章、地方性法规、规章执行；国家法律、法规、规章、北京市地方性法规、规章和本合同对物业服务项目及服务标准均有规定，而各种规定和本合同的约定不尽相同的，按服务质量要求高的标准执行；国家法律、法规、规章、北京市地方性法规、规章没有规定，而本合同对服务管理事项和服务标准另有约定的，按本合同的约定执行。 第十四条 乙方应在本合同签订后三日内向甲方缴纳履约保证金人民币 万元整。上述履约保证金存入业主委员会银行账户。如乙方违约，甲方可立即按本合同的约定，从保证金中扣除违约金和赔偿金。当履约保证金余额少于人民币 万元时，乙方应在余额首次低于人民币 万元之日起三个工作日内补足到人民币 万元整。第四章 物业服务费第十五条 物业服务费实行服务项目包干制。乙方按照本合同附件五约定的物业服务标准，向业主提供物业服务，并按照该附件项下每一项服务内容对应的费用标准，向业主收取物业服务费。物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。第十六条 本小区实行先服务后收费制度。除与乙方另有约定外，业主应于每月5日前向乙方缴纳上个月的物业服务费。乙方不得强迫或者变相强迫业主预缴物业服务费。第十七条 在每个季度结束之日起五个工作日内，乙方应向业主委员会提交上一季度业主缴纳物业费明细表。业主委员会有权在本小区公示该明细表。在必要的情况下，业主委员会有权查询业主缴费凭证原件。乙方及其工作人员应积极配合业主委员会查询，不得以任何理由拒绝或者拖延。第十八条 物业服务支出包括以下部分：1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、 物业共用（有）部位、共用（有）设施设备的日常运行、维护费用及能源费用；3、 物业管理区域清洁卫生费用；4、 物业管理区域绿化维护费用；5、 物业管理区域秩序维护费用；6、 办公费用；7、 物业服务企业固定资产折旧；8、 物业共用（有）部位、共用（有）设施设备及公众责任保险费用；9、 其它费用：共用（有）部位、共用（有）设施设备及公众责任保险费用，按照乙方与保险公司签定的保险单和所缴纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊，保险受益人为甲方，应将保险单正本交由业主委员会保管。第十九条 业主装修时，除住户自运外，乙方可按照20元/自然间的标准另行收取装修房屋垃圾外运费，应尽量日产日清。第二十条 物业服务费在合同期限内一般不作调整，如因特殊情况需调整，由双方协商后经甲方业主大会表决通过后确定。第二十一条 乙方实际未提供服务的项目，其费用应从单价中扣除。乙方实际提供服务项目存在瑕疵的，应视瑕疵严重程度适当核减物业服务费。第二十二条 共用（有）部位共用（有）设施设备的大、中修和更新改造费用从甲方专项（公共）维修资金支出，乙方应提供年维修改造计划，经甲方批准后执行。第二十三条 停车管理服务和公共部分出租及广告问题双方另行协商。第二十四条 业主室内自用部位、自用设备维修养护应作为特约服务处理，乙方对业主的特约服务费用另行收取。乙方制定的特约服务内容、服务标准及收费价格应经业主委员会同意，并在物业管理区域内明码标价。第二十五条 乙方应协助甲方与水、电、燃气、暖气、热水、有线电视、卫星电视、电信、宽带等公共服务部门洽谈并签署有关服务合同。如乙方接受这些公共服务部门的委托，进行代收代缴和代维护保养应由公共服务部门维护保养的设施设备业务，应向甲方提供委托合同副本，并向甲方做出书面承诺，代维护保养的服务质量不低于甲方与公共服务部门之间的约定和国家有关规定。在甲方与公共服务部门签署合同之前，乙方应按原有惯例，暂时提供相应服务，并不得向业主另行收取费用。第五章 双方权利义务第二十六条 甲方权利义务1审定乙方拟定的物业管理制度及其相关细则。未经甲方或甲方授权的业主委员会、业主代表大会同意，任何有关物业管理方面的规定对业主都没有约束效力；2审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方管理工作的实施情况；3按照法规政策的规定决定专项维修资金的使用管理；占有、使用、处分共用（有）部分共用（有）设施设备，并收取收益（如出租、广告等收入）；4检查乙方的物业费用收支情况；5 有权对乙方派驻本小区的任何一级工作人员提出不信任动议，乙方应予更换；6合同生效之日起 日内，向乙方提供 平方米建筑面积物业管理用房，管理用房位于_。管理用房按以下方式使用：（1）不超过政府有关部门规定的部分乙方无偿使用；（2） 。7当业主和使用人不按规定缴纳物业服务费时，督促其缴纳。8协调、处理本合同生效前发生的遗留问题：（1） ；（2） 。9协助乙方做好物业管理区域内的物业管理服务工作。10其他： 。第二十七条 甲方的业主委员会作为执行机构，除按照法律、法规以及业主公约和业主大会议事规则的规定，应由业主大会决议的事项外，有权代表甲方迳行处理与履行本合同有关的下述事宜：1为监督乙方履行物业服务合同，有权自行或聘请专业人员随时对乙方工作或小区设施进行检查，但应提前一天将检查的内容书面通知乙方。检查后，双方应共同签署工作笔录，记录当次检查的情况。在不影响乙方正常工作的情况下，乙方应无条件配合上述检查。如发现问题，甲方有权书面责成乙方限期整改；2有权就与本合同相关的事宜向乙方提出质询、与乙方进行磋商、谈判，或者向有关行政主管部门或消费者权益保护机构进行投诉。3督促全体业主遵守业主公约、业主大会议事规则和物业管理规章制度；4督促违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期缴纳物业服务费用；5如实向业主大会报告物业管理的实施情况；6决定乙方保安负责人的推荐、聘任、解聘及其工资与福利待遇；7每年对乙方管理及服务进行一次全面的考核评定，并出具书面考核报告。8. 组织物业的交接验收；9. 审批乙方的单项服务转委托合同；10. 业主大会授权的其他事宜。第二十八条 乙方权利义务1根据本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务，遵守业主公约、业主大会议事规则和业主大会决议，遵守业主委员会和业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议；2有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；3向业主和物业使用人收取物业服务费；在接受甲方委托，利用物业共用（有）部位或共用（有）设施设备开展经营活动及提供广告位、停车位管理服务时，根据双方的约定收取管理服务费。除征得甲方事先书面同意或者委托外，乙方不得利用或者变相利用物业共用（有）部位或共用（有）设施设备开展经营活动；4未经业主委员会审核同意，乙方必须自己提供专项管理服务。乙方可以选聘专业公司承担本物业的专项管理服务业务，但不得将物业的整体管理服务委托给第三方。乙方聘请的专营公司应当具有符合相关法规要求的法定资质。单项服务转委托合同文本签署前，乙方须报业主委员会审批，签署后须向业主委员会备案。专营公司在小区内从事的专项管理工作，均由乙方直接向甲方承担相应责任；5乙方保安队伍负责人须经业主委员会批准后方可任免；6对业主和物业使用人违反业主公约和甲方批准的物业管理制度的行为，有责任和义务根据情节轻重，采取劝说、批评、警告、制止等措施，并作相应记录；对于不听劝说、批评、警告、制止的，应及时将有关情况报告甲方，以上行为如触犯法律法规，应及时报告有关部门；在采取前述措施时，应严格遵守有关法律法规及业主公约的规定；在业主委员会要求下，乙方有责任对业主和物业使用人违反法律法规及业主公约的规定，给小区公共利益造成较大损失的行为进行诉讼；乙方自行决定对业主提起诉讼的，应事先征求业主委员会的意见；7每年度以书面形式向甲方及业主委员会、业主代表大会报告物业管理服务实施情况，年度报告的内容应当包括：物业管理服务的总体情况；物业管理费的收取和使用情况；重要的物业项目维修、保养和管理情况；重要事件及处理结果；物业管理服务中存在的问题；今后的建议与计划等；8当甲方不定期地检查乙方的各项物业管理服务工作时，乙方的有关部门负责人或岗位负责人应当到场，并向甲方人员说明有关工作情况，如甲方人员要求，乙方应提供相关工作记录和资料供甲方人员查阅，甲方人员可复印相关记录和资料，乙方应在有关检查情况单上签字；9自接管本小区之日起，每三个月向甲方全体业主公布一次物业服务资金的收支帐目情况（表样附后）（张贴时间不少于15天）；账目公布前送交业主委员会审核备存。帐目公布时间为每季度后的次月15日前，特殊情况延迟公布帐目需书面告知业主委员会。乙方不公布帐目或者公布帐目不实的，业主有权暂停支付物业管理服务费。当甲方或业主对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复；10法律、法规规定物业服务企业必须服务管理或履行的其它事项，乙方应按有关法律法规的规定执行，但在甲方批准可以另行收费以前，不得另行加收费用；11合同期满前，甲方尚未决定延展本合同期限的，未经业主委员会书面同意，乙方不得向业主预收超过合同期满日起三个月或以上的任何费用；12本小区除了根据法律法规或履行政府职能而由有关政府职能部门实施的宣传、教育、文化等活动之外，其它的拟进入本小区开展实施的商业、文化和其它活动都必须经过业主委员会的审核批准，乙方对业主委员会准入的活动应提供必要的配合；13乙方应每月向业主委员会书面报告一次公共收益情况和业主及物业使用人的投诉、报修和处理纪录；14对甲方及业主委员会、业主代表大会送达的文件和意见，乙方应予以签收；15在甲方实行停车管理服务之前，乙方应根据秩序维护的管理服务要求，进行车辆进出小区的登记和查验等保护业主财产的工作，制止乱停乱放、践踏草地等行为；对小区业主和物业使用人的车辆进行重新发证，按不同情况分类予以登记；并根据业主委员会的要求，适时限制非小区车辆晚上停放在小区；16未经甲方书面同意，乙方不得以转让、改变、租借、让渡、处置等方式处理小区规划范围内的任何物业或任何物业方面的利益；17乙方应按照业主委员会于2004年10月30日发布的美丽园小区公示栏管理暂行办法设置、管理与使用公告栏。应业主委员会要求，乙方应积极协助业主委员会发放与物业管理有关的文件与资料。未经业主委员会事先书面同意，乙方不得在本小区内，为除政府机关及社区居委会以外的任何单位或者个人发放或者张贴文件与资料。如发现未经业主委员会批准的文件与资料，乙方应立即采取有效措施阻止其发放，并即时予以清除。18除政府机关、社区居民委员会及业主委员会外，任何单位和个人不得在本小区内张贴、悬挂任何条幅或者悬挂、摆放任何展示板。如发现上述条幅或者展示板，乙方应立即主动清除。19. 乙方不得以任何方式参与或者介入本小区内业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主委员会与社区居民委员会之间或者业主与社区居民委员会之间的争议或者纠纷。20. 乙方的工作时间应配合业主的工作和休息时间，晚上10点以前除了急修人员以外，还应安排一般维修服务人员值班。第六章 物业交接第二十九条 乙方接管本小区前，应按照甲方的要求，派出专业人员协助甲方从前任物业服务企业或开发商处接收物业管理服务档案资料，包括但不仅限于：（1）现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图和规划说明书、环境影响评价报告书；（2）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （5）业主及房屋面积清册； （6）各专业部门验收资料；（7）房屋和配套设施的产权归属资料；（8）物业管理所需的其它资料。第三十条 乙方接管本小区前，业主委员会应将上述物业管理服务档案资料交给乙方。乙方应在收到上述资料后10日内将上述档案资料复印一份交甲方存档。如因前任物业服务企业拒不配合交接文件，乙方应积极配合甲方与前任物业服务企业交涉，并承诺放弃向甲方索赔。第三十一条 乙方应在签订本合同后三个工作日内，与甲方及原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验，交接之日前后的责任等事项签订物业交接协议。第三十二条 乙方应在2006年 月 日之前正式接管本小区物业。如因前任物业服务企业拒不配合交接，甲乙双方应互相配合，采取各种合法有效的措施，促使前任物业服务企业履行物业交接协议乙方承诺放弃向甲方或业主委员会索赔的权利。第三十三条 乙方承接物业时，应当与前任物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。乙方和前任物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。第三十四条 本合同终止30日前，乙方应填报属于业主所有的固定资产、办公、设备、工具、小区物业管理资料、共用（有）部分共用（有）设施设备及其维护保养纪录资料清单、有关帐目、承接服务项目时从业主委员会或开发商处移交的物业管理资料等交接清单，送业主委员会审核。第三十五条 在本合同终止20日前，乙方应向甲方移交其掌握的、包括但不限于前述第二十九条所述的全部物业管理档案与资料。第三十六条 在合同终止当日，乙方应向甲方移交其掌握的小区全部物业管理用房。第三十七条 除对物业共用部位、共用设施设备进行查验以及后续善后工作所需人员外，乙方其他工作人员应在合同终止当日全部撤离本小区；第三十八条 交接时，乙方应甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交共用（有）部分共用（有）设施设备和物业管理服务的全部档案资料、专项（公共）维修资金及帐目、应退还业主的物业管理服务费用等，并应当本着诚实信用的原则，向新的物业服务企业介绍物业状况及管理情况。第三十九条 交接的结果由甲方业主委员会、乙方和甲方选定的新物业服务企业三方共同签字确认。第四十条 无论在何种情况下，甲方依法和约定进行重新选聘物业服务企业工作的，乙方均须予以配合。第七章 合同期限、合同解除和终止第四十一条 委托管理期限为贰年；自2006年 月 日起至2009年 月 日止。1本合同期满，乙方愿意续签合同，应在合同到期前90天，书面通知业主委员会。2如果甲方召开业主大会表决，业主同意续聘达不到三分之二，则原合同到期后自行终止，由业主委员会重新组织选聘物业服务企业的工作。3甲乙双方约定每年进行一次服务满意率调查，如果调查结果表明业主满意率低于全体业主的三分之二，则甲方有权解除合同，无须承担任何责任。第四十二条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，延续以每次延续三个月计算，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务企业时止。此种情况下，如果乙方希望不再继续服务，应提前90天予以书面通知业主委员会。第四十三条 本合同终止或解除后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续缴纳相应的物业服务费用。第八章 违约责任第四十四条 因甲方违约（如50%以上业主无正当理由欠费）导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权提前三个月提出解除合同。第四十五条 乙方未能按照约定提供服务或未经甲方同意擅自将专项服务转包给第三方公司（包括下属子公司），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第四十六条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准和收费范围的，甲方有权要求乙方按超过部分的10倍金额予以清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第四十七条 乙方违反本合同约定，擅自占用小区共用（有）部位、共用（有）设施设备的，应在接到业主委员会通知后立即腾退、排除妨碍。利用上述共用（有）部位、共用（有）设施设备开展经营活动的，应向甲方支付相当于此项经营收入双倍的违约金。第四十八条 乙方未经业主委员会事先书面同意，擅自聘任或者解聘或者拒不按照业主委员会的指令聘任或者解聘保安队伍负责人的，应在业主委员会提出异议后五个工作日内自行承担费用予以纠正。拒不纠正的，乙方应向甲方支付人民币贰拾万元整，甲方有权解除本合同。 第四十九条 业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之一加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天加三十天。第五十条 乙方无正当理由提前解除合同的，应向甲方支付违约金伍拾万元整；解除合同所造成的经济损失超过该违约金的，还应另行支付赔偿金。第五十一条 除应甲方要求暂时进行继续服务的情况外，乙方在合同终止或解除合同后，不移交物