政府在房地产开发中的作用.doc

徐州市地名命更名执行标准(（征求意见稿） 根据国务院地名管理条例、地名管理条例实施细则和徐州市地名管理条例有关规定，结合我市实际，制定徐州市地名命更名执行标准。标准地名由专名和通名两部分组成。如XX花园、XX大厦是由专名XX和通名花园、大厦组成。地名的命名，应符合以下专名、通名的要求。一、对专名的命更名要求1、使用表达文明、健康且含义明确的汉语词语和汉语拼音。2、不得采用宣扬封建意识、迷信思想或崇洋媚外，违背社会公德、庸俗低级趣味以及易产生误解或歧义的词语。3、不以外国人名、地名作地名专名或部分专名。4、所命名的住宅区和建筑物名称与使用性质及规模相符。一般不使用中国、中华、全国、国际、世界等词语，确需使用时，应提供国家有关部门的正式批件。如使用徐州、彭城等词语为专名的，须经市政府同意后方可命名。5、一般不以企业事业单位名称（品牌名称）作地名专名或部分专名。确需使用时，由房地产开发企业和建设单位提出申请，采用有偿命名的方法进行。有偿命名地名应符合专名、通名的要求，并严格控制道路的命名。6、各专业部门使用的具有地名意义的车站、港口、机场、库区、水利工程、人文景点名称，应选用本地地名。二、对通名的命更名要求通名命名要与道路、广场、住宅或高层建筑物的属性、功能相吻合，符合当地习惯。不能使用易产生误解或歧义以及其他含义不清的词语作住宅区或高层建筑的通名。禁止通名重叠使用，如XX大厦广场、XX苑公寓等。城镇道路、人工建筑物使用通名，应符合下列规定：1、大道：指宽度（包括人行道）40米以上，长度在2000米以上的道路；2、大街：指宽度（包括人行道）40米以下30米以上，长度在1000米以上的道路；3、路：指宽度（包括人行道）在30米以下10米以上，商贸较繁华的道路；4、街：指宽度在10米以下4米以上的道路；5、巷：指宽度在4米以下的小路。6、大厦：用以命名楼层达到15层以上（含15层）的综合性高层建筑物或大型楼宇名称。7、大楼：用以命名10层以上规模较大单体综合性办公楼或商住楼。8、商厦：用以命名10层以上，以经商为主、办公为辅的高层建筑。使用性质较为单一的可根据自身特点，直接以饭店宾馆、商场等命名。9、广场：指用地面积1万平方米以上或者占地在8000平方米以上四周由道路围成相对完整的非居住用途建筑群，且有2000平方米以上集中的公共场地（不包括停车场、消防通道）。10、城：特指封闭式或半封闭式的具有商用、办公、娱乐等综合性多功能的大型建筑群。用以命名占地面积在4万平方米以上或城郊占地面积在10万平方米以上的功能齐全的大型建筑物。城的命名要从严掌握。11、中心：是指某一特定功能在本城市内最具规模的建筑物或大型建筑群。用以命名占地面积2万平方米或总建筑面积8万平方米的建筑物（群）。12、园、花园：用以命名占地面积在1万平方米以上，有相当的人工景点和一定的绿地面积（不少于总面积的25%）典雅秀丽的住宅区。13、苑、花苑：用以命名占地在1万平方米以上，绿地或人工景点面积为总面积40%以上的居民住宅区。14、里、新村：用以命名用地面积3万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的大型居民住宅区。15、公寓、新寓：用以命名10层以上住宅楼或多幢住宅楼群的居民住宅区。16、别墅：用以命名占地在1万平方米以上，绿地或人工景点面积为总面积60%以上的居住用途的建筑物、建筑群。17、山庄：用以命名占地1万平方米以上，依山而建、环境幽雅的低层高级住宅或以休闲娱乐为用途的建筑物（群）。18、居、舍：用以命名具有某种特色的居民住宅区。19、度假村：用以命名位于郊区或风景区作度假使用，占地在2万平方米以上，有较完善设施的大型旅游场所。20、小区：用以命名用地面积在2千平方米以上，或者总建筑面积在1万平方米以上的居民住宅区。徐州市地名委员会办公室二OO二年八月二十五日联系电话：5698007Email:商品房销售管理办法 第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例，制定本办法。第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第二章销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。第七条商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。第三章广告与合同第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比100%合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。第五章交付第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第六章法律责任第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的；（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第四十八条本办法自2001年6月1日起施行。发布时间：2001-7-10 8:30:45 徐州市物业维修基金管理办法 徐州市人民政府令第81号徐州市物业维修基金管理办法已经2002年6月28日市人民政府第101次常务会议讨论通过，现予发布，自2002年11月1日起施行。市长潘永和二OO二年九月十九日徐州市物业维修基金管理办法第一条为加强本市物业维修基金的收集和规范管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常维修、更新，根据江苏省物业管理条例)等国家和省有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条在本市市区(含开发区)范围内，新建商品住房(含经济适用住房、安居工程住房、集资建房)和出售的公有住房(含直管公房、单位自管公房)的共用部位、共用设施设备物业维修基金(以下简称维修基金)的收集、使用、管理和监督，适用本办法。第三条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金应当存入市财政行政主管部门(以下简称市财政部门)在指定银行内设立的财政专户，由市房产行政主管部门(以下简称市房管部门)按幢核算、按户建账，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护方式不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。第四条市房管部门负责本市维修基金收集、使用审核和代管工作，市财政部门负责监督维修基金的使用。第五条维修基金按照下列标准缴纳：(一)购买多层商品房(七层以下，含七层)的，购房人按照建筑面积30元平方米缴纳；购买高层商品房(七层以上，不含七层)或设有电梯的多层商品房的，购房人按照建筑面积45元平方米缴纳。(二)购买公有住房的，售房单位按照多层住房售房款的20、高层住房或设有电梯的多层住房售房款的30缴纳；购房人按照购房敖1缴纳。(三)非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的20缴作维修基金。(四)产权属政府或业主的住宅区内依法设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，可以将不低于收益的30纳入维修基金。第六条维修基金按照下列程序收集：(一)购买商品房的，购房人、售房单位应当在合同中分别约定维修基金与购房孰的缴纳数额和责任，在办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户。(二)公有住房购买人应当和售房单位在合同中约定维修基金与购房款的缴纳数额和责任。购房人向售房单位缴纳维修基金，售房单位应当连同本单位提取的维修基金一并缴存财政专户。(三)末出售的公有住房提取的维修基金，由产权单位按季度缴存财政专户。(四)经营性设施收益提取的维修基金，由物业管理单位或经营者按季度缴存财政专户。第七条购房人以及自用、出租商品房的开发建设单位在办理房屋权属登记时，应当同时提供缴纳维修基金的有效票据。公有住房出售单位办理售房审批手续时，应当同时提供缴纳维修基金的有效票据。第八条维修基金由房营部门代管，接受财政部门和业主委员会检查、监督。维修基金实行财政收支两条线管理，专户储存、专款专用。代管费用按照所代管的维修基金增值额的2计提。第九条维修基金的收集应当使用江苏省财政厅监制的票据。存入财政专户的维修基金由房管部门按照售房单位、住宅小区、单幢住宅产权人登记总帐和明细帐，并加强会计核算。第十条维修基金自存入财政专户之日起按照规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。第十一条维修基金闲置时，可以用于购买国倚、国有银行的金融债券、办理国有银行的定期储蓄或者法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。第十二条维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会同意，报市房管部门核定。市房管部门应在报核之日起10个工作日内核定并拨付。来成立业主委员会的，由售房单位或其委托的管理单位提出使用计划，经市房管部门审核后使用。第十三条物业管理企业应当榜时向房管部门、财政部门报送年度和季度用款计划，接受房管部门、财政部门对维修计划和资金使用情况的审查。第十四条使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。维修基金不足使用的缺领部分，经业主委员会同意，房管部门批准，按照业主和物业使用人占有住房建筑面积比例进行续筹。第十五条物业管理企业发生变更时，维修基金账簿经业主委员会审核无误后，由房管部门监督办理帐户移交手续。帐户移交手续应自双方签字后十日内送房营部门和业主委员会备案。第十六条业主转让房屋所有权时，其财政专户中剩余维修基金不予退还，随房屋所有权同时结算过户：因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金账面余额按照业主个人缴纳比例退还业户。第十七条未按照规定缴纳维修基金的单位和个人，由房管部门责令其限期补交；逾期仍未足额交纳的，可按照每日万分之二加，收滞纳金。未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由房管部门责令其限期改正，可处以一千元以上一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十八条房管部门和其他管理部门工作人员违反本办法造成重大危害的，或者滥用职权造成重大损失的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十九条本办法所称公用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已摊入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水葙、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。第二十条本办法自2002年11月1日起施行。 发布时间：2002-11-1 9:40:19 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：(一) 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；(二)取得建筑许可和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五， 并经注册会计师验资；(四)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；(五) 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后， 发给房地产预售许可证。核定为外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销可 证。贷款：建行推出循环使用消费额度贷款许多人盼望的“不限定用途、可选择质押、抵押以及可凭个人信用直接向银行贷款”的业务，昨天由建行广东省分行正式向社会推出。 据介绍，建行此次推出的新业务属可循环使用个人消费额度贷款，没有用途限制，个人客户只要提供建行认可的质押、抵押或第三方保证书即可向银行申贷。也可凭个人信用资格，经建行审核后，获取相应的贷款额度。消费者可同时申请两种以上的贷款额度。所贷款项可取现，也可用于消费投资。在额度有效期内，客户可一次申请，分次使用，且贷款归还后可继续循环使用。质押贷款额度可达质押权利价值的90（如国债存单面额为100元，质押时最高可获贷90元），抵押贷款额度达70，保证贷款额度和信用贷款额度最高可达人民币60万元。 -摘自南方日报“按揭保险”阻碍购房的脚步 为解决购房者的支付能力，眼下不少开发商都和银行联手合作，“按揭”让购房者把未来的钱提前使用。尽管老百姓对按揭消费还持谨慎的态度，但作为购房主体的中青年大军已悄然改变观念，愿意借用明天的钱来改善目前的居住环境。可以说，银行对房产企业的支持功不可没，从前期修房到后期卖房，银行都起到很好的桥梁作用。但是不少购房者对银行心存感激的同时，又在质问银行，按揭时为啥强制买保险？ 据四川金融投资报消息，有过贷款购房经历的人都知道，不管你愿意与否，要想申请购房贷款就必须先买保险。也就是说，你买一套房，除了要付数十万元的房款之外，还得付几千元的保险费，这对工薪阶层来说又是一笔额外负担。按揭买保险的做法越来越受到人们的置疑，取消贷款购房必须先买保险的呼声已越来越高。 按揭保险是将抵押物财产保险和贷款信用保险合二为一的综合购房保险，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。财产保险保房屋遭受水灾、火灾等意外事故，而贷款信用保险则是为购房者未来个人支付能力和支付信用而设的险种。一套总价50万元的商品房，3成20年按揭，以07的费率计算，保险费就得交7000元。前不久，在城南购房的李先生就对这7000元耿耿于怀，他不解地问记者，已支付了30房款，为啥还按100的房屋总价来投保？保险法规定任何单位和个人不得进行强制性保险，购买保险应本着双方自愿的原则，按揭保险的自愿又从何说起呢？ 四川金融投资报记者日前对开展住房按揭的银行采访得知，实行按揭保险目的是规避贷款风险，万一房屋发生火灾或购房者不按约支付贷款，银行的损失是难以弥补的。而事实上，房屋本身出现意外的情况是非常少的。1992年至1998年7年间，上海市此项保费收入24亿元，而赔付仅仅1例。可见银行最大的风险应是贷款信用风险，可目前的按揭保险却把财产保险和信用保险等量齐观，无疑加大了投保负担，改革传统按揭保险办法已是势在必行。 前不久从上海传来消息，该市银保部门正在积极制定修改方案，按揭新办法有望近期出台。可记者从蓉城几大银行证实，取消按揭保险为时尚早，目前我国公民的经济状况和信誉还没有记录在案，无法有效控制因贷款人支付能力变化和不诚实信用所带来的风险。尽管购房者和开发商都希望银行按揭不要系上保险，以打破目前房地产业盘整的局面。但银行认为自己全部承担了老百姓购房所带来的风险，显然无法调动银行的积极性。曾有位经济学家说过，目前我国经济领域最大的问题是个人（单位）信用危机。看来为“信用”支付的代价在购房按揭中可以算明明白白。个人股票质押贷款资金风险还需防范 作者：卫容之 上周，南方一家银行率先推出个人股票质押贷款，引起各方人士普遍关注。最近，有多家银行考虑推出相似的银行资金贷款方案。这意味着，银行资金入市的禁令再次出现松动。专家在为商业银行敢于创新叫好的同时，提醒银行界，更要防范这部分资金的风险。 从银行角度看，个人股票质押贷款可以为银行资金提供一个新的出路，增强银行的盈利能力。目前国内一些商业银行正考虑推出这项业务，将为居民储蓄流入股市创造一个新的途径。从投资者个人来看，个人股票质押贷款的开展可以满足投资者对资金的需求。一些具有丰富的投资经验和技巧的个人投资者，能够从股市获得比银行贷款利率高得多的收益。而且如果顺利的话，将会使得资金量得到有效的放大。个人能够用自有资金去购买股票，然后用股票去办理质押贷款，再投入股市，这样可以使个人可支配的资金量远远超过初始资金。只要个人投资的收益率能够高于贷款利率，就能发挥资金的杠杆效用，大大提高投资收益率，促进证券市场的繁荣。 除了对证券市场的影响外，个人股票质押贷款的推出还将在一定程度上改变人们的投资理财观念。估计能够用于个人质押贷款的股票应该是那些业绩优良、成长性良好的股票，这会在一定程度上使得人们关注上市公司的经营业绩和市场前景，减少投机性。另外在股票质押期间，股票的处置权归银行，增加了投资者的持股时间，也有助于减少投资者的盲动。 这样看来，银行资金的股票抵押入市显然是为商业银行资金找到了好的出路，同时又利于证券市场长期稳定繁荣，不失为一着“双赢”的好棋。 其实，推出个人股票质押贷款业务早已在多家银行的考虑中，但为何迟迟没有动作？工商银行上海市分行有关人士告诉记者，主要还是由于风险较大。不言而喻，与固定资产抵押贷款相比，股票质押贷款更要受到市场波动的影响，其不可预见的风险远远超过了传统贷款的防范范畴。银行方面对此当然持慎重态度。但可以肯定的是，这项业务会很快进入具体的实施阶段，因为中国金融业入世后，必定要在金融产品和服务上与世界接轨。 目前，中国的万个人投资者在股市的整体投资者结构中占了很大的比例，但个人融资渠道又相对较少，所以可以预计的是，银行推出个人股票质押贷款会有个良好的发展前景。但是，有关专家对此指出，该项新业务要推出还有许多问题待解决，比如哪些股票可以用来办理质押，质押比率为多少，质押期限又怎样算等等都是必须考虑的。 -摘自国际金融报【贷款资格】【贷款流程】 【提交材料】【相关费用】【还款方式】 1、 抵押登记费：0.5%，交易费：0.3%，由产权管理部门收取。2、 保险费：为房价总额*0.06%*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。3、 契税：2%，印花税：0.05%，由税务局收取；4、 公证费：100元户贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式：计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金（1+年利率（%） （贷款期为一年）到期一次还本付息额=贷款本金（1+月利率（）贷款期（月） （贷款期不到一年）其中：月利率=年利率12如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：10000元（1+（4.14%12月）7月）=10241.5元 贷款期一年以上，采用月均还款（等额本息还款） 计算公式如下： 每月等额还本付息额=贷款本金其中：还款期数=贷款年限12如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：月利率为5.58%12=4.65，还款期数为1512=180 200000 =1642.66元即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。 3. 还有等额本金还款、宽限期还款等方式。贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。贷款条件：一、有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；二、有稳定的职业和收入；三、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；五、有购买住房的合同或协议或有关批准文件； 六、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；七、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；八、贷款行规定的其他条件。十、以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。贷走出购房还贷的误区 从建行首推贷款买房业务到今天“要买房找银行”观念的深入人心，银行买房按揭贷款已成为购房者获得住房的一种很有效的手段。然而，无论是银行还是房地产发展商，甚至媒体，在积极提倡、宣传买房贷款的同时，对于“怎样还款”并没有给购房人一个明确的说法，以至于许多购房人在还银行贷款方面存在着不少误区。贷款买房先还利息后还本金？李先生通过向银行贷款32万元购买了一套商品房，30年还清贷款，月供1650元。他自己算了一笔账：贷款32万元（本金）银行月利率360个月535000多元，这意味着30年以后，他还给银行的钱比银行贷给他的本金（即贷款额）多了20多万元。随后，他又通过多方了解，发现其实在还贷款过程中，前一些年，每月所还银行的1650元中，绝大部分是利息，而32万元本金还的则很少。即如果在后十几年当中，剩余的贷款有能力一次还清的话，所还的钱基本上大部分是本金。举例说明：李先生所要偿还银行的535000元，过了20年之后，他所剩余的贷款有能力一次付清，所还的款项起码有60以上是本金。也就是说，前15年还的大部分是利息，后15年还的基本是本金。李先生说：“如果是这样的话我就不划算了，我正是因为资金有困难才贷款的，到了20年以后有钱了要一次性还款，我只占用了银行20年的本金，但差不多30年的利息都先期还给了银行。”李先生的想法代表了不少对房贷尚存疑虑的购房人，30年银行贷款，利息与本金几乎一半一半，而先还的是利息，后还的才是本金，果真如此吗？许多购房人还款算法有误建行专事房地产信贷部的人士则指出一些购房者计算还贷中存在的误区。他以贷款30万元，贷款期限30年（360个月）为例，贷款年利率为558（月利率为465），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为171846元。此时，本金与利息的比例是什么样呢？借款人获得贷款后第一个月应还利息为：3000004651395元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：171846139532346元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：3000003234629967654元，借款人获得贷款后第二个月应还利息为：29967654465139350元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：1718461393532496元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：299676543249629935158元，以后各月的还款依此公式类推。也就是说，购房人在还贷款方面存在的误区主要体现在将30年的利息算入了贷款，其实利息是随着本金的不断减少而相应下降的，按上述公式可知，借款人第60个月（假设）还款后即还款五年后剩余贷款本金为27767408元，在此时，假设三种可能看看还款方式有何改变。1提前全部还清贷款将剩余贷款本金27767408元还清即可。2提前还款10万元提前还款10万元后，剩余贷款本金变为17767408元，剩余贷款期限变为300个月，贷款利率为558（假定利率不变），由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为109958元。3遇人民银行调整利率假定30年个人住房贷款利率由558变为459（月利率为3825），将剩余贷款本金27767408，剩余贷款期限300个月，贷款月利率3825代入按月等额还款的计算公式可得月还款额为155762元。怎样还银行贷款划算建行人士承认，购房人在还款前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。但这样一来，对于想到时候一次结清剩余贷款的人来说就有些不划算了，因为那时利息的比重已经很小了。因此，该人士给购房人提出一个建议，在贷款的前几年中，争取能多还款，比如一下子还5万，使总贷款中的本金基数下降，那么在剩余的贷款中，也许将来只有十几万，但偿还年限尚有20多年，利息负担很小，这样就不必急于一次还款了。别忘了，一下子还掉的那些钱，是不用付一分钱利息的。为住房贷款设计一个最佳方案 自从银行推出住房按揭以来，越来越多的人选择这种方式买房，如何为住房贷款设计一个最佳方案呢？贷款期限是越长越好吗？首付款项是越少越好吗？贷款买房占便宜在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金，也会选择贷款购房的方式，这样可以把剩余的自有资金投向收益更高的领域，像证券、期货、外汇、经营等方面，这在深圳、上海等投资意识比较强的城市是非常普遍的一种现象。对普通购房者而言，即使不另外投资，但如果有未到期的存款、国债等等，也不要盲目变现购房，应该先权衡得失，也许贷款是更合算的选择。此外，如果从购房投资角度考虑，贷款更是很重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。例如某人购入单价5000元平方米共100平方米的住房，拟在投资收益率达到30时出售。如果购房总价50万元均为自有资金支付，那么要达到升值30需要该住房出售单价达到6500元，这其中的难度是很大的；但是，如果该人将50万元自有资金作为50首付款购买两套住房，不足部分以贷款50万元补足，那么这两套住房只要单价上升15，达到5750元，则两套住房总价为（57501002）115万元，归还50万元贷款后净得65万元，和50万元自有资金相比，投资收益率已达到30。但是单价从5000元上升为5750元可比上升为6500元容易得多，也快得多。以上没有考虑贷款利息，但是即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”，借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显，读者可以算一算。当然，需要提醒注意的是如果房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。还款期限的选择贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每月还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为58年。固定利率与浮动利率的选择购房人在申请购房抵押贷款的时候，利率选择是不容忽视的因素。如果选择固定利率，在合同期每个月支付的利率均相同，浮动利率则不同，是借款单位根据市场利率的变动不断调整的。固定利率比较简单，一旦申请了贷款，就不会发生变动，如果在合同期内市场利率往上涨，还可享受到低利率的好处，不过如果在合同期内市场利率下降，原有的贷款利率不会相应下调，会蒙受损失。浮动利率有银行根据市场利率的变动来调整，市场利率上升时，浮动利率跟着上升；市场利率下降时，浮动利率跟着下降，但由于调整利率的权利掌握在银行手中，购房者往往十分被动。特别是当遇到高通货膨胀时，利率的上扬，可能导致你根本无力承受利率的负担。由于浮动利率的不确定性，保守的购房者最好选择固定利率。 首期付款额的选择依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80，这就意味着你必须准备20的首期付款。购房款是10万元，就的自己掏腰包2万元；购房款是20万元，首期付款就达到4万元。如果是公积金贷款，则可能做到90。贷款越多越好，首付越少越好，当然这一切都应控制在你的负债能力之内。沪浙购房团”包专机到徐州“炒房”单亮李先昭朱新法 徐州电“炒房”一族的目标正在北移!1月11日，一支由浙江、上海投资者组成的“炒房团”包了专机降临徐州，仅一天时间，这支38人的“沪浙购房团”就在徐州吃进20套别墅，价值近1000万元。据了解，这一购房团中既有企业老板，也有白领一族。那么，徐州房产有什么吸引力，使得这些人不惜重金、专门包下飞机杀入徐州的呢?来自上海的贾文忠先生购买了一套60多万的独立别墅，谈及来徐州购房的目的，他坦言：“我们主要是到徐州来投资。上海和徐州的距离还是比较远的，上海人到徐州买房子住不太现实。这几年徐州的房产走势是不温不火，稳中有升，房价平均以每年10%的速度上涨，没有多少泡沫。这样的行情让人放