北京商业地产调查之行汇报.ppt

北京商业项目考察汇报,考察时间：8月3日8月8日,考察人：刘建霖、罗英、赖清清、赖旷怀,此次北京考察的背景基于西乡麻布村项目（商业部分）现阶段工作进展状况对考察对象北京的城市综合体项目中商业部分的体量、规划、定位、业态业种组合、品牌资源等进行研究，为西乡麻布村项目（商业部分）定位与决策给予前期研究理论支持。指导后期项目操作。,前言,1,银泰中心,银泰中心,北京银泰中心外景,银泰中心,基本技术参数总占地面积：31,305m2总建筑面积：349,998m2地上总建面：263,708m2地下总建面：86,290m2柏悦酒店：37,018m2柏悦府：17,410m2，共28套柏悦居：39,212m2，共216套人保大厦：76,362m2银泰大厦：75,307m2绿化覆盖率：21%所在区域：朝阳建国门项目地址：建国门外大街2号(邮编：100022)车位：1600开发商：北京银泰置业有限公司容积率：8.00容积率绿化率：21%绿化率,银泰中心,项目整体定位：北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑；集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。地段价值地理位置：位于CBD核心区黄金地段，地理位置优越，无与伦比；项目形象：CBD核心地标建筑，长安街第一高。顶尖时尚的欧洲生活艺术中心：北京银泰中心的柏悦生活ParkLife为联结3座塔楼的6层裙房，总面积52,199平方米，其中4层25,000平方米的商业配套设施包括时尚欧陆精品店、美食和精品生活购物中心；柏悦生活ParkLife，荟萃欧洲顶尖时尚的生活方式，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。将给高端人士提供无以伦比的超值时尚生活体验，缔造卓而不群的欧洲顶尖时尚前沿的生活方式。,现场实景图,银泰中心,银泰中心,北京银泰中心的柏悦生活ParkLife汇集：爱马仕、欧米茄、卡地亚、杰尼亚、瓦伦蒂诺等国际顶尖品牌,银泰中心,8月4日，著名意大利甲级联赛球队AC米兰足球在北京银泰中心的柏悦生活ParkLife为国际时尚品牌D&G代言活动。,高端商业活动,2,国贸,国贸,北京国贸沙盘,国贸,国贸,国贸室内场景图，橱窗装饰,国贸,国贸商城导购标识，商城云集：芬迪、纪梵希、卡地亚、普拉达、古琦、迪奥、香奈儿、路易.威登等国际一线时尚品牌,国贸,国贸室内场景图天花装饰,国贸,国贸室内场景图，公共区域,国贸,国贸商城通道装饰实景图,国贸,国贸商天井式的冰场,国贸,国贸,国贸商城做为国贸中心的重要组成部分之一，其前身是开业于1990年8月的国贸商场，是北京首家引进品牌专卖店从事零售业务的综合购物中心。经过1997年的大规模扩建改造后，于2000年5月全新亮相，正式更名为“国贸商城”。2010年，国贸商城三期开业，国贸商城总建筑面积达10万平方米，营业面积5万平方米，容纳租户近300家。国贸商城为消费者提供全面而广泛的消费选择。多家国际奢华品牌旗舰店和新品概念店引领潮流。国贸溜冰场充满动感，书店、影院带来精神的愉悦。中西餐饮满足各种口味的美食需要。时尚、生活、娱乐、餐饮、服务一应俱全，营造出一站式的高端消费殿堂，令消费者享受到购物休闲之妙。国贸商城三期由世界顶尖商业空间设计公司BENOY担纲建筑设计。外观使用巨型玻璃、新型金属、环保石材等最新建筑材料，整体晶莹剔透，创造出简洁明朗的造型。室内层高达4米，承袭了商城原有的现代风格，宽阔的循环通道典雅流畅与一、二期商城融为一体，同时将国贸中心一、二、三期工程的各主要建筑以及北侧的嘉里中心连接起来，成为CBD中最恢弘的建筑群体。,国贸,国贸,3,三里屯SOHO,三里屯SOHO,三里屯SOHO,三里屯SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，SOHO置业为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。整个项目总占地约5.1245万平方米，规划总建筑面积地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。,三里屯SOHO,北京的三里屯相当于香港的铜锣湾,三里屯SOHO,三里屯SOHO由5个购物中心和9幢30层高的办公和公寓楼组成，位于其间的溜冰场、带水景的室外广场将5个购物中心连接起来，是北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。三里屯SOHO无论从商业规模、体量、建筑外观，还是从其品牌影响力来看，都将是巨无霸。三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻第二使馆区和工人体育馆，是北京最具国际化气氛和传统的区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外。,三里屯SOHO,三里屯SOHO是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区，旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，将成为三里屯地区变革的新亮点，集商业，餐饮，娱乐为一体，成为中外游客，写字楼人群及附近居住者的一个全新的休闲消费港湾。在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场，成为北京的铜锣湾。,三里屯SOHO,三里屯SOHO水景,三里屯SOHO,商场内通道,标识导示,三里屯SOHO,幕墙,景观装饰,三里屯SOHO,WIAMGLEE晚上时尚服饰发布会,三里屯SOHO,体量大：体量大，业态丰富，与相邻的单纯商业项目相比，三里屯SOHO作为一个大型城市综合体包含了五星级酒店、高档写字楼、公寓，改变了城市建筑原本单一的商业化运作模式。商业形态差异化：SOHO商业主要由具有创意、个性、时尚的店铺组成，追求随意、高人气、大人流，符合未来城市人群休闲消费的潮流风尚。SOHO潮流号召力：SOHO文化个性鲜明，倡导都市商业消费文化理念在北京受到众多小资、白领和热爱生活的人士们的追捧。,4,三里屯VILLAGE,三里屯VILLAGE,三里屯VILLAGE是一个由共19座建筑物组成的低密综合商业专案，分为两个部分，相距咫尺座，设有零售商店及拥有99间客房的都会风尚酒店地点：北京朝阳区三里屯路11号及19号,三里屯VILLAGE,ADIDAS专营点,三里屯VILLAGE,苹果专营店,优衣库,三里屯VILLAGE,美嘉欢乐影城,楼层标识,此照片拍摄于2010年12月,此照片拍摄于2010年12月,此照片拍摄于2010年12月,三里屯VILLAGE,现场装置艺术,三里屯VILLAGE,水景喷泉,5,现代城SOHO,SOHO现代城,SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。该项目总建筑面积为48万平米，它拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓。1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。,SOHO现代城,SOHO现代城,连廊、下沉式广场、绿化,SOHO现代城,幕墙、连廊、下沉式广场,6,朝阳大悦城,朝阳大悦城,朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。针对区域特点，项目定位“超级家庭生活娱乐购物中心”，以家庭为主题包装商业，在北京的商业地产项目中堪属第一。建成后将以先进的消费概念，丰富的业态与经营品种融入人们的生活，极大缓解朝青板块商业严重不足的现状，满足区域百万消费人群的消费渴望，成为北京市场极具地标性与文化性的超大型、一站式休闲购物中心。,朝阳大悦城,楼层标识导示、楼层品牌标识,朝阳大悦城,中庭、中空,朝阳大悦城,卖场内喷泉景点,朝阳大悦城,美食区品牌LOGO展示,朝阳大悦城,外立面标识,天梯（一层到六层）,朝阳大悦城,物业类型：综合体/购物中心楼盘地址：朝阳朝青板块核心,朝阳北路与青年路交叉口的东北角所在区域：朝阳建国门物业费：40.00元/平米月物业公司：北京凯莱物业管理有限公司开发商：中粮置业投资有限公司占地面积：84610平方米建筑面积：400000平方米车位：3000联系方式朝阳大悦城,项目各层业态规划：11F旋律驿站：KTV娱乐；10F体验世界：蓝天城职业体验乐园、童装玩具、儿童教育；9F商务自助：金钱豹美食百汇、婚宴广场、唐宫海鲜坊、特色餐厅；8F快乐速食：金逸国际影城、时尚快餐、甜品水吧及咖啡厅、游戏电玩；7F华美盛宴：冠军溜冰场、日本料理、港式茶餐厅、特色菜系；6F风尚美食：时尚餐厅、精品牛排、亚洲美食、睡吧甜品；5F动感地带：数码电信、运动休闲服饰、户外用品、婚纱摄影、水吧甜品；4F潮流荟萃：男装女装、内衣、箱包、饰品、创意家居、美容美发；3F雅致生活：男装女装、皮具箱包、饰品、餐厅；2F都会时尚：男装女装、时尚配饰、鞋履箱包、美发沙龙、皮具内衣、咖啡；1F国际精品：国际时装、时尚配饰、鞋履箱包、珠宝名品、化妆品、餐厅酒吧咖啡厅；B1悦然生活：生活超市、时尚配饰、美容美发、护肤用品、精致家饰,朝阳大悦城,现场场景,7,财富中心,财富中心,北京财富中心位于北京CBD核心区，北邻京广中心，南接嘉里中心和国贸中心，东隔三环路与CCTV总台相望。财富中心总建筑面积72.7万平米，由五座超高层建筑构成，其主体建筑高达257米，集国际甲级写字楼、高级公寓、超五星级酒店，商业及文化休闲娱乐于一体，各建筑功能的能动互补使这里成为CBD核心区高效的24小时城中之城。,财富中心,中庭,特色餐饮,财富中心,财富中心,8,考察总结,考察总结,北京购物中心规模大，品牌档次高，商业饱和度高，业态层次鲜明，集中体现在“高、大、全”具体情况如下：,规模大：考察上述的北京购物中心体量都在10万平米以上，其中金源时代购物中心规模达到70.8万平方米，目前是世界上单体最大的商业建筑，主力店有居然之家、国美电器、友谊商城、易初莲花、迪卡侬运动等，其中友谊商城、易初莲花、迪卡侬运动占据约10万平米面积。其业态涵盖会展、文化、家居、电器、百货、超市、餐饮、影视、娱乐等，规模巨大。北京的购物中心规模大，通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可。例如：三里屯Village的优衣库、ADIDAS、NIKE、PUMA等旗舰店都为整栋商业物业，面积近3000平米，Apple旗舰店约1200平方米，在全国乃至亚洲都是最大的品牌形象专卖店，其影响力大、商业辐射广，购物中心消费辐射半径至少在5公里以上。,规模大,考察总结,品类全,品类全：购物中心因品类齐全，就能把各种需求的人流吸引过来。北京的购物中心业态规划齐全，涵盖餐饮、娱乐、购物、资讯、休闲、文化、影视、会展等各业态；品牌涵盖了国际顶级品牌和国际国内一二线品牌。在消费环境上，北京的购物中心打造的是一种体验式消费，人们在消费上选择商场并不是仅仅考虑购物，更多地关注购物时心理需求，情感需求，是否愉悦在现代消费者中更多的是关注娱乐、餐饮、休闲和旅游。所以北京的购物中心在商场的建筑设计、环境、景观设置等各方面营造有吸引力的氛围。在业态品类组合上齐全以网络大众消费。例：电影院是购物中心重复率最高的一种业态，因电影院的引入，其他的娱乐方式如：室内真冰滑冰场、电子游艺、休闲餐饮等共同捆绑起来，创造新型的商业模式。,档次高：消费者对于商品的需求增长不光体现在总量上，更体现在类型和档次上。北京的购物中心品牌档次高、装修标准高、建筑规划标准高。随着北京商业的发展，国际顶尖品牌纷纷入驻北京购物中心。例：银泰柏悦生活引进EmporioArmani，Burberry，ErmenegildoZegna，Gucci,Tods，Ports1961，Hermes，GiorgioArmani，Cartier，Dolce&Gabbana，BottegaVeneta，Valenti