北京某大厦项目分析.doc

第一部份第一部份 基础介绍篇基础介绍篇 2 一、一、项项目位置目位置图图 本项目所在区域位于中关村大柳树西侧，靠近学院南路，往西 800 米到中关村南大街，距西 直门地铁车站不到 2 公里，往北 1.5 公里到北三环联想桥。 （图 1-1） 13 二、建筑体基本情况表二、建筑体基本情况表 富海中心项目一期工程占地约 3.12 万平米，总建筑面积约 16 万平米，由两栋公寓和两栋写 字楼组成。本次推荐的一号写字楼在本项目的东南位置，东侧紧邻目前正在积极拓宽改造的 大柳树路，西侧是本项目两栋公寓，目前已售完。 项项目名称目名称富海中心 1 号写字楼 地理位置地理位置海淀大柳树路 17 号 建建设单设单位位北京城建投资发展股份有限公司 设计单设计单位位 中国建筑设计研究院 规规划用地性划用地性质质写字楼 建筑建筑层层数数地上 17 层，地下 3 层； 总总建筑面建筑面积积43502.74 平方米； 可可销销售面售面积积32733.67 平方米 开竣工开竣工时间时间2002 年 4 月2004 年 10 月； 建筑控制高度建筑控制高度60 米 绿绿地率地率34.94% （表 1-1） 4 三、道路交通情况表三、道路交通情况表 目前，项目周边道路交通正处于拓宽改建之中，未来的交通条件看好。从本项目周边近期规 划来看，清华南路的拓宽开通将带动本项目周边商业地产的发展，在东路周边形成带状发展 趋势，最终借助中关村南大街、北三环和西直门的交通便利性，形成一个小的商业聚集带。 大慧寺路大慧寺路 大慧寺路位于本项目地块的南侧，是项目连接中关村南大街 的主要通道。 学院南路学院南路学院南路西起西三环，东到德外大街，同北三环、北四环、西 直门外大街一样承载着连接中关村商务区与商务区东部交通 的重任，学院南路位于本项目所在地块北侧，也是外界人流进 入项目区域的重要道路之一。目前北京公交规划委员会正大 力加强对该道路以及其沿线的改造。 中关村南大街中关村南大街中关村南大街南接西直门外大街，北连中关村大街、中关村北 大街，贯穿中关村区域，是北京市西部地区重要的城市道路， 同时也是中关村区域与西直门地区联系的重要通路，交通极 为便利。 大柳大柳树树路路改造后的大柳树路同高粱桥斜街、中关村东路更顺畅的连为 一体，成为贯穿西区的一条纵轴，连接了西直门、中关村两大 未来商圈，同时与规划中的海淀商务主轴中关村大街及海淀 主要商圈当代双安商圈相连接，由此成为海淀区各主要 商圈的影响和辐射区域。 （表 1-2） 5 四、建筑四、建筑实实景（效果）景（效果）图图 （图 1-2） 6 五、楼五、楼层标层标准平面准平面图图 （图 1-3） 67 六、楼内主要配套清六、楼内主要配套清单单 主要配套设施 1.首层设商务中心和邮电服务中心。 2.设两个可供 500 人同时用餐厅的员工餐厅。 3.设 24 小时热水系统和管道直饮水系统。 4.设会所、包括游泳池、健身房等。 5.设大、中型会议室及豪华接待室、谈判室。 6.设单元式中央空调和新风系统。 7.超 5A 级楼宇智能化系统配置。采用结构化综合布线系统（PDS），可以支 持高速率（主干千兆）数据传输，带宽可随意申请，可设置光纤到桌面。 8.设电话模块局，电话可任意申请，实现全面的电信解决方案，另设有无线 通信防屏蔽系统，实现手机信号的无障碍传输。 9.设大型地下机械式停车库，提供足够车位。 10. 10.每栋商务大厦设 8 部豪华电梯，其中 6 部客梯为日本进口三菱电梯， 另二部货梯（兼作客梯）为上海三菱电梯，充分满足业主的舒适要求，避免 拥堵和减少等候时间。 （表 1-3） 8 七、七、设备设备装修列示表装修列示表 外装修外装修 外外墙墙高档低辐射（LOWE）中空玻璃幕墙，铝单板幕墙， 外墙外保湿。 外外门门高档钢化玻璃平开门，自动门和转门。 内装修内装修 首首层层大堂大堂银行、邮政、商务中心：高档花岗岩地面及大理石墙 面，高级天花吊顶装饰，室内绿化空间、咖啡座及茶 座分布其中。 各各层电层电梯梯厅厅高档地砖、大理石墙面、花纹不锈钢梯门、大理石门 套、高档天花吊顶装饰。 标标准准层层公共走道公共走道地面采用高档地砖，墙面为高级涂料，顶棚为高级吊 顶。 楼梯楼梯间间花岗岩地面及踏步，墙壁为高级涂料。 公共公共卫卫生生间间高档地砖、地面、顶棚为铝合金板吊顶，高档洁具。 办办公区公区地面做水泥沙浆找平层，墙面抹灰找平，预留吊顶空 间。 （表 1-4） 第二部份第二部份 区位评价篇区位评价篇 10 西部商西部商务带务带 （图 2-1） 11 一手一手牵牵着着资资本，一手本，一手牵牵着信息着信息 富海大厦富海大厦 北京西北二北京西北二环环、三、三环环中中间间地段地段 连连接接资资本中心（金融街）与信息中心（中关村）的枢本中心（金融街）与信息中心（中关村）的枢纽纽位置，位置， 纯纯甲甲级级写字楼品写字楼品质质 100%现现房呈房呈现现 打造中打造中坚坚企企业财业财富新富新领领地地 金融街科技 学院资源商务区中关村及上地信息产业基地环环相扣，形成北京以 资本和信息为主题的西部商务带，与东部商务带对应，共同成就首都经济命脉。 富海大厦，位居西北二环、三环之间黄金区位，占据北京西部商务带核心位置。是连接 首都经济命脉-资本中心（金融街）与信息中心（中关村）的枢纽型战略要地。 周边八大国家级科研机构、八所知名学院、七大朝阳产业链，并与相邻八大商务、政务 区形成互动，共同构筑北京的科研学院商务资源区，堪称京城经济的“能量基地”。 纵穿四环、三环，从清华南门直达西直门、西北二环的清华南路中关村东街西直门 全线拓宽为六车道干线，构筑西部商务带和新轴线，同时相邻城铁和两条地铁干线，致 使富海大厦通达全市，左右逢源，独显卓越办公领地综合优势。 12 连连接接资资本与信息的商脉本与信息的商脉轴线轴线 京城最具潜力京城最具潜力蓝蓝筹商筹商务务地段地段 五大优势，独显富海大厦地段价值 1.主城地段 ：西北二环、三环之间罕有的新写字楼 习惯上，北京三环以内才是主城概念，尤其在长安街以北（长安街似乎成了京城地段价 值的分水岭），可开发机会越来越少，而发展潜力巨大、质优价廉的写字楼选择余地更是 少至又少，富海大厦是这个地段罕有高品质新型写字楼。 2.战略要地 ：一手牵着资本，一手牵着信息 资本与信息，首都经济 21 世纪的两面旗帜。资本与信息的连接，勾画出北京与东部商务 带对应的西部商务带：金融街科技 学院资源服务区 中关村及上地信息产业基地， 如果把龙头比作资本金融街，龙尾则是信息-中关村及上地信息产业基地。富海大厦 处在这条掌握首都经济半壁江山的商务带龙脉的中间地段。 3.资源要地：名副其实的科技学院商务资源区 在这条掌握首都经济命脉的商务带轴线的中间地段-二环、三环之间，周边汇聚了八大 国家级科研机构及相关产业链、八所知名学院，同时周边还有八大商圈以及中央政务区 支持（详见图 2-1），学院商务、科研商务、金融商务、信息商务、影视商务多元融合，是 京城少有的人才、科技、产业、商务、政务等资源的密集区，是京城真正的“能量基地”， 使该区域成为名副其实的科技学院商务资源区。 4.办公要地：突出的交通优势、良好的学院氛围和近在咫尺的商务支持 在北京西部，当核心商圈（如金融街、中关村）超饱和供量时（超过地段承载），势必提高 区内企业的各种成本和运作效率，此时，既可屏避商圈负效应（成本与效率），又能享受 相邻商圈资源优势的新兴商务地带，必然成为有远见的企业和投资置业者的选择。 5.蓝筹地段：城市、商务环境一日千里，地段前景凸现西部综合优势 为推动首都经济，北京政府为了加强市中心、金融街与中关村和奥运村的联系，强化西 部商务带连结和互动，正在投入大量的建设资金，使北京西部整体城市环境大大改善， 而位于连接金融街和中关村区域的西北二环、三环中间地带（传统瓶颈区），更是环境改 造投入最多的区域之一。同时，为了“节俭办奥运”，奥运会将最大限度的利用各院校的 体育设施，这使院校密集的该区域受益于“学院奥运”，进一步加快了区域城市环境的建 设。 13 现阶现阶段段项项目周目周边边重点工程重点工程 清清华华南路至西直南路至西直门门的交通干的交通干线线拓拓宽宽： ： 全长 24 公里，路宽 50 米，6 车道城市主干线。学院路与中关村大街的轴心位置，直接连 接西直门和中关村，联通联想桥，平行白颐路，南指金融街，是未来连接北京中心城区 与中关村、金融街、奥运三大商圈的关键交通。 大大钟钟寺国寺国际际广广场场工程建工程建设设： ： 占地十六万平方米，投资三十多亿元人民币，将建成吸引国际商业企业进驻的北京大钟 寺现代物流港。与国际接轨的标本模式，吸纳了一批世界顶尖级商业公司入驻,名列世 界五百强的麦德龙、欧倍德已与物流港签定了入驻合同。 西直西直门门交通枢交通枢纽纽工程：工程： 西直门是北京传统三大交通枢纽之一，拥有目前北京市最大的约 2000 个车位的大型地 下停车库。随着三环路“大修”工程的启动，总投资 35 亿的西直门交通枢纽周边路网改 造开始着手进行。西直门交通枢纽外部路网涉及“一桥五路”工程，即：西北角小立交、西 外大街、高梁桥路、学院路、索家坟路及西北二环。是北京西部未来最重要的交通转换 中心。 地地铁铁四号四号线线工程：工程： 地铁四号线纵贯北京城区南北，穿越丰台、宣武、西城、海淀四区，线路全长 26.1 公里， 工程总投资约 148 亿元，共设 22 座车站。线路南起丰台马家堡西路，终点为颐和园北宫 门。其中新街口西站、西直门站、动物园站、气象局站、学院南路站等，与西部商务带零 距离接触。 清清华华科技园工程：科技园工程： 被科技部、教育部评定为全国唯一的 A 类大学科技园，2005 年，园区 69 万平方米的建 筑全部建成完毕，成为中国最大、世界少有的智力密集区。 联联想融科想融科资讯资讯中心工程：中心工程： 占地 8.0 公顷，总建面 32.8 万平米，是个集涉外酒店公寓、专属会所、会议会展等现代 商务功能于一体的多功能园区式国际商务中心。已竣工 A、C 座有英特尔、日立华胜、法 国电信、中欧国际工商院、韩国国际经济战略研究所、日本移动通讯、CSC 科技、日本瑞 萨、联想控股、中国航信等国内外著名机构进驻。 14 关键链接之一： 八大国家八大国家级级科研机构科研机构 铁道研究院 钢铁研究院 船舶综合技术研究院 农科院 城建工程研究院 中国企业发展研 究中心 中国水文地质勘探院 气象研究院（除此以外，还有 170 所各类研究院、所聚集于 此） 八大八大产业链产业链 软件业、钢铁业、铁路业、船舶业、冶金业、农科业、文化影视业、金融业 金融：中国人民银行、中国建设银行、中国工商银行、中国实业银行、中国交通银行、华 泰保险公司、金融大厦、北京投资招商大厦以及部分外资银行总部。 信息：中国电信大厦、中软大厦 文化影视：中国国际图书贸易总公司、首都图书馆、人民画报社、科学普及出版社、青年 制片厂、中国剧院、电影学院、北京展览馆、首都体育馆、北京科技会展中心、北京农业 电影电视中心、中国儿童电影制片厂、民族歌舞团 建筑：城建工程研究院 农科：中国农科院 钢铁：中国钢铁研究院 船舶：中国船舶综合技术研究院 八所知名大学八所知名大学 交通大学 财经大学 师范大学 理工大学 人民大学 政法大学 电影学院 民族大学（除此以 外，周边还环绕包括北大、清华在内的全国知名院校 73 所） 15 关键链接之二： 两大一两大一级级商圈商圈 金融街 ：目前管理、运营的企业总资产达到 13 亿，控制内地 90%以上的信贷资金。金 融资产总额占内地 60%，每天资金流量高达 100 亿，是内地最大的货币资金市场。是中 国人民银行和中国三大金融监管机构和部分外资银行总部所在基地，中国商行总部也 将于 2007 年迁入。 中关村：被称为中国的“硅谷”，是全国智力资源和科技人员最密集的地区，代表的是现 代商业社会中最具活力和发展潜力的信息市场。 一个政一个政务务区区 中央政务区：钓鱼台国宾馆、国家发展改革委员会、国务院港澳办、财政部、国家工商 局、统计局、建设部 16 关键链接之三： 六个次六个次级级商圈商圈 数码商圈：由数码大厦、发展科技大厦、理工大厦等甲级写字楼，当代、双安等大商场， 友谊宾馆、奥林匹克饭店、香格里拉饭店等五星级酒店共同组成，被称为北京第一个新 经济商圈。 大钟寺商圈：以北京 60 项重大工程项目之一大钟寺国际广场为主流，以满足周边 群众家居生活需求为基础，以突出文化娱乐、体育参与为特色，以特色餐饮(如日本、韩 国、法国西餐等餐饮街)、国内面积最大的国际酒吧、KTV、夜总会不夜城为亮点，以提 供新的城市社会交际场所、交际方式为重点，以构筑和国际接轨的现代物流港为中心， 将是最直接为西部商务活动提供文化、休闲、娱乐等服务的商圈。 融科商圈：扼守清华南路与北四环交汇处，拥有融科资讯中心、希格玛大厦等，商圈云集 国内外规模宏大、实力雄厚的高新科技企业，如微软、英特尔、日立华胜、法国电信、中 欧国际工商院、韩国国际经济战略研究所、日本移动通讯、CSC 科技、日本瑞萨、联想控 股、中国航信等。 清华商圈：清华南路北端，以清华科技园为核心，聚集了同方、紫光、诚志等高科技企业， 光盘、CAD、液晶等国家和部委的工程研究中心， SUN、Schlumberger（斯伦贝谢）、 P&G（宝洁）、NEC 等跨国公司的研发机构，清华大学科技开发部、国家技术转移中心、 北京-清华工业开发研究院等研究机构。盘踞着数量众多的著名高等院校和研究院所， 是中国最大、世界少有的智力密集区，为西部商机提供最有效的智力支持。 西直门商圈：由成铭大厦、金运大厦、华星大厦、银都中心、西环广场、新街口商业中心 等共同奠定西直门商圈的基础；西直门是北京传统三大交通枢纽之一，随着三环路“大 修”工程的启动，总投资 35 亿的西直门交通枢纽周边路网改造开始着手进行，体现出直 接服务西部商务带的便捷交通功能。 白石桥商圈：拥有新世纪饭店、奥林匹克饭店、北京友谊宾馆、中苑饭店和钱柜等高档酒 店、KTV、酒吧，还有首都体育馆、国家图书馆、北京动物园、紫竹院公园、北京展览馆、 北京天文馆等，是北京最具特色、最拢人气的商务活动和休闲中心。 第三部份第三部份 投资分析篇投资分析篇 18 投资报酬 【租金回报测算】 19 一、富海大厦周一、富海大厦周边边区域写字楼租金与入住率区域写字楼租金与入住率统计统计 地区名称地区名称白石白石桥桥西直西直门门金融街金融街数数码码商圈商圈清清华华科技园科技园中关村核心中关村核心 租金报价5.214.566.715.064.765.23 租金成交价4.724.165.674.324.434.64 入住率 89.1%84.8%87.8%93.0%84.5%91.0% （表 3-1-1） （表 3-1-2） （表 3-1-3） 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 白石桥西直门金融街数码商圈清华科技园中关村核心 富海大厦周边写字楼租金报价、成交价 租金报价（元/天/平米）租金成交价（元/天/平米） 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 白石桥西直门金融街数码商圈清华科技园中关村核心 富海大厦周边写字楼入住率 1820 二、投二、投资测资测算参数算参数设设定定 租售面租售面积积（ （M2） ）32733.67 整售整售单单价（元价（元/ M2） ）10500 2005 年3.8启动期 2006 年4.0启动期 日租金日租金 （人民（人民币币：元：元/M2日）日） 2007 年4.2稳定经营期 2005 年60%启动期 2006 年80%启动期出租率（）出租率（） 2007 年90%稳定经营期 计计租天数（天）租天数（天）365 营业营业税（）税（）5.5% 租租赁赁税（）税（）12% 物物业业管理管理费费10%按租金收入的 10%计 租租赁经营费赁经营费1/12按一个月租金收入计 贴现贴现率（）率（）4.26%按十年期国债利率计 （表 3-1-4） 21 三、三、总总投投资额测资额测算算 方案一：完全自有资金投资： （表 3-1-5） 单单价（元价（元/ M2） ） ￥10500.00 面面积积（ （M2） ）32733.67 总总价（元）价（元） ￥343,703,535.00 契税（契税（3%） ） ￥10,311,106.05 公共公共维维修基金修基金 （ （2%） ） ￥6,874,070.70 交易手交易手续费续费 （ （0.5%） ） ￥1,718,517.68 印花税（印花税（0.05%） ） ￥171,851.77 总总投投资额资额 ￥362,779,081.19 方案二：六成五年银行按揭： （表 3-1-6） 单单价（元价（元/ M2） ） ￥10500.00 面面积积（ （M2） ）32733.67 总总价（元）价（元） ￥343,703,535.00 首付款（元）首付款（元） ￥137,481,414.00 契税（契税（3%） ）￥10,311,106.05 公共公共维维修基金修基金 （ （2%） ） ￥6,874,070.70 交易手交易手续费续费 （ （0.5%） ） ￥1,718,517.68 印花税（印花税（0.05%） ） ￥171,851.77 总总投投资额资额 ￥156,556,960.19 月月还还款款额额 方案三：五成五年银行按揭： （表 3-1-7） 单单价（元价（元/ M2） ） ￥10500.00 面面积积（ （M2） ）32733.67 总总价（元）价（元） ￥343,703,535.00 首付款（元）首付款（元） ￥171,851,767.50 契税（契税（3%） ） ￥10,311,106.05 公共公共维维修基金修基金 （ （2%） ） ￥6,874,070.70 交易手交易手续费续费 ￥1,718,517.68 （ （0.5%） ） 印花税（印花税（0.05%） ） ￥171,851.77 总总投投资额资额 ￥190,927,313.69 月月还还款款额额 22 四、方案一租金回四、方案一租金回报测报测算（算（NPV & IRR） ） 方案一：完全自有资金投资： 单位：人民币元 项目 年份2005 年2006 年2007 年-2072 年 年租金收入 ￥ 27,240,960.17 ￥ 38,232,926.56 ￥ 45,162,644.50 减：营业税 ￥ 1,498,252.81 ￥ 2,102,810.96 ￥ 2,483,945.45 租赁税 ￥ 3,268,915.22 ￥ 4,587,951.19 ￥ 5,419,517.34 年物业管理费 ￥ 2,724,096.02 ￥ 3,823,292.66 ￥ 4,516,264.45 年租赁经营费 ￥ 2,270,080.01 ￥ 3,186,077.21 ￥ 3,763,553.71 年净现金流 ￥ 17,479,616.11 ￥ 24,532,794.54 ￥ 28,979,363.55 贴现率4.26%（按十年期国债利率计） 现金流净现值 ￥ 17,479,616.11 ￥ 23,530,399.52 ￥ 635,078,304.16 总投资现值 ￥362,779,081.19 NPV（ （净现值净现值）：）： ￥313,309,238.61 IRR（内部收益率）：（内部收益率）：8.94% 备备注：上述注：上述 NPV 及及 IRR 测测算均未考算均未考虑虑 70 年使用年使用权权后后项项目残目残值值； ； （表 3-1-8） 23 五、方案二租金回五、方案二租金回报测报测算（算（NPV & IRR） ） 方案二：六成五年银行按揭： 单位：人民币元 项目 年份2005 年2006 年2007 年-2009 年2009 年-2072 年 年租金收入 ￥27,240,960.17￥38,232,926.56￥45,162,644.50￥45,162,644.50 减： 营业税 ￥1,498,252.81￥2,102,810.96￥2,483,945.45￥2,483,945.45 租赁税 ￥3,268,915.22￥4,587,951.19￥5,419,517.34￥5,419,517.34 年物业管理费 ￥2,724,096.02￥3,823,292.66￥4,516,264.45￥4,516,264.45 年租赁经营费 ￥2,270,080.01￥3,186,077.21￥3,763,553.71￥3,763,553.71 利息支出 年净现金流 贴现率4.26%（按十年期国债利率计） 现值 投资支出 ￥156,556,960.19 NPV 净现值净现值 IRR 内部收益率内部收益率 备备注：上述注：上述 NPV 及及 IRR 测测算均未考算均未考虑虑 70 年使用年使用权权后后项项目残目残值值； ； （表 3-1-9） 24 六、方案三租金回六、方案三租金回报测报测算（算（NPV & IRR） ） 方案三：五成五年银行按揭： 单位：人民币元 项目 年份2005 年2006 年2007 年-2009 年2009 年-2072 年 年租金收入 ￥27,240,960.17￥38,232,926.56￥45,162,644.50￥45,162,644.50 减： 营业税 ￥1,498,252.81￥2,102,810.96￥2,483,945.45￥2,483,945.45 租赁税 ￥3,268,915.22￥4,587,951.19￥5,419,517.34￥5,419,517.34 年物业管理费 ￥2,724,096.02￥3,823,292.66￥4,516,264.45￥4,516,264.45 年租赁经营费 ￥2,270,080.01￥3,186,077.21￥3,763,553.71￥3,763,553.71 利息支出 年净现金流 贴现率4.26%（按十年期国债利率计） 现值 投资支出 ￥190,927,313.69 NPV 净现值净现值 IRR 内部收益率内部收益率 备备注：上述注：上述 NPV 及及 IRR 测测算均未考算均未考虑虑 70 年使用年使用权权后后项项目残目残值值； ； （表 3-1-10） 25 价值回归 【资产升值测算】 26 一、富海大厦周一、富海大厦周边边区域写字楼售价情况区域写字楼售价情况 物物业业名称名称物物业业位置位置总总建筑面建筑面积积售价（底价）售价（底价） 韦伯豪时代中心中关村南大街6.5 万14800 元/ 西环广场14000 元/ 成铭大厦13800 元/ 通程国际15500 元/ 国兴大厦14500 元/ 左岸工社海淀区北四环西路 68 号7 万11000 元/ 盈都大厦海淀区知春路双榆树13.8 万12200 元/ 锦秋国际大厦海淀区知春路东口 6 号7.48 万12600 元/ 企图 ATT 中心海淀区中关村南大街5.2 万（商住公寓）12000 元/ 恒润中心海淀区北三环西路南侧5.7 万（商住公寓）11700 元/ 五栋大楼 12800 元/ 国际投资大厦17500 元/ 枫蓝国际中心西直门北大街14 万12800 元/ 寰太大厦中关村南大街3.4 万4.2 元/天/ 华杰大厦海淀区大钟寺 13 号6 万（商住公寓）9500 元/ 亿城中心海淀苏州桥西 500 米11.8 万（商住公寓）8800 元/ 长远天地海淀区苏州桥北段东10 万（商住公寓）8600 元/ 青云当代科技大厦海淀区北三环西路 43 号4 万（商住公寓）8500 元/ 银科大厦海淀区海淀南路 28 号5.5 万9700 元/ 数据来源：（数据来源：（21 世世纪纪中国不中国不动产动产北京中天大北京中天大业业加盟店）加盟店） （表 3-2-1） 27 二、富海大厦二、富海大厦资产资产价价值测值测算算 稳定期日租金4.2 元/M2日 年收益28,979,363.55 （数据（数据计计算算详见详见表表 3-1-8） ） 1.应用资产定价模型（CAPM），本项目资产价值的计算公式为： P=a*(1-1/(1+r)n)/r （公式一）（公式一） P资产价值 a年收益 r期望收益率（贴现率） n房产的使用年限，本项目进入正常经营的实际使用年限为 65 年 2.期望收益率（贴现率）r 的取值及计算： rra(rmra) （公式二）（公式二） ra无风险报酬率，本测算取值十年期国债利率 4.26% rm行业收益率，本测算取值北京写字楼市场平均投资收益率 6.52% 本项目所处写字楼板块的 系数，反映该写字楼板块的收益变动相对于 整个北京写字楼市场收益变动的比率，计算值为：0.93 计算可得出：r6.3618% ，将 r 值代入公式一可计算得出：P447,252,701.63 应用 CAPM 计算可得出，本项目资产价值为 RMB447,252,701.63 元，除以项目总销售面积 32733.67 平方米可得出，本项目资产单位价值为每平米人民币13,663.38元元。 上述测算是基于项目进入稳定经营期的租金回报计算得出，而现阶段项目所处区位板块正 处于成长期，我们有理由相信西直门区域板块携金融街、中关村两大商圈优势，再经历五年 左右的投入与培育，将步入北京写字楼市场成熟板块行列。 28 三、考三、考虑资产虑资产价价值值回回归归的回的回报测报测算算 方案一：完全自有资金投资： 单位：人民币元 项目 年份2005 年2006 年2007 年-2009 年 年租金收入 ￥ 27,240,960.17 ￥ 38,232,926.56 ￥ 45,162,644.50 减：营业税 ￥ 1,498,252.81 ￥ 2,102,810.96 ￥ 2,483,945.45 租赁税 ￥ 3,268,915.22 ￥ 4,587,951.19 ￥ 5,419,517.34 年物业管理费 ￥ 2,724,096.02 ￥ 3,823,292.66 ￥ 4,516,264.45 年租赁经营费 ￥ 2,270,080.01 ￥ 3,186,077.21 ￥ 3,763,553.71 年经营净现金流 ￥ 17,479,616.11 ￥ 24,532,794.54 ￥ 28,979,363.55 第 5 年末出售资产 获得现金 ￥447,252,701.63（详见上页计算） 贴现率4.26%（按十年期国债利率计） 经营现金流净现值 ￥ 17,479,616.11￥ 23,530,399.52￥ 80,025,162.15 第 5 年末出售资产 获得现金现值 ￥378,514,124.61 总投资现值 ￥362,779,081.19 NPV（ （净现值净现值）：）： ￥136,770,221.20 IRR（内部收益率）：（内部收益率）：14.80% （表 3-2-2） 29其它收益 【税收、外汇及其它价值获取】 30 本报告仅适宜机构投资人在投资购买时作为参考，并本报告中所涉及报价，仅在有效期限内， 对机构大客户整购富海中心一号写字楼有效。 一、税收筹划收益一、税收筹划收益 本项目为大额不动产投资项目，因而在进行投资评价时全面考虑税收问题很重要。 为了全面分析税收对于您投资于本项目的影响，我们建议您向税务专家咨询，以全面了解税 收对特定不动产投资项目的有利性或不利性的影响。在我们过往的操作案例中，税收影响不 动产投资主要有如下方面： 1.投资费用可以冲减应税利润。由此对于实现年利润额较大的机构企业而言，在股份分红 与投资购买本项目两者间选择，后者将额外地带给投资者数千万元的所得税避税。 2.税收会影响资本的成本或贴现率。例如，贷款利息在计算所得税时是作为扣减项目。 3.对于项目经营期内的“房产租赁税（12%）”进行合理筹划，每年存在数百万的获益空间。 4.项目今后的相对稳定收益将影响投资公司的帐面利润水平。 5.不动产项目所处区域享受的优惠税费政策。本项目所处区域享受中关村内多项优惠税 费政策，同时对于机构投资者的特殊税费事项，我方可协助申请优惠政策。 31 二、二、经营经营成本成本费费用的合理控制用的合理控制 在本报告前述投资报酬：租金回报测算中（详见表 3-1-8），对于投资人经营本项目期间列示 的经营费用，主要包括：物业管理费用、租赁经营费用等，测算取值是以外包服务收费方式为 参考（如：租赁经营费用每年计一个月租金，年费用总额 380 万元），其中包含有该专业业务 的正常利润，如投资者考虑自行经营该项业务，则其中存在本投资报告测算之外的项目投资 收益。 三、人民三、人民币币升升值预值预期收益（海外机构投期收益（海外机构投资资人）人） （另附：请联系 目目 录录 第一部份第一部份 基础介绍篇基础介绍篇 .1 一、项目位置图.2 二、建筑体基本情况表.3 三、道路交通情况表.4 四、建筑实景（效果）图.5 五、楼层标准平面图.6 六、楼内主要配套清单.7 七、设备装修列示表.8 第二部份第二部份 区位评价篇区位评价篇 .9 西部商务带.10 打造中坚企业财富新领地.11 京城最具潜力蓝筹商务地段.12 现阶段项目周边重点工程.13 关键链接.14 第三部份第三部份 投资分析篇投资分析篇 .17 投投资报资报酬酬 .18 一、富海大厦周边区域写字楼租金与入住率统计.19 二、投资测算参数设定.20 三、总投资额测算.21 四、方案一租金回报测算（NPV & IRR）.22 五、方案二租金回报测算（NPV & IRR）.23 六、方案三租金回报测算（NPV & IRR）.24 价价值值回回归归 .25 一、富海大厦周边区域写字楼售价情况.26 二、富海大厦资产价值测算.27 三、考虑资产价值回归的回报测算.28 其它收益其它收益 .29 一、税收筹划收益.30 二、经营成本费用的合理控制.31 三、人民币升值预期收益（海外机构投资人）.31 附件一：富海大厦周边地区写字楼租金调研.33 附件二：富海大厦项目升值潜力判断依据.36 附件三：投资富海大厦的十大理由.38 33 附件一：富海大厦周附件一：富海大厦周边边地区写字楼租金地区写字楼租金调调研研 白石白石桥桥地区地区 写字楼名称联系电话租金报价 （元/天/平米） 租金成交价 （元/天/平米） 入住率 腾达大厦883833885.0-5.64.7-4.890% 方圆大厦880270914-4.53.9-4.295% 凯旋大厦683602295-5.54.5-4.885% 金玉大厦885571705-5.84.7-5.290% 该地区主要客 户类型 传统行业的大中型国资、民营企业，以贸易及高科技研发机构为主，另外还 包括部分金融证券机构。 备注表中所列租金价格均为标准层（一般为中间楼层）的租金价格，租金含物业 管理费 ，该地区物业费一般为：2024 元/月/平米。 西直西直门门地区地区 写字楼名称联系电话租金报价 （元/天/平米） 租金成交价 （元/天/平米） 入住率 中仪大厦858907214.54 85% 西环广场8808665554.5新楼 皇冠大厦6226081854.5新楼 成铭大厦661265053.73.690% 金运大厦622914653.853.685% 首钢国际大厦822950864.754.380% 该地区主要客 户类型 传统商贸、科技类企业，还有部分咨询顾问、广告媒体类企业 备注表中所列租金价格均为标准层（一般为中间楼层）的租金价格，租金含物业 管理费 ，该地区物业费一般为：1624 元/天/平米。 备注成铭大厦、金运大厦由于产品品质、交通组织较差，租金低于平均水平。 34 金融街地区金融街地区 写字楼名称联系电话租金报价 （美金/月/平 米） 租金成交价入住率 建威大厦680297972518-2195% 投资广场66212288-2214-1790% 通泰大厦662122882218-2185% 首都时代广场83913388-3062517-1980% 远洋大厦664931182823-2585% 国际企业大厦880910012519-22 85% 平安大厦68365511232290% 富凯大厦88087385/86/872321-2395% 该地区主要客户类型以大中型实力较强的银行、金融服务企业、龙头电信企业、国资 背景的企业集团 备注表中所列租金价格均为标准层（一般为中间楼层）的租金价格， 租金含物业管理费 ，该地区物业费一般为：2430 元/月/平米。 数数码码商圈商圈 写字楼名称联系电话租金报价 （元/天/平米） 租金成交价 （元/天/平米） 入住率 数码大厦62147799-6693 5.5 4.5-4.795% 理工科技大厦68481257 4.5 3.9-4.295% 中电信息大厦62501005 62501885 5.5 4-4.590% 寰太大厦621622884.4-4.5 4-4.290% 该地区主要客户类型依托理工大学等大型科研机构的 IT 硬件产品研发（如集成电路）类 企业，大型高科技产品商贸类企业 备注表中所列租金价格中均为标准层（一般为中间楼层）的租金价格，租 金中含物业管理费 ，该地区物业费一般为：2024 元/月/平米。 35 清清华华科技园科技园 写字楼名称联系电话租金报价 （元/天/平米） 租金成交价 （元/天/平米） 入住率 创新大厦62791588-5325.44.8-5.080% 清华同方科技广场623122334.54-4.585% 学研大厦627802804.54.0-4.490% 该地区主要客户类型清华系内资高科技企业为主，同时有部分国际知名高科技研发机构 备注表中所列租金价格均为标准层（一般为中间楼层）的租金价格，租金 含物业管理费 ，该地区物业费一般为：16-22 元/月/平米。 中关村核心区中关村核心区 写字楼名称联系电话租金报价 （元/天/平米） 租金成交价 （元/天/平米） 入住率 理想国际大厦826651505.3-5.74.5-596% 银科大厦625557364.53.9-4.285% 银网中心656695594.5-5.54-4.590% 北大资源大厦627508184.54-4.390% 左岸工社626577884.54-4.290% 希格玛大厦880966785.54.5-4.890% 融科咨询中心625098987-7.56.5-7.095% 该地区主要客户类 型 以实力型发展中的 IT 信息企业为主，同时在部分高档写字楼和大学科 技园内已经形成了国内外大型高科技研发机构的聚集，近一两年出现