聚焦房地产市场关注房地产业可持续发展_第13届亚洲房地产学会年会暨.pdf

中 国 土 地 科 学 C h i n a L a n d S c i e n c e V o l . 2 2 N o . 8 A u g . , 2 0 0 8 第2 2卷 第8期 2 0 0 8年8月 第1 3届亚洲房地产学会年会暨国际研讨会于2 0 0 8年7月1 2日至1 5日在上海召开, 大会主题是 “住房保 障与房地产业的可持续发展” 。本次会议由上海财经大学和亚洲房地产学会主办, 美国加州大学伯克利分校城市 经济与房地产中心、 美国纽约市立大学巴鲁克分校房地产系与国际交流中心、 美国房地产与城市经济学会和国 际房地产学会协办。有来自5 0多个国家和地区的5 0 0多名学者参加了本次大会, 共提交论文3 0 0多篇。上海财 经大学校长谈敏、 中国建设部原副部长杨慎到会致辞, 美国房地产投资信托创始人及全美房地产投资信托协会 前主席威廉纽曼 (Wi l l i a mN e w m a n) 博士、 联合国副秘书长兼人居署执行主任安娜蒂贝琼卡 (A n n a T i b a i j u k a ) 的 特派代表克里斯威廉姆斯 (C h r i s Wi l l i a m s) 以及加州大学伯克利分校约翰奎格利 (J o h nQ u i g l e y) 教授等先后作 了主题演讲。 会议就房地产的多个相关领域进行了研讨, 共举办分会6 3场次。 由于篇幅的限制, 现仅对本次会议 的房地产教学和科研、 住房保障、 房地产宏观调控、 动荡的房地产市场、 房地产融资、 房地产价格专题的主要观点 进行综述。 1房地产教学和科研 1 . 1房地产教育和研究 英国雷丁大学的E a m o n nDA r c y教授总结了1 0年来欧洲房地产教学的巨大变化。当前就业市场对房地产 专业学生的需求量日益增大, 房地产教学有出现在商学院中的趋势。文章统计了欧洲主要国家房地产教育机构 的数量、 本科生和研究生的教学项目以及全日制教学 (F u l l T i m e) 和业余教学( P a r t T i m e )的课程数目, 总结出欧洲 房地产教育的发展趋势: 本科生教育主要在拥有长期房地产教学传统的国家开展, 研究生教育主要在欧洲大陆 国家开展, 而且在任何国家都很受重视。最后, 文章认为欧洲房地产教学的迅速发展是由欧洲房地产市场的快速 发展、 房地产服务交换国际交付平台 (D e l i v e r y P l a t f o r m) 的建立、 相关基本技能在欧洲的转移、 欧洲一体化进程的 深化等多种因素推动的。 香港大学的K . W. C h a u教授表示,1 0年以前, 学术界开始认同房地产是一门实用性极强的学科, 所以在相关 的教学中都倾向于教给学生比较实用和技术性较强的知识, 令学生受益匪浅。而且在全球范围内, 房地产教学出 现了一个重要趋势普遍采用案例教学的方式, 让学生深入了解和有效解决实际生活中的问题, 并培养学生 们的国际视野, 使其眼界更加开阔。 M a n y a M . M o o y a认为, 导致南非房地产研究落后的主要原因是:(1) 房地产学在南非起步较晚, 是一个新兴 学科;(2) 房地产学一般设置在工程管理等工科院系。 1 . 2房地产期刊 杜崇安 (C h a r l e s C . T u) 教授认为, 现在房地产的教学和研究更加重视发表论文的质量。他突破了以往期刊质 量评估区域限制的明显缺陷, 通过对2 0 0 7年参加亚洲房地产年会、 美国房地产协会、 欧洲房地产年会和环太平 洋房地产年会与会者进行电子问卷调查, 以及对目前世界上3 1 4种正式房地产期刊的排名进行调查, 得出如下 结论:(1) 本科生、 硕士生和博士生的论文比例对期刊的质量影响明显; (2) 对期刊质量的认同地区间差异很大, 同一种期刊在不同地区学者的打分排名差异很大;(3) 欧洲、 亚洲和环太平洋地区对期刊的排名先后没有表现出 显著性差异, 而在美国, 排名前三位的期刊受到学界的普遍认同, 并且期刊的质量和排名表现出明显的等级划分。 聚焦房地产市场 关注房地产业可持续发展 第 1 3 届亚洲房地产学会年会暨国际研讨会综述 陈锦金 (K a mC . J o h n n y C h e n) 教授在对9种房地产研究刊物 (从 1 9 9 0到2 0 0 6年) 发表文章的作者统计分析 的基础上得出如下结论:(1)房地产研究界共同发表文章的比例逐渐上升,从1 9 9 0年的5 1 %上升到2 0 0 5年的 7 3 %;(2) 在共同发表的情况下, 大约有7 0 %的作者是按照姓名在字母表中的顺序来排序。他进一步研究发现, 房 地产期刊发表文章的多个作者按照姓名在字母表中排序的可能性与该期刊的质量呈正相关, 与一篇文章作者数 量的多少呈负相关, 与作者所属机构的排名呈正相关。而对欧洲学者来说, 多个作者一般按照姓名在字母表中顺 序排名。 新加坡国立大学的T i e nF o o S i n g教授展示了2 0 0 4年度美国几所主要大学的教授学术论文的发表量,以及 在各类期刊上的分布量, 然后阐述了亚洲房地产研究面临的挑战:(1) 欧美国家在世界顶尖杂志上发表论文的领 先状况依然持续;(2) 一部分人是为了升职之类的自身利益才关注学术杂志。 2住房保障 2 . 1中国大陆住房保障 中国人民大学叶剑平教授从效益和成本方面进行分析并指出: 中国的住房保障实施以来, 其沉没成本和当 前成本远高于通过柯布 道格拉斯效用函数测算的社会效益, 且住房保障的规模远远达不到低收入家庭对住房 的要求。刘洪玉教授通过具体分析后指出了中国大陆今后房地产政策完善的方向:(1) 增加有效供给, 尤其是政 策性住房供给, 并充分发挥二手房的作用;(2) 政府应促进居民的合理消费, 充分抑制房地产投机;(3) 做好住宅 保障, 采用廉租房、 廉价房、 经济适用房的方式来解决住房问题;(4) 提高市场运行效率, 政府应着力于稳定市场 价格。钱瑛瑛副教授提出面对经济适用房和廉租房的公平和效率之间的问题, 应逐步将非户籍人口纳入住房保 障体系, 对年轻一代实行一次性货币补贴, 停止将公积金增值收益余额全部用于廉租房建设, 以及创建基于对弱 势群体分类的住房保障新思路。张文龙指出尽管各地积极实施廉租住房政策并取得了一定成果, 但是由于中国 大陆的经济发展现状、 种种因素的制约以及特殊的国情, 使得廉租房制度的发展受到一系列的困扰, 特别是资金 保障问题更让中国城镇廉租房制度遭遇了发展的瓶颈。他提出应该根据其运行特征来开拓多层次的融资方式, 采用多元化的创新融资渠道, 以此来满足融资需求, 为廉租房制度的建设提供充足稳定的资金保障。 王亚平博士指出, 在中国大陆有超过1亿的外来务工人员居住在城市之中, 对于其中的大多数, 当地政府并 没有提供令人满意的居住设施。 他对深圳外来务工者进行了实地调研, 取得8 0 7个样本。 文章认为:(1) 总体上外 来务工人员的居住条件较差;(2)私租是住房的主要来源;(3)外来务工人员的居住面积远小于城市平均水平; (4) 外来务工者多居住在高密度的老房子中;(5) 缺少相关配套设施及绿色空间。他建议: 私人出租住宅应该作为 城市住宅市场的一部分, 更有效地供给城市贫困和低收入人群居住, 并且得到保护和大力支持。 2 . 2中国台湾住房保障 中国台湾政治大学的C h i u l i n g L u教授总结了台湾的住房保障经验, 认为台湾住宅的保障性比较高得益于针 对性强和得力的住房保障政策, 过去台湾保障住房政策集中在建设并向低收入者出售公寓和向合格购房者提供 抵押贷款津贴。台湾新一届政府上台之后, 由于台湾出生率极低, 将短期政策导向引向立足年龄和婚姻状况实施, 通过对年轻夫妻提供住房补贴, 改善居住条件, 鼓励其生育。 2 . 3美国住房保障 美国乔治亚州立大学杰弗里特恩布尔教授 (G e o f f r e y T u r n b u l l) 就保护中低收入阶层做了论述。他认为由于 中低收入阶层不能充分保护自己合法权益, 政府必须通过立法来向中低收入阶层提供廉价房、 廉租房等。美国联 邦住房企业监督办公室的帕崔克凯 劳勒(P a t r i kL a w l e r)教授主要探讨了金融结构体系对住房保障的作用和意 义。他认为金融体系通过两种方式对住房保障产生作用: 一是帮助遭受冲击的人们迅速从不利处境中恢复过来, 二是设计出合理的机制引导资本等资源投入到保障性住房的发展中去。杨泰勒教授提供了一种新的方式改善住 房费用。 他认为H A P N s(H o m e A p p r e c i a t i o nP a r t i c i p a t i o nN o t e s) 是投资者购买的无息债券。 购房者放弃房子增值的 王克强等: 聚焦房地产市场 关注房地产业可持续发展第1 3届亚洲房地产学会年会暨国际研讨会综述7 5 7 6中国土地科学2 0 0 8年8月第8期 潜力, 投资于这种潜力债券, 从而把价格风险转移给资本市场。H A P N s减少了高房价对购房者的财富约束和收入 约束, 把风险转移给更有支付能力的经济体, 从而规避了违约风险, 也改善了由于投机导致的供给短缺。 2 . 4其他国家住房保障 H e r i o t - Wa t t大学的N o a hK o f i K a r l e t探讨了加纳住房问题。 他从提供住房保障的能力、 住房保障面临的因素、 抵押贷款的偿还能力以及房地产价格等方面进行了分析, 最后得出结论: 房地产抵押市场的进一步发展需要住 房价格的下降作为条件。F a i z a hA h m a d认为解决城市低收入者住房的方法是大力发展低价房,具体措施包括: (1) 提供给城市贫民解决住房的途径;(2) 建立一个完好的机构框架, 政府提供财政手段;(3) 保证利润的前提下, 私人部门应该被强制参与满足低收入者的住房需求;(4) 政府的角色应从政策执行者转变到住房提供者;(5) C H K L设计和实施广泛的低矮楼房拆除政策。韩国的K y u n g H w a nK i m教授研究了韩国的住房保障政策, 他认为 韩国住房信贷总体规模仍偏小, 且以短期住房资产贷款 (H o m e E q u i t y L o a n s) 为主; 他对 “住房保障指数”(H A I) 的 变化情况做了定量分析, 并基于分析向韩国政府提出建议: 克制政府干预范围、 扩大开发用地供给、 规范住房发 展和配置、 从直接提供住房转向目标群体需求津贴 (引入住房优惠券) 、 实现合理的住房相关税收、 推动私人租屋 市场的发展。 3房地产宏观调控 3 . 1房地产宏观调控政策 南京大学王斌等人认为, 政府宏观调控政策应着眼于满足人们的房地产消费需求, 抑制和打击房地产投机 需求, 防止税收转嫁导致房价上涨, 根据房地产市场的地区差异制定不同的房地产产业政策。 中国人民大学韩娟研究了社会效用最大化下的最优住房政策调控路径。她认为, 宏观调控政策的实施效果 会随着显效时间的增长而作用力逐渐减弱, 政府应寻找对住房市场变化弹性较大的因素, 对该因素选择成效显 著的宏观调控政策实施, 使政策能在最短的时间内显示出效果。同时还要根据一个时期宏观调控的目标, 考虑各 项宏观调控政策之间的抵消作用和叠加效应, 使政策效果达到最佳。 上海财经大学王克强教授等认为要加强大城市郊区农民建设政策的市场化调控力度。他们以上海市为例, 认为目前上海郊区农民宅基地存在存量和增量两个问题, 增量问题主要是农民的新建住房需求和土地供给有限 之间的矛盾, 这可以通过宅基地货币分配尝试解决; 存量问题主要表现在 “空心村” 和 “一户多宅” 问题, 可以通过 赋予宅基地使用权完整的物权特性, 可以让宅基地充分流转起来, 提高宅基地的使用效率。提出了如下建议: 建 立以宅基地实物分配为主, 以宅基地货币分配为补充的宅基地使用权取得制度; 循序渐进地征收宅基地有偿使 用费; 建立合理宅基地使用权流转制度; 建立完善的宅基地使用权收回机制, 并完善宅基地置换集中居住政策, 建立统一负责宅基地置换的机构; 由于上海各区域的城市化水平不同, 郊区农民建房政策应进行区域差异化试 点, 针对不同区域实行不同的政策。 哈尔滨工业大学洪涛分析了宏观调控政策对住宅市场 “羊群” 行为的影响。他认为, 中国应继续将住房宏观 调控政策的基点放在稳定住宅价格和调整供应结构上。他提出基于不同房地产宏观调控目标的政策选择, 以稳 定房价为目标应选择供求双向调节的政策工具, 以供需平衡为目标可以选择紧缩购房贷款的政策工具, 允许地 方政府在落实中央的宏观调控政策时具有一定的灵活性。 关于货币调控政策, 与会代表的主要观点有:(1)2 0 0 8年中国房地产的宏观调控应减少紧缩的货币政策调控 手段带来的负作用;(2) 现阶段房价对利率不敏感的条件下, 政府应注重通过调节房地产供求来调控房价。 关于国外房地产宏观调控政策, 与会代表也有研究。华盛顿大学M i nH WA N G认为新加坡政府住房政策存 在波动性, 对住房消费的影响显著。政府的土地政策往往是顺周期的, 增加了资本市场的额外风险, 这一额外风 险溢价导致资本价值增加了约1 6 %。 国际结算银行朱海滨认为低通胀的环境会产生金融失调, 金融失调会导致金 融紧缩和微观经济的脆弱, 因此未来应完善货币调控政策。 3 . 2房地产宏观调控效果 英国牛津布鲁克斯大学曹军建认为中国房价持续快速上涨的核心问题是住宅的有效供给不足, 政府宏观调 控效果不佳的原因就在于没能认清上述问题。他重点评价了英国政府为实现住宅可持续供应采取的措施, 包括 区域市场住宅规划、 土地循环使用制度、 高密度政策、 生态城镇计划、 绿带制度、 商品房和廉租房混居制度等, 上 述住房调控政策对于中国具有重要借鉴意义。 东北财经大学王来福教授认为, 如果政府政策的制定与实施得不到有效保障, 宏观经济政策将失效。由于中 国房地产调控政策制定环节的信息不完备和实施环节的效果不充分, 使调控政策往往成为不可置信的承诺。预 期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响, 且随着时间的推移其影响逐渐增加。 陈锋认为市场投机影响了房地产市场的宏观调控效果。他以上海为例, 围绕住房市场泡沫风险谈住房市场 的调控, 认为应加强以投机为主要调控对象的政策, 通过住房市场信息公开来弱化投机对市场运行的带动效应, 深化调控实效。 关于中国货币政策工具的调控效果, 与会代表有不同看法。南京大学王先柱认为, 紧缩性货币政策可以有效 控制商业银行在整个国民经济中的贷款供给, 可以抑制房地产开发企业从银行的直接融资, 但不能抑制房地产 开发企业从银行进行间接融资。而华伟认为房地产市场严厉的货币紧缩对解决供给性、 成本推动型的通货膨胀 效力不佳, 却对中小民营企业造成了不良影响, 由此形成的的社会信用危机和失业问题危及社会稳定。 关于国外房地产宏观调控政策的效果, 与会代表也有不同研究。 加利福利亚州立大学的帕克 (Y u nWo o P a r k) 认为韩国政府短期的信贷控制政策将扰乱非目标房地产市场。K y uH y u nJ i代表认为2 0世纪9 0年代末韩国政府 放松对私人银行的住房金融管制使得人们可以选择适中的贷款标准, 住房金融竞争开放市场慢慢形成。 4动荡的房地产市场 受全球性通货膨胀、 美国次贷危机和区域性房地产泡沫的影响, 当前全球房地产市场处于一个相对动荡的 时期。 4 . 1次贷问题 美国雷曼兄弟公司的马克甘比认为2 0 0 7年以来, 由于次贷的影响, 全球房地产市场持续萎靡, 目前房地产 公司的股价表现基本上反应了整个房地产市场的发展趋势。伴随着次贷危机的产生, 日本债券市场的风险溢价 明显加大, 同时房地产市场进一步恶化, 债券的风险溢价将会逐步增大。在次贷危机发生之后, 日本的R E I T s市 场的资产价值下降了1 5 %3 0 %。 美国北卡罗莱纳州大学的丁磊对次级贷款提出了疑问: 是借贷者自身存在着风险, 还是产品本身存在着风 险? 他从两方面检验了借贷产品的相对风险: 次级抵押贷款和以L M I(房屋贷款保险) 为目标的特殊借贷。 该研究 中使用了习性评分模型, 在这个模型中创建了持有不同借贷产品但是基本特征相同的借贷人。研究结果表明: 次 级贷款危机不仅导致信用风险, 同时也与贷款产品的特征和次级贷款市场的原始渠道相联系。同时, 对于具有相 同特征的借贷者而言, 如果他们从一级市场而不是次级市场借贷他们能够承受的借款, 出现违约的风险将会大 大降低。 美国宾夕法尼亚大学的A n d r e y P a v l o v在抵押贷款手段 (如单纯利率、 分期付款或者次级抵押贷款) 和潜在的 住房价格波动之间建立了理论和经验上的联系。这些手段和工具通过金融制度创新和放松金融管制而存在, 同 时又产生更多的贷款。在存在借贷约束的一般均衡模型中, 这两种结果表明, 过多的抵押信贷发放会放大房地产 周期, 同时也会扩大逆向需求冲击的影响。 加州大学伯克利分校教授约翰奎格利首先介绍了次级贷款及其曾经的贡献,它是对房贷的分类和定价问 题, 也就是对不同客户定立不同的利息以及设计不同的附加条款, 因此具有积极的影响: 一是使收益与风险相协 调; 二是提供贷款给信用不好的客户以有机会拥有个人房屋。然后, 他提出了解决当前次贷危机的可选方案: 一 王克强等: 聚焦房地产市场 关注房地产业可持续发展第1 3届亚洲房地产学会年会暨国际研讨会综述7 7 是让市场自己去调整, 二是修订破产法, 三是银行延后浮动利率贷款。最后, 他表示美国次贷危机对亚洲各国有 很好的教训, 要更多考虑创新问题, 更加关注风险问题, 以及控制贷款中复杂的附加条款。 4 . 2房地产市场的泡沫问题 加利福尼亚州立大学韩国证券研究所帕克教授研究了韩国江南 (K a n g n a m) 地区的房价和获得银行贷款之间 的随机关系。 研究表明, 在 “较冷” 的市场中, 短期来看, 银行信贷对房地产价格的影响很明显。 然而在像江南这样 “较热” 的市场中, 即使是长期, 影响也不是很明显。由此他得出结论: 短期的信贷控制将会扰乱非目标房地产市场。 朱海斌研究了亚太9个经济体房地产价格的动态特征。研究结果表明: 一般来讲, 房地产价格的变化趋势在 低供给弹性和易变的商业环境中更加不确定; 亚太房地产价格的上升开始于最近几年, 没有国家的房价在新开 发区域下降; 在国家的层面上不存在房地产泡沫, 房地产泡沫更有可能存在于城市这一层面上。 陈锋教授通过构建计量参数模型和计量时变参数模型,同时引入住宅供给转化率指标来构建预警准则, 以 检验上海市住宅市场投机泡沫的存在性, 刻画投机对市场房价影响的时间演化路径以判断上海市各年份的警情 状况。他认为, 投机依然是当前住房市场不和谐的主要因素, 应重点加强以投机为主要调控对象的已有宏观政 策, 并逐步以住房成交量为主的相关信息公开化为突破口, 弱化投机对市场人群的带动效应, 深化调控实效。 4 . 3对中国房地产市场的判断与期望 瑞安集团的文森特廖 (V i n c e n t L o) 对当前动荡形势下的房地产市场持乐观态度, 对中国房地产市场投资的 预期回报看好。他认为中国形势良好的宏观经济、 显著变化的经济结构、 居民不断上升的购买力水平、 客户需求 很大的房地产、 人民币的升值策略和较高的出口产值都能对房地产的稳定持续发展提供有力保证。只要通过合 理运作, 度过当前的动荡时期, 中国房地产将会迎来良好的长远发展阶段。另外, 他认为中国房地产市场具有特 殊性, 海外投资者在母国的经验在中国的可复制性不强, 需要学会同本地开发商合作。 凯德置地副总裁波兹 伯恩 (B o o z B o o n) 认为中国政府的汇率改革为凯德集团提供了不少优势。而R E I T s业 务上, 中国政府应当放松限制, 为外国企业提供更多的市场机会。 复旦大学华伟着重对中国房地产业的宏观面进行判断, 他认为央行会保持政策的连贯性, 继续收紧银根。尽 管央行紧缩银根, 但M 2、 存款总额、 贷款总额、 外汇占款均保持快速增长, 资金供应仍较宽裕。严厉的货币紧缩解 决供给性、 成本推进型通货膨胀效果不佳, 却对中小企业的不良影响巨大, 由此造成的社会信用危机和失业问题 危及了社会稳定, 紧缩的技术手段亟待转型。 总体上看, 与会专家对中国宏观经济和房地产市场的形势基本是看好的, 但是也对政府提出了一些应当注 意的问题: 国外专家偏向于政府应减少对外资投资房地产的限制, 为外资留出更多的市场空间, 而国内学者则认 为政府对外资要合理引导, 适当将外资分流到非住房市场以避免竞争。 5房地产融资 房地产行业是典型的资金密集型行业, 所以关于房地产企业融资问题历来受到广大企业家和学者的重视。 5 . 1房地产投资信托基金 美国南加利福尼亚大学的张明叶研究了美国1 9 9 3法案对R E I T s风险结构的影响。实证研究的结果显示 1 9 9 3年以后的R E I T s回报率明显高于1 9 9 3年之前,但是相对于市场的回报,1 9 9 3年以后的数据则显著小于 1 9 9 3年以前。他还建议中国R E I T s发展应从银行系统出发, 规范R E I T s市场。 新加坡国立大学房地产系孙田复 (T i e n - F o o S i n g) 教授研究了房地产信托基金是否正在变得更加 “健康” 的问 题。他运用时间序列相关模型 (T V C) , 通过卡曼伏特技术对R E I T s进行评估, 研究表明:R E I T s的 “健康风险” 一 直在下降, 主要由折扣率冲击所引起的, 因此R E I T s更容易受到 “坏消息” 的冲击; 政策显示, 税制改革和政策变 化使R E I T s有更大的增长因素, 能使其减少对 “折扣率冲击” 的反应; 随着时间的推移,R E I T s可能失去其 “魅力” , 并暴露其现金流冲击的风险, 这也将吸引更高的保险费。 7 8中国土地科学2 0 0 8年8月第8期 美国密歇根大学的伯特 范 渥德 (R o b e r t V a nO r d e r) 教授主要分析了偿债能力对房地产市场证券化的影响, 次贷危机如何涌入健康市场及这些市场衰竭的原因, 他认为银行贷款的时候要按平均成本定价, 但应注意贷款 者流动资金不足从而引发的道德危机。 美国雪城大学M i l e n a P e t r o v a教授研究了美国房地产投资信托中的真实盈余管理和股利分配信号。 根据联邦 法律, 房地产信托管理必须将其税收收入的9 0 %以上作为股利发放给投资者, 因此, 信托经理经常调节盈余, 达 到减少股利分配的目的。他利用2 0 0 02 0 0 5年3 0 0个年度数据, 建立估价模型量化真实盈余管理的内容, 阐释 了房地产信托盈余管理的原因、 动机、 目标和调节盈余的方法, 并得出如下结论:(1) 常规的利润分配管制促使经 理调节公司的营业活动;(2) 房地产投资信托管理通过采用真实盈余管理方法来改变它的股利分配政策。 美国康奈尔大学P e n g L i u通过研究1 9 9 72 0 0 6年1 3 2个通过房地产投资信托并购的案例, 得到了公司治 理和公司控制的市场表现的原因, 解释了内外部公司治理机制和超额回报率的关系。主要结论是:(1) 由于缺乏 活跃的房地产投资信托并购市场, 外部公司治理机制的作用日益减弱, 并逐步被内部治理控制所取代;(2) 董事 会成员越少, 总经理的经验越丰富, 房地产投资信托的投资回报率越高;(3) 并购者的回报率跟总经理和董事长 所持股份的多少呈正相关关系;(4) 超额回报率和独立董事成员的人数、 总经理的任期时间没有显著的影响。 5 . 2房地产倒按揭 上海财经大学应望江教授通过国际经验借鉴、 方案设计、 执行建议和预期效应与风险管理等方面的分析得 出中国可以实行和发展住房倒按揭, 并从减缓养老保障压力、 减缓医疗保障负担、 减缓劳动力负担和金融机构业 务发展的需要阐述了倒按揭的必要性。最后, 他提议政府应提供信用担保和在税收等方面做出实质性的动作, 并 对房产倒按揭贷款运作程序和房产倒按揭贷款证券化程序提出建议, 他认为上海倒按揭模式应该和人寿保险联 系在一起。 5 . 3房价与融资资金的关系 黄善林博士利用A D F法对各时间序列进行平稳性检验的基础上, 建立了G r a n g e r因果关系检验模型, 以检 验国家预算内资金、 国内贷款、 利用外资、 自筹资金和其他资金与房价之间的关系。研究发现: 这几种资金对房价 不存在显著的因果关系, 黄博士强调以上结论仅针对武汉而言的。最后, 他提出要进一步提高资金来源, 少依赖 银行、 多利用外资, 外资在开发项目中的资金比重要加大。 6房地产价格 6 . 1影响房地产价格的因素分析 何鸣利用R o b a c k(1 9 8 2) 的基本模型, 采用2 0 0 5年2 8 7个地级城市的数据对城市房价和工业地价水平的决 定因素进行分析得出, 城市的自然条件及经济因素是决定城市间房价差异的重要原因。市内交通条件及城市人 口密度是显著的正消费者环境特征品质; 而大气污染和地区物价水平是显著的负消费者环境特征品质; 城市间 交通条件、 工业集聚以及生产性服务业是显著的生产性环境特征品质。 曲卫东提出了公共交通导向型的房地产开发模式。他以北京市公寓市场及其周边道路交通状况为例, 根据 大量翔实的数据着重从城市交通对住宅价格的影响的角度使用H e d o n i c模型做了定量的分析,指出不但城市交 通会影响房地产的开发, 房地产开发对交通发展也会产生巨大的影响, 主要是在增加交通流量、 促进交通线路拓 展、 改变交通布局等方面。在地铁站的影响范围之内, 距离地铁站从远到近房地产价格不断上升。在公交站的影 响范围之内, 距离公交站点从远到近, 住宅价格先上升后下降。但是, 谷一桢以北京1 3号线为例的研究认为, 随 着城市交通运输网络的发展, 上述轨道交通对房价的影响力呈下降趋势。 6 . 2房地产价格实证研究 马修S耀通过对历史数据的分析得出D i p a s q u a l e Wh e a t o n模型在一个特定领域的房价分析和在中国建 设中起作用。他通过分析指出房价受房主的收入、 房屋股份和自有延迟效应等三个因素的影响, 而房屋建设则受 王克强等: 聚焦房地产市场 关注房地产业可持续发展第1 3届亚洲房地产学会年会暨国际研讨会综述7 9 土地价格、 延迟房屋股份和自有延迟效应等三个方面的影响。 宋石对住房价格与数量的相关性进行了研究。 他进行了A D F单位根检验、 季节性D H F和H E G Y检验、G r a n g e r 检验和约翰森协整检验。结论是:(1) 在大城市, 价格与数量相关关系是单向型的, 而在小城市是双向型的;(2 ) 价 格与数量的因果关