万科_上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究_33_X年.ppt

19.11.26,1,旗忠项目定位研究(2008.12.17版）,19.11.26,2,三大国际化社区的主要特征,19.11.26,3,国际化社区的三个核心要素高端性城市感文化属性,国际化社区的核心要素,19.11.26,4,本案,高尔夫球场,国际网球中心,马桥旗忠森林体育城,本项目位于闵行五区一城之“旗忠国际体育城”，区域规划为以体育为特色，森林绿化为背景，现代服务业聚集区和生态居住区。,土地属性分析,19.11.26,5,旗忠国际体育城内有：世界知名的国际网球中心高尔夫球场高档森林别墅区,土地属性分析,19.11.26,6,上海闵联生态公园,闵行公园,吴泾公园,马桥旗忠森林体育城,高尔夫球场,国际网球中心,绿城玫瑰园,中房森林别墅,区域整体环境规划较好，拥有高端知名度及优越的生态资源,土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源,19.11.26,7,迎合世博会主题城市，让生活更美好，生态发展主题符合未来趋势和要求,2010年世博会主题“城市，让生活更美好”，将着重强调城市的生态性，可居住性；生态主题可以让生活更美好，迎合未来整体大事件趋势。,城市让生活更美好,19.11.26,8,万科旗忠将打造成为一个生态型上海系国际化社区具备特征：生态性高端性城市感文化属性,万科旗忠的核心定位,19.11.26,9,三大国际化社区的开发模式,开发模式：1（政府主导）+N（多家开发商共同开发）,19.11.26,10,要把旗忠项目打造成国际性社区，万科必须实现自身角色的转变,开发商,城市运营商,万科的角色转变,19.11.26,11,可借鉴的成功案例,星河湾,配套运营模式,四季会、世界奢侈品协会中国俱乐部、北京外商俱乐部等高端设施,提升项目高端性,广州星河湾1830米骑江木道、北京星河湾代建生态公园等园林景观,提升项目城市感,商场、官场、洋场等不同类型、高密集的圈层营销,提升项目文化属性,主要可借鉴之处：景观园林+圈层营销,19.11.26,12,可借鉴的成功案例,新浦江城,产品运营模式,产品创新，以类独栋产品（院墅、院邸）作为项目标杆,提升项目高端性,总体Block规划，多产品混搭，集中式广场商业街区,提升项目城市感,意大利团队整体设计，中意文化广场、何香凝美术馆,提升项目文化属性,缺憾：商业未纳入核心营销战略，能带来大量人流的公寓产品启动晚，商业氛围无法聚集,主要可借鉴之处：项目定位+产品创新+多产品混搭,19.11.26,13,万科旗忠项目：,配套,产品,+,组合运营模式,万科旗忠项目运营模式,19.11.26,14,旗忠项目运营模式生态,配套运营中心绿地、幽径、老树、原生态产品运营高端性低密度产品体现生态价值,19.11.26,15,旗忠项目运营模式高端性,产品运营借鉴新浦江城的成功经验，开盘首推800万/套的类独栋别墅，树立项目的高端性,配套运营运用高端的配套提升项目的高端性,800万/套的类独栋别墅可与区域内高端别墅形成错位竞争,19.11.26,16,旗忠项目运营模式城市感,生活配套+多产品混搭,配套运营丰富的生活配套提升项目城市感,产品运营多产品混搭，营造出社区感从而体现城市感,19.11.26,17,旗忠项目运营模式文化属性,强烈风格属性的街区商业+独特产品风格,地标性的广场、开放式街区、可小憩的露天吧,社区规划，独特的立面风格,19.11.26,18,旗忠项目运营模式世博会万科企业馆,万科旗忠：世界最佳可持续性发展生态社区,通过世博会万科企业馆全面推介万科旗忠“上海系国际社区”概念，并着重在生态、高端性、城市感和文化属性等方面进行综合展示。,城市让生活更美好,19.11.26,19,旗忠项目运营模式配套设置顺序,配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中,类独栋产品最先入市,由于类独栋客户对周边生活配套要求相对不高，先期主要设置能够体现高端性的文化设施，如美术馆、艺术馆等。,类别墅、公寓首次入市,类别墅、公寓首次入住,由于这类客户周边生活配套要求较高，这时要设置能够体现城市感的的配套设施和公共空间，如广场、开放式商业街区等。,随着类别墅、公寓客户首次入住，此时要设置能够聚集人气的商业设施，如大卖场等大型、集中式商业。,19.11.26,20,旗忠项目运营模式产品设置,19.11.26,21,人民广场,中春路,东塔高速,莘奉金高速,5号线,1号线,本案,莘庄工业区,漕河泾新兴技术开发区,浦江高科技园,紫竹科学园区,闵行经济技术开发区,来源区域（根据交通设施以及动线的辐射框定来源区域）,1、周边产业客与本案近在咫尺的紫竹科学园区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区将为本案提供大量客户群体。2、闵行区域客来自于颛桥、马桥等周边区域的原有居民。3、市西外区客通过轨道1、5号线以及沪闵路、莘奉金高速能导入来自于市区特别是西南区的客源。,旗忠项目运营模式客户定位,沪闵路,19.11.26,22,旗忠项目运营模式客户定位,19.11.26,23,湾岸别墅三林公园中环附近12米超大面宽客厅挑高3.6米30平米露台110平米私家花园70平米阳光地下室人车分流，全地下车库,。环境,地段。,现代风格全石材立面+铝合金型材,产品。,。风格,800万总价案例1：金地湾流域双拼别墅,湾流域平面图,三林公园,规划学校,三林港,中环高架在建,尚博路,双拼,双拼,19.11.26,24,户型5+1房3厅4卫253平方米,地下室，建筑面积约70平米，附送双车位，直接入户。两个采光井设置。层高2.8米，地平线下2.1米，地上0.7米。,花园面积约100平米,一楼，横厅，整体面宽12米，客厅面宽达5.4米，挑高3.6米，舒适大气，采光好。面宽大，每层需要核心区域作为过渡，影响动线，浪费面积。,二楼设置40平米主卧套间，约13平米的露台。,三楼既有卧室又有书房，南北均可享受约17平米的双露台,卧室与卫生间之间相隔一个露台，动线不合理。,侧入户方式，别墅感缺失。到花园的动线不合理。,露台受外立面风格限制，非大面积集中式。,户型核心关键词：优势花园、横厅、大面宽劣势入户方式、露台、动线、面积浪费,800万总价案例1：金地湾流域双拼别墅,19.11.26,25,260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景漫步中，人与景，已渐渐相融。,800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅,19.11.26,26,浪漫,800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅,19.11.26,27,800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅,滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290的销售户型，得到近500的室内空间体验；附赠非下沉的采光地下室（4高）与下沉花园，双挑高设计（客厅5.1挑高，家庭厅5.5挑高）附赠夹层空间，顶层赠送阁楼露台。,户型核心关键词：高附加值、双挑高,主要可借鉴之处：景观开道，户型突破,19.11.26,28,全市独栋别墅成交总价段,全市独栋别墅成交总价段分布（08.1-08.11）,全市独栋别墅成交总价段有三个热点：700万以下，800-1000万和2000万以上。,套数,19.11.26,29,上海西区主要板块独栋别墅总价段分布,朱家角,佘山,赵巷、徐泾,莘闵,400-3000万,700-8000万,600-1200万,马桥,500-1200万,900-6000万,19.11.26,30,马桥板块的高端别墅项目为中房森林别墅和绿城玫瑰园,中房森林别墅主力面积：300-500平方米主力总价：900-1200万/套,绿城玫瑰园主力面积：500-1000平方米主力总价：2000-6000万/套,