源盛地产电谷三期项目整合推广方案.ppt

电谷三期项目2013年度整合推广方案,英利集团源盛地产,2013市场预判,据相关数据显示，与11月相比，12月份河北省七个样本城市新建住宅价格出现“三涨四跌”，保定涨幅最大、石家庄跌幅最大。其中保定、衡水、邯郸三城住宅均价分别为4772元/平方米、3682元/平方米、4652元/平方米，涨幅分别为1.36%、0.30%、0.45%。石家庄、廊坊、唐山、秦皇岛住宅均价为5582元/平方米、6155元/平方米、6011元/平方米、6669元/平方米，跌幅分别为3.96%、0.08%、3.55%、3.15%。,2012年12月份保定住宅上涨1.36%涨幅位居河北首位俯卧撑又开始撑起来了,保定房价，恰恰也是“俯卧撑”状态,前三季度保定房价涨跌图,保定11月份房价环比下跌0.59%河北7个样本城市保定跌幅最大，到12月份俯卧撑又开始撑起来了，且涨幅又位列河北省之首，2012年里保定房价跌跌涨涨，10月份的4260又降至11月份的4235，又到12月份的4772，年底了，房价不淡定了，攒了一年钱的你还淡定吗？,涨价背后是促销打折依旧很猛烈价格似乎存在没涨还降的势头,楼市逆市上涨多种因素助推房价,从保定市12月份房价的走势来看，保定市部分楼盘房价上涨与保定城市规划有着密不可分的联系。随着保定东湖环境的改善及京广高铁保定东站的开通运营，保定市东湖高铁片区的楼盘热度一度上升，从该区域内的未来城、未来石、炫彩SOHO等楼盘的热销情况及价格趋势来看，保定城市规划无疑为开发商带来了无限的商机，在一定程度上促使了东湖片区内房产项目涨价的趋势。再者，保定市近几年城市发展方向的“东扩北移”，保定东北部区域基础设施建设加快、商业发展迅速，使该区的楼盘逐渐成为了人们购房的首选区域，致使保定高开区、北市区房价出现稳高不降、甚至上涨的现象。同时，岁末年关，楼市调控相对比较宽松，首套房贷利率新政从2013年元旦起实施，进一步刺激了刚需买房，给开发商提价提供了一个很好的契机。当然也不能排除部分楼盘出现了因为年内资金压力，适当地提升价格追逐利润的现象。,预测2013年保定楼市将现回暖趋势,从保定市2012年全年房价走势来看，呈稳中有升的态势。即使在岁末传统淡季也出现了一些火爆热销的楼盘，未来城、公园时代、美华国际、丽景华庭等优质纯新盘开盘，吸引了众多购房者的关注，为2013年销售储存了巨大的潜在客户资源。这些新盘无疑将在2013年呈现热销。再者，保定市近几年的城市规划助推了保定楼市的发展。随着城区建设，尤其是保定市政府规划的重点工程相继开工建设，如工业园区、新车站、东湖高铁的建设，不断扩大了保定市区的范围，也使交通更加便利、配套更加完善，这些都为保定楼市带来了有利的因素。预计在2013年随着保定城市规划的进一步发展，保定住宅、商业楼盘会有更大的发展空间。同时，保定作为三四线城市，受全国性的楼市调控政策影响并不明显，借助刚需发力，2013年保定楼市前景值得期待。,宏观大势的乐观让我们看到2013的希望曙光但对手跟我们站在同一起跑线上跑赢的机会是均等的除了“先发制人”占据商机知己知彼也很重要,按照城市总体规划看，保定市主要商业规划用地集中分布在裕华路、朝阳大街、东风路。,纵观保定房地产市场，北城已成为保定城市的核心，城市高端的物业、住宅、酒店、商业都集中在这里，高新开发区更凝聚了保定商务发展的精华；东城，随着东湖的开发，高铁站点的开通，邻近高速的方便，以及高校园区的所在，作为城市的门户经济圈，这里正成为保定新的发展热点；,保定地产的格局：向北、向东迅猛发展,城市北扩东延的发展方向确立地产发展的新热点区域,高开商圈凭借城市发展基础优势城市保定首屈一指的醇熟高端区域,位于高开区，以保百购物广场和即将营业的北国先天下为代表，是新兴高端商圈。近14个政要机关坐拥其中，各大金融中心触手可及，星级酒店、餐饮名店落座在此，19个高档社区、商业门店林立于此，18个大型企事业单位相互毗邻。此商圈最能体现保定发展的主流方向和生活消费的水平，是高收入人士密集区域，最为高端商务人士青睐。,高开区保百先天下商圈世界级的商圈，城市的商贸门户,先天的商圈价值和地缘优势给了我们诸多乐观的理由但对手也在成长，市场更不容乐观,万和城,高开区的住宅大盘，距离本案较近；总面积：70万产品：住宅、商业、公寓；项目优势：超大规模，社区生活配套齐全；园区景观环境打造较好；低价策略，价格在区域具备竞争优势；开发商的品牌知名度；威胁性：与本案处于同一区域，规模大、价格低，产品丰富，威胁性大！,我们面临的对手,绿都皇城,高开区的住宅大盘，距离本案较近；总面积：40万产品：纯住宅；项目优势：依靠自身规模打造的景观环境；丰富的居住社区配套邻里商业教育配套、健身会所等；威胁性：与本案处于同一区域，住宅规模大，威胁性较大！,我们面临的对手,未来石,东湖区域商业大盘，配套丰富，与本案同属城市综合体；总面积：50万产品：商业、公寓、写字楼；主要产品：SOHO公寓/办公楼项目优势：规模较大，商务配套丰富，商业氛围浓厚；属于保定城市新的门户经济圈，区域前景看好，周边规划市政配套好；威胁性：东湖区域的首要竞争项目，同属城市综合体，市场威胁性大！,我们面临的对手,炫彩SOHO,东湖区域公寓项目，邻近高铁，属学区投资产品总面积：10万产品：商业、公寓；项目优势：邻近学区，小户型产品适合投资；有自身的基础商业配套；威胁性：东湖区域的投资竞品项目，市场威胁较大！,我们面临的对手,悦正.智慧城,本案周边项目，同属城市综合体总面积：7万产品：商业、公寓、写字楼；项目优势：区域价值认可度高，具有附加值产品（LOFT产品）；对办公市场关注较高（集团公司直接洽谈办公客群）威胁性：同区位项目，产品属性相似，市场威胁性大！,我们面临的对手,保定地产的现状,1、保定在售地产项目将近150个，市中心项目多达100个，住宅占市场绝对比例，产品以80120常规户型为主，市场奢侈产品不多，市场竞争异常严重；2、大众投资产品主要瞄准SOHO公寓，多数以面积小，总价低来获取市场认知，各项目的投资利益点不明晰，不具备统一的后期运营管理。写字楼市场供应量少，市场机会较大，随着城市化进程加剧，写字楼是市场未来潜在需求量可观。3、市场同质化竞争严重，大部分项目特点不够鲜明，市场存在很大的升级空间。4、受市场大环境影响，大部分项目销售情况不良，客户存在观望情绪；年底房政宽松给市场带来逆市上扬机会，新年仍应理性应对。,市场不容乐观,小心：东湖片区随着东湖片区的政府政策倾斜，投资的开发力度加剧、高铁高速的日渐影响，东湖片区的未来无可限量，高开区不在成为保定新城的唯一标志，之前的绝对地理优势正在明显减弱！,小心：公寓扎堆当前区域商业类投资产品主要以底商和SOHO公寓为主。底商面积大，不适于大众投资者，公寓成了各大城市综合体项目针对大众投资者的主要产品。但公寓投资品的收益主要依托于城市的流动商务人群，当前保定这一消费群体数量有限，投资者收益不明晰，市场上已经存在投资过度的潜在威胁，公寓投资容易呈现饱和；,小心：隆基泰和房地产行业从发展到完善需要很长的时间，同时购房人的心智也会随着市场发展而更加理性，这其中会有很多公司走在行业的前沿，如：隆基泰和，这家公司很注重产品营销，越来越像是成熟的一线城市房地产开发企业，很多这样的公司出现之后，购房人会被反复洗脑、反复被教育，有了差距，就存在很大的竞争风险！,21,项目自身解读,看清天下易，认识自己难！深呼吸，SWOT！,英利集团源盛地产立足保定的首个综合体项目承载寄托着公司发展的重任更因英利源盛的品牌形象给保定市场带来一抹亮色,项目SWOT分析,项目SWOT分析,项目核心卖点梳理,源盛,角色,保定地产行业领军代表，践行“绿色地产阳光生活”的企业责任，打造精品居所,保定“中央商务区”的典范综合体项目制造者,保定高开区核心，保定城市规划发展重点示范区域,朝阳北大街等城市主干路网，区域内多条市政道路,规划完成后，区域将成为保定的中央商务区，未来将成为保定上流人士的聚集地,规模,配套,15万建筑面积，包括公寓、商业、写字楼、住宅四大功能业态,近享区域周边休闲景观，内部规划现代景观,电谷国际酒店、高端独立商务配套层、现代风格商业,技术,产品,空间自由组合，户型尺度多元，酒店式大堂，品牌建材，智能管理系统,太阳能光电一体技术应用，打造稀缺的科技建筑,服务,五星级酒店服务，多类服务项目，休闲娱乐服务引进,园林,英利集团源盛地产正以更加积极的发展战略致力于成为行业区域领先者，为行业为社会做出更大的贡献,项目解读小结,通过对项目的解读及SWOT分析我们可以得出,品牌塑造,品质塑造,英利集团源盛地产，保定商务综合体领军者,电谷三期项目，保定商务综合体典范之作,项目是否成功的重要因素,电谷三期项目价值塑造,树立企业品牌号召力塑造项目“源于高区，高于高区”的品质感,目标,源盛地产在保定是被熟知的,同样的产品我们品质高,品质是定义好房子的要素,项目定位,品牌塑造,电谷项目能给保定带来什么？,【高端商务综合体范本】与【五星级生活体验】,【保定“高端商务综合体”缔造者】,品质塑造,性价比固然吸引人。但是对品质的追求，才是上层精英人士彰显气度的一种表现！,电谷项目如何定义保定综合体？,【纯高端生活方式】与【最上层商务空间】,【保定电谷商务综合体的传奇】,电谷CBD,基础VI视觉,2012年基础工作已经做足2013年项目面临入市、蓄客、售楼处开放、开盘等重大营销节点如何最大限度的满足营销需要并且在推广上进行创新？,市场竞争带来的不确定性直接迫使我们必须摒弃常规基础的操作手法概念灌输电谷三期项目2013应以何种形象方式抢占市场第一桶金？,杀手锏1、新概念灌输给保定来点不一样的用一个新概念造一个新形象在短时间内灌输给市场不同的声音,思考找什么概念输出？,国际级的高开区，世界级的新窗口,优势1、高度集中经济、科技和文化力量，是城市的核心优势2、具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能优势3、配以完善的市政交通与通讯条件优势4、具有高度的宜居性，是城市公认的宜居领地,当之无愧保定链接世界的城市门户,一切从项目地缘出发,每一座城市都有一扇城市之窗,每一个保定人心里都有一扇城市之窗,这不是一扇普通的窗,一座城市的发展崛起，离不开城市之窗的价值引领，从法国的凯旋门到东京的六本木，从上海浦东东方明珠到北京CBD国贸3期，每一个城市的地标建筑都承载“城市之窗”的伟大重任，城市之窗是形象核心、是城市重心、更是不可复制的城市地标。盛载英利集团源盛地产发展重任，以高端商务综合体地标价值，缔造保定高区“城市之窗”强势引领保定商务格局，以创新的国际级新视角，开启新保定城市未来。,窗框图片,电谷CBD给保定开一扇城市之窗,杀手锏2、大事件噱头用事件营销制造噱头吸引眼球制造视觉和新闻焦点用鲜明的项目形象引发客户和市场关注,思考用什么事件造噱头？,“城市之窗点亮保定”30万重奖征集保定最美瞬间,大奖征集,定点装置,“巨大的城市之窗”,行为艺术,“送你一扇窗”“带上窗户去拍照”,杀手锏3、炒作高开区跟政府联手，让政府发声通过区域未来价值的炒作渲染增强客户对区域的认可度和期望值,思考区域这盘菜，我们怎么炒？,联合政府做活动,1、城市之窗点亮保定30万征集保定美好瞬间新闻发布会2、城市之窗点亮保定30万征集保定美好瞬间颁奖典礼,配合报广示意,形象报广,琴声灯影里，富贵好还乡穿越古今的“涿州影、老虎调”见证保定壮美未来注：涿州影、老虎调为保定皮影的两种唱腔，是濒临失落的人类历史文化遗产京畿重地保定，大力发展高开区，城市不断北扩，价值中心即将崛起。电谷国际公寓，立足高开区城市核心之上，融城市古今未来价值，开启保定商务综合体全盛之年。保定市政府携英利集团源盛地产，关注城市发展，关注魅力保定，号召全市人民记录保定最美瞬间。,形象报广,每座城市都有一扇“城市之窗”国际级新视野铸就保定新未来一座城市的发展崛起，离不开城市之窗的价值引领，从法国的凯旋门到东京的六本木，从上海浦东东方明珠到北京CBD国贸3期，每一个城市的地标建筑都承载“城市之窗”的伟大重任，“城市之窗”是形象核心、是城市重心、更是不可复制的城市地标。电谷国际公寓，盛载英利集团源盛地产发展重任，以高端商务综合体地标价值，缔造保定高区“城市之窗”强势引领保定商务格局，以创新的国际级新视角，开启新保定城市未来。,开盘报广,压轴大戏，荣耀启幕428电谷国际公寓盛大开盘暨“城市之窗点亮保定”颁奖盛典开启电谷国际公寓英利集团源盛地产实力开发，成为高区首席地标综合体，4月28日荣耀开盘，即将开启保定全新商务时代。开盘当日，“城市之窗”30万重金征名颁奖典礼更将盛大揭幕，千张照片齐齐亮相活动现场，见证保定城市美好发展。缤纷活动尽享无限乐趣，豪华大奖全场抽送不停，到访即有礼，璀璨盛会恭迎品鉴。30万大奖花落谁家到访即有好礼恭迎莅临品鉴,整合推广,营销推广阶段划分,营销目标,推广主题及手段,树立开发商品牌、项目形象，为项目打下口碑基础；积累内外部客户，截流区域项目客户；追赶竞争对手营销节奏，成功入市；,城市之窗点亮保定,2013年整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,源盛地产启动品质服务年活动,品牌整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,城市之窗点亮保定30万征集保定美好瞬间新闻发布会活动内容：分次组织媒体、政府官员、圈层领袖、通过项目展示推介，参观展示开发实力和开发理念，通过参观过程体现服务品质。,品牌整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,擎天柱：旨在宣传本项目信息，树立项目高品质形象，扩大本项目知名度，吸引下辖区域客户到访本项目，为项目不断积蓄客户，扩大客户基数。,设立户外牌、围挡、交通指引,品牌整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,交通指引：在项目现场与售楼处选址间建立明显的交通指引牌，确保截流客户能够顺畅到达临时售楼处现场。,项目设立工地围挡：强调现场围挡设置，务必传达项目启动信息，截流周边区域其他项目客户。,建议用较为先进的3d投影沙盘，给客户视听震撼，沙盘可配项目区域及规划的未来发展价值，将项目与周边大环境形成一个整体，凸显整个区域的优势。,品牌整合推广,3d投影沙盘展示,1、太阳能照明技术展示,品牌整合推广,硬件展示区,2、高品质建材展示,洽谈区是客户与销售人员商讨事宜的主要场所，洽谈区的设计需使客户具有归属感，且能够放松。细节处理好的洽谈区能够使客户放松下来与销售人员了解情况，方便洽谈。,品牌整合推广,洽谈区,设立渠道拓展部,保定产业结构明确，居民流动性低，财富人群圈层固定；客户从众、攀比心理明显，口碑效力巨大，拓展圈层营销事半功倍；针对写字楼大面积产品，设立渠道拓展部由渠道经理负责，带领团队与高档车4s店、星级酒店、保险银行等渠道展开专项攻势，寻找具有实力的财富人群；,品牌整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,特殊媒体投放,投放位置：政府部门内刊、高铁杂志作进行投放；投放目的：便于政府及私密性客户认知我项目；投放内容：以开发商品牌及项目特点为主要投放内容，切忌直白的宣传。,品牌整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,河北保定工商联会,利用河北保定商会的资源，利用英利品牌知名度，寻找品牌追随者及地域情感认同者，投资入市新品。,品牌整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,内部推介酒会,活动地点：电谷国际酒店；活动内容：小范围、分批次邀请意向客户，以高端酒会形式进行内部开盘认购，并通过第一次的限量认购措施带动意向客户认购决心。,品牌整合推广,第一阶段形象建设期2013年1-3月,利用项目现场，充分展示项目价值优势品质；建立项目价值形象，巩固品牌影响力，进行强势蓄客；完成首次开盘去化,营销目标,推广主题及手段,定义保定综合体品质标准,品牌整合推广,第二阶段强势蓄客期2013年4-6月,活动时间：2011年4月初活动地点：现场售楼处活动内容：针对前期客户及政府部分领导，设立专门的大客户企业沙龙俱乐部，并办理“电谷三期项目护照”。借助电谷酒店娱乐功能。活动目的：1、形成企业文化圈层概念，为意向客户及成交客户树立归属感；2、树立项目品质形象，积累并确立大客户资源，创建大客户沟通平台。,巩固源盛会，成立客户企业沙龙，并办理电谷三期项目护照,品牌整合推广,第二阶段形象建设期2013年4-6月,活动时间：2011年4月下旬活动地点：现场售楼处活动内容：邀请政府领导对活动进行总结，评选颁奖；同时作为项目开盘仪式，正式启动销售；活动目的：1、用颁奖活动制造人气，营造火爆的气氛2、亮相启动，利用售楼处现场，给予客户更深层次震撼，继续促进蓄客；,征集活动颁奖暨首次盛大开盘,品牌整合推广,第二阶段形象建设期2013年4-6月,样板间打造现代气息、简约时尚之美,作为体验式营销的重要一环，样板间的开放将使客户亲身感受到项目的品质与风情。同时，为了与周边其他项目有所区别，项目的样板间品味应高于其他项目，让客户充分感受到项目诚意与实力。通过未来石样板间在市场上的认可度，作为同类公寓产品的，可将现代、时尚、精致的风格继续坚持，在品质上进行提升。,品牌整合推广,第三阶段销售执行期2011年7-9月,销售细节打造听觉识别,如果客人在售楼处听到的背景音乐是各种流行歌曲，就算歌手或歌曲再红，也很难带给他们任何惊喜的感觉，因为在客人们的耳朵里，这种音乐随处可听。我们应该尝试着采用那些客户从未耳闻的曲调，是客户内心更加容易被感动，表现出对播放乐曲的关注，甚至表现出购买的愿望。征询客户对背景音乐的意见，强化听觉感受意识，结合不同季节、天气、客流量度身定制不同的音乐曲目和播放列表。将标志性的听觉收获延伸到项目网站，为客户提供专门的音乐下载。,品牌整合推广,第二阶段形象建设期2013年4-6月,销售细节打造嗅觉识别,在任何一家威斯汀酒店，进入大堂，只要轻轻呼吸一下，让人难以忘怀的白茶芳香马上就会沁入心脾。因此，以标识性的清淡香熏作为销售现场的背景味道，可以增加客户的愉悦心情和停留的意愿及时间。,品牌整合推广,第二阶段形象建设期2013年4-6月,体现源盛地产重视细节的优点，抓住客户善于探索、喜好发现的心理，在销售现场内设置有趣、新奇的摆设，增加销售动线中的趣味性，以避免客户出现无趣的情绪。,销售细节打造艺术化,品牌整合推广,第二阶段形象建设期2013年4-6月,销售配合,主要以销售人员进行服务意识培训，演练规范销售现场管理制度。另外对销讲进行系统化专业化培训。丰富销讲系统，从市场、区域、产品、服务等多方面梳理优势，让业务员随时能与客户进行交流，加强销售过程中环