谈房地产开发项目的管理审计1.doc

谈房地产开发项目的管理审计在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。一、房地产开发项目管理审计的内容从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。二、项目管理审计目标体系的建立在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和 “现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成本的总额和支出进度，分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化，根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计划就是项目的融资目标，包括融资金额和时间结点。6、费用控制目标。包括项目的三项费用：财务费用、管理费用和销售费用。三、项目目标实施过程管理审计根据开发项目的目标体系，按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后，各责任人就围绕各自的目标开展工作，在出现各分目标矛盾需相互协调时，应以组织的共同愿景、总体目标来统一。企业内审应定期对投资项目目标实施过程，围绕以下几方面开展审计工作：1、了解项目年度目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA（计划-做-检查-行动）循环，检查自己的工作对完成分目标有什么贡献，并在此基础上预测各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距，寻找工作努力的重点，把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度，审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断，予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因（当然找原因也是需要的），主要立足点在于分析对目标的影响。3、对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中，要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性，如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估；另一方面也助长了评估人员主观评定的风气，使评估失去客观基础。项目管理审计要实现有效的评估应主要集中于实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。管理审计内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及建立纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。因为一成不变的目标是不可能的，房地产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境，只有能够准确把握变化、具有积极采取纠正行动能力的责任人，才有可能实现项目的总体目标。四、项目目标成果管理审计项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进行综合审计，从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项目平均水平的偏差。总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作，是企业内审在管理审计领域的延伸，运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题，有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料，从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。房地产项目全过程跟踪管理审计探究摘 要当前房地产企业开展全过程跟踪审计十分必要，事后审计向事前、事中审计转变，是企业内部审计发展的必然趋势，就房地产企业实施项目全过程跟踪审计的审计内容、审计思路及关键环节的审计展开探讨。 关键词房地产项目 全过程 跟踪审计 近年来，我国房地产业从“支柱产业”逐渐沦落为宏观调控的重点对象，去除泡沫、稳定房价、压缩房地产商利润空间成为政府的政策导向，房地产业将很快会告别暴利时代，行业利润将会理性回归，行业的竞争将趋于白热化，只有那些极少数具备卓越的精细化管理优势，拥有强大资本和畅通的融资渠道，拥有先进管理理念的地产商才会脱颖而出，做强做大。在这样的大背景下，房地产企业的内部审计部门作为企业内部独立评价机构，应积极创新审计思路，通过有效的审计监督和诊断，提高企业管理水平，为企业增加价值。 一、开展项目全过程跟踪审计的必要性 开发项目具有周期长、投资额大、控制环节多等特点，建设过程中的投资决策、设计、销售、采购、招标、施工、监理等任何一个环节出现漏洞，都可能导致无法挽回的损失，直接影响项目的投资效益。因此有必要对项目进行全过程、全方位的监控。 长期以来，开发企业对项目的全程审计不很重视，审计部门的精力主要停留在工程竣工结算的审核以及项目终结后效益的分析考核上，这样做往往是亡羊补牢。浅谈房地产内部审计房地产审计论坛 2009-11-14 10:40:01 阅读436 评论0 字号：大中小 现代企业管理发展到今天，公司内部各种独立职能的价值创造功能日益引起企业界的关注。当我们审视公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们发现，内部审计已远远超出传统的监督、控制范畴，他有助于提升企业管理水平，是企业实现持续性发展的内在驱动力。一、企业内部审计的价值创造属性及本土化发展企业内部审计战略优势地位的确立是与现代内部审计的职能创新及其在企业治理结构中的空间位置分不开的。现代内部审计在手段、方法、理念上都有了时代性的发展，职能已经远远超出了传统财务监督、结果审计的范畴，强调过程控制和主动控制，尤其要做好事前控制和事中控制工作。服务于股东、投资人，服务于企业发展，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合；全面实现监督、控制、服务、评价职能。现代内审职能的创新，使其逐步渗透到企业经营发展的各个方面，成为优化价值创造功能的重要因素。在企业治理结构中，内部审计始终处于较高的管理层面，对企业各个环节的信息有最全面的掌握，先天就具有价值评价的优势，而价值评价的终极目标便是提高各个部门运行的经济性与效益性，提升整个企业的价值创造功能，这就确立了内部审计在企业发展中的重要战略地位。在国外，内部审计发展的起源与我国很相似，最初的审计内容也是以保护企业财产为目的的内部财务审计，但是随后根据企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的内在需求逐步发展为现代经营管理审计。这一过程经历了漫长的半个多世纪，其间很多跨国企业，都在纷纷建立适合自己的现代内部审计模式。在美国，以3E审计即经济性（Economy）、效率（Efficiency）和效果（Effectiveness）为代表的新的审计模式已经得到普遍认可和采用。而我国内部审计的发展历史只有短短的二十几年，虽然从一开始就有国家的规范指导和外国的先进经验可以借鉴，但是在很多方面，我国的内部审计还有很长的路要走。正如国家审计署审计长李金华在2003年召开的全国审计理论研讨会上所说：我国审计水平与国际相比尚有较大差距。同年，全国人大常委会建筑法执法检查组发布报告称，“近年来查处的行贿受贿案件中，发生在建筑业领域的占三分之一以上。”同时指出，一些施工企业为承揽工程大肆行贿；一些掌握工程建设大权的人员索贿受贿、贪污挪用工程建设资金。这足以说明建设领域违法问题的严重性，建设企业内审人员面临严峻挑战。而在房地产领域，现代内部审计的发展还处于萌芽阶段，很多新的理论和方法还需要积极地探索。同时房地产企业的发展又有其自身的客观特殊性，很多矛盾的集合点都与其他行业不同，所以，内控管理者需要依托本行业的经营特点，从多角度入手，打破旧有方法和理念，建立一个适合行业发展，能助企业价值增值的本土化内部审计模式。二、房地产企业内部审计面临的问题与分析中国房地产业经过近二十年的发展，在行业本身和市场发展上都取得了长足的进步，逐渐走上了健康良性的发展轨道。与此同时真正的市场经济序幕也已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。那么，面对挑战，企业的经济效益从何而来，企业的竞争能力又靠什么来提升呢？加强企业内控管理，精细成本管理，杜绝腐败孳生，不断完善企业内部审计制度，与国际先进的内审模式接轨，这将是企业发展过程中的必然选择。内部审计的职能发挥是一个复杂的过程。首先要从企业的经营管理的薄弱环节入手，然后针对问题层层分析。房地产企业虽然在地域、规模等很多方面都有差别，但诸多共性问题普遍存在。1、缺乏个人信用机制的建立我国每年的固定资产投资约3万多亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。为了适应行业发展的需要，国家对专业人员实行了执业准入制，建立了注册建造师、注册造价工程师、注册监理工程师、注册会计师等执业资格管理制度，但管理体系并不完善。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督与跟踪考评，为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利的使用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，而企业既损失了大量培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产业在经营过程中存在的一些特殊性问题，使得一些企业受到了损失也未真正追究当事人的责任，没有依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。2、信息手段滞后产生的信息沟通不对等，增加了集团跨区域经营管理的难度近年来集团化、规模化发展的房地产企业愈来愈多，管理信息不畅的问题愈发明显，在信息的时效性、准确性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。一线公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，而在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，管理公司在上报资料的审批过程中，也未能发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时才发现问题，但该中标单位已经进场施工，此事件在一线公司造成极坏影响，给企业带来了一定的损失。3、开发建设产品的特殊性促成了很多短期行为的产生建筑产品具有单件性、一次性、建设周期长、高投入性等特点，其中单件性，是其最基本的特征。其地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。还因为建筑产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。诸多舞弊问题因此产生，套现、索贿受贿等腐败行为在各层级各岗位均有发生的机会与可能。4、管理体系的不完善性管理体系的不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老字号房地产集团，也同样存在诸多问题。如：工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离与制约问题；制度执行过程中缺少督促机制，对违规行为缺少有效的惩罚措施；用人机制与行业用人特点存在差异，使某些重要岗位的专业人员为寻找心理平衡而利用舞弊行为来弥补与期望值之间的差距等，这些问题并未在房地产企业近几年的发展中得到改善。一方面国内同业缺乏在管理制度方面的交流，另一方面管理制度又缺乏对新环境的应变性。同时，各房地产企业都普遍存在注重对短期经营效果的考核而忽视对企业影响长远的管理制度的完善和维护。5、房地产的建造价格具有隐蔽性的特点各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格相对于社会存在不公开性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，所以，社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。6、缺乏技术经济相结合的综合型高级管理人才与行业的迅猛发展相比，行业专业管理人才的匮乏与管理的不规范、不对等性日显突出。房地产开发属固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期可研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而在企业的管理体系产生漏洞。7、不利于内部审计发挥作用，内审环境有待改善内审环境又称控制环境，是COSO（Committee Of Sponsoring Organization）在内部控制整体框架中提出的，它是实现内部控制的有效性的要素之一。它包括，最高管理层的关注与指导，战略计划与政策支持，企业成员对其重要性的了解等内容。在很多房地产企业，内部审计的权威性受到制约，在企业中的地位和受重视程度都与其所发挥的作用不相匹配。企业成员对内审理念的理解还处在早期财务审计的阶段，没有在思想中形成经营管理审计的概念。这些不利因素的存在，成为现代内部审计在企业中充分发挥作用的阻力。三、如何发挥企业内部审计的战略职能优势这些内部控制的薄弱环节，很多是房地产企业特有的，它们是企业经营管理中的不利因素，影响着企业健康发展和与国际管理模式接轨。通过对此全面的剖析，有利于高管人员准确把握建立现代内审模式的思路。房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，它需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会的、行业的、专业的角度全方位的思考规避方法、控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。1、加强内部审计的全过程监督事前审计、过程审计和结果审计，是从经营管理的全过程进行监督，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。在实际工作中，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要的措施和手段的运用，如：事前对制度、计划、岗位配置、业务流转程序等控制要素的评价与指导；事中对以目标和以合同台帐为主线的合同内容和执行情况的监督；事后对合同执行结果的验收与审查。使全过程控制真正做到意识和行动的统一。2、成立专业组织，加强内审工作的专业性和独立性 （组织）建立专业的合理的管理体系，是各方面业务得以顺利开展和有效控制的组织保证。国内外很多企业集团都设立了审计委员会。在美国，审计委员会是董事会下属的一个委员会，法律上有书面的授权范围，它的建立主要是进一步确保审计资料的真实和可靠，并加强内部审计的独立性。这里所说的在集团型企业成立的专业的管理委员会与审计委员会类似，但其作用更多，范围更广，它能够从专业角度给予内审工作以支持。管理委员会由专业人员组成，本着科学、创新的理念，打破企业管理结构之间的界限，加强规划、工程与成本控制部的协调管理。有计划地组织相关专业人员进行专题研讨，如装修工程、园林景观工程等非标准化工程，摸索其管理的最佳模式与方法。逐步建立程序化开发模式，出台多套模式化的管理体系，标准合同文本等，以适应不同地区、不同外界环境变化的要求。经常进行专业交流，分析问题、共享成果，使人才资源价值更充分的展现，共同提高实践能力与理论水平，为企业各种难题的解决出谋献策。建立管理委员会，是全过程审计专业性的组织保障。它的建立能更好地把握事前、事中、事后的过程控制重点，能从理论和方法上给过程控制以专业性的指导，解决了只有全过程控制意识而无全过程控制方法的问题。 3、完善制度，确保执行力，加强服务型专业监管（约束） 完善制度，是过程控制的前提和基础，是内审工作开展的依据。制度是企业管理的法典与标尺，需要参与者共同来维护与参照执行，专业管理委员会加强制度的研究和追踪，依据投资密集型企业的高利润高风险的特点和管理中的关键环节，针对漏洞，完善相关制度，明确奖罚规定，对企业利益产生较大影响的关键内容及早给予补充，“制度的空白是最危险的”。“监控”与“自控”相结合，加强自控能力的培养。加强对管理制度的学习，尤其加强规划、招投标、合同法等与工程建设相关的法律、条例和规范等基础知识的学习领会。以法律、制度服人，而且要有组织、有计划、有考试，用制度洗脑。企业制度作为企业文化的重要组成部分，学好才能用好，要加强“自控”，加强对工作程序的各个环节落实与考核。同时，处理好严格执行规范制度与鼓励创新的关系，确保程序化开发模式的良性运转。 4、引入先进审计手段，建立管理信息系统 内部审计要规范化，国际化，就要学会如何透明。建立管理信息系统，是审计现代化的技术保证。它能够增强透明度，改变目前信息不对称，信息滞后的弊端；能够帮助跨地区经营实现远程管理，满足企业决策层实时监控的需要；能够实现资源共享，提高比较价值优势。充分利用网络信息平台，将业务流程数据化，进行资源整合与共享，通过对比的方法找问题，从建设费用到周期时效，排查增加项目成本、影响经营成果的关键因素。利用管理信息系统，将隐讳的管理资料公开化：（1）目标成本公开；（2）工程概况公开；（3）实际运营成本公开；（4）参与项目岗位人员与绩效考核公开；（5）审计结果公开。这五个公开，有利于高层领导及时全面掌握真实情况，做出对比，优化决策。同时，管理信息系统作为知识库，也有利于专业人员积累相关资料和经验。需要强调的是，将信息公开的同时，亦要加强信息内容安全性的审查。结合企业的远景战略，建立完善管理信息系统具有深远意义。5、强化目标管理（目标）目标确定要准确，并且根据项目选型，对其进行审核，详细而科学地进行分解，排除目标水分。在实际运营中以目标为最高限额，全力降低运营成本。其次，认真核查目标的执行情况，对执行结果分类分析：（1）目标执行结果是否偏离，偏离原因是否存在违纪现象；（2）没有超出费用标准，是否存在降低质量，减少工程量的情况。强化目标管理，重点是加强运营过程的监管，从目标的确定到目标的执行，从对结果的分析到针对问题提出的解决办法，都要专业管理，完全贯彻有目标有监管，有执行有评价的全面控制方针。6、建立完善的薪酬机制，加强绩效考核结合行业特点、岗位重要性、工作强度及社会供给与企业需求之间的关系，准确定位岗位薪酬待遇，建立科学完善的薪酬机制。加强绩效考核，对在职人员实行专项工作内容考核与项目整体考核相结合的方法，动态管理，以业绩考核为主，加强日常考核，不以是否犯错误作为留用或升迁的底线，而以综合考核结果作为人员评判的标准，能者上庸者下。通过建立科学合理的用人机制，使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用，同时避免那些工作流于形式，责任心不高者蒙混过关，更不允许有行为劣迹的人留任或转任在岗，给企业带来更大的损失。7、加强审计队伍建设加强对审计人员操守与理念的培养，这对整个审计制度的建设具有长远意义。因为审计人员涉猎的工作内容广泛，所以需要不断地增长学识，加强对行业领域更新知识的掌握，这是内审模式健康发展的技术保障。同时加强整个审计队伍的专业化建设，严格实行专业监管，保证整个监管体系专业对口、上下统一，避免非专业监管而产生的障碍。审计岗位人才的培养采取轮换制与长期制相结合的方法，一方面有助于审计队伍传承与开拓，另一方面项目操控者经过监督与被监督的角色互换，有助于广泛学习从而提高业务素质和管理水平。企业的发展需要价值的不断集聚，只有不断发展、完善内部审计模式，才能够一方面消除企业价值的非效率性流出，即通过预防手段规避风险和隐患；一方面加强企业价值的战略性提升，使大家沿着共同目标、团结一致来研究问题，获取共赢。所以，充分利用现有人力资源，规范人员任用，加强绩效考核，优化人员配置；强化目标管理，充分利用管理信息系统实现资源共享、问题公开；完善制度，强化专业监管，使整个监管体系更加科学规范，这是现代化内审模式对内审工作提出的要求，也是未来努力的方向。真知卓识源于实践和探索，房地产企业内部审计不仅要博采众长广泛吸取当今中外内部审计先进的技术和方法，而且要根据各自的实际情况，积极探索、勇于创新，开辟出适合自己发展的道路。探讨房地产企业实施项目的全过程跟踪审计该文章转自中华论文协会：/jingjixue/industry/200908/jingjixue_43369.html【内容提要】 当前房地产企业开展全过程跟踪审计十分必要，事后审计向事前、事中审计转变，是企业内部审计发展的必然趋势，就房地产企业实施项目全过程跟踪审计的审计内容、审计思路及关键环节的审计展开探讨。 年来，我国房地产业从“支柱产业”逐渐沦落为宏观调控的重点对象，去除泡沫、稳定房价、压缩房地产商利润空间成为政府的政策导向，房地产业将很快会告别暴利时代，行业利润将会理性回归，行业的竞争将趋于白热化，只有那些极少数具备卓越的精细化管理优势，拥有强大资本和畅通的融资渠道，拥有先进管理理念的地产商才会脱颖而出，做强做大。在这样的大背景下，房地产企业的内部审计部门作为企业内部独立评价机构，应积极创新审计思路，通过有效的审计监督和诊断，提高企业管理水平，为企业增加价值。 一、开展项目全过程跟踪审计的必要性 开发项目具有周期长、投资额大、控制环节多等特点，建设过程中的投资决策、设计、销售、采购、招标、施工、监理等任何一个环节出现漏洞，都可能导致无法挽回的损失，直接影响项目的投资效益。因此有必要对项目进行全过程、全方位的监控。 长期以来，开发企业对项目的全程审计不很重视，审计部门的精力主要停留在工程竣工结算的审核以及项目终结后效益的分析考核上，这样做往往是亡羊补牢。这种事后审计，对于审计发现的问题有的已无法整改，或不具备整改的条件；有的整改起来比较被动，通过开展全过程跟踪审计就可以及时发现项目实施过程中出现的问题，及时提出整改方案和措施，实现项目效益的最大化。 二、对项目全过程审计的内容及审计思路 开发项目全过程跟踪审计根据项目开发流程和工作特点，可划分为三个阶段，投资决策及设计阶段、项目实施阶段、项目终结阶段。 （一）项目投资决策及设计阶段的审计。 1开发项目可行性分析是项目投资前期工作的核心和重点，也是项目决策的重要依据，审计中应对可行性分析报告进行全面的审查，重点关注以下内容： （1）结合企业的战略发展要求分析项目的投资环境、项目定位、市场前景、资金运作、经济效益、社会效益、面临的风险及防范措施等关键内容。 （2）复核可研报告中的基础数据、相关参数、经济指标等，确定项目建设在经济上的效益性和经济性。 2设计阶段是开发项目成本管理的重点环节，据有关研究表明，设计对工程造价的影响程度达到75%以上，显而易见，优良的设计是有效控制工程造价的关键，项目的工期、质量能否保证，投资能否节约，在很大程度上也取决于设计质量的优劣。该阶段审计应关注：（1）是否建立完善的择优机制选择设计单位；（2）审查是否采用了“限额设计”法，各专业指标是否分解到位，是否设立了较强的设计审查小组，是否有相应的奖罚机制来确保设计质量；（3）分析设计方案是否运用了价值工程进行优化，设计选用的材料设备是否符合项目定位。 （二）项目实施阶段的审计 项目进入实施阶段，审计的思路就是依据项目目标，定期审查项目阶段性目标完成情况，分析项目执行是否偏离目标，针对存在的问题提出改进措施，具体来讲，应围绕以下几方面开展审计工作。 1审查项目目标。项目开发的目标大体分为：销售目标、进度目标、成本控制目标、质量目标、融资目标、费用控制目标。审计中应对项目目标的编制深度、目标的可落实性、可考查性，可行性进行审查，从而形成项目实施过程审计的目标评价体系。 2实施有效的评估。分阶段对各项目标完成情况进行评估，审计中应主要集中于分析实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。审计的内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及纠正行动方案的合理性，即评估责任人应