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文档简介

第七部分房地产项目策划与评价方法,一、项目策划内容与方法二、财务评价方法三、可行性研究报告编制方法,一、项目策划内容与方法,策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定计划参数为目的，构思项目整体开发方案。策划内容：1、产品定位（市场研究及产品方案优化）2、项目策划基本参数3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款）5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划）6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）,1、产品定位（市场研究）及产品方案优化,（1）市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化根据项目的规划条件拟出可能开发的产品；根据市场分析确定拟开发产品的价格和销售量限制，估算每种拟建产品的开发成本；测算每种产品每平方米用地的获利水平；通过方案优化确定最佳产品方案。,产品方案优化举例,地块信息,拟建产品,每平方米土地增值,最优方案,2、基本参数（一）,3、项目分期开发计划参数,单项工程（产品）开发计划参数,4、开发产品经营计划参数,5、投资估算及使用计划,工程费用估算指标,其它费用估算指标(第一期),土地费用使用计划参数,6、资金筹措计划数据,长期借款还本付息条件资金筹措计划股东借款还本付息计划,长期借款还本付息条件,项目启动资金筹措方法,1、启动资金一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用二期以后=与一期工程一起拿地的费用整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。2、启动资金的筹措最低自有资金=首期工程总投资35%和=二期以后的土地费用过桥资金启动资金-最低自有资金3、举例（1）启动资金一期工程2005年4季度开工，启动资金应该计算到2005年3季度末。三期工程共需要启动资金41187.75万元。（2）启动资金筹措启动资金中土地费用（含契税）39776.03，项目启动资金至少需要筹措40000。自有资金30000，过桥贷款10000。长期贷款18000以内。,资金筹措计划（第一期）,资金筹措计划（第二期）
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