郑州房地产项目市场监控报页.ppt

六月市场监控月报,竞品市场,土地环境,市场环境,竞品营销,政策法规,市场动态,市政动态,市场环境,6月楼市政策解读：,2011年上半年郑州楼市调控政策大盘点,2011年6月20日起，央行第六次上调存款准备金率,限购令预计明年底前将在部分城市撤销，全面撤销则要3年。,郑州房地产开发项目交付使用要达到16项条件,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,2011年上半年郑州楼市调控政策大盘点,1月,3月,4月,5月,6月,新国八条回顾：2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。,郑州限购细则简介：2011年3月4日，郑州市进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知开始施行，推出包括加快保障性安居工程建设、大力发展公共租赁住房、严格执行限购政策等在内的15条措施，加强对房地产市场的宏观调控，这是“新国八条”在郑州的落地政策。在新版限购令中，严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购商品住房第二套房，但高新区和经开区不在限购范围。,央行2011年再度加息中国人民银行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，调整后，一年期存款利率达到3.25，一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是自2010年10月以来央行的连续第四次加息，这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降”。,一房一价,央行2011年第六次上调存款准备金率,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,央行年内第六次上调存准率6月14日下午，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。,2011年6月20日起，央行第六次上调存款准备金率,从目前楼市趋势看，下半年全国城市房价增速将受到地方政府和市场的双重抑制，在这个前提下，限购是否退出将取决于通胀高低程度。如果明年通胀水平回落至3%以下，部分二、三线城市的限购令明年底之前有可能取消。而一线城市由于房地产投资占GDP的比重相对较低，地方国民经济发展对房地产依赖程度相对较小，取消限购令时间会较二、三线城市迟。由于国外经济复苏期仍然较长，国际流动性中长期内仍会处于宽松状态，因此，输入性通胀的影响，将使国内高通胀形势有可能持续3至4年。在“十二五”规划期内，GDP增速会有所减缓从而使得人均收入增速随之减慢，预计需要3至4年时间才能拉近人均收入与房价收入的差距。另外，当前保障房建设仍处于起步阶段，全国3600万套保障房建设需要3至4年才能形成规模。因此，全面取消限购令估计要3年时间。综上所述，乐观估计明年底之前，会有部分二、三线城市撤消限购令，而为避免房价反弹，限购令全面取消或要3年，又或者会以重庆为样板.用征收房产税办法取代限购令。,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,限购令预计明年底前将在部分城市撤销，全面撤销则要3年。,注：地产专业网站分析人士及业内分析人士根据市场情况进行科学理论上推断，信息来源：第一地产投资融资网,郑州房地产开发项目交付使用要达到16项条件,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,近日，郑州市住房保障和房地产管理局公布了郑州市房地产开发项目交付使用管理办法（征求意见稿）（以下简称办法），建立了房地产项目交付使用的统一标准，规定房地产开发项目按设计要求达到一定条件，方可交付使用。新规明确了房产交付使用的条件和标准据郑州市住房保障和房地产管理局开发处处长高建政介绍，房地产开发项目交付使用经常出现矛盾，群众大规模上访不断，已成为当今信访工作的热点之一。房管局出台的办法明确了交付使用条件，规定了交付使用的标准。具体来讲，就是建立了房地产项目交付使用的统一标准，设定了规划、工程质量、绿化、供水、供电、供热、燃气、电信、有线电视、小区内配套、物业管理以及分期交工的隔离清洁、廉租住房的装修验收等16项交付使用条件。市民需要弄清楚的是，这16个交付使用条件并非每个项目都必须具备，而是应当依据规划以及开发商和业主签订的合同约定，按照设计要求达到相对应的条件。不具备交付条件的房产，评审费由开发商出办法特地明确了交付使用纠纷解决机制，当事人可以委托专家评审或申请诉讼、仲裁方式确定是否达到交付使用条件。根据办法，房地产开发项目交付使用评审工作实行专家评审制。房地产行政主管部门将委托房地产行业协会组织建立“房地产开发项目交付使用评审专家库”，入选的专家须具备房地产相关专业中级以上职称。按照程序，房地产行业协会接到评审委托后，在2日内在专家库随机抽取5名专家，组成评审委员会，对项目的交付使用条件进行评审。评审委员会在3个工作日内做出评审结论，出具专家评审意见书。那么，对于不具备交付使用条件的房地产开发项目，评审费由谁来出？评审费用首先由委托方垫付，经评审不具备交付使用条件的房地产开发项目，由开发企业支付，具备交付使用条件的由委托方支付。,政策法规,市场动态,市政动态,6月市政动态：,市场环境,河南省40%公租房将建在城市中心租赁期5年,“农民工居住”问题将纳入城市住宅建设规划,郑州市车库今后可能归开发商所有,政策法规,市场动态,市政动态,市场环境,十二五”期间，我省将力争开工建设公共租赁住房57万套，其中2011年开工建设9万套，逐步解决城市中等偏下收入住房困难家庭、符合条件的城市外来务工人员和新就业职工的租赁住房困难问题。,河南省40%公租房将建在城市中心租赁期5年,未来五年，全省将开建57万套公共租赁住房，省政府提出了我省建设公共租赁住房的具体目标：“十二五”期间,全省力争开工建设公共租赁住房57万套，其中2011年开工建设9万套。我省10%的土地出让净收益，将用于公租房和廉租房建设。,房地产开发，要按10%比例配建公租房和廉租房，建设用地方面，我省将优先利用存量建设用地安排公共租赁住房及其他保障性住房项目，依法收回的闲置土地，将优先用于公共租赁住房、廉租住房等保障性安居工程建设。我省特别强调，商品住房开发要按照不低于规划建筑面积10%的比例配建廉租住房和公共租赁住房，并要将配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等作为土地出让依据,列入土地出让合同。,40%的公租房将建在城市中心城区，我省提出，要科学选址,在符合城市总体规划、土地利用总体规划的前提下，统筹规划建设交通、教育、医疗、通信、商业等公共服务和社区服务设施。其中有一个硬指标：公共租赁住房布局必须与需求有效对接,各省辖市中心城区建设规模应不低于任务总量的40%。此外，我省还规定，新建公共租赁住房,要合理确定套型比例和结构，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。,公租房租赁期5年，租房人将公示,“农民工居住”问题将纳入城市住宅建设规划,政策法规,市场动态,市政动态,市场环境,从6月24日召开的全省农民工工作暨发展家庭服务业工作座谈会上了解到，我省将采取多种措施，逐步建立解决农民工居住问题的长效机制，改善在城市打工的农民工住宿条件。目前我省进城务工半年以上的农民工约有922万人，其中上世纪80年代后出生的新生代农民工占60%左右，成为农民工队伍的主力军。与上一辈相比，他们对城市的诉求发生了明显的变化，由单纯谋生向追求归属感延伸。调查显示，我省新生代农民工中，超过一半人有在城市定居的打算。而农民工在城市居住一直是个难题，特别是这几年城市房价高涨，一些人由于在城市看不到未来，无奈回乡，城市服务业招工越来越难就是一个明证。我省将鼓励并指导有条件的城市逐步将在城市稳定就业、居住达一定期限且符合条件的农民工纳入住房保障范围。还将“解决农民工居住问题”纳入城市住宅建设发展规划，鼓励有条件的地区建设农民工公寓，形成政府引导企业建设农民工宿舍和政府扶持社会建设农民工公寓等模式，多渠道解决农民工的住房问题。同时，推进农民工综合服务中心建设，年内农民工综合服务中心将覆盖每个县区，在南京、苏州、无锡、常州等外来农民工数量大且集中的地区在每一个街道都建立农民工综合服务中心，为在城市居住生活的农民工提供便捷的服务。,政策法规,市场动态,市政动态,市场环境,郑州市车库今后可能归开发商所有,6月底，郑州市人大常委会第二十一次会议第二次听取了郑州市房屋登记条例(草案)(以下简称草案)。对之前争议较大的内容：新建小区会所、游泳馆、车库等配套设施登记在谁的名下？此次修改为，按照是否计入公摊面积来确定是归业主共有还是开发企业所有。郑州市人大法制委员研究认为，根据物权法及其他有关规定，物业服务用房、公用设施设备用房是必须配建的，其权属明确归业主共有；而车库、会所、游泳馆等非必须配建的设施，根据测量规范，是否计入公摊面积是可以核定的。因此，第二次审议时，草案规定，新建小区未计入公用分摊面积的房屋，登记为房地产开发企业所有，计入公用分摊面积的房屋、物业服务用房、公用设施设备用房权属明确归业主共有。据悉，郑州市人大常委会将于6月30日表决该草案。,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,6月市场动态：,6月11日，橡树玫瑰城开盘，当天成交约300套；6月18日，中原新城认筹，当天认筹量85组；6月18日，郑州二七万达广场商铺认筹，当天认筹量100组6月18日，升龙国际中心开盘，当天成交约75套；6月18日，新悦城商铺开盘，当天成交150套；6月25日，亚新橄榄城金街二期认筹，当天认筹量7组；6月25日，中原新城王府街区开盘，当天成交约41套；6月25日，德润黄金海岸开盘，当天成交约85套；6月26日，升龙国际中心楼王认筹，当天认筹量45组；附：详细的6月市场竞品楼盘开盘、认筹信息表,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,6月市场竞品楼盘开盘、认筹信息表,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,本次推出2号楼共184套房源，均价7100元/开盘前认筹120组，当天到访100组，成交80套开盘优惠：1、认筹客户优惠，开盘三日内选房：享受一千抵八千的认筹优惠，成功选房签约即可享受50元/优惠；原转筹客户成功选房可享受5000元的购房优惠，会员升级客户成功选房可享受2000远购房优惠；2、未认筹客户优惠内容：开盘三日内选房总房款优惠1%；3、认筹及未认筹客户均一次性优惠2%，按揭优惠1%；4、开盘当天成功选房签约客户均可免费参与现场抽奖活动。,6月25日德润黄金海岸，二批加推2#楼开盘,市场环境,政策法规,市场动态,市政动态,6月25日德润黄金海岸，二批加推2#楼户型,3室2厅1卫（92.35）,2室2厅1卫（90.56）,赠送空间,书房可改房间,竞品市场,土地环境,市场环境,竞品营销,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,2011年5月，郑州市区共有6宗土地出让公告，供应土地面积962.3亩，合64.16万，其中3宗为工业用地，3宗住宅用地。2011年5月，郑州市区共有3宗土地成交，成交土地面积402.16亩，合26.81万，成交金额达156080万元，其中2宗工业用地，1宗商务金融用地。,5月土地市场概况：,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,5月土地供应明细：,2011年5月，郑州市区土地供应6宗，其中3宗为工业用地，3宗住宅用地。,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,2011年5月郑州市出让土地962.3亩，合64.16万，其中住宅用地83.74亩，合5.58万；工业用地878.61亩，合58.58万。,数据来源：泰辰数据监控中心,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,2011年5月郑州市出让土地962.3亩，合64.16万。其中郑东新区50.433亩，合3.36万；二七区33.31亩，合2.22万；经开区60.28亩，合4.02万；航空港区818.32亩，合54.56万。,数据来源：泰辰数据监控中心,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,1-5月土地供应走势：本月土地供应宗数6宗，供应面积低于低于4月；整体上看，从3月份开始土地供应量呈下滑趋势，土地供应面积也出现下滑趋势。,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,5月土地成交明细：,2011年5月，郑州市区土地成交3宗，其中2宗工业用地，1宗商务金融用地。,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,2011年5月，郑州市土地成交402.16亩，合26.81万。其中商务金融用地190.68亩，合12.71万；工业用地211.47亩，合14.1万。,数据来源：泰辰数据监控中心,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,2011年5月，郑州市土地成交402.16亩，合26.81万。其中郑东新区190.68亩，合12.71万；高新区211.47亩，合14.1万。,数据来源：泰辰数据监控中心,土地市场概况,土地供应,土地成交,土地环境,1-5月土地成交趋势：本月成交宗数较3月以后呈现下滑趋势，土地成交面积也呈现下滑趋势。,竞品市场,土地环境,市场环境,竞品营销,二七新城竞品项目动态表,竞品项目销售套数监控,竞品项目销售价格监控,竞品市场,竞品项目可售已售面积监控,二七新城竞品项目动态表,竞品项目销售套数监控,竞品项目销售价格监控,竞品市场,竞品项目可售已售面积监控,数据来源：泰辰数据监控中心,从图表中可以看出竞品项目中，升龙国际中心、中原新城体量大，其目前可售面积在20万左右；其他项目总体量在30万以下，只有金域上郡可销售面积在15万左右，其他项目的可销售面积在10万以下。,二七新城竞品项目动态表,竞品项目销售套数监控,竞品项目销售价格监控,竞品市场,竞品项目可售已售面积监控,数据来源：郑州房地产网、泰辰数据监控中心,从图表上本月二七万达销售套数最高，升龙国际中心紧跟其后；与上月对比，整体竞品项目销售套数与上月基本持平，除去个别项目外，例如，金域上郡、德润黄金海岸本月销售较上月项目相差较大。,单位：套,二七新城竞品项目动态表,竞品项目销售套数监控,竞品项目销售价格监控,竞品市场,竞品项目可售已售面积监控,数据来源：泰辰数据监控中心,从图表中可以看出6月陇海路以南，住宅市场销售均价在7500-6800元/之间，与4、5月份对比，价格上下浮动不大，陇海路沿线鑫苑现代城均价有所上浮，中原新城均价略有下降；南三环、大学路沿线项目均价在6500-7500元/之间；距离项目最近的德润黄金海岸项目日前均价在6700元/；,竞品市场,土地环境,市场环境,竞品营销,营销总体情况,竞品主流媒体,竞品营销,竞品楼盘诉求点,竞品重点分析,6月份，竞品项目郑州市主流媒体监测（大河报、河南商报、郑州晚报、东方今报）平面广告投放量为66次。从图上可以看出，6月份平面媒体二七万达、中原万达相对于其他项目相比投放量大，因万达项目的营销节奏较市场中其他项目较快，因此二七万达、中原在本月平面广告投放量及次数是最高的，频率最多，版面主要以硬广为主。,单位：次,数据来源：泰辰数据监控中心,营销总体情况,竞品主流媒体,竞品营销,竞品楼盘诉求点,竞品重点分析,6月份，竞品项目平面广告投放量最大的是大河报，在全部媒体中占比达到58%，在竞品项目监测主流媒体中高居榜首，其次是河南商报，占23%的比例，大河报已成为开发商进行产品宣传的最大平台。,数据来源：泰辰数据监控中心,营销总体情况,竞品主流媒体,竞品营销,竞品楼盘诉求点,竞品重点分析,6月份平面媒体诉求中，活动、产品、热销诉求仍是竞品项目媒体广告的主打宣传点；其中活动主要求是针对认筹、开盘、产品加推等信息释放；,数据来源：泰辰数据监控中心,营销总体情况,竞品主流媒体,竞品营销,竞品楼盘诉求点,竞品重点分析,中原新城本月投放平媒5次，涉及大河报、河南商报,中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处，占地约36万建筑面积约180万，其中住宅建筑面积约140万平米，商业建筑面积28余万平米，写字楼和酒店建筑面积7万余平米。于2008年12月20日开盘，今年项目开盘3周年。,项目简介,中原新城集住宅、公寓、酒店、写字楼、特色商业为一体，周边配套成熟。本周借助3周年庆，通过硬文向全城推出优惠信息及王府壹街区发售信息，提高市场关注度及热度。,营销分析,月报总结,政策：2011年上半年郑州楼市调控政策大盘点：新国八条、郑州限购细则、央行2011年第五次、第六次加息、一房一价实施；2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率，上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%；限购令预计乐观估计明年底之前，会有部分二、三线城市撤销限购令，为避免房价反弹，限购令全面取消或要3年，又或者会以重庆为样板，用征收房产税办法取代限购令。郑州房地产开发商项目交付使用要达到16项条件，涉及规划、工程质量、绿化、供水、供电、供热