第8章财产税和行为税会计核算与税收筹划

第8章财产税和行为税核算与筹划,主讲人：王素荣博士对外经济贸易大学教授Telemail：nvbsh,财产税和行为税核算与筹划,1、房产税、车船税、2、土地使用税、印花税。3、契税、车辆购置税、,一、房产税,1、概念以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。2、征税范围房产税在城市(市区、郊区和市辖县县城)、县城、建制镇和工矿区内征收。3、计税依据自营的房产，以计税余值为依据。计税余值=房产原值(1-1030),房产税,房产原值指固定资产账面原价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。房产投资，收取固定收入的，按租金计税.房屋原值的扣除比例，由省级政府规定。4、计算自用房产应纳税=计税余值1.2出租房产应纳税=租金收入12,案例大华公司2006年1月1日“固定资产”明细账中，房产原值为2500万元。2月份，企业将原值100万元的房屋出租给其他单位使用，每年收取租金12万元；3月份，房产无变化。当地政府规定，计税余值扣除比例20。计算本季度房产税.没有出租业务时，按房产余值计算1月份自用房产应纳房产税：月交房产税=2500(1-20)1.2122万按房产余值计算2月份自用房产应纳房产税：月交房产税=(2500-100)(1-20)1.212=1.92(万元)按租金收入计算2月份出租房产房产税：月应交房产税=1212/12=0.12(万元)本季度房产税合计=2+(1.92+0.12)2=6.08万元,房产税,5、优惠政策免缴房产主要有：国家机关、人民团体、军队自用的房产税；由国家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的自有房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有的非营业用房产；中国人民银行总行所属分支机构自用的房产。其他房产有：损坏不堪使用的房屋和危险房屋；房屋大修期间（大修停用半年以上）；非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产；老年服务机构自用的房产。,房产税的会计核算,通过“应交税费应交房产税”科目，自用房产应缴纳的房产税属于期间费用，列入“管理费用”账户。出租房产缴纳的房产税，列入“其他业务支出”账户。借：管理费用其他业务支出贷：应交税费应交房产税,房产税筹划,案例投资公司将商场租赁给商业集团，投资公司下属子公司(物业管理公司)负责水电供应和各项管理工作，商业集团每月付租金150万元，合同约定租期10年。投资公司租赁业务纳税：15051210(1+7+3)=900+90=990(万元)应纳房产税=150121210=2160(万元)总共纳税=990+2160=3150（万元）税务顾问发现合同租金中包括代收水电费每月30万元，物业管理和其他综合费用每月40万元。将各项目单独签订合同,分开核算,税负大不相同。,代收代付水电费，按差额纳营业税。无差物业管理费用，应纳税=4051210(1+7+3)=240+24=264(万元)租金收入应纳流转环节税：(150-30-40)51210(1+7+3)=480+48=528(万元)应纳房产税：(150-30-40)1212101152(万元)租金收入纳税总额=5281152=1680(万元)筹划后减少税负1206万元(3150-1680-264),二、车船税,纳税人：车辆、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税人税目计税单位每年税额(元)载客汽车每辆60660载货汽车按自重每吨16120三轮汽车按自重每吨24120低速货车按自重每吨24120摩托车每辆36180船舶按净吨位每吨36拖船和非机动驳船分别按船舶税额的50%计算,车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。下列车船免征车船税：1.非机动车船(不包括非机动驳船)；2.拖拉机；3.捕捞、养殖渔船；4.军队、武警专用的车船；5、警用车船；6、按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶；7、依照我国法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。,车船税计算,载客汽车和摩托车按“辆”计税；船舶按“净吨位”计税；载货等其他汽车按自重吨位计税。按年征收，一次缴纳。新购置车船，购置当月起按月计算。1.载客汽车和摩托车应纳车船税全年应纳车船税车辆辆数单位税额2.船舶应纳车船税全年车船税船舶净吨位数单位税额3.载货等其他汽车应纳车船税的计算全年车船税车辆自重吨位数单位税额,车船税计算,案例顺兴交通运输公司地处北京市,拥有大型客运汽车50辆(600元/辆),小型客车1辆(480元/辆)。拥有货运汽车30辆，自重10吨的有25辆，自重15吨的5辆，适用税额96元/吨。计算该公司全年应纳车船税。全年应纳车船税=50600+1480+(1025+155)96=61680（元）,车船税的会计核算,通过“应交税费应交车船税”科目，车船税属于期间费用，列入“管理费用”账户。借：管理费用61680贷：应交税费应交车船税61680,三、土地使用税,1、概念以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。2、征税范围和纳税人在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。3、计税依据纳税人实际占用的土地面积(平方米),土地使用税,4、适用税额（每平方米土地年税额）大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。市区和郊区非农业人口在50万以上，为大城市市区和郊区非农业人口在20万50万，为中等城市市区和郊区非农业人口在20万以下，为小城市,5、免税法定免缴：国家机关,人民团体,军队自用土地;由财政机关拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政道路、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年；对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等自用的土地，免土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征土地使用税3年；企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地与企业其他用地明确区分的，免土地使用税；,免税单位无偿使用纳税单位的土地，免土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税；中国人民银行总行所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。省级地方税务局确定免税的有：个人所有的居住房屋及院落；免税单位职工家属的宿舍用地；民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业，暂免征收城镇土地使用税。,土地使用税,6、计算按年计算，分期缴纳。全年税额实际占用土地面积适用税率案例某工厂实际占用土地40000平方米，其中:企业自办的托儿所用地200平方米，企业自办医院用地2000平方米。该厂位于北京市四级地段，土地使用税适用税额12元/平方米。计算该厂全年应纳土地使用税。按照规定，企业自办托儿所、医院占用的土地，可以免缴土地使用税。全年应纳税额=(40000-200-2000)12=453600(元),城镇土地使用税的会计核算,通过“应交税费应交土地使用税”科目，城镇土地使用税属于期间费用，列入“管理费用”账户。借：管理费用贷：应交税费应交城镇土地使用税,四、印花税,1、概念对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。主要通过纳税人在应税凭证上贴印花税票来完成。2、纳税人立合同人：经济合同的各方当事人；立帐簿人：建立营业帐簿的纳税人；立据人：订立各种财产转移书据的纳税人；领受人：领取权利许可证照的纳税人,印花税,3、征税范围经济合同：包括购销合同、加工承揽合同、建设工程堪察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同.产权转移书据：包括财产所有权、版权,商标权、专利权、专有技术使用权5项。营业帐簿：包括资金帐簿和其他帐簿权利许可证照：包括房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。,印花税,4、税率比例税率:1，0.5，0.3，0.051税率：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股权转让书据(包括A股B股05,1,24日1，07,5,30日3，08,4,24日1，08,9,19日，单向收税)。加工承揽合同、建设工程堪察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、记载资金的帐簿，税率为0.5；购销合同、建筑工程承包合同、技术合同，税率为0.3；借款合同，税率为0.05；,印花税,定额税率：其他营业帐簿、权利许可证照，采用定额税率每件5元。5、计算应纳印花税计税金额税率或应纳印花税凭证数量单位税额同一凭证记载两个以上不同税率的事项，分别载有金额的，分别计税，合计贴花；未分别载有金额的，从高计税。,6.免税(1)已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本。(2)财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据。(3)国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同。(4)无息、贴息贷款合同。(5)外国政府或国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。(6)房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同。(7)农牧业保险合同。(8)军事物资运输凭证、抢险救灾物资运输凭证、新建铁路工程临管线运输凭证等特殊运输凭证。,五、契税,1、概念以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。2、征税对象国有土地使用权出让；土地使用权转让。房屋买卖：以房抵债或实物交换房屋；以房作投资或作股权转让；买房拆料或翻建新房。房屋赠与房屋交换(6)承受国有土地使用权支付的土地出让金,契税,3、纳税人、税率纳税人：买卖契约的买者；房产典当的受典人；房产赠与的受赠人。签订权属转移合同当天，发生纳税义务.自纳税义务发生10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关申报，在核定的期限内缴纳税款。税率幅度35。具体执行税率，由省级政府规定。,契税,4、计税依据（视不同情况而定）(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为依据；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照市场价格核定；(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的价格差额。(4)划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用为依据补交契税。(5)个人无偿赠与不动产，对受赠人全额征收契税。,5、税收优惠(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房，免契税。(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情减免。(4)土地、房屋被县以上政府征用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定减免。(5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。(6)经外交部确认，依法或协定，应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。,企业改革中有关契税政策(1)公司制改造。整体改建后的公司承受原企业土地、房屋，免契税；国有企业在新公司中占50以上，新公司承受该国企土地、房屋，免契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋无偿划转，免契税。(2)企业合并。合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋，免契税。(3)企业分立。对派生方、新设方承受原企业土地、房屋，免契税。(4)股权重组。单位和个人承受股权，土地、房屋权属不变，不征收契税。,企业改革中有关契税政策(5)企业出售。国有,集体企业出售，买受人安置原企业30以上职工，减半征契税；全部安置，免契税。(6)企业关闭、破产。债权人承受土地、房屋抵债的，免契税；非债权人承受土地、房屋，安置原企业30以上职工，减半征契税；全部安置，免契税。(7)经国务院批准的，债转股后新设立的公司承受原企业的土地、房屋，免契税；主管部门对国有资产进行调整和划转发生土地、房屋权属转移，不征收契税。,契税,契税其他特殊优惠：(1)承受房屋附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权，征契税。不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动，不征契税.(2)继承土地、房屋。法定继承人继承免契税；非法定继承人承受征契税。(3)拆迁居民因拆迁重新购房，购房价相当于拆迁补偿款部分，免契税；超过拆迁补偿款部分，征契税。符合减免的，应在签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地办理减免税手续.,契税,6、契税的计算应纳税额=计税依据税率案例居民李兴将一套私有房屋出售给张某，成交价100万元；李兴将另一处两居室住房与居民王某交换成两处一居室住房，支付换房差价10万元。计算李某、张某、王某应纳契税(3)。(1)房屋买卖的纳税人为承受人，故张某应纳的契税为：1003=3(万元)(2)交换价格不等由多交付的一方纳契税。故李兴应纳契税：103=0.3(万元),契税的核算,契税是土地、房屋成本的构成部分，缴纳契税应计入土地、房屋的成本中。取得