北京市某土地项目研究分析报告.doc

目录目录 1. 宏观经济、事件影响分析 2 1.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析 2 1.2 北京市城市规划及对项目的影响研究 2 1.3 08 年奥运会及奥运经济对项目的影响研究2 1. 4 北京市旅游产业总体发展状况分析 2 1.5 宏观环境总结 2 2.总体市场研究 2 2.1 优质写字楼总体市场研究 2 2.2 高端酒店总体市场研究 2 3.区域市场研究 2 4 项目分析2 5 开发规模、配比建议2 6 风险因素分析2 7 来自财务方面的论证2 图表目录图表目录 图图 1： ： 北京市北京市 GDP 增增长趋势长趋势.5 图图 2： ： 北京市第三北京市第三产业产值发产业产值发展展图图 .5 图图 3： ： 各国奥运房价上各国奥运房价上涨涨情况情况 .8 图图 4：北京国：北京国际际旅游人数及收入旅游人数及收入汇总汇总 .9 图图 5：北京国内旅游情况：北京国内旅游情况汇总汇总 .9 图图 6：北京写字楼物：北京写字楼物业业商圈分布商圈分布 .11 图图 7：北京：北京优质优质写字楼各商圈分布比例写字楼各商圈分布比例 .11 图图 8：北京各商圈（区域）：北京各商圈（区域）优质优质写字楼供写字楼供应应量（量（单单位：万平方米；位：万平方米；统计统计日期截至：日期截至：2006 年年 9 月）月） .12 图图 9：北京甲：北京甲级级写字楼租金指数走写字楼租金指数走势势（ （单单位：美金位：美金/月月/平米）平米）.12 图图 10：北京甲：北京甲级级写字楼成交价格走写字楼成交价格走势势表表 .13 图图 11：北京甲：北京甲级级写字楼入住率走写字楼入住率走势势 .14 图图 12：北京甲：北京甲级级写字楼供写字楼供应应与与销销售量售量对对照表照表 .14 图图 13：北京四星：北京四星级级及五星及五星级级酒店分布酒店分布统计图统计图 .17 图图 14：北京五星：北京五星级级酒店酒店标间标间价格价格趋势图趋势图 .19 图图 15：北京四星：北京四星级级酒店酒店标间标间价格价格趋势图趋势图 .20 图图 17：区域甲：区域甲级级写字楼年度供写字楼年度供应应量（量（单单位：万平方米）位：万平方米） .22 图图 18：区域甲：区域甲级级写字楼租金走写字楼租金走势势 .22 图图 19：区域甲：区域甲级级写字楼写字楼销销售成交价格走售成交价格走势势（ （单单位：元位：元/平方米）平方米）.23 图图 20：区域甲：区域甲级级写字楼入住率走写字楼入住率走势势 .24 图图 21：区域甲：区域甲级级写字楼供写字楼供应应与与销销售面售面积积比比较较 .24 图图 22：区域高端酒店分布：区域高端酒店分布图图 .26 图图 23：区域高端酒店：区域高端酒店 2005 年房价年房价统计图统计图 .28 图图 24：区域高端酒店：区域高端酒店 2005 年出租情况年出租情况统计图统计图 .30 表表 1： ：2005 年北京年北京 4-5 星星级级酒店酒店总总体体经营经营情况情况.10 表表 2：北京市星：北京市星级级酒店构成分析酒店构成分析 .16 表表 3：北京四星：北京四星级级及五星酒店数量及五星酒店数量统计统计表表 .17 表表 4：北京四星：北京四星级级及五星及五星级级酒店分布酒店分布统计统计表表 .17 表表 5： ：19992006 年上半年北京市年上半年北京市 4、 、5 星星级级酒店价格酒店价格总总体水平表体水平表.18 表表 6：区域未来供：区域未来供应预测应预测 .24 表表 7：区域高端酒店：区域高端酒店统计统计表表 .26 表表 8：区域高端酒店：区域高端酒店 2005 年房价年房价统计统计表表 .27 表表 9：区域高端酒店：区域高端酒店 2005 年出租情况年出租情况统计统计表表 .28 表表 10：未来两年北京高端酒店供：未来两年北京高端酒店供应应表表 .29 报告基于地块条件及酒店物业已经确定的前提，通过对地块及市场的 分析，对未来项目的整体定位及产品组合、规划设计进行相对准确的判断； 在此基础上，参照市场估算未来可能产生的收益，从而反推出合理的土地 成本，给出合理的竞拍价格建议。 1.1. 宏观经济、事件影响分析宏观经济、事件影响分析 本部分主要任务是根据项目的具体情况，通过对北京市的宏观经济运 行和社会经济总体情况、北京旅游产业运行情况、重大事件对未来写字楼 及酒店市场影响等几个方面的进行研究和分析，把握宏观走势，阐述上述 因素可能对本项目及所处区域产生的方向性影响。 1.11.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析北京市经济发展状况及发展趋势分析 1.1.11.1.1 GDPGDP 发展趋势良好，未来地区宏观经济状态乐观发展趋势良好，未来地区宏观经济状态乐观 图图 1： ： 北京市北京市 GDP 增增长趋势长趋势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00%GDP（亿元）GDP增长率 根据北京市政府2006年 GDP目标增长率预测得出 数据来源：北京数据来源：北京统计统计局，北京中原市局，北京中原市场场研究部研究部 过去二十多年，北京经济增长迅速。如图 1.1 所示，除 1998 年受到亚 洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值由 1990 至 2005 期间一直 都有近两位数字的稳定增长。2005 年，北京的国内生产总值达 6814.5 亿元人民币，较上年上升 11.1%，持续 7 年保持了 10以上的高增长。 “十一五”期间，北京市政府预计 GDP 平均增长率为 11.8%，继续保持 经济高速增长。高速增长的宏观经济带动了北京市房地产经济、旅游 经济，并为北京引来了更多的商业机会。在宏观环境良好的前提下， GDP 的高速增长刺激着北京写字楼需求和酒店需求，为本项目发展提供 良好宏观前提条件。 1.1.21.1.2 第三产业发展迅速，为酒店与写字楼需求提供有力支持第三产业发展迅速，为酒店与写字楼需求提供有力支持 图图 2： ： 北京市第三北京市第三产业产值发产业产值发展展图图 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 4000.0 5000.0 6000.0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 第三产产值(亿元）增长率 根据2006年上半年数据 估算得出 数据来源：北京数据来源：北京统计统计局，北京中原市局，北京中原市场场研究部研究部 2006 年上半年，北京地区第三产业产值为 2535.3 亿元，2005 年为 4764.3 亿元，预测平均增长率为 6.5%，比地区总产值增长率略低 中原经验总结，第三产业经济发展对房地产发展影响最大，关联性也 最大。与其他产业比较，第三产业的写字楼需求和酒店需求是最旺盛 的，也占据市场的主要份额。从 2000 年开始，北京地区第三产业产值 占北京总产值的 60%-70%，并且有逐渐提高比例的趋势。 1.21.2 北京市城市规划及对项目的影响研究北京市城市规划及对项目的影响研究 2007 年金融街商圈将基本全部投入运营，同时标志着北京三大商圈各 自鼎立的局势将逐渐展开。但通过对北京市现有写字楼需求的了解，可以 发现大多客群依然对东部 CBD 区域有着更高的认知。且金融街从全面启动 至经营成熟还需 5-10 年时间，但由于金融街现阶段公寓、酒店等配套的缺 乏，会增加高档酒店的客流量。 西部的商圈模式基本是以中关村和金融街为主要商务集中区，西直门 为连接枢纽的规划模式。与之相比，东部的商圈模式更为集中，但格局略 显混乱。大的集中商务区除了国贸区、燕莎区和东二环商务带以外，以央 视新楼和北京电视台为中心的新传媒商圈的发展也是势在必行的。在此新 商务格局的基础上，以本项目所在区域未来将可能成为几大商圈的连接枢 纽，从而吸引来自各行业的写字楼需求。 1.31.3 0808 年奥运会及奥运经济对项目的影响研究年奥运会及奥运经济对项目的影响研究 1.3.11.3.1 奥运会对本项目的影响主要有四点：奥运会对本项目的影响主要有四点： 城市中心北移，虽然奥运不能将城市中心移至北面的奥运中心，但可 以适当促进北方的经济发展，同时为本项目的写字楼和酒店增加一定 市场需求 房价联动上涨，虽然奥运地产的主体为住宅地产，但由于住宅需求的 上升而导致整体低价上涨，从而促进本项目价格同时上升。 城市经济良性发展，除了奥运会本身带来的就业机会和旅游、出差的 人流外，在奥运刺激下的整体经济增长也会为北京带来更多企业发展 机会和人流，同时增加本项目的酒店和写字楼市场需求 房地产产品更新换代，由于奥运地产的蓬勃发展，促使房地产产品本 身在建筑形式，内部装潢等其他方面向新产品，高科技发展。在市场 引进一批新产品的同时，也淘汰一批旧的项目。由于本项目时间较新， 可以借助市场对新产品的渴求来增加项目自身的竞争能力 1.3.21.3.2 各国奥运地产发展经验各国奥运地产发展经验 图图 3： ： 各国奥运房价上各国奥运房价上涨涨情况情况 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 雅典悉尼亚特兰大 增长速度最高 且与北京增长 幅度接近 数据来源：北京数据来源：北京统计统计局，北京中原市局，北京中原市场场研究部研究部 雅典奥运会前，房价 7 年共上涨 65%，奥运会后平稳，奥运村惨跌；悉 尼奥运会前 7 年，房价年均涨幅超过 10%，2004 年起开始下跌；亚特兰大 奥运会前房价涨幅略高于全美平均水平，奥运会后平稳。 通过奥运会带来的旅游效应，所有主办城市在奥运当年及随后的两年 中客房供应持续增长并主要集中在四星及四星以上的标准。据数据显示， 在巴塞罗那客房供应成两倍增长，亚特兰大、汉城和悉尼则增长了 35。 但亦由于集中供应，导致奥运期间入住水平出现下降，但所有的主办城市 的日客房价格都显著上升。平均增长达 22.6，而悉尼的增长最低，仅为 11.1。且所有的主办城市在奥运会后，日客房价格出现下降，巴塞罗那 则表现为明显下滑。通过经济核算，奥运年增长的客房价格完全能够抵销 下降的入住率，用于衡量酒店业及的均客房收益（Rev PAR）依然呈明显增 加。但奥运会后酒店的业绩在各主办城市的表现各不相同，其中悉尼的平 均客房收益是惟一能在会后第二年预期将能高于奥运年的；巴塞罗那在奥 运会后的两年，经历了将近 60的下降，反映出在不景气的环境里市场供 应的过量。 在写字楼市场方面，巴塞罗那通过奥运会刺激了 19861990 年的经济 繁荣，导致了办公空间在一个相对不成熟的市场的显著增长（目前 25的 CBD 办公空间，约 85 万平方米，是建于 19881990 年） 。然而由于城市商 务并不成熟，没有相应规模的产业支撑写字楼市场，巴塞罗那早期项目的 成功刺激了过度建设，空置率自 1989 年的 0.7升高至 1992 年的 10.4，其后随着供给的增长，租金下降了 50。直到 1994 年 5 月，写 字楼市场才逐渐恢复正常。亚特兰大自 1996 年以来，持续强劲增长。1998 年在大都市区，超过 52 万平方米的办公面积被吸纳。悉尼市场比较乐观， 目前 CBD 和主要郊区市场的空置率都在 10 多年来的最低水平。奥运会对市 场繁荣的贡献难以孤立考虑。亚特兰大和悉尼都成功地吸引了主要的写字 楼用户。奥运会可能不是这些商业决策的主要的因素，但是，奥运带来了 对城市的关注，而城市对这种关注的利用能力对其成功作出了贡献。 1.4 北京市旅游产业总体发展状况分析北京市旅游产业总体发展状况分析 2005 年北京市旅游总收入为 13362000 万元，其中住宿占总收入的 17.2%，而 4-5 星级的酒店营业收入为 1243520 万元。 图图 4：北京国：北京国际际旅游人数及收入旅游人数及收入汇总汇总 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 入 境 旅 游 者 人 数 （ 万 人 ） 旅 游 外 汇 收 入 总 额 （ 万 美 元 ） 数据来源：北京数据来源：北京统计统计局，北京中原市局，北京中原市场场研究部研究部 2005 年北京国际旅游情况，入境旅游者人数为 363 万人，年增长率为 14.84%，旅游外汇收入总额为 362000 万美元，年增长率为 14.20%。 图图 5：北京国内旅游情况：北京国内旅游情况汇总汇总 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 199419951996199719981999200020012002200320042005 0 2000000 4000000 6000000 8000000 10000000 12000000 14000000 国 内 旅 游 者 人 数 ( 万 人 ）国 内 旅 游 收 入 （ 万 元 ） 数据来源：北京数据来源：北京统计统计局，北京中原市局，北京中原市场场研究部研究部 2005 年北京国内旅游情况，旅游者人数为 12500 万人，年增长率为 4.6%，旅游收入总额为 13000000 万元，年增长率为 13.54%。 同时酒店住宿消费占国内客户旅游总消费的 17.3%，占国外客户的 17.2%。即 2005 年国内旅游消费者的住宿消费为 2249000 元，国外旅游者 住宿消费为 66264 万美元。 表表 1： ：2005 年北京年北京 4-5 星星级级酒店酒店总总体体经营经营情况情况 项项 目目 营业收入营业收入( (亿亿 元元) ) 利润总额利润总额( (亿亿 元元) ) 年末从业人员年末从业人员( (人人) ) 工资总额工资总额( (亿元亿元) ) 合计 124352018951161988185674 五 星 7015321510762642896345 四 星 541988384353556089329 数据来源：北京数据来源：北京统计统计局，北京中原市局，北京中原市场场研究部研究部 1.51.5 宏观环境总结宏观环境总结 总体分析，北京市的宏观环境尚处在繁荣发展阶段，大环境的良好形 式促使北京的写字楼和酒店市场发展趋势乐观，同时为本项目的发展提供 有利宏观背景。 2.2.总体市场研究总体市场研究 2.12.1 优质写字楼总体市场研究优质写字楼总体市场研究 本部分主要针对北京市优质写字楼（甲级及超甲级）物业，按照其分 布、市场供应量、租金、入住率等方面进行分析，了解北京写字楼市场的 总体格局，从而把握项目所处区域特征，确定本项目的地位和角色。 2.1.12.1.1 北京优质写字楼物业市场分布及供应量分析北京优质写字楼物业市场分布及供应量分析 图图 6：北京写字楼物：北京写字楼物业业商圈分布商圈分布 北京优质写字楼（甲级及 超甲级物业）总体供应面积 达到 480 多万平方米，其供 应量主要来自于七大商圈的 供应，而供应主要集中在 2001 年之后，尤其是 2004- 2006 年间优质写字楼供应最 为集中。 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 北京优质写字楼整体分布及供应特点如下： 北京优质写字楼主要集中分布在七大商圈，而东部商圈所占比例较大。 CBD 为北京优质写字楼最为集中区，其总量为北京优质写字楼总量的 33。 近几年集中供应，单个项目体量较大。中原研究统计，写字楼体量在 10 万平方米以上的优质写字楼个数达到北京优质写字楼总体的 50。 图图 7：北京：北京优质优质写字楼各商圈分布比例写字楼各商圈分布比例 1 1 % 1 1 % 1 0 % 1 8 % 1 2 % 3 3 % 4 % 1 % C B D 金 融 街 东 二 环 建 国 门 中 关 村 燕 莎 亚 奥 其 它 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 图图 8：北京各商圈（区域）：北京各商圈（区域）优质优质写字楼供写字楼供应应量（量（单单位：万平方米；位：万平方米；统计统计日期截至：日期截至：2006 年年 9 月）月） 1 1 6 6 2 2 8 8 6 6 5 5 7 7 5 5 4 45 5 4 4 4 4 6 6 7 7 1 1 8 8 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 C B D金 融 街东 二 环建 国 门中 关 村燕 莎亚 奥其 它 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 2.1.22.1.2 北京优质写字楼物业市场租金北京优质写字楼物业市场租金/ /价格水平分析价格水平分析 图图 9：北京甲：北京甲级级写字楼租金指数走写字楼租金指数走势势（ （单单位：美金位：美金/月月/平米）平米） 7 0 8 0 9 0 1 0 0 1 1 0 1 2 0 0 3 年 1 季0 3 年 3 季0 4 年 1 季0 4 年 3 季0 5 年 1 季0 5 年 3 季0 6 年 1 季0 6 年 3 季 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 自 2004 年底以来北京甲级写字楼租金出现较大幅度提升，并且到今年 2 季度一直表现比较平稳； 2006 年 3 季度，北京甲级写字楼租金指数又呈现较大幅度上浮现象； 综合分析租金变化的原因，主要是由于各商圈近期入住的写字楼多为 高档楼盘，其租金较高，对各区域甲级写字楼租金起到拉升作用。 图图 10：北京甲：北京甲级级写字楼成交价格走写字楼成交价格走势势表表 1 0 0 0 0 1 2 0 0 0 1 4 0 0 0 1 6 0 0 0 1 8 0 0 0 2 0 0 0 0 2 2 0 0 0 0 2年 0 3年 1季 0 3年 2季 0 3年 3季 0 3年 4季 0 4年 1季 0 4年 2季 0 4年 3季 0 4年 4季 0 5年 1季 0 5年 2季 0 5年 3季 0 5年 4季 0 6年 1季 0 6年 2季 0 6年 3季 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 北京甲级写字楼成交价格平稳上浮，自 2004 年 1 季度始上浮较为明显； 2006 年 3 季度，北京甲级写字楼成交均价达到 19989.61 元/平方米， 较 2002 年的 16375.72 元/平方米提升了 22 个百分点。接近 2 万元的 均价显示了北京优质写字楼市场蕴藏的潜力； 中原研究部根据各季度甲级写字楼均价综合分析，测算自 2002 年始甲 级写字楼每季度平均成交价格增长幅度为 1.35%。 2.1.32.1.3 北京优质写字楼物业市场吸纳能力分析北京优质写字楼物业市场吸纳能力分析 图图 11：北京甲：北京甲级级写字楼入住率走写字楼入住率走势势 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 0 3 年 1 季0 3 年 3 季0 4 年 1 季0 4 年 3 季0 5 年 1 季0 5 年 3 季0 6 年 1 季0 6 年 3 季 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 从总体走势上看来，北京甲级写字楼的入住率在经历了两年多的平稳 运行之后在今年出现持续下滑； 今年第 3 季度的入住率继续下降并达到 2004 年以来的最低点，为 85.16； 分析入住率下降主要原因集中为：当前甲级写字楼处于入住高峰，从 整体上拉低了各商圈的入住率水平，不过随着入住高峰的结束，写字 楼入住率将回复正常水平。 图图 12：北京甲：北京甲级级写字楼供写字楼供应应与与销销售量售量对对照表照表 -1 0 1 0 3 0 5 0 7 0 0 2 年 0 3 年 1 季 0 3 年 2 季 0 3 年 3 季 0 3 年 4 季 0 4 年 1 季 0 4 年 2 季 0 4 年 3 季 0 4 年 4 季 0 5 年 1 季 0 5 年 2 季 0 5 年 3 季 0 5 年 4 季 0 6 年 1 季 0 6 年 2 季 0 6 年 3 季 当 期 供 应 （ 万 平 方 米 ）当 期 销 售 （ 万 平 方 米 ） 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 2002 年至 2006 年 3 季度，北京甲级写字楼销售供应 243.7 万平方米， 销售面积 119.4 万平方米，销售量为供应量的 49； 按照惯例，部分甲级写字楼并非完全销售，而是预留部分自用或转售 为租，该部分比例约为当期销售供应量的 20-30； 写字楼销售周期较长，尤其是甲级写字楼集中供应出现在 2005 年，市 场消化需要较长时间； 综合以上三方面分析，目前销售市场甲级写字楼吸纳率已经达到综合以上三方面分析，目前销售市场甲级写字楼吸纳率已经达到 7070- - 8080，北京甲级写字楼销售市场吸纳能力仍然强劲。，北京甲级写字楼销售市场吸纳能力仍然强劲。 2.1.42.1.4 北京优质写字楼物业市场发展趋势分析北京优质写字楼物业市场发展趋势分析 供应趋势：供应趋势： 2008 年奥运之前，北京甲级写字楼仍会继续放量，中原研究预测，奥 运之前仍会有约 100 万平方米的供应量，且主要集中在东部区域。 租金走势：租金走势： 甲级写字楼租金保持平稳，虽然上两个季度租金大幅上扬，主要是由 于新增高端写字楼项目集中入市的原因，但由于竞争的加剧，租金将 会有一定程度的回落。 成交均价成交均价 预计 2008 年之前，甲级写字楼销售价格仍将平稳上扬，且季均增长速 度仍将保持在 1.35%左右。 入住率走势：入住率走势： 甲级写字楼由于供应集中，入住率近期仍会处于较低水平，但 06 年 3 季度的入住率已经透顶，不会继续下滑。甲级写字楼的入住率预计在 一年后会出现回升态势。 2.22.2 高端酒店总体市场研究高端酒店总体市场研究 本部分针对北京市高端酒店(四星级及五星级)，按照其分布、数量、 房价等方面进行分析，了解北京高端酒店市场的总体格局，从而把握项目 所处区域特征，确定本项目的地位和角色。 2.2.12.2.1 北京高端酒店市场概况北京高端酒店市场概况 2005 年底，北京拥有星级饭店 658 家，客房 10.8 万间，床位近 20 万 张；现在正在建设和拟建有 110 家星级酒店；预计到 2008 年北京星级饭店 将达到 800 家，客房 13 万间。 表表 2：北京市星：北京市星级级酒店构成分析酒店构成分析 星级星级总数总数五星五星四星四星三星三星一、二星一、二星 数 量 6583783215323 所占比例 100%6%12.6%32.7%49% 数据来源：根据北京市旅游局公示数据来源：根据北京市旅游局公示资资料料 2.2.22.2.2 北京现存高端酒店市场供给及分布特征分析北京现存高端酒店市场供给及分布特征分析 北京现存高端酒店统计说明：北京现存高端酒店统计说明：本次统计针对本案项目进行，统计数据 主要以北京市城八区为主，即东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰 台、石景山，城八区以外的远郊区县不划进本次统计范围内。 按上述标准统计，目前北京市四星级及五星级酒店已达 88 家。其中五 星级酒店 30 家，四星级酒店 58 家，具体情况如下表。 表表 3：北京四星：北京四星级级及五星酒店数量及五星酒店数量统计统计表表 星级星级数量数量比例（占四星级以上比例）比例（占四星级以上比例） 5 星 30 3409% 4 星 58 6591% 合计 88100% 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 整体而言，北京高端酒店分布比较集中，朝阳、海淀、东城区城主要 的供应区域。北京高端酒店主要集中在东城区、朝阳区和海淀区，这三个 地区是北京市商务氛围浓厚、商业设施集中，拥有众多高档写字楼的商务 办公区域，这在很大程度上促进了本地区的酒店业发展。 表表 4：北京四星：北京四星级级及五星及五星级级酒店分布酒店分布统计统计表表 星级星级朝阳朝阳海淀海淀东城东城西城西城宣武宣武崇文崇文丰台丰台石景石景 山山 星级星级 总计总计 五星 级四星 级 221287432058 区域 总计 3518179432088 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 图图 13：北京四星：北京四星级级及五星及五星级级酒店分布酒店分布统计图统计图 朝阳 40% 海淀 20% 东城 20% 西城 10% 宣武 5% 石景山 0% 崇文 3% 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 从图表中可以看到，在各区中高端酒店数量最多的是朝阳区，其次是 海淀区，东城区第三；而从档次看，以五星级酒店为例，朝阳区最多，东 城位于第二位，海淀第三。其他区五星级酒店数量较少。 朝阳和东城作为传统的涉外酒店集中区域酒店市场已经发展的相对成 熟，而海淀区近年来酒店业的发展越来越快，这一方面得益于旅游业、尤 其是西部旅游业的发展，另一方面就是中关村科技园区的建立，中关村将 成为依托科技园区、多种产业并举的新的现代化商贸区，国际、国内间的 交往将越来越频繁，酒店业的发展也必将越来越兴旺。 2.2.32.2.3 北京现存高端酒店市场房价分析北京现存高端酒店市场房价分析 相对于写字楼、住宅市场而言，酒店业较为脆弱，受政治、经济等环 境影响较大，尤其是高端酒店。现阶段，随着我国成功加入世贸组织、北 京的经济繁荣、与国际交流日渐频繁，酒店业的发展前景比较乐观，酒店 市场的价格也较为稳定。尽管目前我国酒店价格低于欧美等发达国家的水 平，但可以乐观地认为，在现阶段经济背景下的酒店业和其他行业一样会 在总体经济良好发展的基础上逐渐与国际水平接轨，最终达到国际先进水 平。 表表 5： ：19992006 年上半年北京市高端酒店价格年上半年北京市高端酒店价格总总体水平表体水平表 价格（成交价）：人民价格（成交价）：人民币币.元元/天天.标标准准间间 5 5 星级酒店星级酒店4 4 星级酒店星级酒店年份年份 价格增长率%价格增长率% 1999660-436- 2000655-0.84462.3 20016813.94470.2 2002656-3.6430-3.8 20036915.3425-1.1 20047589.64362.5 20058147.44513.4 2006 上 半年 8879.0- 数据来源：北京市旅游局数据来源：北京市旅游局/北京中原地北京中原地产产市市场场研究部研究部/行行业业信息信息 图图 14：北京五星：北京五星级级酒店酒店标间标间价格价格趋势图趋势图 价格（成交价）：人民价格（成交价）：人民币币.元元/天天.标标准准间间 660655 681 656 691 758 814 887 0 200 400 600 800 1000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 上半年 酒店标间价格 图图表来源：北京中原地表来源：北京中原地产产市市场场研究部研究部 上图可以看出，自 1999 年到 2002 年北京五星级酒店价格基本比较平 稳，从 2002 年到 2006 年上半年价格呈明显上升趋势，预计 2006 年全年五 星酒店价格将达到 900 至 950 元。 图图 15：北京四星：北京四星级级酒店酒店标间标间价格价格趋势图趋势图 价格（成交价）：人民价格（成交价）：人民币币.元元/天天.标标准准间间 436 446447 430425436 451 0 200 400 600 800 1000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 酒店标间价格 图表来源：北京中原地产市场研究部 上图可以看出，自 1999 年到 2005 年北京四星级酒店价格非常平稳， 预计未来几年四星酒店价格会有稳步增长，但增幅变化不大。 2.2.42.2.4 北京高端酒店市场未来发展趋势预测北京高端酒店市场未来发展趋势预测 北京良好的经济形势为高端酒店业带来商机 当前全国及北京的经济稳定快速发展，不仅带动了旅游市场的繁荣， 国际交流也明显增多。稳定而高速的经济发展使众多跨国公司纷纷考虑来 京发展；良好的经济形势使北京高端酒店的商务需求大大增加，北京市高 端酒店业将面临着又一次快速发展的良好商机。 北京会展业的发展对高端酒店业的促进 由于中国经济的持续稳定发展，中国在国际经济舞台上地位也越来越 高，北京作为世界看中国的窗口，其在世界经济结构中的影响作用也愈发 重要，各类经济论坛、发展峰会、高层会议、大型产品展示会等纷纷选址 北京，北京的会展业得到快速发展；这极大地推动了北京高端酒店业的发 展，尤其刺激了高端酒店的发展。 北京城市性质对高端酒店业的促进 北京是全国的政治、文化中心和国内国际交往中心，世界历史文化名 城，在旅游方面有大量的国际游客、国内游客、过路游客；在商务方面是 国际国内各大企业争相亮相的舞台；2008 年度又是奥运会的主办城市；这 种独特的城市性质决定了北京的得天独厚的高端酒店需求市场。 北京市本地企业的发展对高端酒店业的促进 随着中国加入世界贸易组织、中国经济与世界经济接轨过程的深入， 众多国外企业进入中国市场，使众多国内企业置身于激烈的国际市场竞争 当中；激烈的市场竞争使国内企业认识到拥有自己的品牌、具有较强的抗 冲击能力是在新的经济形势下存在发展的必要前提；越来越多的国内企业 把在高档酒店举办各种活动当做展示企业实力、强化企业品牌的强有力手 段。在这种情况下，本地企业商务活动的增加将是北京高端酒店业另外一 个潜力巨大的市场需求，随着北京企业的成长，这方面的需求将越来越多。 北京市新的城市规划发展和奥运会对高端酒店业的促进 2008 年的奥林匹克运动会将进一步刺激旅游业和商务市场的发展，届 时将有国内外大量的游客来观摩胜会，前后也将举办与奥运相关的一系列 商务活动。奥运会前北京市政府也进行了大量商业写字楼建设，而为商务 活动所配套的高端酒店需求量也将激增。因此北京未来高端酒店业发展空 间巨大。 总而言之，北京市高端酒店业从初期的单一旅游业配套发展成为现阶总而言之，北京市高端酒店业从初期的单一旅游业配套发展成为现阶 段为商务活动、旅游、会展需求全方位服务的行业性经济，经历了初期的段为商务活动、旅游、会展需求全方位服务的行业性经济，经历了初期的 快速发展阶段、稍后的行业萧条期，现在迎来了又一个快速发展的良好时快速发展阶段、稍后的行业萧条期，现在迎来了又一个快速发展的良好时 机，借势于北京国民经济的良好发展及奥运所带来的大量商机，逐渐成熟机，借势于北京国民经济的良好发展及奥运所带来的大量商机，逐渐成熟 的北京高端酒店业在未来几年内必将快速稳定发展。的北京高端酒店业在未来几年内必将快速稳定发展。 3.3.区域市场研究区域市场研究 3.13.1 区域优质写字楼市场研究区域优质写字楼市场研究 3.1.13.1.1 区域内优质写字楼供应量分析区域内优质写字楼供应量分析 图图 16：区域甲：区域甲级级写字楼年度供写字楼年度供应应量（量（单单位：万平方米）位：万平方米） 14 3.5 33.9 28.5 31.5 0 10 20 30 40 02年03年04年05年06年前三季 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 CBD 甲级写字楼总量为 162 万平方米，为北京甲级写字楼总量的 33，燕莎商圈甲级写字楼总量为 46 万平方米； 自 2004 年开始，区域（CBD 和燕莎）甲级写字楼集中供应； 区域供应 90以上来自 CBD 及其北向辐射区域，燕莎区域甲级写字楼 多为早期供应，近几年新增项目很少。 3.1.23.1.2 区域内优质写字楼价格水平分析区域内优质写字楼价格水平分析 图图 17：区域甲：区域甲级级写字楼租金走写字楼租金走势势 60 80 100 120 140 03年1 03年2 03年3 03年4 04年1 04年2 04年3 04年4 05年1 05年2 05年3 05年4 06年1 06年2 06年3 CBD燕莎 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 2006 年 3 季度，CBD 甲级写字楼租金指数 133.01 点，燕莎甲级写字楼 租金指数 104.86 点（北京中原甲级写字楼租金指数基期为 2002 年 3 季 度，及其指数 100 点） ； 区域甲级写字楼租金整体呈现平稳上扬趋势； 区域南部的 CBD 甲级写字楼租金水平一直高于北部燕莎商圈的甲级写 字楼租金水平； 近期 CBD 及周边甲级写字楼租金指数上扬幅度较大，燕莎区域更为平 稳，主要是由于 CBD 近期甲级写字楼集中入住，大幅抬高了区域租金 水平。 图图 18：区域甲：区域甲级级写字楼写字楼销销售成交价格走售成交价格走势势（ （单单位：元位：元/平方米）平方米） 0 5000 10000 15000 20000 25000 02年 03年1季 03年2季 03年3季 03年4季 04年1季 04年2季 04年3季 04年4季 05年1季 05年2季 05年3季 05年4季 06年1季 06年2季 06年3季 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 2006 年 3 季度，区域甲级写字楼成交均价达到 21435 元/平方米，高于 北京甲级写字楼整体成交均价（19989.6 元/平方米）1445.4 元/平方米， 约 7 个百分点； 自 2004 年 3 季度。区域甲级写字楼成交均价连续 9 个季度超过 2 万元/ 平方米，并保持在较为平稳的状态。 3.1.33.1.3 区域内优质写字楼租售状况及吸纳能力分析区域内优质写字楼租售状况及吸纳能力分析 图图 19：区域甲：区域甲级级写字楼入住率走写字楼入住率走势势 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 2006 年第 3 季度，CBD 甲级写字楼入住率为 88.98，燕莎商圈甲级写 字楼入住率为 87.09，其中 CBD 入住率有较大幅度下降，主要是由于 新增入住项目较多导致； 燕莎商圈甲级写字楼入住率在近两年来保持稳定态势，而 CBD 的入住 率在北京各大商圈一直处于高位，近期才有所下滑。 图图 20：区域甲：区域甲级级写字楼供写字楼供应应与与销销售面售面积积比比较较 0 10 20 30 40 02年03年04年05年06年前三季 供应面积（万平方米）销售面积（万平方米） 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 2002 年至 2006 年三季度，区域甲级写字楼供应 111.4 万平方米，销售 面积达到 60.3 万平方米，占到供应量的 54； 自 2005 年始，区域甲级写字楼销售走旺，供需差距快速缩小； 区域甲级写字楼市场吸纳能力优于北京其它区域（北京甲级写字楼销 售量与供应量的比例为 49，区域比例为 54） ，加之区域甲级写字 楼自持率高。因此，区域甲级写字楼吸纳量应该在 90以上。 3.1.43.1.4 区域内未来优质写字楼项目供给情况分析区域内未来优质写字楼项目供给情况分析 表表 6：区域未来供：区域未来供应预测应预测 资资料来源：北京中原市料来源：北京中原市场场研究部研究部 预计 2008 年之前区域仍将有 66 万平方米的甲级以上写字楼供应，而 在 2008 年之后区域写字楼供应将急速减少，尤其是甲级写字楼的供应 将寥寥无几。 未来新增的甲级写字楼品质将更具挑战性，国贸三期的产品品质将是 北京另一个顶级项目的代表，而即将入市供应的财源国际中心其品质 的北京顶级写字楼市场也屈指可数。 3.1.53.1.5 区域未来优质写字楼市场发展潜力及趋势分析区域未来优质写字楼市场发展潜力及趋势分析 优质客群不断涌入为区域甲级写字楼市场带来巨大潜力。优质客群不断涌入为区域甲级写字楼市场带来巨大潜力。目前 CBD 服 务业所占比重超过 65，入驻 CBD 世界五百强企业超过 100 家，金融 机构 40 余家。燕莎区域目前的写字楼租客中有相当部分是外国使馆及 相关单位，外资客户特征明显且稳定性高。 轨道交通及基础设施不断完善。轨道交通及基础设施不断完善。地铁十号线将于 2007 年底通车，CBD 项目名称项目名称体量（万平方米）体量（万平方米） 预计价格（元预计价格（元/ /平平 方米）方米） 写字楼等级写字楼等级 国贸三期 20/ 顶级 凯特大厦 10/ 甲级 财源国际中心 2430000 顶级 富力爱丁堡 1220000 甲级 合计 66 道路交通规划工程也将与 2007 年底初步完工，加之东三环以及机场高 速、京承高速等城市主干线的高速率运营，东部区域以及北京各方优 势聚集在东三环沿线区域，给区域写字楼发展带来源源不断的发展动 力。 价格将有较大幅度提升。价格将有较大幅度提升。随着财源国际中心等顶级写字楼项目的入市， 区域未来甲级写字楼的价格将有进一步提升，预计区域甲级以上写字 楼平均报价超过 25000 元/平方米。 3.23.2 区域