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文档简介

,如何进行项目价格定位房地产价格评价,分析方法项目价格定位体系,定价原则,上市价格,现实价格,成本加成原则,整体发展原则,市场比较原则,价格影响因素分析,定价方法的选取,比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法,规模、开发时机、营建标准、机会成本,成本加成法,【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安装成本-配套成本-其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）,【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。,市场比较法,【样本选择】样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：-相近原则，相近地段会有更多的相近因素-成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义-功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位,市场比较法,范例1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表,范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间,范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示,R1,R2,R3,OA,C1,R1,住宅现时整体均价,本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。,住宅各组团现时均价,R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米,酒店式公寓现时均价,本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。,写字楼现时均价,本案写字楼现时平均售价为8500元/平方米，平均租金为2.0元/平方米天,商业底楼现时平均售价,本案商业底楼现时平均售价为20000元/平方米，租金为5.6元/平方米天,本案商业现时平均价格水平,价格影响因素,住宅价格增幅预测,未来价格增长率预测,注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及
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