物业管理的理论基础.ppt

第二章物业管理的理论基础,第一节建筑物区分所有权理论第二节委托代理理论第三节公共选择理论第四节项目管理理论,第二章物业管理的理论基础,学习目标通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1建筑物区分所有权理论的基本内容；2委托代理理论的基本内容及在物业管理中的应用；3公共选择理论的基本内容及在物业管理中的应用；4项目管理理论的基本内容及在物业管理中的应用。,第一节建筑物区分所有权理论,一、建筑物区分所有权概念的来源在中国，建筑物区分所有权概念及制度的正式提出是在物权法中，但其实，早在1989年建设部发布的城市异产毗连房屋管理规定和1998年建设部、财政部联合颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法中已体现出建筑物区分所有权的基本原则。,建筑物区分所有权是一个法学概念，以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。从国际上来看，英美法称建筑物区分所有权为“condominium”，德国法称为“居住所有权”，法国法称之为“住宅分层所有权”，日本和中国台湾地区称之为“建筑物区分所有权”，中国也采用了“建筑物区分所有权”的概念。对建筑物区分所有权的概念学术界尚有争议，主要有一元论说、二元论说和三元论说。中国物权法基本采用了三元论说，认为业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,二、专有部分所有权物权法第六章第70条、第71条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。”、“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因此，专有部分所有权指得是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。,（一）专有部分的界定对专有部分的边界如何划分，当前主要有四种观点：1壁心说该学说以日本学者山田幸二与河村贡为代表。认为专有部分的范围达到其与建筑物其他部分相隔的墙壁、地板、柱、天花板等境界部分厚度的中心。2空间说该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或部分区分所有权人共有。,3最后粉刷表层说该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则属于共同所有部分。4壁心和最后粉刷表层说该学说以日本学者岛川一郎、丸山英气为代表，对以上三说进行了折中，认为专有部分的范围应区别内部关系与外部关系而定。在区分所有人之间的内部关系上，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分应包含壁、柱、地板和天花板等边界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系，尤其是对第三人（如买卖、保险、税金等）的关系上，专有部分的范围则包含壁、柱、地板及天花板部分厚度的中心线。目前，人们较多采用此观点。中国实践中也应用了第四种观点，在房地产买卖计算专有部分面积时，采用壁心原则；在物业管理中采用最后粉刷表层原则。,（二）权利和义务业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，在性质上与一般所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此区分所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。讨论：“住改商”问题,三、共有部分共有权共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有部分共有权的三个层次：第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,（一）共有部分的界定共有部分的性质包括两个方面。一方面，共有部分具有从属性。共有部分在法律上为同时附属于数个专有部分而存在的附属物，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带地取得共有所有权；另一方面，共有部分具有不可分割性。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。区分所有权人的共有部分可细分为两类：1部分业主共有2全体业主共有,（二）权利和义务权利包括两方面：第一，对共有部分具有使用权，此为共有权人的一项基本权利；第二，对共有部分具有收益权，即共有权人可以取得因共有部分所生的收益的权利。义务主要包括以下两种：一是依共有部分的本来用途使用共有部分；二是分担共同费用和负担。,四、共同管理权（一）共同管理权的产生从本质上讲，共同管理权属业主成员权的范畴，是业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。如果说专有所有权和共有部分共有权是建筑物区分所有权的内部权利，那么成员权则构成它的外部权利。,物权法对共同管理权的规定最多，从第75条到第83条。共涉及到六个方面。第一明确管理的组织是业主大会和业主委员会；第二明确业主大会决定的事项和程序；第三明确业主大会决议的效力，即业主大会和业主委员会的决定对全体业主有约束力；第四明确维修基金和费用的使用与分摊原则；第五明确业主与物业的关系；第六明确物业服务企业对建筑物区分所有权的管理。,（二）共同管理权的特征1共同管理权是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利2共同管理权是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利3共同管理权具有从属性4共同管理权是一种永续性的权利,（三）权利和义务1区分所有权人的权利（1）表决权（2）管理规约制定权（3）选举及接触管理者的权利（4）请求权（5）监督权和知情权,2区分所有权人的义务（1）执行业主大会和业主委员会所做出的决议，遵守管理规约（2）接受管理者管理（3）支付共同管理费用,第二节委托代理理论,一、委托代理理论概述（一）委托代理关系与委托代理问题1.委托代理关系：按照詹森（Jensen）和威廉麦克林（WilliamMeckling）的定义，委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。,2.委托代理问题：委托代理问题，是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致，加上存在不确定性和信息不对称，代理人有可能偏离委托人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人损害委托人利益的现实。3.两者关系：委托代理关系并不会必然导致委托代理问题，委托代理问题出现的根源主要在于：一方面由于理性的经济人追求自身利益而非他人利益的最大化，委托人与代理人的目标函数不可能完全一致。因而代理人追求的自身利益最大化不会必然导致委托人利益的最大化。另一方面由于信息不对称，导致委托人无法充分了解和监督代理人的行为，因而，代理人就有可能为了满足自身利益而损害委托人利益。,（二）委托代理问题的典型表现1逆向选择所谓逆向选择是指在买卖双方信息不对称的情况下，高质量商品被低质量商品逐出市场的状况，犹如货币流通中劣币驱逐良币的现象。逆向选择是在合同签订前发生的委托代理问题。2道德风险所谓道德风险是指交易合约中的某一方在合约达成以后，具有损人利己的激励，或做出损人利己的行为。道德风险是在合同签订后发生的委托代理问题，,（三）委托代理问题的解决设计激励约束机制,内部激励约束机制：1固定租金2目标产量承包3分成制,外部约束机制：1资本市场和产品市场的激励约束2职业经理人市场的激励约束3外部董事的监督,二、物业管理中的委托代理关系具体来说，在物业管理活动中，存在三级委托代理关系。首先，在成立业主委员会时，业主大会委托业主委员会执行日常工作；其次，业主或业主大会委托物业服务企业提供服务；第三，物业服务企业委派员工或专业分包公司执行具体工作。,三、物业管理中的委托代理问题（一）业主大会与业主委员会按照委托代理理论的分析，如果业主委员会委员的个人利益与全体业主的共同利益不完全一致，而全体业主又不能充分监督和了解业主委员会委员的工作情况，就可能发生委托代理问题，也就是业主委员会委员可能将个人意愿强加于全体业主，损害全体业主的共同利益。担任业主委员会的工作要付出时间和精力，而且开展工作并不容易；在“理性人”的假设下，就会出现有能力的业主没有时间或者没有愿望为全体业主服务，反而那些希望谋求某些不正常个人利益的业主有动力参选业主委员会委员。业主委员会作为小区权力机构业主大会的执行机构，虽然法律上没有赋予其明确的决策权，但实际运作中有着相当大的权力，例如在物业公司的选聘、公共维修基金的使用、公共部分的使用等方面，业主委员会都会有一定的决定权，或对业主起一定的导向作用，所以现实中，物业公司、商户等向业主委员会行贿的事也经常发生。,（二）业主大会与物业服务企业物业服务企业接受业主大会的委托提供物业管理活动，因此，业主大会与物业服务企业构成物业管理中的第二层委托代理关系。根据委托代理理论可知，在签订物业服务合同之前，业主为规避物业服务企业的隐瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业服务合同之后，则会发生物业服务企业物业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成本等道德风险问题。,四、物业管理中委托代理问题的解决,（一）对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题（二）充分发挥内部激励约束机制的作用1设计合理的补偿机制2建立科学的业主委员会监督机制（三）充分发挥外部激励约束机制的作用1充分发挥第三方的作用，对物业管理进行有效监督与约束（1）充分发挥银行对专项维修基金的第三方监督与管理作用（2）充分发挥物业管理行业协会的作用（3）引入物业第三方监理评估机制，化解物业纠纷2推进物业服务的市场化，加强物业服务企业之间的竞争3构建和完善物业管理职业经理人市场,第三节公共选择理论,一、公共产品的含义根据商品或服务的“竞争性”和“排他性”可以将商品或服务分为两大基本类别：私人产品和公共产品。同时具备“竞争性”和“排他性”的商品或服务属于私人产品，而同时具备“非竞争性”和“非排他性”的商品或服务就是纯公共产品，只具备“非竞争性”或“非排他性”的商品或服务属于准公共产品。纯公共产品的典型例子是国防，而准公共产品的典型例子比如说公园、高速公路等。,二、公共选择理论（一）公共选择理论的产生公共选择理论起源于财政理论。20世纪初，瑞典经济学家威克塞尔（Wicksell）对财政决策问题进行了研究，成为现代公共选择理论的先驱者。美国经济学家布坎南（Buchanan）等人在此基础上将政治决策的分析同经济理论结合起来，大大推动、丰富和完善了公共选择理论。所谓公共选择，是指与个人选择相区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品之间如何进行分配。公共选择理论的核心是对投票及其相关决策程序的研究，包括直接民主制和间接民主制两大类。,（二）直接民主制下的公共选择直接民主制是指集体决策中所有相关利益的人都能直接参与投票决策的制度。目前，业主大会议事规则采用的由全体业主直接投票的方式就是直接民主制度的方式。1投票规则（1）一致同意规则（2）简单多数规则（3）改进的投票规则加权投票规则否决投票规则,2直接民主制下的问题（1）投票悖论投票悖论指的是在通过“多数原则”实现个人选择到集体选择的转换过程中所遇到的障碍或非传递性，这是阿罗不可能定理衍生出的难题。（2）投票交易（3）用脚投票（4）革命,（三）间接民主制下的公共选择公共选择理论主要讨论了代议制中的3个问题。首先，代表们在竞选期间和当选后的行为；其次，选民在选举代表中的行为；再次，代议制下结果的特征。按照公共选择理论一贯的假定，代表和选民一样都是理性的经济人，都一心追求自身效用的最大化。因此，代议制的问题基本上都可以用委托代理理论来分析。,三、物业服务的公共产品属性及其导致的问题（一）公共产品属性物业服务企业对所有业主提供的常规性公共服务是所有业主共同支付的物业服务费所包含的服务内容。在一个物业管理区域内，这部分公共服务具有非竞争性和非排他性。因此，物业管理在一个物业管理区域内是公共产品，与政府提供的公共服务是类似的。,（二）问题及解决1.问题（1）公共产品理论指出，公共产品消费的最大问题在于“搭便车”行为。在物业管理行业则是指业主不交物业服务费同样可以享受到物业服务。（2）公共产品在传统上是由政府无偿提供的，国家通过强制性的税收实现公共产品的价值补偿。物业服务具有公共产品的非排他性和非竞争性，却必须通过市场手段由业主（即受益者）提供服务成本。2.解决从理论上讲，可以采用政府干预的方法来解决，同时也可以采用市场的手段来解决。因此，一方面我们要充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节作用和要素资源配置作用；另一方面还必须依靠政府力量，在不干涉企业内部正常经营管理活动的前提下，通过追加投入、制定政策、完善机制等来实现。,四、物业管理中的公共选择问题及解决（一）物业管理中的公共选择问题1业主的“投票冷漠症”2物业管理重大事项的“决策难”问题（二）公共选择理论在物业管理中的应用1让业主理解和接受民主规则2对业主自治各项制度进行深化,第四节项目管理理论,一、项目管理理论概述（一）相关概念1项目美国项目管理学会对项目下的定义是：为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的目标而由个人或组织所进行的具有规定的开始时间和结束时间、相互协调的、独特的活动的集合。,2项目管理项目管理是指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。3项目经理负责制项目管理是一件非常复杂的工作，因此设置和明确工程项目负责人（一般称之为项目经理）就显得非常重要。,（二）项目管理的主要工作内容1明确项目组织形式2建立项目管理制度3设立合理高效的项目部4指定项目目标体系5实施项目6考核项目完成情况,（三）项目管理的生命周期,二、项目管理与物业管理（一）项目管理在物业管理中的可行性1物业管理与项目管理在内涵上的一致性2物业管理与项目管理过程的一致性3物业管理和项目管理目标的一致性,（二）物业服务企业采用项目管理的优势1便于资源共享2便于技术交流、信息共享3有利于集中各项目的优势，提高物业服务的整体水平4有利于推行统一的管理规程和服务规范,（三）物业项目管理的周期1立项阶段的介入2项目规划设计阶段的介入3项目实施阶段的介入4接管验收、日常管理阶段（四）物业项目管理的工作内容1只跨越接管验收、物业管理阶段的物业项目管理方案2跨越施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段两个阶段的物业项目管理方案3跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案4跨越可行性研究阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目管理方案,本章小结,1在中国，建筑物区分所有权概念及制度的正式提出是在物权法中，物权法对建筑物区分所有权的含义基本采用了三元论说，认为业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2委托代理理论的中心任务是研究在利益相冲突和信息不对称的环境下，委托人如何设计最优契约激励代理人从而减少委托代理损失。委托代理问题的典型表现为逆向选择和道德风险，可通过设计合理的内部和外部激励约束机制来促进委托代理问题的解决。3在物业服务活动中，存在三