成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页.ppt

,中海龙湾半岛C地块发展建议（初稿）,目录：,第一部分C地块基地条件分析第二部分区域中小户型物业研究第三部分典型案例研究第四部分C地块定位第五部分C地块物业发展建议第六部分经济测算,第一部分C地块基地条件分析,1、C地块区位,东：加气站、公共绿地、幼儿园、小学西：拆迁安置房南：丽景华庭北：A、B地块及清水河,2、C地块控规指标,用地性质：二类居住兼容商业用地占地面积：16341.65m2，约24.51亩容积率：3.0绿地率：30%建筑密度：30%限高：53米最大建筑面积：49024.95m2商业最大容量：14707.49m2,3、项目规划限制指标,现代建筑风格，色调明快。C地块内商业建筑必须单独占地，严禁按草金路布置，多层建筑需采用坡屋顶。C地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5%（735m2）的集中绿地，另735m2的集中绿地结合总平方案布置。公共绿地规划：约3770m2,用于CNG加气站安全范围控制。只能设置通透围墙或绿篱。C地块需设置公厕一座（每座面积不小于50平米），并对外开放。物管用房结合总平方案按总建筑面积的3配建。交通出入口：结合地块周边规划道路开口，主入口宽度不大于7米，次入口宽度不大于4米。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、项目基地条件小结,C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的产品将成为C地块核心竞争力。临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长约204米。商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。,第二部分区域中小户型住宅研究,1、中小户型显性供应项目分布,中小户型的住宅指:户型设计紧凑的70-120平米以下套二和套三户型。区域内中小户型的住宅包括两大类，一类是中小户型楼盘，另一类是高端楼盘中的中小户型。样本数量：共11个，中小户型楼盘9个，有中小户型的高端楼盘2个。,（一）中小户型住宅显性供应楼盘分析,2、中小户型显性供应楼盘产品特征,中小地块是中小户型供给的主力，88.9%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个，45-65亩的有4个，90-100亩仅有竹韵天府整体规模较小，总建筑面积集中在38000-50000m2总户数主要集中在250户和750户，总户数均值为819户。容积率的均值为2.66，容积率主要为2.2-2.8，丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%.光华板块供应量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量的28.5%；外双楠板块供应量相对较少，占总量的23.3%。54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分别占总量的21.5%和20.1%。,销售均价为3638.9元/m2，以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2，分别占总量的51%及27.4%。销售率普遍很高，销售周期较短。除未开盘的4个项目外，销售率均值为87%，销售周期集中在1个月左右，最长为8个月。户数与车位比为1:0.5-0.7。其中，1:0.5-0.6的占总量的31.4%，1:0.61-0.7的占总量的38.1%，1:0.49占总量的30.5%.档次普遍为中档，区域内没有高端纯中小户型楼盘，从市场供给来看，高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。产品基本没有创新，但性价比高，有着相对较低的单价和总价。主要客户群体构成为：第一类：收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人，家庭结构为1-2人，以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。第二类：有稳定收入的老年人。,3、中小户型显性供应楼盘营销特征,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、高端中小户型显性供应分析结论,普遍位于高端楼盘内，分布零散，没有集中布置，区域内目前没有高端纯中小户型项目，高端纯中小户型发展思路是本案较大的机会。可以享受高端楼盘整体品质、景观及配套。普遍位于项目的转角处、临街面及景观较差等具有相对缺隙的位置。单价相对偏高，但很好的控制了总价。供给较少，销售速度很快，高端中小户型消费需求相对旺盛。成都花园望郡10余套90平米左右套二户型于开盘当天售完。优品道40余套90平米左右套二和113平米套三户型销售状况良好。,5、中小户型显性供应楼盘分析结论,区域中小户型主要位于中小地块及高端社区内。中小地块内的中小户型普遍档次较低，基本无产品创新，较低的单价和总价是其核心竞争力。高端的中小户型主要位于高端楼盘内，存在分布零散、位置相对缺隙（如临街、转角、景观差等）、价格偏高、供给较少等现状。从区域供给现状，可以看出高端纯中小户型项目为市场空白点，是C地块较好的机会，可以解决现有的中小户型项目分布零散，位置较差，供给少等缺隙。C地块属于大项目的启动区，既可以享受高端住区的所有优势，还能规避目前高端中小户型的缺隙，高端中小户型是C地块较好的发展机会。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,（二）区域潜在中小户型的物业研究,1、中小户型潜在供应项目分布,2、优品道一期B区,总占地面积：26亩总建筑面积：28000m2总户数：260-270户车位数：100个开盘时间：今年7月定位：高端中小户型社区户型配比：套二80-100m2占30%，套三101-140m2占70%,从开发时间来看，优品道B区基本与本项目不存在竞争冲突二期可能会出现少量经济型户型与本项目产生强势竞争,望郡分三区开发，A区为银行及其它用地共9亩，目前开发的B区为27亩的高端住区，C区为74亩的高端住区。从B区的上市状况，望郡C区的开发时间有可能会与本案的C地块开发时间重叠结合现有B区中小户型的旺销状况，其C区可能会出现一定的中小户型，其开发时间可能会与C地块重叠。,3、成都花园望郡C区,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、滕王阁鹭岛国际社区,鹭岛国际社区的占地为422亩，项目总体定位为大型原生态、高绿化率都市豪宅。产品类型以多层和小高层为主。该项目的产品类型较多，占地面积较大，其开发时间与本项目重叠由于该项目的体量较大，可能会有部分中小户型的住宅会对C地块形成竞争。单位成本上本案不占优势，但滕王阁的实力、知名度、美誉度均不及中海。,5、中、低端中小户型潜在项目,源自区域中小型地块竞争，会被其切割中低端市场。区域内潜在中小型地块很多，从现有供应市场调查来看，中小户型属于中小地块内的主力户型，潜在的中小型地块将切割中小户型的中低端市场。此类项目占地面积较小，品质低于本案，开发商知名度、美誉度较本案差。区域内中小型地块大多拿地较早，而本案的土地成本较高，如果同时面市很可能会对本项目形成低价冲击。,6、“同价多室”的潜在竞争,C地块总价范围内与其它中低端项目总价重叠的潜在竞争。本案的土地成本较高，高端是本案必然的发展方向，区域内潜在的中低端项目在成本上具有较大的优势。中、低端项目的套三、套四的总价可能会与C地块的套二、套三重叠，会形成“同价多室”的潜在竞争。,高端潜在竞争项目主要为滕王阁鹭岛国际社区、优品道、成都花园望郡。中小地块的同类型产品的低价竞争。C地块总价范围内与中低端项目重叠，必然会对本案形成“同价多室”的选择性竞争。C地块的产品必须做到特色、差异化和创新，特色的产品将成为平衡高成本与市场杠杆，并以差异化的产品避开潜在的竞争。,7、小结,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,8、研究结论,成都中小户型大多属于规避型物业，用于解决楼盘的相对缺隙。本案中小户型的定位将被区域内中小楼盘分割低端客户，并且中端楼盘的舒适性物业因总价和本案相当，产生替代作用。区域内高档楼盘中的中小户型与本案直接竞争。若本案C地块纳入整个社区概念中的一部分，销售速率和价值将提升。区域内中小户型产品创新和品质不足，改变这一现状能够取得竞争优势成都类似个案显示：花园等室外空间、板式宽景、一梯两户、楼盘品质是纯中小户型物业畅销的重要因素。本案纯中小户型的定位面临的客户是：有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户，年龄主要在25-35岁，职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。,第三部分典型案例研究,1、项目简介,基本数据占地面积：27亩总建筑面积：34000平米容积率：4.8层数：2幢20层高层电梯公寓公摊：21销售均价：4000元/平米总户数：622绿化率：31%户数车位比：1：0.6梯户数：2梯15户,产品创新9-50m2私家院落（入户花园）每四层一个8.4米空中四合院中空镀膜玻璃,（一）曼哈顿自然派,2、项目特点,特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、较高地价、高容积率等局限。产品创新同比区域其他项目溢价率为5.26%。特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50平米的空中花园、每四层一个8米空中四合院，围合院落形成了穿透建筑体；双面采光通风的设计实现室内全阳光和户户“穿堂风”。户型面积区间跨度过大，变相地阻碍销售进度。户型从47-200平米以上，由于不同的面积带来不同的目标客户群，单体建筑体无法满足各种阶层的客户群的居住心理需求。产品缺隙：2梯15户通廊式布局。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,3、户型及客户特征,户型配比及畅销户型畅销/滞销户型：57一室一厅销售最快，其次为47一居室，第三是80-100套二户型，150m2以上户型滞销。主流客户群体特征30-45岁之间的客户为主，自用型的客户约占2/3，投资性客户约占1/3；职业：以企事业单位职工、外企白领、生意人等为主。,（二）锦都壹期,总占地面积：100亩总建筑面积：30万容积率：3.5绿化率：30层数：3幢24层公摊：20-25均价：4200元/总户数：一期600多户梯户数：3梯8户产品特点：每户花园露台、每二层空中庭院、川西民居风格高层,1、项目简介,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,特色鲜明楼盘，通过传统文化与现代时尚的良好嫁接实现了差异化的定位，其核心竞争力为城市中心区位及与宽窄巷子传统文化的嫁接。中小户型的住宅为启动区：锦都属于复合型项目，有写字楼、住宅、商业院街，启动区的产品为中小户型的住区，以快打快销产品实现资金快速流转，并迅速占领市场，树立项目整体形象。通过写字楼、商业的规划来抑制较高的地价。建筑立面创新：将宽窄巷子传统文化与现代建筑的良好融汇，成为区域地标建筑。住区户型创新：每户花园露台，每二层空中庭院，双面采光及穿堂风通透设计。户型面积区间跨度较大，户型面积为50-139m2。定位准确，销售周期仅3个月，特色楼盘中小户型接受度高。,2、项目特点,3、项目户型及目标客户特征,户型配比及畅销户型从销售速率来看，套二、套三户型最快。主流客户群体特征套一户型主要是年轻人和中老年客户，居住性购买占70套二及以上主要是居住性购买，二次置业者较多，客户主要对位置有偏好,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,（三）康郡小高层壹期,基本数据占地面积：150亩总户数：1160套，小高层512套总建筑面积：21万公摊：13以下绿化率：30销售均价：3400/容积率：2.06梯户数：1梯2户,康郡小高层电梯呈独特U型布局一梯两户板式设计，最大限度的通风和采光，形成独立的景观院落，每个组团既形成了开放式园林，又具有较强的私密性，兼顾了对河景资源的最大共享。纯板、宽景是主要卖点。,1、项目简介,2、项目特点,产品形态多元化的组合，有联排别墅、叠拼别墅及小高层电梯公寓。纯板、宽景、一梯两户、公摊低是康郡小高层最大的卖点。小高层采用U型布局，结合布局形成了独立的景观院落，每个组团既形成了开放式园林，又具有较强的私密性，兼顾了对河景资源的最大共享。小高层属遮挡型物业，主要用于遮挡成仁路，为别墅提供良好的住区环境。100m2以下的户型全部位于相对缺隙位置，既紧临成仁路又在建筑的转角处，全部为东西朝向，景观也较差。相对高价特征：100m2以下的户型价格比其他户型贵100-200元/m2。销售周期短：100m2以下的户型（除了94m2缺隙户型外）在前170号便全部售完。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,3、户型特征及目标客户群,畅销户型：该楼盘120以下户型在开盘当天完成销售。但900个排号客户中300余客户选择100以下经济型户型，从销售速率上看，100以下的经济型户型销售速度最快，其中又以93的小套三尤为突出。主流客户群体特征由于楼盘的高性价比和品质特征，吸引了大量外企、合资企业白领及工薪阶层，所以从职业上看，覆盖面广，经济型户型的购买者多为25-30岁年轻人。,户型配比及畅销户型,（四）典型案例分析的启示,特色产品及差异化定位可以突破地块规模较小的瓶颈。产品创新溢价率较高，特色差异化的产品将成为平衡本案较高地价的杠杆。产品创新：宽景、纯板、一梯两户、每户花园露台/空中院落、双面通风采光、跃层、空中四合院（公共共享空间）、建筑立面等。户型面积区间相对较长，主力户型在50-130m2。特色楼盘的中小户型销售周期较短，普遍在3个月左右。150m2以上户型为滞销户型，C地块应不作考虑。相对高价特征，同比大户型价格偏高。高端特色楼盘的主流客户群特征：有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户，年龄主要在25-35岁，职业主要为外企/合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。,第四部分C地块项目定位,（一）C地块总体定位,1、定位思路,3、C地块总体发展原则,是整个项目的展示区是整个项目的体验区是整个项目的配套区是整个项目实现成功的启动区,4、C地块的发展思路,200亩大社区进行整体推广，C地块是200亩大社区的启动区。差异化的中小户型的定位，并以特色产品的创新来拉动需求市场，平衡较高地价。抓住市场细分的空白，降低市场风险，缩短销售周期，促进项目良性运转。形象公建化，中海品牌优势。,5、C地块定位依据,城西四大板块黄金交界处约200亩小学、幼儿园创新产品形象公建化项目形象高档项目成本中高档中海地产,项目所在区位地块条件项目开发目标客户关注因素发展商实力,贵气高档大气配套全差异化、特色地标、新型高档中小户型，紧凑实力、品牌,分析因素,本项目条件,衍生联想涵义,6、C地块项目定位,高档的、特色地标型的新型城市公寓,（二）C地块住宅定位,1、价格定位,盈亏平衡点销售价格=盈亏平衡销售收入/可供销售建筑面积=4485元/平方米盈亏平衡点销售收入=开发总成本/（1-销售费率-单位营业税金及附加率）=23196万元即该项目的平均销售价格能达4485元/平方米，销售收入达到23196万元，C地块即可达到盈亏平衡，项目就不会亏损。,（1）C地块盈亏平衡点测算结论,（2）竞争项目比较,（3）价格建议,价格盈亏点：4485元/平方米比准价格：4602元/平方米C地块住宅价格建议为4600元/平方米，是通过努力可以在市场上实现的价格。项目如追求更高的价格，则需着重突出产品特色，以此来提高项目品质，争取更高价格,2、目标客户群定位,研究方法：区域中小户型项目及曼哈顿自然派、锦都、康郡等成都典型中小户型项目的销售部经理及置业顾问深访，第一类：25-30岁年轻人，多以外企、合资企业、企事业单位的职工为主，家庭人口数为1-2人。第二类：30-35岁的中薪阶层，以一次置业及二次置业为主，家庭人口数为2-3人，以自住为主。第三类：收入稳定的老年人，用于改善居住环境，二次或多次置业：第四类：投资者，年龄30-40岁，看重区域投资价值及升值潜力，对开发商品牌有着较高认知度。,（1）定性研究（深访）,（2）定量研究,说明：由于目标客户群调研工作正在进行，此部分仅对已调查的65个样本进行数据分析，后期有局部调整的可能。目前居住区域主要为城西和城南目前工作区域主要为城南、城西和市中心学历主要为本科、高中/中专/技校、大专消费者年龄集中在25-35岁行业主要为个体零售/批发、制造业、IT业、金融/保险/证券、饮食服务、政府公务员职位主要为中层管理人员、普通职员及自营/个体工商人员,（3）目标客户群定量研究,家庭同住人口为2-4人。家庭结构以夫妻二人与子女同住、与父母同住、夫妻二人同住为主。婚姻状况主要为未婚、已婚有6岁以下小孩及已婚无小孩，幼儿园的教育配套是C地块目标客户群最为关注的。约72.3%的个人月收入在5500元以下。约81.5%的家庭年收入在10-12万元,（4）家庭最低年收入,C地块目标客户群的家庭最低年收入在5-8万元以上。,（5）目标客户群定位,3、户型配比,（1）同类项目供给及销售情况,（2）成都典型案例供给及销售状况,套二户型销售状况最好，第二为套三的户型，第三为套四或套一的户型。区域中小户型楼盘的户型配比中，套二套数较多为1522套，套三的套数为1078套，套二的户型略多于套三。从供应及销售情况来看，套二是中小户型的主流市场，配置比例应相对较多，其次为套三的户型。康郡最畅销的93m2三室二厅单卫供不应求的现状，可以看出91-95m2的小套三C地块也应适当考虑。,（3）区域及典型案例的户型供应及销售现状小结,（4）消费者需求结构,（5）C地块户型配比建议,（三）C地块商业定位,1、商业发展思路,本项目未来入住人口约9000人，按照社区梯级标准，已经属于“小区”标准（小区用地一般为16-30公顷，人口为700010000人）。小区人口已经达到一定的密度，需单独配备一定的商业场所来实现社区配套。本项目所在的龙腾路目前社区商业档次较低，不能满足本项目的商业配套需求，而外双楠片区与本项目则有一定距离，不符合社区配套的就近原则，因此本社区需要自建商业。从整个项目的住宅品质和商业条件两方面来考虑，本项目中的C地块无疑承担着最主要的社区商业配套功能。地块上的加气站是本项目的一大劣势，而C地块的商业建筑通过精心规划可遮掩加气站，弱化住宅临靠加气站的劣势,（1）商业发展必要性,（2）周边商业租售分析,龙腾路平均租金约为40元/月/。同时，丽景华庭一期的商铺空置率较高。区域商铺一层平均售价为11000元/，按15年回收期反推租金为60元/。可看出目前区域商铺的租金与售价相比，还存在较大落差，区域商业发展还不成熟，商铺的租售和经营压力都比较大。,（3）周边商业供需分析,目前区域商业供应体量约为20万方（主要集中在光华片区和龙腾路附近），未来一年还将供应约10万方商业，大量商业用房在短时间内集中增加，大大超过区域人口的增长速度，目前阶段形成了商业用房面积严重供大于求的状况，这也决定了本区域内商业物业的销售周期很长，销售进度缓慢的局面。在本项目周边区域的小范围内，主要住区是杜甫花园和花间集。花间集是未来供应项目，在临龙腾路一侧安排有商业物业，本项目商业对花间集的幅射力度也由此减弱。杜甫花园由于销售率较低，入住人口极少，对本项目的商业体量几乎不能产生影响。总体来说，地块区域内的商业供应量较大，需求相对有限。因此C地块商业应以满足社区居民居住作为主要目标,（4）商家深访观点,A、对区域和本项目商业的看法本项目周边区域还十分不成熟，商业氛围淡薄。外双楠片区表面繁荣，实际入住率不高，商业盈利能力较差。品牌商家会尽量选择成熟区域，对潜力区域持观望态度。总体而言，商家对进驻本项目的兴趣不大。但同时，商家都认为C地块适合经营餐饮娱乐业态和社区生活配套商业。地块上的加气站同样对商家也有心理上的危险影响。B、深访结论定向型的休闲餐饮业态认为本区域商业氛围还不成熟，商业经营压力较大，不愿入驻本项目，即使入驻也等到四五年后区域成熟度较高时。根据开发周期，C地块的商业应顺应基本需求，为入住人口提供配套，从而满足本项目住宅的居住舒适的要求，更好地提升住宅品质。,（5）C地块商业发展方向,C地块商业以满足整个项目生活配套需要为发展目标，适量吸引少量高端外部人群消费,2、C地块商业体量定位,由于商业不考虑向外幅射，商业体量则完全建立在来自小区本身的商业需求上。最近国家出台了按照中国国情设置的商业网点科学标准，在部分省市刚开始试行，标准如下：,（1）社区商业配置标准,（2）C地块商业体量定位,根据小区梯级的商业配比原则，商业建筑单位基准为450570/千人，本项目未来入住约9000人，因此社区商业的总体量应为40505130由于本区域临商业业态丰富的外双楠片区，并且区域内现在和未来商业供应量都十分大，商业物业销售有较大压力，因此建议本项目社区商业体量取最小值，即本项目社区商业体量为4050同时，项目D地块因用地性质原因，必须发展大体量商业（约9000平米），未来会消化一部分社区业主消费力。同时沿河商业也会消化部分高档消费。因此C地块的商业体量应根据规划实现条件，控制在10001500平米，以满足社区基本生活需要为主，以支撑A、B、C地块的销售，解决先期入住业主的生活需要。C地块是整个项目的启动区、展示区、体验区，因此C地块商业应体现建筑的标志性，其楼层为主体两层、局部三层，局部三层不作为主要面积考虑。,3、C地块商业业态定位,本项目根据商家深访结果和区域商业条件，商业业态应主要考虑为本项目社区居民生活进行商业配套。主要有以下业态：美容美发SPA店、音像租售店、水果糕点店、报刊文具店、早点小吃部、茶楼、休闲保健浴足、维修店、药店等由于C地块的住宅定位特色城市公寓，相应的商业建筑也要具备与住宅相协调的档次和商业特色。因此本项目的社区商业应是与会所相结合的、档次偏高的具有一定特色的社区商业。因此C地块的商业业态主要是以会所型休闲商业为主力店的高档社区商业。,4、C地块商业价格定位,本区域商铺一层平均售价为11000元/。但从这些商铺的租金（平均480元/平米）来看，不能支撑这一价格，反映该价格虚高特征本项目的住宅部分是区域内的高端产品，与之配套的适量商铺服务于这些高端客户，也同样应在区域内具有较高端的价格，应高于区域均价，但从租金所反应出的商铺基准价格来看，龙腾路是周边区域中商业成熟度最低的，本项目临龙腾路一层价格因此不能超过区域均价太多，建议C地块临龙腾路商业一层价格为12000元/。不临龙腾路的商铺其商业价值明显低于临龙腾路的商铺，由于不临龙腾路的商铺占了整体的大部分，因此商铺总体均价应修正为10000元/。,一层：10000元/二层：5500元/总均价：7750元/,楼层价格差异的说明：(根据成都市2001年至2004年商铺楼层价格统计）成都市的二层商铺的价格一般是一层商铺50-60%价格。,以上价格判断是C地块开发时的商业销售价格，随着B、A地块的开发，社区入住人口增加，项目商业的价格会逐渐提高。,（四）CNG加气站研究对购房者影响,气站事故有四大类型，一是燃烧；二是爆炸或泄漏；三是燃烧后爆炸；四是爆炸后燃烧就全世界来说，加气站70的历史仅发生过一例事故。就我国来说，加气站50年来从未发生事故，总体来说CNG加气站的安全性很高就成都加气站来说，由于设备较新，管理技术已经成熟，未来出现事故的可能性几乎没有,1、加气站实际安全性评估,加气站对购房有一定的影响，24.6%的被访者表示坚决不购买；49%的被访者表示无所谓只要其他方面可以；26%的被访者表示不一定但价格应该便宜，其中50%的被访者要求便宜400-500元/m2。,2、加气站对消费者购买决策的影响,4、加气站被隔离后对购买决策的影响,隔离加气站后，对购房的影响相对较小，仅有12.3%的被访者表示绝对不购买。,虽然事实上加气站较为安全，但消费者心理影响仍然较大因为临近加气站，约1/4的被访者会坚决不购买本项目住宅在仍考虑购买的人群中，也认为项目价格应该下降，认为降幅平均为500元/平米左右因此，C地块在物业发展上必须牺牲部分物业来遮挡加气站，以保证更多物业少受加气站影响,5、加气站需通过规划设计来进行规避,第五部分C地块物业发展建议,商业建筑应紧邻加气站，将其阻隔在项目地块之外商业建筑临草金路位置应有所集中，或通过构筑物形成标志住宅与草金路之间应形成集中景观区，与商业建筑相呼应入口街区应通过情境营造，形成高尚、舒适、惬意、生态的意向住宅建筑应特色鲜明，从龙腾路的视线应错落有致,一、定位下的要求及规划实现,1、C地块是整个项目的展示区,实现措施：,市政道路作为整个项目的车流通道C地块营造整个项目的人流通道，实现大交通的人车分流通过街区营造、景观设计来形成A、B地块业主归家的良好体验尽量通过建筑与植被设计，将加气站阻隔在归家者视线之外商业建筑的良好设计，以及商业业态的优化安排,2、C地块是整个项目的体验区,实现措施：,C地块的商业体量应该足以满足先期入住业主的基本生活需要C地块的商业应该容易经营，以保证这些体量商业能够运转C地块的商业应有足够的档次，以保证业主地位的彰显,3、C地块是整个项目的配套区,实现措施：,规避拆迁安置房、加气站的负面影响建筑户型相对偏小尝试对河景、花间集景观、杜甫花园景观的有效利用建筑具有鲜明特色，与周边产品有效区隔,4、C地块是整个项目的成功启动区,实现措施：,5、加气站的规避,应结合总体规划对其进行规避及遮挡，弱化加气站的可视度及消费者的心理障碍。采用特殊树种吸收有害尾气及介质。可以采用泡桐树、香樟树、甲竹桃等树种来吸收硫化氢、一氧化碳、二氧化硫等有害尾气及介质，排除空气污染。绿化层次处理：地块公共绿地的绿化应主要以高大成树为主，形成森林隔离带，减小加气站可视度及消除心理障碍。销售说辞正面引导。高科技手段处理：采用高科技防火防爆围墙处理，专家认为此项技术成本太高，而要专门进行核算，以考虑其经济可行性。但变相采用钢筋混凝土的围墙处理相对较为经济。,二、在以上条件下C地块的规划思路,集中景观,住宅区,商业区,街区,独栋住宅,商业形象区,1、各模块安排示意,2、各模块体量关系示意-1,2、各模块体量关系示意-2,3、从龙腾路看C地块的体量关系示意,4、按以上规划所能实现的开发强度,1、景观安排示意,住宅建筑摆放尽量利用西北、东北方向，以充分利用清水河、花间集、杜甫花园的景观资源住宅建筑摆放尽量不朝向正西、正东方向，以规避拆迁安置房、加气站等景观与商业共筑特色街区，形成人流主线，构成项目体验区,三、建筑与景观安排,2、建筑高度安排,因地块建筑限高53米，住宅区宜安排17层电梯住宅。根据摆放实施测试，住宅全部安排在示意区域内可以实现满容积率商业因完全遮挡加气站的需要，宜安排在3层，局部可考虑四层或构筑物，以形成标志性效果临近停车场地块，可视规划需要，安排一栋小高层单体住宅，独立管理，以减轻集中住宅区的规划压力,3、住宅建筑安排,可考虑一梯多户，但应尽量避免内廊式平面安排尽量保证住宅的南北朝向局部镂空，在避免板式建筑的呆板考虑绿色电梯厅、空中花园等生态空间尽量避免对视，建筑摆放多样化尽