中山市XXXX年6月房地产市场月报.doc

中山市2010年6月市场研究报告营销部市场研究组2010-07-03目 录第一部分 本月房地产市场动态1.1、中央房产政策动向1.2、金融体系政策1.3、标杆房地产企业动态第二部分 中山整体楼市分析2.1、市政规划2.2、房地产交易情况2.3、楼市动态及简评2.4、广告投放分析2.5、新盘推介第三部分 公司项目周边市场分析3.1、美林假日项目周边区域分析3.2、金逸豪廷周边区域分析第四部分 市场预警第一部分 本月房地产市场动态一、中央政府n 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 2010.6.4住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。解读：异地有房产者“认房难”。因为房管局房屋登记信息系统不完善和异地查询难的问题，房管局的“认房”一般也只能在“拟购房所在地房屋登记信息系统中”进行查询，异地买房则很难查询到，这将导致二套房认定仍然存在难处。如果购房者在异地购房并且全额付款，则在银行的征信系统中则没有相关贷款登记，而房管局又无法查询到其异地购房情况，则买房者仍能“钻空子”。在此次的二套房认定标准中，明确了以“家庭成员”为单位的“认房又认贷”标准。其中也明晰了“家庭成员”范围认定：包括借款人、配偶及未成年子女。下列几种情形界定为二套房认定标准：、 父母有房，以未成年子女名义再购房。、 未成年时名下有房，成年再贷款购房。、 曾全额买房，再次贷款买房。、 婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房。、 非本地居民购房，不能提供1年以上社保证明等。n 住建部等七部门发文 加快发展公租房 2010.6.12由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。解读：指导意见指出，近年来，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。该指导意见旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难，特别是针对像北京、上海、广州、重庆、深圳等国内一线城市对外来务工人员“夹心层”起到的作用尤为明显，是国家最新力推的保障性住房方针，针对以上一线城市，公租房将是房地产开发的主力军。中山市非商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各镇区都有大量本地出租屋供应配套这类群体，中山市现阶段不缺廉租房，该指导意见对于本地房地产行业的整体发展不起明显阻碍作用。2、 金融体系n 国家税务总局：五类高收入者加强个税征收 (南方都市报 2010.6.10)为强化税收征管，充分发挥税收在收入分配中的调节作用，税务总局于近日下发通知，要求进一步加强高收入者个人所得税征收管理，并锁定了五类重点加强征管的项目：财产转让所得、利息所得、股息所得、红利所得、经营所得。 “目前，房产税、遗产税都还没有开征，个人所得税方面，高收入者也可以通过很多方式达到逃税、避税的目的。因此，越富的人积累得越多，税收杠杆的调节作用没有得到体现。” 中央党校教授周天勇，长期从事收入分配研究解读：加强五类高收入者的个税在一定程度起到调节贫富群体间的杠杆平衡作用。其中涉及到加强房屋转让所得税管理方面将对部分投资性购房者产生抑制心理，令整体楼市趋于刚性需求的供求关系。对于真正高收入者来说，个税的提高只是减少一丁点收入而已，并且高收入者逃税、避税能力强，真正税收杠杆调节作用不明显。n 公积金贷款：二次贷款利率仍为3.87%，较同类型二次商业贷款利率低四成 (中山日报 6.25) 据市住房公积金管理中心的有关负责人介绍，在房贷新政出台后，他们在首付比例上亦同样根据国家要求做出了相对的调整。其中，最受广大购房者关注的二套房首付比例与普通商业贷款一样，由原来的40% 提高到50%，但公积金贷款利率未作调整。解读：在商业银行对“二套房”放贷要求越来越严格的情况下，公积金贷款优势凸显。而住房公积金贷款受二套房贷限制政策影响较小，仅首付提至5成，贷款利率不上浮，相比商业贷款可节省大量利息支出。对于首次置业的贷款者而言，若然购买的是90平方米以下的房屋，首付理应不低于20% ；90平方米以上的房屋，首付理应不低于30% ，两者的利率同为3.87% 。相比起商业贷款而言（首次5.31%、二次6.53%），公积金在利率上的优惠确实要相当吸引，可以节省很大一笔利息支出。3、 标杆房企n 保利集团低调降价 万科称将“顺应趋势” (上海证券报 2010.6.4)以保利叶上海为例，目前这个位于上海宝山的区域大盘开盘均价基本在1.4万-1.7万元/平方米之间。但根据此前销售纪录，保利叶上海在今年2、3月份的成交均价分别达到1.76万元和1.82万元/平方米。一些开发商通过赠送面积的扩大来实现变相降价。“比如保利叶上海之前均价17000多元，一般房型送不到10平方米。目前赠送面积最高可达35平方米。”薛建雄介绍，如果这些面积都来分摊价格，那么保利叶上海的房价已经基本降至去年10月的水平。解读：未来上海等地会有更多楼盘跟进降价，如果上海房产税开征，市场会在去年年底的价格基础上再下降10至20。n 绿地41城市项目全线优惠 开发商促销大潮启动 (上海证券报 2010.6.10)上海地产“老大”绿地集团宣布从昨天起开展优惠月活动，促销范围遍布其在全国41个城市的全部项目。截至6月底，公司旗下在售100多个楼盘，将实施买房免物业管理费、买房送家电补贴，以及买房送购房契税三重措施。虽然“名义”各有不同，但部分楼盘按照优惠折扣计算下来，最高可达8折左右。第二部分 中山整体楼市分析一、市政规划 n 珠中江工商部门签署合作框架协议，企业工商年检三地互认。（中山日报 6.5）共同支持和落实三地工商年检、验照以及准入结果互认等工作，营造优良的市场准入和经营环境。除此之外，协议明确提出，建立消费争议异地投诉处理“绿色通道”，优先受理和转办异地消费者的申诉举报。小组观点：珠中江三地同城化日趋明朗，除了去年实施的三地过境车辆收费年票互认、前段时间的三地公交IC刷卡系统互认、最新实施的企业工商年检三地互认外，未来还将探讨实施中山、珠海、江门三地通信互联互认、14条断头路的互接等问题。日后逐一签署的合作框架协议很方便三地普罗百姓，推高房地产行业建设发展。n 旧岐江公路横栏段我市拟投3亿改造。（中山日报 6.7）旧岐江公路属于S268省道的一部分，总长度37公里，于1990年7月建成通车，道路现状为两车道。经过近20年的使用，该路段路面结构已经接近原路面结构设计使用年限。 “改造计划是定下来了，但具体方案尚未形成，目前正在抓紧做前期工作。”市交通局副局长陆德华说。n 050路公交拟延伸至沙朗(美林假日)。（中山日报 6.15）原38路公交一分为二的050路公交“新中医院博爱医院”将调整为“沙朗（美林假日）博爱医院”，主要是为配合新中医院将投入使用，满足西区沙朗一带乘客的出行需求。 根据调整计划，050路将增加沙朗 （美林假日）、金叶豪苑金叶市场、沙朗市场、西区医院、蔬菜批发市场、创世纪汽车公司、新中医院路口、翠景湾、翠景文化中心、小商品市场、富洲酒店等共12个站，减少星晨广场、狮滘口桥、奥理德眼科医院等共3个站。同样实行无人售票，上车2元/人次。小组观点：050路公交线路的调整对于我司项目起到的影响不言而喻，除了美林假日多了一条公共交通设施支持外，还是众多业主出行便利的一种基本生活需求途径。n 三市聚首谋“四年大发展”，再签三个合作协议加强重点领域合作。（中山日报 6.19）三市签署了珠中江2010年共同推动重大交通能源项目框架协议和珠中江区域人才服务体系建设协议，三市发展和改革局与省社科院宏观经济研究所签署了 珠中江区域紧密合作规划编制合同书。通信同城化正在“攻坚”阶段。n 通过“国家火炬计划特色产业基地”评审，南区电梯基地将升国家级（中山日报 6.21）南区的中山市电梯特色产业基地规划占地面积5000亩，目前集聚了以蒂森电梯、三菱电梯两大世界500强企业为龙头的整梯及配套企业30多家，产品除在国内销售外，还出口欧美、东亚、中东和南非等市场。2005年11月，基地被广东省科技厅批准成为广东省火炬计划唯一一个电梯特色产业基地。预测中山市电梯产业产值将继续保持20%以上的速度增长，规模以上电梯企业总产值2012年将达到110亿元，2020年达到295亿元。n 珠海将建香海路 接通珠中断头路 坦洲再现机遇。（南方都市报 6.22）珠海市规划建设的香海路(香洲海泉湾)，在中山境内正是取道位于坦洲的加九线，假如香海路按照目前规划的线位开工建成，也等于打通了中山与珠海之间的一条断头路，中山通过香海路与高栏港高速相连，也可以更方便去到珠海的深水港高栏港。 小组观点： 珠海新建规划的主干道都需要借道中山，这表明在珠中江合作框架下的三地寻同发展的大局环境下所产生的城建运动。日后珠海香海路的开通一方面缩短珠海市区至镇区的距离，另一方面将毗邻香洲的坦洲镇被动性带入珠海城市版图快速扩张的经济圈中，珠海的城市发展早就离不开坦洲镇，坦洲镇目前已经融入珠海15分钟生活圈，香海路的建设将进一步刺激坦洲镇的房地产市场。n 古镇拟建全球灯饰总店。（中山日报 6.23）古镇计划引入战略投资者，共同开发建设30万平方米的古镇灯饰城全球总店。它的目标是成为全球最大的灯饰品牌展贸中心，并以此为样板店，未来5年内在全国主要大城市建设20-30家古镇灯饰连锁店。五年后初显的规模是：300家企业总部和研发设计机构入驻、容纳600家企业开设品牌旗舰展示中心、年采购额80亿元、年税收5亿元、为4万人提供就业机会、为2万人才提供居住空间。这将是一个新灯都、新产业、新经济。n 105国道南段大修7月进入沥青摊铺阶段。（南方都市报 6.23）工程在6月底约能完成总工程量的15%，从七月开始主要是以沥青路面摊铺为主，届时各标段将会分段半幅封闭道路摊铺沥青，同时完成一段路面就开放一段交通，保证按合同要求在今年9月30日前完成工程任务。n 年内开通 3条快速公交，均为K字头，分别由城区开往古镇、坦洲、小榄。（南方都市报 6.23） K13路：初步定价全程6元首末站：小榄城区客运中心-富华车站途经主干道：105国道沙朗至小榄段开通时间：近期 K01路：初步定价全程8元首末站：城南客运站-古镇海洲市场途经主干道：城南路、新岐江公路、东兴大道开通时间：10月份之后 K11路：初步定价全程8元首末站：中山汽车总站-上冲检查站 途经主干道：富华道、105国道沙朗至古鹤段、谷都大道 开通时间：9月份之后小组观点： 快速公交的投入将大大缩短中山中心城区至北部、南部各主要经济重镇的距离、省却不必要的等待时间，能为以上各镇区具有消费能力的居民提供一种便捷的快速公交出行方式，便于各主要经济重镇居民向中心城区形成一种集聚之势。n 广珠西线二期25日11时通车。（南方都市报 6.25）结束西北部镇区无高速历史。中山市境内此前一共有三条高速，其中中江高速和西部沿海高速都是东西走向，唯一南北走向的京珠高速则位于中山市的东边。据了解，中山市西北部集中有多个经济强镇，但一直以来却没有高速公路途经该区域，特别是南头、东凤等镇区长期接受北部佛山的产业辐射，但两地之间却只能靠一条105国道联系，致使105国道常年堵车。广珠西线一二期共设南丫、石洲、碧江、三洲、顺德、容桂、南头、东阜、东升9个收费站，中山市民如果从东升上高速直达广州环城高速南丫收费站的话，全程约60公里，驾小轿车仅需半个多小时的时间，全程收费仅为35元。小组观点： 6月份的市政资讯受关注最多的莫过于广珠西线二期的顺利开通。广珠西线二期将原本没有享受过高速路在身边的阜沙、东凤、南头等北部镇区一下子与顺德、广州直线串联起来，民间最受惠的是中山城区至广州又有条新路线，而且该路线比普通传统路线在时间、金钱花费上省了不少，最主要的是有效解决了常规过佛山走G105碰到的塞车民生问题。对于在中山境内的以上几个镇区目前已在各高速出入口布局了专门做“高速路生意”的酒店、商业、住宅项目(如东升京珠酒店、阜沙国贸广场、东凤小家电产业配套物流园、南头将军村商业广场等)，广珠西线二期的开通对北部各镇区的经济会起到立竿见影的拉动作用。n 我市将火炬开发区、西区、小榄镇、南头镇、沙溪镇、三乡镇等6个镇区列为城乡一体化示范点。（中山日报 6.25）6个示范镇区将担起率先推进“五个一体化”重任，为全市树立示范和榜样。包括：率先推进城乡规划建设一体化、率先推进城乡产业布局一体化、率先推进城乡公共服务一体化、率先推进城乡社会保障一体化、率先推进城乡服务管理一体化。6镇区的试点目标是：到2012年，人均地区生产总值达到8.5万元，服务业增加值占地区生产总值比重相比2008年提高4 个百分点以上，农民人均年纯收入达到1.5 万元，城镇化率达到100% ，平均期望寿命达到79岁以上。n 莲员西路增宽一倍变双向六车道。（中山日报 6.28）莲员西路西接青溪路，东接莲塘路，东面与新规划的公交枢纽站相连接，是中心城区的一条东西向的主要通道。由于莲员西路现状道路狭窄，无法满足日益增加的交通量的需要，造成经常塞车。根据规划，改造后的莲员西路道路红线将由现在的15米拓宽至30米，道路规划为双向六车道，可以解决现在的交通拥堵问题，同时还规划在莲员西路东、西两端各增加一处公共停车场，满足沿线商业的停车需求。n 中山港大桥7月起半封闭维修。（中山日报 6.28）从7月1日至9月30日，中山港大桥将进行维修。施工期间，主桥来往方向将各封闭一条车道。n 小榄编织“日”字形交通网（中山日报 6.30）小榄的环镇路全部按照快线的标准修建，上层是高架道路，下层是一般道路，设计时速为70公里。在该镇的北部，将建一条东西走向的环镇北路，西与古镇古神公路相接，东与105国道东凤段相连；在西部，中顺快线西线恰好从这里通过高架桥，在地面打造一条北引江珠高速，南连新沙水公路的城市快线，穿过工业区与中江高速汇合；在南侧，新沙水公路西接古镇，东与105国道相接，并与广珠轻轨小榄站汇合；东边将建设一条与105国道交叉的城市东外环。而原来的沙水公路变成小榄镇内环的横线。 小组观点： 小榄镇环镇路规划的设计初衷主要是骨干路网与周边城市的高速路接驳，带动镇产业基地物流运转提供一条绿色通道。小榄镇的环镇路设计有点像一、二线城市的外环高速路，其作用不仅仅是解决过境车辆经过中心城区造成的交通拥堵现象，还是小榄镇经济产业升级优化的有力支持平台。小榄镇完成立体的交通网络之后，将成为北部镇区的重要核心集聚区。n 广珠城际轨道交通翠亨车站建设进入站台主钢架吊装的最后阶段。（中山日报 6.30）预计9月底，站场框架钢结构安装及候车厅各项基本工程可完成。二、房地产交易情况1、一级市场（本月数据）（1）土地供应市场编号面积(M2)用途位置底价(元)公告日期G31-10-909152144.3商业住宅中山市三乡镇平南村“卖鱼岭”、“那障环”625731202010-6-29G30-10-915230550.4商住中山市板芙镇里溪大道北侧“月角围”330000002010-6-29G03-10-00563391工业中山市东凤镇同安6-28G03-10-00552553.3工业中山市东凤镇同安村9804672010-6-28G24-10-914856803.9商住中山市沙溪镇秀山村1192881202010-6-28G03-10-013214975.5商业中山市东凤镇兴华中路403140462010-6-28G24-10-914014841.8商住中山市沙溪镇豪吐村189232952010-6-25G30-10-015322620.6工业中山市板芙镇里溪大道南86863202010-6-22G15-10-013066802.3工业中山火炬开发区横门西一围256530002010-6-22G15-10-009610175.8工业中山火炬开发区东一围39076002010-6-22G03-10-00503391工业中山市东凤镇同安6-21G03-10-00423750工业中山市东凤镇同安6-21P21-10-91431677.2商业中山市东区沙岗村75474002010-6-18G15-10-0131133333.3工业中山火炬开发区横门村西一围512000002010-6-18G15-10-010510404.7工业中山火炬开发区西二围39954052010-6-17G15-10-009512547.2工业中山火炬开发区灰炉村、黎村48182002010-6-17G30-10-008116587.5工业中山市板芙镇深湾村63697002010-6-17G01-10-01022570.9商住中山市黄圃镇兆丰村34707152010-6-11G01-10-010117429.1商住中山市黄圃镇兆丰村320701802010-6-11G02-10-00155458.1商业住宅中山市南头镇北帝村65497202010-6-11G15-10-012682143.7商住中山火炬开发区中山港1355371602010-6-10G03-10-00465000工业中山市东凤镇同安村44400652010-6-8G25-10-0136117761.3商业住宅中山市南朗镇翠亨村下沙660640902010-6-6G25-10-013587798.5商业住宅中山市南朗镇翠亨村下沙492549592010-6-6G11-10-010018000工业中山市港口镇石特社区69120002010-6-3G11-10-00997895.9工业中山市港口镇石特社区30321002010-6-3G11-10-009813332.6工业中山市港口镇石特社区51198002010-6-3G25-10-0113109054.3工业中山市南朗镇大车村418769002010-6-3P21-10-912569610.9商住中山市东区兴文路南、市一中西侧亨尾村2923656402010-6-2G30-10-009734570.1商业住宅中山市板芙镇白溪村414840802010-6-2合计：1027175.21079478370（数据来源：中山国土资源局） 6月中山国土局共有30幅地块出挂，其中商住（业）地块共有14幅，较上月猛增12幅之多。在以上商住(业)地块当中，受关注较高的分别有：1、 位于享尾村东区兴文路、市一中西侧地块，位于南朗镇翠享村的下沙地块。面积约104.4亩，起拍价为280元/亩。拍卖地块的地理位置优越，比邻万科2008年夺得的“库充地王”，与雅居乐的“库充项目”仅隔着一条兴文路。目前，地块所在片区还有雍逸廷、汇星台、朗晴轩、帝璟东方、远洋城等小区，可称之为中山一二手楼价最高的区域之一。两年前，以底价成交“库充地王”楼面地价为1875元/平方米。如果该地块以拍卖底价成交，按容积率允许值2.0折算，该地块的楼面地价将达2098元/平方米。2、 南朗镇翠亨村下沙两商住地块。两地块均位于中山市南朗镇翠亨村下沙，靠近京珠高速路附近，两地块的土地总面积分别为 176.642 亩与131.6977亩，合共起来约308亩，折合37.4万元/亩。广州敏捷地产在近两年也在南朗镇合共拍得过2300亩的商住用地，当时的成交价约为6.03亿元，折合约26.4元/亩。3、 沙溪镇秀山村商住地块85.29亩，位于翠景南路与南外环路交汇处，用地现状为未平整，地块被15米的规划路由南至北贯穿分割。起拍价为140万元/亩，现场竞价时间2010年7月30日下午。 在6月中山国土局批出的地块当中，其中工业地块占53.3%，商业地块占6.7%，商业住宅地块占16.7%，商住地块占23.3%。从中可以看出，6月份批出的地块有一半多是用作工业用途，而受关注的商住地块除了有3幅在城区范围内，其它的都很分散在各镇区。受新“国十条”影响，经过从年初至5月份的土地招拍挂市场的冷清沉淀，6月份中山市土地供应市场呈现出蓬勃生机形势，其中商住地块之中不乏一些“地王”项目。（2）成交市场编号面积(M2)用途位置成交价(元)竞得人竞得结果成交日期K2510001补充公告103275.4南朗镇左步村委左步大茅岛东麓2010-6-29G02-10-010365266.1工业中山市南头镇民安村30675067广东奥马电器股份有限公司已成交2010-6-29G02-10-90261021.6商业住宅中山市南头镇将军村1600000吴颖婕已成交2010-6-29G23-10-913979518.2商业住宅中山市石岐区岐港公路流拍2010-6-25G15-10-008082876工业中山火炬开发区马安村31825000纬创资通（中山）有限公司已成交2010-6-24G30-10-008258455.6工业中山市板芙镇深湾村22447100中山市中南本草生物工程有限公司成交2010-6-22G11-10-004951940工业中山市港口镇胜隆社区19945000中山市天键电子工业有限公司已成交2010-6-22G30-10-008822065.5商住中山市板芙镇湖洲村49100000中山市志洪房地产开发有限公司已成交2010-6-22G09-10-9121补充公告294商住中山市东升镇同乐村悦胜经济合作社“悦胜围”1585000梁垣枝已成交2010-6-18P17-10-00599898.7工业中山市横栏镇新茂村7450000中山市横栏镇叶克飞灯饰厂等7家已成交2010-6-17G04-10-0071补充公告10667.9工业中山市三角镇三角村4096474中山市三角镇亦发植绒材料厂已成交2010-6-15G29-10-90932356.3工业中山市五桂山第三工业区流拍2010-6-4G04-10-00728491.9医疗卫生中山市三角镇高平村3365100中山同方医院已成交2010-6-3G20-10-007312697.5工业中山市西区隆平社区未成交2010-6-2G20-10-007926498工业中山市西区隆平社区10175232中山市朗科包装有限公司已成交2010-6-2G20-10-008315788.4工业中山市西区隆平社区6062745中山市盛派厨卫用品有限公司已成交2010-6-2G06-10-007840616.5商住中山市阜沙镇阜沙村35400000中山市盈逸房地产实业有限公司已成交2010-6-2G20-10-006092114.6工业中山市西区隆平社区35372006中山市宝荣贸易有限公司已成交2010-6-2合计：683842.2259098724（数据来源：中山国土资源局） 6月共开拍5幅商住地块，成功拍出4幅，其中成交土地面积最大的主要有阜沙镇阜沙村4万m2商住地块及板芙镇湖洲村2.2万m2商住地块。 阜沙商住地块，成交价为58万/亩，溢价率3.5%，由盈逸房地产竞得，该公司由于成立时间不久，目前没有项目开发过。该地块地处阜沙中心城区内，周边已有天盛花园住宅小区、阜沙壹加壹、阜沙中心市场，离阜丰豪庭约1.2km，周边生活配套不错。 板芙商住地块，成交价约为148万/亩，溢价率约105%，由志洪房地产开发有限公司竞得。该公司曾在珠海香洲开发过志洪嘉园住宅小区，该公司总部在坦洲镇，目前主要在中山南部一些镇区不断拿地。该地块本身虽然处于工业区内，但离板芙镇中心镇区很近，周边500米内分别有板芙中心市场、四海酒店、四海商业广场、板芙文化广场等，旁边就有几间超市百货店，周边生活配套不错。成交价高出原起拍价的一倍说明该地块具有相当的投资潜力。 在6月25日下午举行的石岐区岐港公路侧“鸭利沙”商住地块拍卖会,因为无人参与竞拍而最终以流拍收场。业内人士认为,该地块总地价达到2.4亿元,楼面价在1200元/平方米左右,加上建安成本、税收,即使以底价竞得,届时开发商也要卖6000元以上才有利可图。“鸭利沙”商住地块是由五块土地捆绑组成，流拍的主要原因是该地块目前不被发展商认同，虽然地块未来是定位高端的临江水景盘，但受迫于地块统一规划利用性差、周边没有任何配套支持、同片区内有大信新家园及日华坊的中低档楼盘价格限制等因素，假如按这样的价格拿地开发并以高端盘的姿态在该片区内什么配套都跟不上的情况下入市，该项目最终被孤立化。(3)价格（上月份数据）（注：以上图表数据均来源中山国土局）l 5月份仍属于新“国十条”政策实施后的第二个正常月份，无论是土地供应还是土地成交市场都变得相当保守。5月土地成交量环比下跌19.8%，同比增长37.9%，受政策影响，5月份土地成交市场仍很疲软，可以说5月是新政策下的一个重要市场运作调整重要节点时期，土地成交放量下跌都在意料之中。土地的用途结构组成当中，成交量最多的是25亩的小型商住用地，上规模较优质的商住地块在5月份未能流入市场。l 由于5月份成交的地块当中，多数以小型私人商住用地为主，新成交的工业地块也不多，这就导致5月的成交单价环比大幅提升近500元/平方，成交单价也是历来最高。2、二级市场（上月份数据）（1）商品房销售A、销量l 5月全市24个镇区商品房共成交3619套，环比大幅减少2869套，成交下降幅度达55.77%，同比亦同样大幅下降2498套，下降幅度达59.16%。l 可以看出5月的商品房成交市场无论是环比抑或是同比均超过5成以上的跌幅，造成此原因，很大程度上是因为从4月中开始的房地产宏观调整新政下的一种买卖双方理性回归僵持观望的局面，特别的是5月乃传统的黄金楼市时期，成交量没有因为节假日销售旺期的到来而同比增长，相反的是可以看出5月份的成交量已经回归到2008年同期水平。B、均价l 5月份的商品房成交单价与成交量一样双双下跌，5月份成交单价环比下降94元/平方，下降幅度达1.78%，同比增加942元/平方，同比增长幅度达22.33%。l 虽然成交量大幅度跳水5成多，但对成交价格的影响不大。5月份正是新策出台的满月时期，对价格影响虽然有一定的冲击影响，但受迫于无论是中山城区楼盘还是镇区的新推盘都把价格定位得很有把握，价稳现象在这时期内很突出，一大部分是归功于中山楼市的特殊性。价格小量下跌只不过在新策出台的打击下偶遇5月传统旺季而造成的各发展商大打促销战而导致，价格变动波幅也在正常范围内，何况作为有实力的发展商而言，主动调低价格是一种硬伤。（2）住宅销量A、城区l 5月城区住宅出现量价齐跌的局面。城区范围内共销售7.67万平方，销售量同比下跌37300平方米，下跌幅度达到32.71%。价格则下调至5913元/平方，同比下降775元/平方，下降幅度达到11.58%。l 5月份城区住宅出现量价齐跌的现象较突出的原因是部分新推的高端盘经受不住新策的打压而自动调低成交单价造成的，如西区的滨江一号、白朗峰，南区在5月新推的米兰阳光等。而且5月是销售旺季，很多发展商促销力度明显比首季度要强很多，部分楼盘还大量推出特价单位、低折扣优惠来迎合市场。B、镇区l 5月镇区住宅出现价稳量跌的局面。镇区总共销售3万平方，销售量同比下跌2.7万平方米，下跌幅度达到47.28%。价格则下调至5013元/平方，同比下降90元/平方，下降幅度达到1.76%。l 镇区出现以上的楼市情况，主要是各镇区的平均成交价格一直很稳定，没有像城区楼市那样竞争激烈，各镇区的楼盘在促销力度、价格优惠上比城区来得保守。出现量跌近5成的现象是受中山南部的三乡、坦洲这类主要依靠异地顾客来支撑市场的镇区在新“国十条”下异地购房门槛的提高而导致成交量急剧下降的原因。（3）存货量分析（本月数据）A、本月新推区域新项目1*12*12*23*13*24*25*2复式其它别墅商铺合计坦洲锦绣阳光花园12期64122615207海伦花园4843223116东区远洋城462066远洋城232043远洋城3838中山中环广场5252映翠豪庭27225297东凤佛奥阳光花园34119153佛奥阳光花园345134119沙溪雅居乐世纪新城3期592592汉基花园116165562594456宝嘉上筑花园54271495康桥翠苑商住小区203310467康桥翠苑商住小区1051465南区万科城市风景花园21128149万科城市风景花园3290122南朗锦绣海湾城4期39206267西区滨江公馆2828朗城家园14382981横栏金月湾商住小区4040神湾凝星名都3期1638660火炬区百合家园12141162港口中信凯旋蓝岸花园二期（北区）4747东升朗晴名门园116926196合计335169487116142535005099382493318 6月全市有19个楼盘共推出24个产品，其中万科城市风景分别在6月17、24日分别推出友桦苑组团新产品，远洋城也分别在6月12、18、25日陆续推出913幢以三房、四房产品为主的产品，25日推出的是建筑面积在440610平方之间的珍藏别墅。 6月新批上市总套数3318套，比5月猛一下子增加1451套，其中住宅新批3069套。 新品供应量仍然趋向于供不应求的状态。新批户型中，三房产品占据绝大部分的比例，占42.94%，其次一、二、四产品的供应在本月基本持平。另外在新批的产品当中，商业产品的供应力度也适量提高，新批商业产品占本月新批总货量的9.07%，不仅有传统的商铺出售外，中山中环广场也在本月推出了52席写字楼产品。B、销售登记备案a、 总体情况房屋用途累计成交套数累计成交面积其它6181.95车库2257331.96商业39741460.11住宅1854233787.58住宅(别墅)3661.67住宅(车房)17.21住宅(车位)29807.94合计2515284238.42l 产品类型方面，住宅产品作为商品房交易市场的火车头一直领跑着带动附属的商业、别墅、车位的交易。6月份，住宅产品累计成交1854套，与上月相比减少556套，环比降幅也达到23%，销售成交量仍然疲软。究其原因还主要受4.15新策的影响，从新策出台至6月底也有一段市场适应调整过渡期，6月初中央政府更明确二套房的界定标准，异地购房也松绑，再经过5月份的成交量大幅度跳水后，沿续下来的住宅供求关系已接近探底水平，开发商与购房者之间的买卖过程更多的是市场观望状态。l 由于新策的影响，很多开发商也开始考虑从商业的途径进行另一条销路。在6月的新批产品当中，商业就占了该月总推货量的9.07%，住宅市场的日渐萎缩也导致商业产品受投资客的热捧(如大信旗下楼盘的商铺联展销售)，6月份商业产品累计成交397套，与上月相比增加165套，环比增幅达到71.12%，商业产品在6月也渐渐从配角转换成主角位置，商业占住宅的比例也提升到21.41%。受此良好销售影响，全市本月也加推301套进入市场，相信接下来的盛夏季节里商业产品的销售量将节节高升。l 6月份商品房共累计成交2515套，比上月减少276套，同比降幅9.88%；累计成交面积达到28万平方，比上月减少1.2万，同比降低4%。b、分类情况l 6月的成交量比上月还低4%，只成交了2515套。本月沙溪镇仍然是最活跃的成交区域，达到了352套，其次东区、西区、南区、三乡、坦洲仍然是商品房交易活跃地带。沙溪镇的销量占总成交量的14%，而东区、南区、西区这个城区销量之和也占总成交量26%，南部的三乡、坦洲市场也占了17.5%。从上表可以看出，北部的一些镇区也出现成交量上涨的趋势，如黄圃、南头镇，特别是南头镇，在该区域市场本来就小及市道较差的情况下也累计成交超100多套，推动其成交上升的源头是在本月新推的雅翠华庭新项目，开盘当天就成功销售8成以上。雅翠华庭的顾客多数是以异地购房为主，有不少在顺德家电厂企工作的外来人员在该盘上置业，部分也有一些佛山、广州客购买，受众的原因除了价格因素外，还相当一部分因素是靠南头镇具有突出的交通优势，无论是自住或投资都很具有升值潜力。l 住宅库存方面，本月新批3017套产品，但同时消化1857套住宅产品，住宅库存量仍在不断推高。区域存量方面，坦洲镇、沙溪镇、三乡镇仍坐稳头三把位置，其中坦洲、沙溪镇的库存量均超过3000套，三乡、东区的库存也在2000套以上，其余镇区库存量不多。全市24个镇区当中，阜沙镇的库存量最低，只为148套，在土地交易市场里，6月也频出阜沙镇的新批住宅用地，结合本月热点新闻广珠二期开通也带旺该区域三产行业的发展，阜沙房地产发展升温将势不可挡。C、存量分析（注：以上各图表数据均来源中山国土局）l 户型方面，三房户型的比例仍然占据主流位置，本月存货量增加1541套，消化约650套，存货量虽然有提高，但本月库存却占总量的比例42%，与上月减少1%。二房户型库存方面，在本月也增加656套，同时消化约420套，库存量占总量比例22%，与上月也同样减少1%。l 二、三房户型加起占商品房市场“蛋糕”的64%，属于是快速消费产品。一房占比本月提升至14%(上月仅6%)，说明一房户型的公寓型产品也陆续在市场铺开，公寓型虽然在实用性上比不上二、三房产品，但其总价低、具有灵活的投资潜力等优势，在当前市道下还是不错另类的解决住房与投资问题的产品。3、三级市场（上月数据）（数据来源：中山国土局）l 5月全市二手市场成交25.2万平方米，环比4月减少2.3万平方米，而销售均价方面，由于春节假期导致客流的减少，加上部分一手市场的客源截击，二手市场自然会采取低价策略来吸引消费者，因此楼价较上月有所下滑，均价仅为1735元/m2，环比1月份下降15.2%。l 而销售均价方面，由于同样受4.15新策影响，整体二手市场成交仍疲软。5月二手市场销售均价为1938元/m2，环比4月份下降12.34%。l 由于5月是购房者观望态度最高的时期，不少打算在一手市场里购房的顾客也将目光转移到二手市场。虽然二手市场的活跃程度再也没有出现首季度的全线飘红状态，但是一手与二手市场的销售均价差达到3000多元/平方，对于急需自住购房的这类顾客群体还是存在一定的市场空间。二手市场虽然同样受新政策影响，但影响作用有限。4、 楼市动态及简评(1)城区主要楼盘销售动态区域楼盘名称主推户型楼盘活动价格石岐区大信海岸家园心怡湾组团的90m2两房、107-144m2三房推出的最高优惠达15万6700富逸臻园320m2的中央楼王单位内部优惠单位8400天明豪庭88-300三房五房98折优惠6500西区大信新家园95125F区一梯两户96折优惠5300蓝波水岸主推100-1292+1，3+1单位无优惠5300尚湖轩主推100-120二、三房98折优惠4800火炬区实地璟湖城现推楼王单位86-185观澜组团现接受VIP登记，5千抵5万，额外95折65005系第5大道剩几套130三房内部优惠单位4300群英华庭几十套140-160四、五房单位买房即送4万，特价优惠最高达10万4800桃源明居在售30-70一房一厅公寓购房送全屋家私、电器4100沙溪镇宝嘉上筑现售10幢110120的2+2，2+3单位98折优惠4800平湖秋月58幢第三期79106的二房、小三房单位98折优惠3800世纪新城现售誉峰V1-1幢，7月初将推蔚蓝卡萨全新组团96折优惠6300中信左岸现售8、9幢，901302+1，2+2单位96折优惠5000南区万科城市风景现售友荫苑、友桦苑组团7086两、三房单位青年置业计划，内部优惠单位6200天域米兰阳光主推1-7幢，80-108的两、三房，几套的130四房单位推出80-110特价限量房，无论楼层高低，无论二房三房，无论南北朝向，统统只需4380元/。4400金水湾在售户型以7080多的二、小三房、130多的四房单位推出15套特价房，以130几米的三房与四方为主，楼层有高有低。特价房起价为3650元/，最高价约4650元/4400东区华鸿水云轩在售5期B区，130280三五房单位内部优惠单位9000远洋城荣域：140165的三、四房，均价63008100元/；美域：130150三房内部优惠单位5500凯茵新城天域二期在售，122191三房单位购房9折优惠9000中环广场租售进行中，现推出写字楼，租价80元/内部优惠单位13000朗晴假日现售3、4期两房到四房单位特价单位推出5000港口大信芊翠家园 现推出F区77101单位2房下定2万抵3万，34房下定2万抵4万优惠4800中信凯旋蓝岸户型为213、217五房单位，257六房别墅内部优惠单位9300 （注：部分信息来自于房讯网、楼市家居网等网络信息）简评：6月份中山市城区楼市明显以推售旧产品、滞销品、特价单位产品为目的不断向市场大打优惠喙头，同时也因为这些特别产品的促销销售活动为部分楼盘迎合即将推出的新产品而不断造势、宣传、储客的行为，如宝嘉上筑、天域米兰阳光、金水湾、大信新家园、大信海岸家园等楼盘。虽然在整个6月份里，楼市运行情况差强人意，但从中可以得出的结论是，6月份的大量集中促销活动是未来8、9、10共3个月份的黄金销售档期所做的伏笔行为，特别是9、10月份，将会出现新楼盘、新产品集中井喷的发展态势。6月份里，传统的住宅产品需求关系明显有放松下降的趋势，除了有打压高价房的宏观调控措施的出台外，还有的是在首季度销售旺季里已经消化了大部分有刚性需求的置业者。经过一轮的调控风波后，5、6月份楼市明显相对首季度较温和，相信随着一来调控政策的有效时间不断拉长，二来受下半年商品房市场供求关系的进一步紧张上升，因此未来的9、10月份将会是一个楼市成交活跃期。(2) 端午期间整体运行情况今年的端午楼市成交大绿，6月16日更是创下新政实施以来的最低水平，一手商品房仅成交了19套。端午期间，城区和周边镇区的楼盘活动层出不穷，开发商节日促销的劲头还是有，但送礼、抽奖等小恩小惠多，推特价单位也不少，真刀真枪降价的则寥寥。开发商对楼价半推半就，欲盖弥彰。推特价单位的楼盘，随口都可以念出一串来，比如东升镇朗晴名门限量推出10套“秒杀”价单位，首付只需2.5万起；中海翠林华府新推10套优惠一口价单位；天域