商业地产行业特性与发展趋势.ppt

,陈倍麟易居中国克而瑞咨询中心副总经理上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划师,2013年5月17日,商业地产行业特性与发展趋势,一、国内外城市综合体项目的开发设计理念二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍,目录,一、国内外城市综合体项目的开发设计理念,（一）商业建筑体设计的商业元素,案例：日本银座商业街,案例：新加坡乌节湾购物中心,案例：泰国展览馆商场,案例：新加坡克拉码头,案例：苏州圆融时代广场,案例：苏州圆融时代广场,案例：苏州圆融时代广场,苏州李公堤：20万，现代苏州滨水休闲娱乐区。,（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）,案例：香港国金中心,商业综合体的城市功能融合航站楼进入商场,案例：香港园方广场,商业综合体的城市功能融合航站楼进入商场,案例：马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合游轮进入商场,案例：马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合游轮进入商场,案例：香港国际金融中心,（24小时城市通道）,商业综合体的城市功能融合城市道路进入商场,案例：香港圆方商业广场,商业综合体的城市功能融合办公楼/酒店进入商场,案例：香港国金中心/新城市广场,商业综合体的城市功能融合办公楼/酒店进入商场,新加坡九楼屋顶游泳池,商业综合体的城市功能融合游泳池进入办公楼,案例：马来西亚阳光广场、日本东京中城,商业综合体的城市功能融合与公园相伴,案例：马来西亚国家科技馆,商业综合体的城市功能融合科技馆进入商场,案例：新加坡乌节湾,商业综合体的城市功能融合美术展馆进入商场,案例：日本商业露天表演台,商业综合体的城市功能融合表演剧场进入综合体,案例：香港新城市广场,案例：日本六本木露天音乐广场,案例：日本维纳斯城堡,商业综合体的城市功能融合体育设施进入商场,案例：泰国中央世界溜冰场,案例：香港圆方商业广场溜冰场,商业综合体的城市功能融合溜冰场进入商场,案例：泰国中央商场内影院,商业综合体的城市功能融合电影院进入商场,案例：宁波天一广场,商业综合体的城市功能融合水幕电影进入商场,案例：香港新城市广场,商业综合体的城市功能融合儿童娱乐进入商场,案例：马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合儿童娱乐进入商场,（三）商业建筑体设计的景观环境,案例：新加坡屋顶游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池进入酒店,香港海逸酒店屋顶游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池进入酒店,香港w精品酒店,泰国芭提雅酒店,商业建筑体设计的景观环境人造沙滩进入酒店,泰国芭提雅商场顶部人造沙滩,商业建筑体设计的景观环境人造沙滩进入酒店,泰国芭提雅商场顶部游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池与大海连成一体,泰国芭提雅商场顶部游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池与大海连成一体,案例：美国夏威夷君悦酒店商业,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,案例：泰国芭提雅商业,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,（四）商场的人性化建筑细节设计,案例：泰国中央商场,室内电动购物车享受无负担的轻松购物,商场内人性化配置商场内电瓶车,案例：美国迈阿密坦帕购物中心,售鞋区域配备了舒适的沙发和量码器,案例：美国迈阿密坦帕购物中心,商场内人性化配置卖鞋处的沙发椅与量码器,案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心日本千叶购物中心日本难波城,商场内人性化配置垃圾桶的配置位置,案例：泰国中央商场,商场内人性化配置VIP贵宾休息室,案例：马来西亚阳光广场,商场的人性化配置书店里为残疾人配置专用电梯,案例：日本商场外停车设施,商场的人性化配置自行车停车位,案例：泰国中央商场四楼女士停车场,商场的人性化配置女士停车场、残疾人专用停车位,案例：美国坦帕商场残疾人专用停车位,日本商业,新加坡商业,商场室内人性化配置洗手间内的细节,商场室内人性化配置洗手间内的细节,洗手间手纸放置位置,门上挂包勾位置,案例：香港APM商场,商场室内人性化配置洗手间创意设计、婴儿护理间,案例：香港apm商场,商场室内人性化配置厕所门口的休息座椅,案例：台湾商场洗手间,开门后座便器的盖子会自动掀开,商场室内人性化配置厕所门口的休息座椅,商场户外人性化配置休息座椅,案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心、日本啦啦宝都,案例：上海仲盛世界商城,商场室内人性化配置电梯旁的休息座椅,案例：上海浦东嘉里城,案例：南京麦当劳,案例：盐城金鹰国际,商场内人性化配置商场挡风口设计,案例：香港国金地面空调出口,案例：日本难波城地面空调出口,商场的人性化配置地面空调出风口,案例：成都来福士停车位标识,商场的人性化配置停车场的车位感应指示,案例：厦门SM商场二期,地面材料颜色用错！,案例：上海仲盛世界商城,第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。,第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，经营定位要现实（逐步提升），才能为后期成功运营打下基础。,观点：,二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势,1、中国商业地产的发展特征,特征：1、商业布局结构失衡2、集聚效应无法形成3、多方产业力量进入,中国商业地产发展特征,2、中国商业地产的发展瓶颈,1、政府规划的缺失2、缺乏有实力的开发商3、缺少品牌经营者,中国商业地产的发展瓶颈,1、政府规划的缺失与外行干预（1）地方的商业规划不完善（无交通配套）（2）地方的商业规划水平低（缺国际视野）（3）地方的商业地块分散且超量（各自为战）,中国商业地产的发展瓶颈,2、缺乏有实力的开发商（1）开发商业又不愿意“养商”（2）不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路）（3）缺乏开发商业地产的各类资源（资金、商业设计公司、人才）,中国商业地产的发展瓶颈,3、缺少品牌经营者（1）商业项目同质化非常严重（2）国内著名的商品品牌数量很少（3）缺欠社会性的商业运作团队（缺失产业链一条龙服务的咨询代理公司）,中国商业地产的发展瓶颈,中国商业地产的发展瓶颈的表现缺乏专业市调定位的失败案例,1、上海正大广场,失败原因定位错误：前期定位高端奢侈品商业，曲高和寡，以招商失败告终，亏损经营达五年。,正大广场,位于陆家嘴金融区,24万超大商业体量,周边高端金融人才聚集,项目初期定位：亚洲最大ShoppingMall定位高端奢侈品路线,前期定位不准确，导致招商困难，对消费者的吸引力不足，销售额无法达到预期，品牌商家纷纷撤出，导致“十铺五空”的现象。,正大广场案例,重新调整以家庭消费为主流：形成家庭消费、年轻时尚、饕餮美食三大主题，打造上海年轻人的聚会场,总体定位：现代家庭娱乐的购物中心,年轻时尚,家庭消费,饕餮美食,正大广场调整了原先的定位，放大了消费群，使正大广场在重新招商开业后吸引了消费者，经营情况良好。,正大广场案例,重新定位扶持主力店：补贴装修费引入ZARA主力店，引来一批快速时尚消费品的入驻，开业状况良好,重新调整市场定位为打造年轻时尚主题，补贴2000万装修费招进ZARA。,ZARA的品牌号召力引来H&M、C&A等一批快速时尚消费品牌入驻经营，吸引了大批年轻白领消费群，开业状况良好,正大广场案例,2、上海龙之梦购物中心,失败原因定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。,龙之梦案例,引入专业运营商让凯德置地拥有100%经营权。,龙之梦开发历程,龙之梦案例,引入专业运营商让凯德置地拥有100%经营权。,龙之梦案例,项目整改的重点改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利,一至七楼的“龙之梦百货”定位高端引进国际一线品牌,以面向年轻女性的中高档品牌居多淡化“百货概念”，转型“休闲茂”,龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态零售为主，达4万以上,业态调整,档次调整,品牌主力店与专卖店餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%,中庭切割成散铺，平面动线凌乱,修改为三个中庭，原中庭引入主力店使整个商场形成一条清晰的主动线,平面结构调整,龙之梦案例,项目整改的重点改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利,龙之梦案例,平面图（调整前）,平面图（调整后）,3、上海仲盛世界商城,上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。,昏暗的地面材质,2、地下通道出入口设置失误，流失区域交通枢纽丰富客群资源,3、商场主要出入口设置失败，主力店的人流没有实现共享,1、建筑物缺乏商业元素，外立面与内饰难以有效吸引人气,呆板的外立面,仲盛世界商城案例,上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。,5、冗长的内街使消费者产生疲劳感，同时造成商业死角,6、为提高租金而强行增加小面积店铺，导致商业死角的增加,4、繁杂中庭的非对称格局，人为地使动线复杂化,过多的小面积店铺,仲盛世界商城案例,失败之处：1、交通位置不佳，三条支马路包围，人流到达不便,仲盛世界商城,家乐福入口,莘庄地铁站南广场,次干道,支马路,上海仲盛世界商城,失败之处：2、建筑外观设计缺乏商业元素,商业的建筑外观应该选择鲜亮的颜色，使消费者产生兴奋感！,上海仲盛世界商城,失败之处：3、物业功能和经营功能脱节,大卖场的入口设置错误，无法帮助购物中心导入人流，引擎作用丧失,上海仲盛世界商城,失败之处：4、作为地区级商业体量过大（近30万），招商困难,上海仲盛世界商城,失败之处：5、中庭过大、多动线，无法聚集人气,上海仲盛世界商城,失败之处：6、地面材料颜色用错,上海仲盛世界商城,失败之处：7、空炒概念，没有经营主题，室内设计不配套,花卉广场,海底世界,天星阁,峡谷长廊,宣传中的景观广场,上海仲盛世界商城,4、上海百联世贸国际广场,上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！,百联世贸广场案例,中国商业地产的发展瓶颈的表现商业地产建筑形态设计中的常见问题,（1）建筑物业功能与经营功能的错位（2）不符合商家要求，影响招商的实施（3）建筑配套不完善，影响客流导入,商业地产建筑形态设计中的常见问题,长寿路,长宁路,万航渡路,购物中心,写字楼,商业与写字楼的错位！,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,A.产品位置摆错,案例：上海悦达889广场,建筑外观的时尚性,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,B.建筑外观错位,案例：上海大悦城（原新梅广场）,新梅广场,大悦城,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,C.物业价值降低,案例：合肥信旺广场,（1）建筑物业功能与经营功能的错位,案例：松江青年城,2012年,2008年,A.建筑层高限制招商,案例：盐城缤纷亚洲,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,案例：盐城缤纷亚洲,A.建筑层高限制招商,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,住宅等分面积，单一功能，且缺乏物业配置。,B.建筑功能限制招商,案例：上海香溢花城商业项目,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,后果：先建设后定位，建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。,B.建筑功能限制招商,案例：上海香溢花城商业项目,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,C.建筑平面限制招商,案例：上海日月光广场,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,案例：上海曲阳生活购物中心,D.建筑楼层影响招商经营,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,案例：南京恒顺商厦,D.建筑楼层影响招商经营,（2）不符合商家要求，影响招商的实施,在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费！,10座尚未开业9座原商户已停业,9座宿野美容（2011年开业，2012年已经关门了）,10座,11座Lexus,9,11,10,（3）建筑配套不完善，影响客流导入,A.违背商业规律,案例：上海金桥国际,（3）建筑配套不完善，影响客流导入,B.客流未被利用,案例：上海仲盛世界商城,（3）建筑配套不完善，影响客流导入,C.车库设计外行,案例：西安长安国际,案例：上海贝尚坊,商业地产项目的科学开发流程,为避免商业地产的发展瓶颈，请遵循科学的开发流程！,科学的开发流程专业的市场调查准确的市场定位契合定位的建筑物业功能现代化的景观氛围营造商业专才的招商经营实操,商业项目成功开发的几大要素,商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确,vs,国外,国内,先建设,1、国外商业地产项目的开发流程,选址,建设,选择管理团队,运营,调整出发点,寻找投资基金,投资基金评审,投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作,2、国内商业地产项目的开发流程,我国现阶段商业地产开发营运特点：开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色。,拿地,建设,考察定位,选择管理团队,招商,运营,调整点1,调整点2,国外的商业地产项目，所有权、开发权、经营权是三权分离的，而在国内，则是三权统一的。三权分离的优势在于，开发商负责拿地，投资开发；定位、策划、规划、设计、招商、运营，各个环节均有专业团队来做，有效避免了闭门造车的“拍脑袋”决策。,3、造成国内外开发流程不同的原因,三权的不同,4、适合国情的商业地产项目的开发流程建议,可行性论证,考察定位,选择管理团队,主力招商,规划设计,调整设计调整布局,建设,运营,确定开发模式,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,综合体项目的定性决定它的开发量案例一：上海城开南方商务区,项目概况,项目处于上海南方商城成熟商圈，欲打造具备品牌影响力的城市综合体项目。,案例一：上海城开南方商务区项目,项目定性从社区商业升级至区级商业，定性决定定量。,关于体量,商业面积从3万至14万,原方案,开发商保守预计3万,周边已存在南方购物中心、友谊商城等成熟的集中式商业；目前区域商业供应量近50万；开发商商业地产开发经验有限，认为开发3万商业。,我司方案,定位测算14万,根据城市商业规划定性，对商圈性质判断；对已有商业分析，发展市场发展空间；通过现有供应及未来需求商业体量测算，科学预测商业缺口。测算未来商业收益。,地块规划指标10万,其中4万从地下挖掘,案例一：上海城开南方商务区项目,项目地块指标决定项目的产品组合案例二：南京新街口国信项目,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,案例二：南京新街口国信项目,方案一,方案二,项目建筑密度指标从30调整至42。,项目开发模式决定项目的产品配置案例三：山东济南英雄山路项目,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,案例三：济南祥泰英雄山路项目,方案一：持有模式,方案二：产权模式,项目零售商业体量从10万平方米降到2万平方米。,以超市卖场为主力店的，持有集中商业的城市综合体其特点是以超市卖场为主力店，带动其他商业快速销售去化，并提高售价；写字楼布置于地块一，临近英雄山路，最大限度的展示项目品质，推升整体档次。,方案一,以休闲商业街区业态为主，实施全盘销售的城市综合体其特点是以休闲商业街区业态为主，商业大部分集中于地块一，临近英雄山路，最大化商业可视性，提升售价与去化率，写字楼受建筑密度限制骑乘于商业裙房之上。,方案二,案例三：济南祥泰英雄山路项目,项目的功能从零售购物中心的商业到休闲商业街区。,建筑形态定位,多栋单体高层花园式配套商业,案例三：济南祥泰英雄山路项目,总体产品组合定位,公寓办公商业,项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格案例四：上海城开南方商务区项目,商业项目地块利用价值最大化的案例介绍,通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据,关于地块,从不规则难点至最佳排布,对本项目地块价值进行全面研判：,案例四：上海城开南方商务区项目,关于地块,从不规则难点至最佳排布,在地块价值判断基础上，做出整体规划布局：,案例四：上海城开南方商务区项目,通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据,4家国际知名设计公司方案：,第一家,第三家,第四家,第二家,案例四：上海城开南方商务区项目,为设计公司提供国际最新商业综合体设计的参考案例,我司提供的实地考察项目案例：,关于建筑设计,从相信品牌至回归诉求,香港国金中心将写字楼入口设置在商场1楼,香港圆方商业广场将写字楼入口设置在商场B1F,香港新城市广场将酒店入口与商场相连通,案例四：上海城开南方商务区项目,最终设计稿,商业、写字楼、酒店相互连通，实现联动,集中式商业与街区式商业相结合,案例四：上海城开南方商务区项目,3、中国商业地产的未来发展趋势,1、拉动内需的国策与城市化进程继续推动商业地产的持续开发2、商业同质化现象将继续存在发展3、持有开发经营的比重会不断上升4、地产开发资本与商业资本的紧密结合,中国商业地产的未来发展趋势,5、低能级城市开发城市综合体的风险趋大6、商业的购物功能弱化，综合消费功能提升7、商业地产专业化分工的作用会逐渐显现8、商业地产呼唤专业商业设计公司/运营公司,中国商业地产发展特征与未来发展趋势,三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍,案例：综合体商业案例万象城,商业系列产品分工定位的典范,1997年,2004年,2004年后,华润置地第一个商业项目“上海华润时代广场”开业。,深圳万象城开业，标志华润商业地产之路开启。,万象城模式逐渐复制到杭州沈阳等城市。,2011年后,历经7年发展，万象城系列已成功布局全国15大城市。,1、华润发展历程,上海华润时代广场,深圳万象城,成都万象城,华润,华润电力,华润金融,华润燃气,华润微电子,华润水泥,华润置地,华润创业,华润零售集团,物业管理,住宅开发,万象城五彩城,中艺,华润万家,华润零售集团（香港）,Vivo,Galaday,PacificCoffee,Leonardo,华润堂,华润万家,欢乐颂,Voi-la!,Ole,VANGO,Bit,华润万家（香港）,华润苏果,2、华润商业物业品牌管理架构,3、华润万象城建筑设计团队,强强联手，精英团队，群英荟萃,沈阳万象城-塑造生活地标,合肥万象城-开启城市万象,青岛万象城-城中之城,郑州万象城-铸造中原核心商圈,南宁万象城-再续万象传奇,成都万象城-掌控一城脉搏,杭州万象城-城市精粹所在,深圳万象城-永不落幕的时尚舞台,4、万象城各地项目经营主题,华润万象城的系列产品内容,高端品牌：华润置地万象城系列,购物中心主力店：国际一线品牌、泰国CENTRAL百货、嘉禾影院、OLE超市、“冰纷万象”真冰滑冰场、TOYS“R”US玩具“反”斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、NIKE等。,大型购物中心,5A写字楼,高尚住宅,超五星酒店,酒店式公寓,高端品质消费,中高端品牌：华润五彩城livingmall系列,购物中心主力店：沃尔玛超市、屈臣氏、SASA、热风、星巴克、浩泰冰上运劢中心、韩国CGV五星级影院、snoopy乐园等。,购物中心,住宅,年轻时尚家庭消费、中高层年轻消费群体,中低端品牌：欢乐颂系列,华润万家目前拥有华润万家、苏果、Ole精品超市、Vango便利店、blt、Voila！酒窖、中艺、华润堂、VivoPlus等连锁品牉，还进一步组建百货公司和院线、剧院，加上之前独家经营的“Esprit”及“RedEarth”的思捷环球，独资拥有高档时装皮具GALADAY及在2010年6月份收购的PacificCoffee,“欢乐颂”同时可以将华润旗下超市、百货、酒窖、咖啡店、美容与健康、高档零售等近10个零售业态整合其中，涵盖主力店、中店及小店，达到60%的体量由自己旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制，而其余40%的体量才对外招商，保证开业率及开业速度，为快速扩张奠定坚实基础。,区域型购物中心,大众家庭消费,百货、大卖场、餐饮、游乐场、KTV、影院持续升级中,5、华润持有型物业三类产品比较分析,REL时尚生活百货专为1835岁年轻女性打造的时尚生活馆2.Ol超级市场华润万家旗下第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。3.嘉禾深圳影城目前深圳最大的电影城4.冰纷万象滑冰场中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场,6、华润万象城4大主力店,7、华润万象城管理经营模式,总部进驻,一线品牌,持有经营,定义形象,海外招商,1、选城二线城市,3、业态定位一站式齐全规划,1、开发商具备强大实力,2、招商以一线品牌为主,2、选址考虑因素,5、打造高端商业建筑形态,外因,内因,a、城市金融商业核心位置,c、周边交通便捷，公交线路多拥有地铁,b、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象,4、引进国际一流的精英团队,8、华润万象城成功的KPI体系,初期,过渡期,平稳上涨期,万象城,万象城财务线图示,一期租金收益平衡二期开发,租金及物业价值平稳上涨,首期资金投入大,现金流,时间,9、华润万象城投入与收益,支出,收入,9、华润万象城投入与收益,1、单一产品难以生存第一个项目后开发速度很慢，原因：纯商业，持有经营，只有投入，制约着它的开发速度。开始要寻求多产品（资金平衡）的发展模式。,万象城的发展经验给予我们的启示,2、科学的开发流程，高起点规划专业化是发展购物中心行业的一个根本性的问题。聘请多家专业公司介入，整个合作团队发挥各自专业作用，从而实现多赢。,3、做出品牌，做出标准，形成模式持续的营销活动让万象城商业打出了品牌，延伸出高中低三大产品线，形成模式后，商业发展进入了快车道。,案例：综合体商业案例万达广场,综合体开发的成功模式,万达在全国商业地产开发领域中的地位,商业综合体开发的领跑者,品牌的力量！,（一）万达集团转型之路,第一期,第二期,第三期,第四期,住宅,多元产业,住宅,聚焦商业地产、酒店、文化产业、连锁百货,1989-1992,2001-至今,1993-1997,1998-2000,时间轴,开发产品,公司特征,核心竞争力,开发模式,万达集团转型之路,（二）万达三代产品内容,万达产品的发展演变过程,第三代万达第二代万达第一代万达,第一代万达广场（单店，5-6万平方米）,万达一代产品的缺陷：案例：南京万达坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低，对土地是种浪费！,第二代万达广场,（组合店，10-15万平方米）,万达二代产品的缺陷：案例：武汉万达坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。,第三代万达广场（城市综合体，30万平方米以上）,包头青山万达广场,长春红旗街万达广场,福州金融街万达广场,合肥包河万达广场,呼和浩特万达广场,济南魏家庄万达广场,购物中心+酒店+写字楼+公寓+住宅,万达三代产品的缺陷：案例：周浦万达为了快速回笼资金再开发，采用大单体商业+酒吧餐饮街的模式，以销售商业街养单体的商业模式。因此，商业建筑及其动线简单，只能做中低端的购物中心，丧失了商业档次提升基础硬件。,万达三代产品的特点比较及优劣势分析,（三）万达第三代产品的选址与结构,1、万达开发选址五要点,集中于城市核心区或未来城市拓展区！,按中国国情和快速发展态势，15万是最佳上限。至少要5家不同业态的主力店和超过20家次主力店来组合。中国零售业态匮乏，1万以上的超市、建材主力店多，但1000-2000的次主力店少。规模与效益相关，规模越大，租金越低。规模体量要求最佳，不求最大，比较效益目标优先。,了解当地城市规划和城市发展方向。现状人口少非主要关注点，未来人口增长是关注点。预计几年后会如何？大势确定后，新区也可以选择。,不同业态对区位要求不同。核心商圈不能搞建材、家居，大卖场，尽可能选租金比较高的业态。副中心要选新兴业态。郊区不适合做百货、珠宝，应选聚人气的业态。万达广场娱乐、休闲功能做得好，购物中心就成功，因为文化娱乐可增加人群滞留期间。,选址,体量,主力店,2、万达的定位关注点,超市楼,娱乐楼,百货楼,综合楼,步行街,3、万达广场规划设计及功能分区,Front,Perspective,Left,万达城市综合体之购物中心设计生成模式示意,主力店,精品店,步行街为二至三层,超市楼1-3F家乐福等,综合楼1F零售专卖2F家饰家纺3F家居广场,娱乐楼1F神采飞扬2FKTV3F万达影城,时尚楼1F运动专卖2F国美电器3F书城4F健身,酒楼1-4F,万千百货1-5F,中庭,全天候室内步行街,步行街,万千百货万达国际影城大歌星娱乐广场神采飞扬电子游艺广场国美电器数码广场一兆韦德国际健身中心运动100体育用品广场,4、万达商业7大主力店,业态组合,采用万达标准化模式设计，同时结合项目做适应性调整，采用街坊式布局，购物中心做到主题化和休闲化，人流动线尽量避免盲点，形成闭合的内部回路。建筑设计突出体现城市意向和地标式建筑。步行街为综合体的灵魂和纽带。,建筑面积一般地上面积14万以上，地下7万以上城市综合体。一般包括酒店、写字楼、公共空间、购物中心，文化娱乐休闲设施、公寓以及停车场等产品，广场中心为商业步行街，主力店均围绕步行街布局，形成良好动线和公共空间。,商业中零售和非零售的比例各占50%，零售、餐饮、娱乐比例控制在4：3：3，在竖向上，不同的业态在不同楼栋进行纵向业态组合，例如家具、家饰、家纺和建材在一起，娱乐、网吧、电玩城在一起，形成客流搭配和时间的连续性效应。步行街的零售商铺形成主力店的补充，为消费提供延续性消费同时提供租金收入。,5、万达广场第三代产品开发模式特征,万达综合体集中体现了“聚合规模效应”即城市中心点建设将带动商铺在短期之内的价值至少有10%的提升。在经营两年之后，它整体商铺租金有20%的提升，与万达类似的北京国贸、上海新天地，都对周边的物业价值生活品质有明显提升，开发商也从中获得增值收益。,（四）万达商业“订单式”运作模式,1、三点一线定位结合中国实际，选择中心城区开店。,3、规划环节四个环节控制规划设计。,2、提前招商订单商业，降低成本，降低风险。,定位,4、业态调整及管理三年培育期，随时调整。,1、万达模式的4大运作环节,2、万达综合体的核心商业模式,订单商业,定义,在开发建设的时候，90%的商户已经全部确定。,优势,缩短建设周期、降低建造成本。招商在先，定制开发，避免了招商时发现建筑体与招商条件不匹配。新项目开发可利用商家经验进行可行性研究。主力商家在全国与万达有战略合作，可获得优惠租金，而先租后建的模式令万达提前获得预付租金收益。,初期和沃尔玛合作。,5-6年后积累了大批各种业态领先的商户。,6-10年后全国已有30多个商业广场，具备实力后，主力商家如果不进某个广场，后面广场都不能进。,目前进入万达的都是国内国际的大牌商户。,2、万达综合体的核心商业模式订单地产历程,联合协议,万达和17家跨国企业（其中10家世界500强企业）签订联合发展协议，约定包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等条款。,共同参与,共同选择城市和地块，万达先选址，商家对每一个店址大家提出意见，书面确认。选址后进行技术对接（店面层高、面积、出入口、交通体系、设备等）。,平均租金,万达与所有合作的伙伴约定一个前提条件，要求接受平均租金概念。即将全国的城市分三等租金（北京上海广州深圳为第一等，省会等二线城市算第二等），事先约定租金水平，改变了分别主力谈判对发展速度的制约的局面。,正式开工建设前先签租约，要求商家要先交保证金，或者开具保单。之后万达建设，计租方式：商业广场开业90天或是对方进场90天就开始计租。购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。一旦运营，商家不管开不开业，进不进场都必须付租金。,2、万达综合体的核心商业模式订单地产4要素,先租后建,“一座万达广场，一个城市中心”,3、城市综合体的产品组合（资金平衡）,商业步行街高档住宅SOHO公寓办公楼大型购物中心星级酒店,回现产品,（五）万达商业的竞争优势,每个城市综合体都能改善城市产业结构，创造一个城市新中心；每个综合体都是一站式消费场所，能全方位满足市民的综合消费需求，达到全面提升城市商业能级目标；每个综合体都能为当地城市新增近万个就业岗位；每个综合体每年能创造几千万元甚至超亿元税收。,1、万达城市综合体开发对城市的贡献,1、万达城市综合体开发对城市的贡献4大竞争优势,优势一,优势二,优势四,优势三,购物中心里最大新增1