如何进行住宅房地产项目(1).ppt

BD二号店选址市场可行性综合研究报告（2003/9/19）,昆明田野调查与咨询公司KunmingFieldMarketingResearchCo.,Ltd.,如何进行住宅房地产项目竞争结构研究,今天我所要讲述的议题,研究成果推出的背景及适用范围,住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点,系统量化研究法特点及构成,系统量化研究法的执行支持：现场分组调查,系统量化研究法实际应用成果,研究成果推出的背景及适用范围,住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之一）,整体研究法,住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之二）,房地产市场可行性研究构架,住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点（之三）,整体研究法以定性为主定量为辅的2个特点：,定量研究停留于对楼盘个数、区位分布、总体供/销数量及其与楼盘形态进行简单交叉的层次，不能对房屋面积配比设计、价格定位等提供指导性意见。,强调对零散的、个体楼盘“点”上的定性评价，却疏于对竞争的定量的、结构性的研究,系统量化研究法特点及构成（之一）,定量竞争结构研究1、总体供/销/存状况分析2、按面积/户型/价格进行的内部竞争结构分析,定性竞争状况研究1、楼市广告发布监测2、楼市主要卖点/销售方式等3、楼市总体竞争层次判断,重点楼盘研究1、基本供/销/存情况2、楼盘建筑特色及规划设计特点3、楼盘价格体系4、楼盘周边配套及物业管理等,区域内房地产竞争状况研究,系统定量研究体系整体构架,系统量化研究法特点及构成（之二）,系统量化研究法操作流程,操作四步曲,1、明确产品有效竞争区域及主要竞争对手,2、对界定区域内房地产竞争状况展开系统研究,3、对区域内重点竞争对手进行专项研究,4、综合整体竞争状况及重点竞争对手的分析，从竞争的角度给出竞争策略及产品设计意见。,系统量化研究法特点及构成（之三）,潜在消费者,所有消费者及城市整体区域,一般性竞争楼盘,项目楼盘,项目有效辐射区域,项目重点辐射区域,直接竞争性楼盘,房地产竞争区域及三类现实竞争对手关系界定示意,根据相互竞争的强度，把项目可能的现实竞争对手划分为三种。,重点竞争楼盘,系统量化研究法特点及构成（之四）,三种性质竞争者构成图示,竞争者构成,潜在竞争压力,现实竞争压力,市场后进者竞争压力,系统量化研究法特点及构成（之五）,内部竞争结构研究构成,内部竞争结构研究，是在对区域内房地产在整体供应、销售、建筑形态等基础参数已完全清楚的前提下，对区域内单个目标对象的属性，如面积、户型结构等与其价格、供销情况作出更细致的交叉分析。,系统量化研究法特点及构成（之六）,系统量化研究法关于内部竞争结构的数据分析要求示例,注：1、以面积交叉为例；2、表中空格指该楼盘不涉及该项目。,系统量化研究法的执行支持：现场分组调查,系统量化研究法数据收集方法对比,系统量化研究法需要关于面积、户型、价格与供销量等的深入交叉数据。,传统的房地产调查中“电话调查”、“现场踩盘”等已不能满足要求。,现场分组调查，是有分工、有准备情况下，通过反复多次综合获得所需数据,现场调查之前，首先通过楼书熟悉楼盘的基本特征如户型、整体规划指标等，明确调查重点、难点,专人负责通过情感沟通及楼盘外围情况了解等来分散楼盘销售人员注意力，其余人员则专注于关键数据的询问和观察，以此协作完成数据采集,调查人员分组，对同一楼盘同一组信息，如各面积段供、销数