固定资产及投资性房地产.ppt

第八节固定资产及投资性房地产,一、固定资产,（一）固定资产的概述1、特征2、确认3、分类,1、特征（1）有形（2）长期使用使用年限超过一年（3）不以投资和销售为目的为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有（4）为企业带来经济利益流入2、确认条件（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。,3、固定资产的分类（了解）,生产经营用固定资产按经济用途分类非生产经营用固定资产使用中固定资产按使用情况分类未使用固定资产出租用固定资产不需用固定资产,3、固定资产的分类,自有固定资产按所有权分类租入固定资产（融资租赁、经营租赁）,生产经营用固定资产非生产经营用固定资产租出的固定资产综合分类不需用固定资产未使用固定资产融资租入固定资产土地P65,3、固定资产的分类,4、固定资产的计价基础,固定资产的计价主要有以下三种方法：（1）历史成本计价（2）重置价值计价（3）净值计价,历史成本是指企业购建某项固定资产达到可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。它是固定资产的基本计价标准。一般包括买价、进口关税、运输费、场地整理费、装卸费、安装费、专业人员服务费和其他税费等。原始价值计价具有客观性和可验证性。,重置价值是指在现行的技术和市场条件下，重新购置同样的固定资产所需支付的全部代价。它通常用于盘盈固定资产、接受捐赠固定资产的计价。,固定资产净值也称为折余价值，是指固定资产原始价值减去已提折旧后的净额。它可以反映企业实际占用在固定资产上的资金数额和固定资产的新旧程度。（资产负债表）,5、固定资产的价值构成,固定资产的价值构成固定资产达到预定可使用状态前发生的一切支出直接支出（价款、运杂费、包装费、相关税金不含增值税、安装成本等）+间接支出（借款利息、外币借款折算差额等）。【思考问题】专业人员服务费和员工培训费计入固定资产的成本吗？正确答案专业人员服务费计入，员工培训费不计入。,【例题1】企业管理部门使用的固定资产发生的下列支出中，不应计入固定资产的是（）A.购入时发生的保险费B.购入时发生的运杂费C.发生的日常修理费用D.购入时发生的安装费用【答案】C（管理费用）,6、固定资产取得核算的科目设置,（1）“固定资产”（资产类）核算企业所有固定资产的原始价值，总括反映企业固定资产增减变动和结存情况。固定资产期初余额增加减少期末余额,（2）“工程物资”（资产类）核算企业为基建工程、更新改造工程、大修理工程准备的各种物资的实际成本。主要指工程材料。工程物资购入工程物资工程领用的实际成本或工程完工后的剩余结转余额：库存的工程物资,（3）“在建工程”（资产类）核算企业进行各种工程发生的实际支出，包括需要安装设备的价值。在建工程各项在建工程工程完工交付的实际成本而结转的实际成本余额：尚未完工的工程,1.购置的固定资产2.自行建造的固定资产3.投资者投入的固定资产4.租入的固定资产5.接受捐赠的固定资产6.盘盈的固定资产,（二）取得固定资产,1.外购固定资产,购买价款+相关税费（运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等），作为固定资产的取得成本。A.购入不需要安装的固定资产借：固定资产（买价+税金+费用）应交税费应交增值税（进项）贷：银行存款,【例题2】A公司以银行存款购入一台不需要安装的设备，增值税专用发票上注明的价款100000元，增值税款17000元，运杂费600元，包装费400元，该设备已交付使用。,固定资产价值=100000+600+400=101000（元）,借：固定资产101000应交税费应交增值税（进项税额）17000贷：银行存款118000,B.购入需要安装的固定资产借：在建工程、工程物资（设备买价）应交税费应交增值税（进项税额）（税费）贷：银行存款借：在建工程贷：银行存款（安装费）工程物资（安装材料、买价）应付职工薪酬（安装人工）借：固定资产贷：在建工程,【例题3】A公司购入一台需要安装的设备，增值税专用发票上注明的设备买价200000元，增值税进项税额34000元，包装费2000元，运费1000元，安装设备时，领用工程物资2000元，支付工资1000元。设备已安装完毕交付使用。,购入设备时借：工程物资203000应交税费应交增值税（进项）34000贷：银行存款237000设备交付安装工程，发生安装费时借：在建工程206000贷：工程物资205000应付职工薪酬1000安装完毕交付使用时借：固定资产206000贷：在建工程206000,注意：企业基于产品价格等因素的考虑，可能以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并将各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。见教材P67例85,2.自行建造的固定资产,（1）自营工程将跟建造有关的一切费用都应计入初始成本。核算时应注意的地方：（1）购入工程物资所支付的增值税不应计入工程成本，应作为进项税额单独列式，从销项税额中抵扣。（2）企业建造生产线等动产领用生产用材料，不需要将材料购入时的进项税额转出；但建造厂房等不动产领用材料时，则需要将材料购入时的进项税额转出。,【例题4多选题】在采用自营方式建造厂房的情况下，下列项目中应计入厂房取得成本的有（）A.工程项目耗用的工程物资B.工程领用本企业商品涉及的增值税销项税额C.生产车间为工厂提供的水、电等费用D.企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的费用【答案】ABC【解析】D项应计入管理费用,购入工程物资时借：工程物资应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款领用工程物资时借：在建工程贷：工程物资在建工程领用本企业原材料借：在建工程贷：原材料在建工程领用本企业生产的商品借：在建工程贷：库存商品,自营工程发生的工程人员工资等借：在建工程贷：应付职工薪酬辅助生产部门为工程提供的水、电、设备安装、修理、运输等劳务借：在建工程贷：生产成本辅助生产成本在建工程发生的借款费用满足借款费用资本化条件的借：在建工程贷：长期借款应付利息自营工程达到预定可使用状态时，按其成本借：固定资产贷：在建工程,【例题5】华联实业股份有限公司利用剩余生产能力自行制造一台设备。在建造过程中主要发生下列支出：209年1月6日用银行存款购入工程物资93600元，其中价款80000元，应交增值税13600元，工程物资验收入库。209年1月20日工程开始，当日实际领用工程物资80000元；领用库存材料一批，实际成本6000元；领用库存产成品若干件，实际成本8100元，计税价格11000元，计算应交的增值税销项税额1870元；辅助生产部门为工程提供水、电等劳务支出共计5000元，工程应负担直接人工费10260元。209年4月30日工程完工，并达到预定可使用状态。,其账务处理如下：（1）209年1月6日，购入工程物资、验收入库。借：工程物资80000应交税费应交增值税（进项税额）13600贷：银行存款93600（2）209年1月20日，领用工程物资，投入自营工程。借：在建工程80000贷：工程物资80000（3）209年1月20日，领用库存材料。借：在建工程6000贷：原材料6000,（4）209年1月20日，领用库存产成品。借：在建工程9970贷：库存商品8100应交税费应交增值税（销项税额）1870（5）结转应由工程负担的水电费。借：在建工程5000贷：生产成本5000（6）结转应由工程负担的直接人工费。借：在建工程10260贷：应付职工薪酬10260,（7）209年4月30日，工程完工，并达到预定可使用状态时，计算并结转工程成本。设备制造成本=80000+6000+9970+5000+10260=111230（元）借：固定资产111230贷：在建工程111230,（2）出包工程出包企业只需按出包合同规定向承包单位支付工程价款，并将支付的全部工程价款作为固定资产成本入账即可。,【例题6】华联实业股份有限公司以出包方式建造一座仓库，合同总金额1500000元。按照与承包单位签订合同的规定，公司需事前支付工程款1000000元，剩余工程款于工程完工结算时补付。,其账务处理如下：（1）按合同规定时间预付工程款1000000元。借：预付账款（在建工程）1000000贷：银行存款1000000（2）工程完工，办理工程价款结算，补付剩余工程款500000元。借：在建工程1500000贷：银行存款500000预付账款1000000（3）固定资产达到预定可使用状态，计算并结转工程成本。借：固定资产1500000贷：在建工程1500000,（三）固定资产折旧,1.固定资产折旧的含义2.影响固定资产折旧的因素3.固定资产折旧的范围4.固定资产折旧方法5.固定资产折旧的账务处理,1.固定资产折旧的含义,企业会计准则固定资产对折旧的解释是：折旧，指在固定资产的使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行的系统分摊。应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产原价扣除其预计净残值后的余额，如果已对固定资产计提减值准备，还应当扣除已计提的固定资产减值准备的累计金额。,2.影响折旧的因素,原始价值（折旧基数）预计净残值（处置收入-预计处置费用）固定资产减值准备；固定资产的使用寿命（预计使用年限）,3.固定资产折旧的范围,除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：已提足折旧仍继续使用的固定资产；单独计价入账的土地。,注意:1.因更新改造和大修停用的固定资产不提折旧.2.企业应当按月计提折旧，并且以月初固定资产原价作为计提折旧的基础。当月增加的固定资产当月不提折旧,从下月起计提折旧当月减少的固定资产当月照提折旧，从下月起不提折旧。3.未使用、不需用的固定资产应计提折旧，计入管理费用。,4.已达到预定定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，在按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。5.企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。有差异要调整。其改变应当作为会计估计变更进行会计处理。,【例题1】下列固定资产中，可以计提折旧的是（）A、当月增加的固定资产B、已提足折旧额的固定资产C、土地D、不需用的固定资产【答案】D,4.固定资产折旧方法P71,年限平均法工作量法加速折旧法1、双倍余额递减法2、年数总和法,年限平均法（直线法）折旧分为个别折旧、分类折旧和综合折旧企业可用应计折旧总额除以预计使用年限直接计算折旧额，也可根据折旧率计算折旧额。,（1）计算公式年折旧额=（固定资产原值-净残值）年限月折旧额=年折旧/12年折旧率年折旧额/固定资产原值或=（1预计净残值率）预计使用年限100其中：预计净残值率=预计净残值/固定资产原值100月折旧率年折旧率/12月折旧额月初固定资产原价月折旧率（2）依据将固定资产的损耗程度与时间联系,时间愈长,磨损程度愈高.,【例题2】A公司拥有设备一台，原始成本120000元，预计可使用8年，预计净残值率4%，采用直线法计提折旧。,年折旧率（14%）8=12%,月折旧率12%12=1%,月折旧额1200001%1200元,工作量法根据实际工作量计提折旧额的一种方法(1)计算公式单位工作量折旧额固定资产原值（1预计净残值率）预计总工作量某项固定资产当月折旧额该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额(2)依据将折旧额与实际损耗程度相联系,损耗程度愈高,折旧愈多.,【例题3】某企业的一辆货运货运卡车的原价为60000元，预计总行程为50万公里，其报废时的净残值率为5%，本月行使4000公里。采用工作量法计提折旧。每公里的折旧额=60000(1-5%)/500000=0.114（元/公里）本月的折旧额=40000.114=456（元）,双倍余额递减法(1)计算公式（双倍直线）年折旧率=2/预计使用年限100%年折旧额期初固定资产账面净值双倍直线年折旧率月折旧率=年折旧率/12月折旧额=固定资产账面净值月折旧率,（2）特点在计算折旧率时不考虑固定资产残值，各年折旧率相同；计提折旧的基数是固定资产期初净值，固定资产账面净值逐年减少。最后两年采用年限平均法。,（3）转换双倍余额递减法由于确定折旧率时未考虑预计净残值，所以，在固定资产的使用后期，应改用直线法计提折旧.现行制度规定:在固定资产折旧年限到期以前两年内,将固定资产净值扣减预计残值后的余额平均摊销。,【例题4】A公司有一生产设备，原值为100000元，预计使用年限5年，预计净残值率4，采用双倍余额递减法计提折旧。年折旧率2510040第1年应提折旧1000004040000（元）第2年应提折旧（10000040000）4024000（元）第3年应提折旧（10000064000）4014400（元）,第4年应提折旧（21600-4000）/28800(元）第5年应提折旧（216004000）/28800（元）,【练习】某项固定资产的原值为200000元，预计使用年限为5年，预计净产值为2000元，采用双倍余额法计提折旧。,双倍余额递减法折旧计算表,年数总和法(1)计算公式年折尚可使用年限旧率预计使用年限之和月折旧率=年折旧率/12年折固定资产预计净年折旧额原始价值残值旧率(2)特点:一是折旧基数不变;二是各年折旧率是变量,计提的折旧额随各年折旧率的分子递减而递减.,=,=(,-,),【例题5】A公司有一生产设备，原值为100000元，预计使用年限5年，预计净残值率4，采用年数总和法计提折旧。,应计折旧额=原值-净残值=100000(1-4%)=96000元第1年折旧额96000（5/15）32000元第2年折旧额96000（4/15）25600元,第3年折旧额96000（3/15）19200第4年折旧额96000（2/15）12800第5年折旧额96000（1/15）6400,【练习】某项固定资产的原值为50000元，预计使用年限为5年，预计净产值为2000元，采用年数总额法计提折旧。,年数总和法折旧计算表,（1）账户设置：累计折旧成本费用类,注销折旧数,计提折旧数,余额：累计折旧数,5、固定资产折旧的账务处理,管理费用,制造费用,销售费用,其他业务成本,在建工程成本,固定资产的折旧费用，应根据固定资产的受益对象分配计入有关的成本或费用中。,企业管理部门使用未使用的固定资产计提,生产部门使用,专设销售机构使用,经营性出租的固定资产计提,自行建造固定资产过程中使用,企业按月计提折旧借：制造费用管理费用销售费用其他业务成本在建工程贷：累计折旧例题见课本P73,（四）固定资产后续支出,1、固定资产修理2、固定资产改良,固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造、修理支出等。固定资产的后续支出分为费用化的后续支出和资本化的后续支出。其标准就是判断该项后续支出是否能使流入企业的经济利益超过原来的估计。,费用化的后续支出:指与固定资产有关的后续支出不可能使流入企业的经济利益超过原先的估计，如：发生了固定资产维修费资本化的后续支出:指与固定资产有关的后续支出使可能流入企业的经济利益超过原先的估计，如固定资产的改良支出。这类支出一般具有以下某个特点：延长了固定资产寿命；提高了产品质量；使产品成本降低。,1、固定资产修理,企业生产车间和行政管理部门等发生的固定资产日常修理费用等后续支出直接计入当期费用（管理费用），不可资本化。企业专设销售机构发生的日常修理费应计入“销售费用”。【例题1】甲公司对生产车间使用的设备进行日常修理，以银行存款支付修理费用50000元。借：管理费用50000贷：银行存款50000,2、固定资产改良,固定资产改良，是指在固定资产原有基础上进行改建、扩建、使其质量和功能得以改进。固定资产改良支出，满足固定资产确认条件的，应计入固定资产的成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除；不满足确认条件的应计入当期损益。固定资产改良工程一般通过“在建工程”账户核算，工程完工交付使用时，再转入“固定资产”账户。,【例题2】甲公司的一条生产线，原价为120万元，预计使用年限为6年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该生产线已使用3年，已提折旧为60万元。2002年12月对该生产线进行更新改造，以银行存款支付改良支出24万元。改造后的生产线预计还可使用4年，预计可收回金额为85万元，预计净残值为0。（以万元为单位）,借：在建工程60累计折旧60贷：固定资产120借：在建工程24贷：银行存款24借：固定资产84贷：在建工程84改造后的生产线年折旧额84/421万元,（五）固定资产处置,固定资产清理转入清理的固定资产清理固定资产的账面价值变价收入发生的清理费用及由保险公司或责任人及有关税费承担的损失结转清理的净收益结转清理的净损失,核算步骤,1、将固定资产净值转入清理借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产,2、发生清理费用借：固定资产清理贷：应交税费银行存款3、出售收入借：银行存款贷：固定资产清理应交税费应交增值税（销项税额）,对于企业已使用过的固定资产，在出售时，应区别不同情况缴纳增值税。具体内容详见资料,4、保险赔偿的处理借：其他应收款或银行存款贷：固定资产清理5、取得残料借：原材料贷：固定资产清理,6、清理净损益的处理净收益借：固定资产清理贷：营业外收入非流动资产处置利得净亏损借：营业外支出非流动资产处置损失非常损失贷：固定资产清理举例见教材P76-78,一、出售固定资产二、固定资产的报废三、投资转出固定资产四、捐赠转出和无偿调出固定资产五、固定资产的毁损六、固定资产的盘亏,一、出售固定资产【例题1】A公司出售一台不需用的设备，原价50000元，已提折旧20000元，已提减值准备1000元，支付清理费500元，出售的价款收入为35000元，适用的增值税税率为17%。应编制会计分录：,注销其账面价值时借：固定资产清理29000累计折旧20000固定资产减值准备1000贷：固定资产50000,支付清理费时借：固定资产清理500贷：银行存款500,收到价款时借：银行存款40950贷：固定资产清理35000应交税费应交增值税（销项税额）5950,结转清理的净收益时借：固定资产清理5500贷：营业外收入5500,二、固定资产报废,【例题2】A公司有一套生产设备，原值600000元，已提折旧450000元，已提减值准备50000元，因技术进步，经批准提前报废。在清理过程中以银行存款支付拆除费500元，出售残值变价收入30000元。,注销其账面价值时借：固定资产清理100000累计折旧450000固定资产减值准备50000贷：固定资产600000支付清理费时借：固定资产清理500贷：银行存款500,收到残值变价收入款时借：银行存款30000贷：固定资产清理30000结转清理的净损失时借：营业外支出70500贷：固定资产清理70500,【练习】某企业由于责任事故报废设备一台，原值40000元，已提折旧10000元；在清理中，支付清理费用2000元，收到过失人赔款和残料变价收入款共计5000元，均通过银行收支。要求：编制有关会计分录。,注销其账面价值时借：固定资产清理30000累计折旧10000贷：固定资产40000支付清理费时借：固定资产清理2000贷：银行存款2000,收到残值变价收入款时借：银行存款5000贷：固定资产清理5000结转清理的净损失时借：营业外支出27000贷：固定资产清理27000,三、对外投资【例题3】A公司将一台原值为100000元，已提折旧40000元，已提减值准备5000元的设备对外投资。应编制会计分录：,借：长期股权投资55000累计折旧40000固定资产减值准备5000贷：固定资产100000,四、对外捐赠和无偿调出【例题4】A公司将一台账面原值为60000元，已提折旧10000元，已提减值准备10000元的办公设备捐赠给某小学，同时用现金支付其运杂费200元。应编制会计分录：,注销其账面价值时借：固定资产清理40000累计折旧10000固定资产减值准备10000贷：固定资产60000,支付运杂费时借：固定资产清理200贷：银行存款200,结转资产净额时借：营业外支出40200贷：固定资产清理40200,【例题5】若上例中办公设备属无偿调出，其他资料不变，应编制会计分录：,注销其账面价值时借：固定资产清理40000累计折旧10000固定资产减值准备10000贷：固定资产60000,支付运杂费时借：固定资产清理200贷：银行存款200,结转清理净额时借：资本公积40200贷：固定资产清理40200,五、固定资产毁损毁损净损失计入“营业外支出”。【例题6】华联实业股份有限公司一座仓库因火灾烧毁。仓库原价为300000元，累计折旧120000元。大火扑灭后对现场进行了清理，发生清理费用21000元，收到保险公司赔款100000元，残料变卖收入19000元。,注销其账面价值时借：固定资产清理180000累计折旧120000贷：固定资产300000,支付清理费时借：固定资产清理21000贷：银行存款21000,收到保险公司赔款和残值变价收入款时借：银行存款119000贷：固定资产清理119000,结转清理的净损失时借：营业外支出82000贷：固定资产清理82000,（六）固定资产清查,企业应当定期或者至少每年年末对固定资产进行清查盘点，以保证固定资产核算的真实性，充分挖掘企业现有的固定资产的潜力。清查的原始凭证：盘盈盘亏报告表清查的损溢应及时查明原因并按照规定程序报批处理。,（1）固定资产盘盈,根据第28号会计准则规定，盘盈的固定资产应作为前期差错处理。借：固定资产（重置成本）贷：以前年度损益调整借：以前年度损益调整贷：盈余公积法定盈余公积利润分配未分配利润,（2）固定资产盘亏,对于盘亏的固定资产，先通过“待处理财产损溢”核算，待批准后在结转。（1）批准前借：待处理财产损溢待处理固定资产损溢累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产（2）批准后借：营业外支出盘亏损失贷：待处理财产损溢待处理固定资产损溢,【例题7】华联实业股份有限公司在固定资产清查中，发现少了一台电视机，原价为5000元，累计折旧2000元。（1）批准前借：待处理财产损溢待处理固定资产损溢3000累计折旧2000贷:固定资产5000（2）批准后借：营业外支出3000贷：待处理财产损溢待处理固定资产损溢3000,（七）固定资产期末计价,1、在建工程减值准备2、固定资产减值准备,（1）在建工程减值的判断标准（2）在建工程减值准备的账务处理,1、在建工程减值准备,企业若存在下列一项或若干项情况的，应当计提在建工程减值准备：1.长期停建并且预计在未来3年内不会重新开工的在建工程；2.所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；3.其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。,企业发生在建工程减值时：借：资产减值损失贷：在建工程减值准备说明提了减值后，即使以后价值恢复了，也不能调整。,固定资产减值的判断标准固定资产减值准备的账务处理,2.固定资产减值准备,固定资产的减值，是指固定资产的可收回金额低于其账面价值。可收回金额，是指资产的销售净价与预期从该资产的持续使用和使用寿命结束时的处置中形成的现金流量的现值两者之中的较高者。销售净额，是指资产的销售价格减去处置资产所发生的相关税费后的余额。,【例题】假设ABC公司的某项固定资产在交易中的销售协议价为1500万元，可直接归属于该资产的处置费用为180万元，那么该固定资产的销售净额为1320万元。固定资产原值为2000万元，已提折旧400万元，因此其账面价值为1600万元。固定资产预计未来现金流量的现值为1440万元。可收回金额低于账面价值发生减值金额=1600-1440=160（万元）,如发现存在下列情况，应当计算固定资产的可收回金额，以确定资产是否已经发生减值：1、固定资产市价大幅度下跌，其跌幅大大高于因时间推移或正常使用而预计的下跌，并且预计在近期内不可能恢复；2、企业所处经营环境，如技术、市场经济或法律环境，或者产品营销市场在当期发生或在近期发生重大变化，对企业产生负面影响；,3、同时市场利率等大幅度提高，进而很可能影响企业计算固定资产可收回金额的折现率，并导致固定资产可收回金额大幅度降低；4、固定资产陈旧过时或发生实体损坏等；5、其他有可能表明资产已发生减值的情况。,企业发生固定资产减值时，借：资产减值损失贷：固定资产减值准备说明：1、提了减值后，即使以后价值恢复了，也不能调整；2、已计提减值准备的固定资产，应当按照该固定资产的账面价值以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。,二、投资性房地产,应关注的主要内容有：（1）掌握投资性房地产概念和范围；（2）掌握投资性房地产的确认条件；（3）掌握投资性房地产初始计量的核算；（4）掌握投资性房地产后续计量的核算；（5）掌握投资性房地产转换的核算；（6）熟悉投资性房地产处置的核算。,1、投资性房地产的性质投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。,（一）投资性房地产概述,特征：（1）属于企业的经营活动（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样。,2、投资性房地产的范围,2.投资性房地产的范围,（1）已出租的土地使用权企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁出租的土地使用权。注意：企业计划用于出租的土地使用权，不属于此类；对于经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。,（1）已出租的土地使用权,【例1】甲公司与乙公司签署了土地使用权经营租赁协议，甲公司以年租金100万元租赁使用乙公司拥有的10万平方米土地使用权，租期5年。自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。,2.投资性房地产的范围,（2）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权。注意：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产；,【例2】丙公司为实施企业环保战略，决定将其电镀车间搬至郊区，原在市区的电镀车间厂房占用的土地使用权停止自用。公司管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。市区的这部分土地使用权属于丙公司的投资性房地产。,（3）已出租的建筑物企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出才属于已出租的建筑物。,（3）已出租的建筑物注意：1.企业以备经营出租的空置建筑物，如董事会等机构作出书面说明，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；2.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,【例3】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，租期10年。1年后，甲企业又将该办公楼转租给丙公司，以赚取租金差价，租期5年。本例中，对于甲企业而言，因其不拥有该栋楼的产权，因此也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于投资性房地产。,【例题4】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A已出租的建筑物B待出租的建筑物C已出租的土地使用权D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC,【例题5】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD,不属于投资性房地产的范围,（1）自用房地产企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如厂房和办公楼固定资产生产经营用的土地使用权无形资产,（2）作为存货的房地产房地产企业为销售而正在开发的商品房和土地。属于房地产企业的存货，不属于投资性房地产。注意：在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如不同用途的部分能单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（无形资产或存货）和投资性房地产。,【例6】甲房地产开发商建造一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅正在公开销售中。一层商铺为投资性房地产，其余楼层为存货，开发产品。,（3）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物（4）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物（5）认定为闲置的土地使用权【例题7】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.暂时闲置的投资性房地产，企业意图继续用于对外出租C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业出租给本企业职工居住的宿舍【答案】ABD,3、投资性房地产后续计量模式投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。,【例题8】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（）。A企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量B企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量C企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式D企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量【答案】ABC,我国绝大部分上市公司的投资性房地产采用成本模式计量，只有少数公司采用公允价值计量，如：武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料、津滨发展。拥有较多投资性房产的上市公司如陆家嘴、张江高科、金融街、北辰实业均采用了成本模式。,知识拓展,大部分公司未采用公允价值计量的原因：,1、准则对公允价值计量规定了苛刻的2个条件。且不允许采取估值技术，同一企业只能采用同一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量，已采用公允价值计量的企业，不能通过会计政策变更转为成本模式。2、相应的税收政策未开始，企业担心采用公允价值计量会增加税收负担。3、采用公允价值计量会缩小以后的利润操纵空间。4、房地产价格处于波动之中，采用公允价值计量会加大企业利润的波动。,1、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,（二）投资性房地产的确认与初始计量,2、投资性房地产的初始计量（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。成本=购买价款+相关税费+其他支出。,企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。,【例题1】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。A.企业购入的写字楼直接出租B企业购入的土地准备建造办公楼C企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A,【例题2】企业外购的房地产，若管理层打算出租，就应在购入时将其确认为投资性房地产。（）【答案】,采用成本模式计量的企业，外购时，采用公允价值模式计量的企业，外购时应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,【例题3】2007年6月，华联实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租。6月25日，华联实业股份有限公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将该写字楼出租给B公司使用，租赁期5年。8月31日，华联上一页股份有限公司购入写字楼，实际支付价款和相关税费共计2400万元。根据租赁合同，租赁期开始日为2007年9月1日。,（1）采用成本模式计量借：投资性房地产写字楼24000000贷：银行存款24000000（2）采用公允价值计量借：投资性房地产写字楼（成本）4000000贷：银行存款24000000,（2）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。,采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似,企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。,企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。,【例题4】华联实业股份有限公司自建厂房一栋。在建造过程中主要发生下列支出：（1）209年1月6日用银行存款购入工程物资936万元，其中价款800万元，应交增值税136万元，工程物资验收入库。（2）209年1月20日工程开始，当日实际领用工程物资800万元；领用库存材料一批，实际成本60万元；领用库存产成品若干件，实际成本81万元，计税价格100万元，计算应交的增值税销项税额17万元；工程应负担直接人工费30万元。（3）209年10月预计厂房即将完工，将厂房租赁给C公司使用，租赁期5年，2009年10月31日，厂房完工，根据租赁期开始日为2009年11月1日。(以万元为单位）,（1）209年1月6日借：工程物资800应交税费增值税（进项税额）136贷：银行存款936（2）209年1月20日借：在建工程1007贷：工程物资800原材料60应付职工薪酬30库存商品100应交税费增值税（销项税额）17,（3）209年10月31日借：投资性房地产1007贷：在建工程1007,（3）内部转换形成的投资性房地产成本模式下的转换自用房地产、存货与投资性房地产之间的相互转换,相互转换,按自用建筑物或土地使用权的账面余额,按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,按投资性房地产的账面余额,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,公允价值模式下的转换自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积其他资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。,投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换：,【例题5】企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（）。A.资本公积B.投资收益C.营业外收入D.公允价值变动损益【答案】A,【例题6】2010年1月1日，甲公司将一栋自用的房屋对外出租，董事会已决议作为投资性房地产核算。假设甲公司房屋符合采用公允价值模式计量条件，甲公司决定采用公允价值模式计量。甲公司房屋原价120万元，已计提折旧20万元，公允价值为110万元，下列会计处理正确的是（）。A.确认资本公积10万元B.确认营业外收入10万元C.确认投资收益10万元D.确认公允价值变动损益10万元【答案】A,1、采用成本模式计量的投资性房地产应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。按月计提折旧时，按月摊销成本时，,（三）投资性房地产的后续计量,按照计算的建筑物月折旧额,按照计算的土地使用权月摊销额,投资性房地产取得的租金收入，投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第8号资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，,已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。,【例7】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金6万元。当年12月，该办公楼出现减值迹象，经减值测试，可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。要求：编写甲公司相关的会计分录。,（1）计提折旧：每月计提折旧=12002012=5（万元）借：其他业务成本50000贷：投资性房地产累计折旧50000（2）确认租金：借：银行存款（其他应收款）60000贷：其他业务收入60000（3）计提减值准备：借：资产减值损失1000000贷：投资性房地产减值准备1000000,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产（1）采用公允价值模式计量的条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。,（2）采用公允价值模式计量的会计处理科目设置：1）投资性房地产成本公允价值变动2）公允价值变动损益,核算：（1）企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不需要计提减值准备。,（2）应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益（或做相反分录）,（3）投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。借：银行存款等贷：其他业务收入,采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日，,投资性房地产的公允价值,账面余额,高于,低于,应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益,应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失,【例题8】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）,【答案】,【例题9】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（）。A采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧B采用公允价值模式计