物业管控.ppt

成就精品楼盘的物业管控-张志东,2010,张志东Jerryzhang,1391152634513911526345QQ：437552241,工作室创始人中国人力和社会保障部房地产策划师职业资格认证专家清华大学领导力房地产总裁班特邀讲师北大纵横商业院高级讲师,课程目标,掌握成就精品楼盘的关键要素了解物业管理的本质清楚物业策划的作用,课程内容,物业管理的定义、起源、发展物业管理在地产开发价值链的作用物业管理在地产企业战略地位全程介入的意义如何选择介入的最佳时机前期介入的操作目标发展商打造物业精品楼盘的模式发展商选择物业公司的3大宝典,物业管理的定义,propertyprpti财产;资产;所有物Thatcarismyproperty;youmustntuseitwithoutmypermission.这辆车是我的财产,你必须得到我的允许才能使用。房地产,不动产;(一处)房地产,物业管理的的定义是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。摘自中华人民共和国国务院令第379号物业管理条例,物业管理的定义,物业管理的起源、发展物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维娅希尔（OCTAVIAHILL）。octaviahill,housingandsocialreformOctaviaHill(1838-1912)madeadefiningcontributiontothedevelopmentofamoreenlightenedapproachtotheprovisionandmanagementofhousingforworkingpeople.Herchampionshipofplaygrounds,thearmycadetcorpsandaccesstocommonlandsandthecountrysidemorebroadlywerealsoimportant.Inthispieceweassesshercontribution.,国内物业管理的现状,物业管理在地产开发价值链的作用,发展商品牌的助推剂业主资产保值、增值的操盘手业主生活品质提升的服务商,房地产价值链模型VAC房地产开发特点,内部立项,项目论证阶段,项目取得,项目策划阶段,项目策划会,设计阶段,方案评审会,采购阶段,主体结构开工,开盘销售,竣工,入伙,工程管理阶段,产品交付阶段,销售管理阶段,组织项目论证项目取得,用地规划许可证国有土地使用证,规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）,办理房地产预售许可证,产权初始登记,项目发展,市场调研初步项目定位,项目定位,项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）,销售事务管理,营销,规划要点/规划草案,概念规划设计,方案设计,扩初设计,施工图设计,景观/精装专项设计、部品策划,工程施工配合、销售配合及入伙配合,设计,工程条件评估,设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至具备预售条件,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,工程,物业方案策划、设计配合、物业公司选聘,工程施工配合,销售配合,产品交付管理入住事务管理,客服,前期成本估算,测算,设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架,动态成本管理工程实施阶段的成本管理,结算,后评估,成本,投资估算,资金筹划,资金营运,投资评估,财务,物业管理在品牌企业的战略地位,案例,今年以来全国都普遍经历了一轮火热的房价上涨，但地处北京中央商务区寸土寸金的核心地带，建外SOHO业主们却告诉记者，他们正面临着一个最冷的物业投资寒冬。业主：“我们房价半年前还三万块钱，现在掉到2万2，掉了八千块钱。”北京建外SOHO业主张明伟：“五年前不是这个样子，原来我的房子租三万块钱，今天租两万块钱，还得天天给租客去鞠躬道歉，你可别走这是暂时的停电，这只是一种假象，因为停电是通知，而不是拉闸,全程介入的意义,意义a、最大限度地减少物业投入使用后的遗留问题意义b、能够全面掌握有关物业的信息意义c、为后期管理打下坚实的基础,案例,流程,服务理念,业务范围,物业管理服务流程图,签订前期物业管理g顾问合同,物业服务建议,管理筹备,招聘与培训,接管验收,交付使用,人员配置及预算,设备设施的选型,园林绿化,设备维护保养外判,清洁绿化保养外判,物业用房装饰装修,开办用品用具采购,相关证照手续办理,物业查验,钥匙接管,标识设置,资料归档,房屋查验,设施设备查验,空房检查,未使用房,已使用房,常规性公共服务,针对性专项服务,委托性特约服务,物业公司的衔接及配合,室内查验,办理收房,交接查验,迁入安排,装修管理,开荒工程,物业管理创示范与进阶,前期设计,如何选择介入的最佳时机,早中晚介入的特性早期介入：是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入：则是在项目施工阶段开始；晚期介入：在工程基本结束准备竣工验收和接管时的介入。,前期介入的操作目标,前期介入阶段工程提供服务,机电系统设备设施图纸审核建议。楼宇设施设备选型建议。工程设备用房合理布局建议。暖通给排水建议。物业智能自动化系统设置建议。能源收缴与计量控制建议。公共区域装饰装修标准建议。工程设施设备施工与安装建议。物业广告标示系统建议。物业管理办公用房建议。物业单元接管与验收建议。,前期介入阶段工程提供服务,工程设施设备维护与保养建议。针对项目的特点，对项目提供消防及保安监控设备方面的建议。针对项目的特点，结合楼宇自控系统提供工程空调及新风设备方面的建议。针对项目的特点，对项目供电系统提供建议。针对项目特点，对项目设置宿舍及餐厅提供建议。针对项目的特点，对项目的门禁及电梯系统。工程设备标识方面的建议。对项目的垃圾房及卸货区提供建议。对工程设备集成控制方面的建议。结合会所布局工程设备设施及能源计量方面的建议。,前期介入阶段（提前解决后期运作的难点）,前期介入阶段（提前制定运作系统规范流程）,物业管理交接验收阶段服务,物业管理服务内容,前期介入阶段（完善后期运行的硬件条件）,指导业户手册等文件编制、印刷,协助完成入住仪式,指导交房服务流程,业主入住,项目办理入住服务阶段,项目正式运行服务介入阶段,项目正式运行服务介入阶段,物业专业培训思路,工程服务部,客户服务类,沟通的方法与技巧客服部的职责与工作要点分析及服务规范物业管理常用文书基本写作知识与档案管理客户投诉的处理技巧与流程及相关案例,工程部职责及工作要点分析工程部员工服务规范设备设施系统的构成与分类、保养规程设备设施系统的设备设施的一般维修知识与安全操作规程设备设施紧急故障的一般处理程序及工作要点维修材料和公用工具管理物业设施接管验收程序和内容、设备验收标准物业设施、节能降费、工程工作实例分析,保安消防类,保安部职责及工作要点分析保安部员工服务规范及行为准则保安各岗位工作要点、安全管理、现行消防法规分析保安部工作权限、车辆/道路/交通管理规定停车场管理规定、保安工作实例分析,保洁绿化类,清洁重点、清洁设备重点清洁员职责、清洁员工作规范清洁员工作要求、清洁员工作流程清洁设备操作和药品性能保洁工作的监管要点,物业管理基本概念,培训分类培训方式：内部培训、外送培训。培训内容：基础类、专业类、应用类。,案例分享,发展商打造物业精品楼盘的模式模式一：1+12强强联合模式二：借力强己模式三：维我独尊模式四：过河拆桥,发展商选择物业公司的3大宝典物业公司的文化物业公司的资质物业公司的项目操盘手,精品楼盘成功的穴道楼盘主题的执行力,精彩案例分享方案1方案2,我们相信，成功属于有准备的团体，凭借我司深入细致的策略执行以及贵司强力的支持与配合，一定会共创辉煌。,联系方式：公司地址：北京市東城區香河園路1號當代MOMA18号樓郵編：100028BeijingOfficeaddress:GrandMOMABuilbing18,Noxiangheyuanroad,Dongchengdistrict，Beijingchina100028Tel:+861064668485Fax:+861064668487,谢谢,前期介入-物业管理预算篇,一、预算制定的前提条件：(制订依据)物管条例及相关法规管理公约(D.M.C)DeedsofMutualCovenants建筑图(平面图、设备图、系统图)前一至两年的实际收支情况业主的意愿表示,二、预算制订的原则量入为出、收支平衡、略有盈余、用者自付文件支持：服务内容、标准年度工作计划及每月工作计划年度耗费材料及每月耗费材料组织架构,三、管理费的预算案用途订定管理费标准控制开支每月资金计划每月财务报表按预算控制收支平衡达到成本效益,控制计划性维修工作控制合约的制定行动评估管理公司的表现提供控制及反馈的渠道做有计划的应急准备,预算内容的组成：员工薪酬员工薪金，工资性津贴(比如奖金)员工津贴及福利(养老金、公积金、医疗保险金、工会活动费等)-56.3%员工制服及洗烫其它支出(员工餐费等),保安保安服务费保安部用品保安员培训保安部低值易耗品,清洁清洁服务费外墙清洁费用垃圾清运费灭虫服务费卫生用品/清洁用品/地毯园艺护理/绿化费用其它低值易耗品.,设施保养及维修空调系统电梯系统消防系统给排水系统供电系统/照明设备自动监控系统(保安及消防),公共区域建筑结构通讯系统，包括卫星天线大厦自动化系统维修工具与五金材料低值易耗品,公共区域能源费公共照明电费送排风机电费水泵电费电梯电费空调电费,公共区域能源费公共水费供暖费用生活热水柴油费,办公行政费用管理公司租金、电费电话费传呼机/手提电话费业务招待费差旅费用杂项支出，如文具、印刷、邮费、影印等办公室低值易耗品巴士服务,保险财产一切险公众责任险机器设备损坏险,管理处的固定资产及折旧费大厦工具/大厦机器设备办公家俱办公室用品，如电脑、打印机、复印机、传真机、照相机、电话机等管理处装修,其它项开支律师费会计审核培训费节日装饰税金(内资：5.50%外资：5.0%),不可预见费用：2-3%,管理者酬金,3.管理费分摊建筑面积，大多采用此种方式摊分物业管理费、也有按使用面积(比如商场)按