房地产业-武汉市房地产开发企业协会企业所得税法及税法新政精讲（PPT 147页）.ppt

武汉市房地产开发企业协会企业所得税法及税法新政精讲,易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所2009年3月11日,自我介绍,纳税实务与答疑月刊主编房地产纳税技巧与筹划月刊主编武汉市金瑞君安税务师事务所总经理从事税务咨询、代理行业十年，武汉市注册税务师协会理事湖北财税学院客座教授主要从事房地产行业与制造业税收政策研究与运用,担任多家地产公司税务顾问。,联系方式,课程安排,(一)、2008新所得税纳税申报表变化分析及填报示范1.新企业所得税纳税申报表的整体变化解析(二)、新企业所得税法实施中出现的个别疑难问题解读1、税前扣除原则分析与适用2、新税法下收入确认与会计的差异3、投资性房地产准则与税法差异及调整方法4、弥补亏损政策的运用与新旧变化5、各项费用扣除技巧及费用转化（成本费用确认、各项有标准向无标准费用转化、业务招待费、广告、差旅费等税前扣除技巧）,课程安排,6、利息扣除专题重点解读：财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税2008121号文件7、投资资产的税务处理与会计准则差异分析8、财产报损新旧变化及注意事项9、固定资产的新旧变化及涉税注意事项10、无形资产的涉税处理与会计准则差异分析11、捐赠扣除的税收待遇分析、特别是汶川捐赠扣除的涉税分析12、新申报表填表注意事项(三)、现场解答疑难问题,内容分三块,第一块：申报表简要说明第二块：收入确认（重点）第三块：税前扣除（重点）第四版块：营业税新政精讲结合新企业所得税法、新营业税条例及实施细则等文件，用案例的形式，以企业所得税为主线，结合营业税、土地增值税等税种，运用板书等方式进行。,1、新企业所得税纳税申报表的整体变化解析,一、新年度申报表设计思路核心：直接法间接法从1994年开始已经有三次申报表修改：1994年申报表：税收从属于财务会计制度，申报表过于简单，不能全面体现税收政策。1998年申报表：充分体现所得税计算基本原理，但是主表项目多，不能充分适应政策变化；没有考虑到金融保险等特殊行业填写附表的问题2006年申报表：有益地探索,申报表变化分析,2008版申报表采用的是间接法以会计利润为基础，通过纳税调整间接计算出应纳税所得额从纳税人角度：遵从会计核算，方便会计人员填报从税务机关角度：会计与税收差异有序反映，便于税收管理,申报表变化分析,二、结构1主11附表，不同企业（工商业、金融、事业单位）填写不同附表主表由表1至表6的相关数据填列最核心的是表三纳税调整表表7至表11是根据重要性原则对表三的列举和细化,申报表变化分析,三、几点重要变化1、将不征税收入、免税收入、减计收入、免税项目所得、加计扣除作为纳税调减项目，可以减少所得额或扩大当年亏损。区别于2006版：纳税调整后所得后再减去免税所得2、境外所得能够弥补境内亏损（主表22行）,申报表变化分析,3、纳税调整项目表（变动最大的附表）将需要调整会计与税法的差异项目全部集中于此表，一目了然充分考虑采用新会计准则和尚未使用新会计准则的企业填列情况分为收入所得类、扣除类、资产类、准备金、房地产预计利润、特殊事项等类别,申报表变化分析,四、核定征收企业核定征收中的定率征收企业，在年终进行汇算清缴时，根据国税发200830号文件要求，应按规定填写中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（B类）即可。如果减免税一栏有数据，必须同时报送附表五税收优惠明细表，但仅限税率和税额减免。,年度纳税申报主表填写,基本结构：共有四大部分42行：利润总额的计算、应纳税所得额的计算、应纳税额的计算及附列资料。全面反映了企业所得税申报的计算过程及基本信息填列基本要求：基本从附表中取得相关数据，再根据附表数据填列主表,年度纳税申报主表填写,利润总额的计算：1、13行利润总额就是企业会计上核算的利润数实行会计准则的企业直接按照利润表填列；实行会计制度、小企业会计制度、事业单位会计制度的企业需要调整分析，按对应的附表项目填列。总体原则：按照会计核算的数据填列，保证13行利润总额的数据与企业会计核算利润数一致。,年度纳税申报主表填写,2、13行利润总额就是计算公益性捐赠的基数例外：汶川地震捐赠不受此比例限制，可全额扣除问题：如果13行数据小于0，捐赠能否扣除？2006版应纳税所得额为基数时，如果应纳税所得额小于0，是不能扣除的,年度纳税申报主表填写,应纳税所得额=利润总额纳税调整+境外弥补境内亏损-弥补亏损注意四个方面：1、第23行“纳税调整后所得”，如果小于0，就为当年的亏损额；则25号应填“0”2、第21行“抵扣应纳税所得额”：填报创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额。当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。(条例97条),年度纳税申报主表填写,3、第22行“境外所得弥补境内亏损”：填报纳税人根据境外所得计征企业所得税的规定，在计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的盈利可以弥补境内营业机构亏损的数额1）总局新修订了境外所得管理办法，在汇算前应该可以出台。,年度纳税申报主表填写,2）境外所得既可以弥补当年亏损，也可以弥补以前年度亏损即当“利润总额”“纳税调整增加额”-“纳税调整减少额”0时，如以前年度无尚未弥补的亏损，本行填零；如以前年度有尚未弥补的亏损，填报弥补以前年度尚未弥补的亏损的最大值，同时不超过纳税人当年的全部境外应税所得。,年度纳税申报主表填写,4、第25行应纳税所得额：本行金额不得为负数。如果第23行纳税调整后所得或者按照上述行次顺序计算结果为负数，本行金额填0；本行为小型微利企业（30万）的判断标准之一,第二版块：收入在会计与税务的差异,会计上收入确认：1、企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效制；3、收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算；4、相关的经济利益很可能流入企业。,税收上收入确认：,1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。（国税函2008875号）,收入的确认差异总结与分析：,1、会计上将“商品所有权的风险转移”做为销售商品收入实现的重要条件，根据准则第14号收入应用指南，与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值等形成的损失，而这些风险本质上属于企业的经营风险，应由企业获得的利润来弥补，不能由国家来承担，因此税收对收入的确认就不能以“风险转移”为必要条件。,案例,甲房地产公司与施工方2007年1月1日签订合同,约定将500平方的商铺做价500万抵工程欠款.但暂时不办理产权过户，并以甲方的名义对外出租，施工方给予一定的手续费。会计上可以不确认收入,税法上必须确认收入.,分析,2、会计上确认的第二个重要条件是“不再继续保持管理权”，即就继续控制的商品，其销售收入不能确认，但从税收上面讲，谁控制商品并不重要，只要商品所有权发生了变化，就应确认收入。案例：如售后回购或售后回租业务当中，房子销售了，但实际使用权与管理权一直在开发商当中，则必须确认收入。,分析,3、“收入的金额能够可靠地计量”，符合会计的稳健性原则，税收上面要求的是收入与成本要合理，出于反避税的目的，如,分析,果税务机关认为成本与收入不合理，可以进行调整。国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函2008875号一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。,案例说明：,甲房地产开发公司与乙公司（国有生产企业）于2005年1月1日签订土地转让合同，约定将100亩土地转让给甲方用于房地产开发，当时没有支付任何土地款，约定待甲公司房地产开发完成时，将2000平方的商铺给予乙方，做为土地款。08年2月甲方开发完毕，4月按约定将2000平方米的商铺移交给乙方对外出租，由乙方进行管理，产权证一直未办。问：税收上面是否确认收入？金额如何确定？所得税中土地成本如何确定?,视同销售的处理,条例条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。,企业处置资产的处理,国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函2008828号一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。,企业处置资产的处理,二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。,销售价的确认：,（1）、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；,案例：将资产对外投资,问：执行新的企业所得税法后，用非货币性资产进行投资是否视同销售？我公司参阅国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）后，由于“投资”行为未直接列举出，我们还是未能断定是否属应视同销售？答：国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）规定：二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）；（六）其他改变资产所有权属的用途。因此，因为投资的资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。,特别关注：,1、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函2008875号,案例:购房送车库,1、某房地产开发企业08年3月为了促销,决定凡是购买别墅楼的送相应的车库。2、某房地产开发企业对于某型号的房子买一送你？3、购房送空调、电脑等如何处理？,特别关注：,2、将自产的货物、劳务用于在建工程、管理部门、非生产性机构，不再列入视同销售。思考：将自产的商品房用于职工福利是否视同销售？国税函2008875号,特殊业务：08年折扣处理,08年度5月某房地产企业为应对金融危机，为树立良好的行业形象，针对部分业主提出的降低商品房买卖合同单价过高的问题，主动给予一部分降价，假设合同签订每平方米为6000元，现有几种方案供选择：1、按总房款的5%退款，由业主打收据。2、按总房款的5%退款，但钱不直接退给业主，而是代交各项规费，如房产证费用。,特殊业务：08年折扣处理,3、按总房款的5%退款，但钱不退给业主，而是直接冲物业管理费等。4、按总房款的5%退款，但退款转成送装修。分析：不同情况下的所得税处理？,会员费的处理,会员费。申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。如：高尔夫球场，多数是实行会员制，一次性交20万元成为（终生或有期限）会员。如本条前一句所说，只是取得资格的，这个会费取得时确认；如果以后不收费，或会员再消费时打折，应在整个受益期内分期确认收入。,违约金处理,问：房地产开发企业在预售商品房时，先收取了购买方一定金额的订金，后因购买方取消购买该房产，房地产开发企业以购买方违约不再退回该笔定金。房地产开发企业取得的该笔订金收入应征收营业税吗？答：根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）的规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”,接受捐赠,第3行“接受捐赠收入”条例21条接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。会计准则视同经济利益流入营业外收入捐赠利得会计制度视同权益计入资本公积接受实物的按公允价值确定。,接受捐赠,新条例规定，接受捐赠收入，在实际收到捐赠资产时确认收入的实现。即按照收付实现制原则确认，以实际收付时间作为标准来确定当期收入。这是因为合同法规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外。也就是说，赠与合同在未收到资产之前，都不能视为成立。,劳务收入的处理,一、对年内能完工的劳务收入的确认，会计与税务处理是一致的。二、持续超过12月收入确认-23条；进度、工作量会计：劳务结果能可靠估计；不能可靠估计；对发生的成本部分能得到补偿的，以能够得到补偿的成本确认收入，并按已经发生的劳务成本做为当期费用，确认的收入小于成本的部分确认损失；对发生成本不能得到补偿的，确认损失；不确认收入。,劳务收入的确认,例:A公司接受B公司安装工程,约定工期2年,合同额300万,第一年完成60%,第二年40%;按进度付款.A第一年按约定完成任务,但B无能支付180万,只收回150万.会计上:确认150万收入,交易不能可靠计量.税收上:按完成工作量确认180万(60%300);假定A第一年完成40%,则税收上确认120万,按收付实现制确认的收入部分,税收处理：对流转税返还、补贴收入按收付实现制；会计上按权责发生制；财政部、国家税务总局印发的关于减免、返还流转税并入企业利润征收所得税的通知（财税字199474号）规定：对企业减免及返还流转税（含即征即退、先征后退，下同）除国务院、财政部、国家税务总局有指定用途的项目外，都应并入企业利润，征收所得税，对直接减免或即征即退的，应并入当年利润；对先征后退或先征后返还的，应并入实际收到退税或返还税款年度的利润。,续：,利息收入：分两类：1、企业存款与贷款利息收入会计上直接冲减“财务费用”2、国债利息收入会计上计入投资收益，税务上面做免税收入，做纳税调减。,租金收入,租金收入条例20条，按合同日期确认；准则：经营租赁按直线法确认损益；关注点：一次性收取租金收入的确认案例：甲公司于2008年2月1日将某房屋出租给乙公司，约定每年租金20万，租期5年。如一次性付租金，则只收90万，乙公司一次性支付了租金90万。如何确认收入。乙公司如何在税前扣除。,政策链接,国税发1997191号第七条：关于一次性收取或支付租赁费的处理。纳税人超过一年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。,营业税新政,1、对于一次性收取的90万元能否分期计提收入，分期缴纳营业税。政策链接：新第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。,政策链接：,取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。新细则：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,分析结果：,将建筑业和租赁业预收款的纳税义务发生时间由过去的根据财务制度确认收入的时间（财税200316号）调整为收到预收款的当天。,房产税如何征收？,湖北省地方税务局关于房屋租赁有关税收政策问题的通知鄂地税发2008240号三、对大型商场、集贸市场以及各类专业市场的租金收入，按照7%的综合征收率计征税费(不含企业所得税)。,转租业务房产税处理,湖北地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知鄂地税发200897号房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：,续,省地方税务局关于地方税若干政策规定的通知（鄂地税发1997314号）第二条“关于房屋转租收入征收房产税问题”的规定废止，从发文之日起对转租行为不再征收房产税。,纳税调整表：第6行“权益法下对股权投资初始投资成本调整确认收益”,税收对初始投资成本确认，以公允价和相关税费为基础；会计准则：权益法核算合营和联营企业投资；正商誉的不调整，负商誉的调整，计入当期损益；会计制度：正商誉的摊销，计入当期损益；,续,会计准则规定，应当采用权益法核算的长期股权投资包括两类：一是对合营企业投资；二是对联营企业投资。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本.,续,企业会计制度规定：采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位账面净资产份额,其差额在一定时期内摊销,计入当期损益,合同规定有投资期限的,按投资期限平均摊销,没有期限的按不超过10年期限摊销。税收规定：投资资产是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。,案例：,例：A企业取得B企业40%的股权，支付8000，取得时B企业公允价值22000。会计上：取得时A企业投资成本8000小于B企业净资产份额8800（2200040%），则8800与8000的差额800计入当期损益；借：长期股权投资投资成本8800贷：银行存款8000营业外收入800税收上：确认投资成本为8000，其800不确认。应作纳税调减800；,续,假定本例中取得投资时被投资单位企业可辨认净资产公允价值万元，企业按持股比例计算，应享有万元（万元），其差额不调整企业的长期股权投资账面价值。账务处理为：借：长期股权投资投资成本贷：银行存款其会计处理与税收一致，不做纳税调整。,纳税调整表：第7行“权益法下长期股权投资持有期间投资收益”,税法条例17、83条，被投资企业作利润分配时确认收入实现；应税和免税（全征或全免）；全免居民企业之间、非居民从居民企业取得；全征持有时间不满12月收益；会计核算：按权益法核算的按被投资企业会计期末的净利润自动确认损失或收益。另:考虑投资与被投资企业的会计政策调整成本法:被投资单位宣告分派的现金股利或利润中，投资企业按应享有的部分确认为当期投资收益。,案例：,A企业于2007年1月1日取得B企业30%股权，B企业2008年度实现净利润2400万元，A与B企业会计政策相同，假定A企业在对B企业进行投资时固定资产、无形资产的帐面价值与公允价值相同。A企业拥有B企业30%股权，采用权益法核算，2008年底确认投资收益720万元（2400*30%）。税法不予确认，进行纳税调减720万元。,第10行“公允价值变动净收益”,公允价值变动净收益-差异分析会计准则的分类:金融工具(金融资产负债)；投资性房地产金融资产(1)公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；（2）持有至到期投资；（3）贷款和应收款项；（4）可供出售金融资产;金融负债(1)公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债(交易性和指定金融负债)；（2）其他金融负债。,公允价值变动净收益-差异分析,1、理念不同-目的不同会计:树立资产负债观-因价值变动而产生的收益或损失都确认为利润税收：强调实际经营活动、实际发生、历史成本原则2、时点不同会计上-公允价值变动时确认；税收上：转让、清算、收回或发生时确认所得或损失,总结,金融资产或负债会计准则：持有时，按公允价值计入损益；处置时，公允价与初始价差计入投资收益；税法规定：持有时，以投资分配确认收益，处置时，初始成本可扣除（历史成本）；,案例：见资料库,7月5日每股12元购股20万股为交易性金融资产，另付税费1.1万元,9月底股票下跌为11元,10月26日以13元出售18万股,支付相关税费1万元，12月31日该股票余2万股，每股公允价值为14元。会计:1、7月5日借：交易性金融资产成本240万元投资收益1.1万元贷：银行存款241.1万元税务:相关税费1.1万元不得扣除,计税基础241.1万元。,第11行“确认递延收益的政府补助”,税收：除条例26条不征税收入外，全额征税；会计准则：与资产相关的政府补助：确认为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配；与收益相关的政府补助：用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；计入当期的不调整，确认为递延的调整；,政策链接,财政部国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知财税字1995081号一、企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。,政策链接：,财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号一、财政性资金（一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。,财政性资金定义,本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。,案例：土地补贴款的处理,2007年3月某房地产开发企业为了配合某区政府进行招商引资，因政府引进的公司规模很大，由政府牵头与被引进的公司签订定向开发合同，政府承诺：将某块地以50万每亩的价格转给房地产开发企业，但因地必须经过招拍挂，政府承诺：1、保证该房地产开发企业拿到该地，2、如价格超过50万每亩则由政府对超过部分给予补贴。,案例续,2007年12月完成了土地招拍挂，房地产开发企业顺利获得土地，但价格超出50万每亩，08年3月获得政府支付的补贴款1050万元。问：土地成本如何确定？补贴款的所得税待遇如何确定？,弥补亏损的处理,法第五条企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。,新旧对比,新：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损原内资、外资税法规定的应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额=收入总额准予扣除项目金额弥补以前年度亏损免税所得,第三版块：税前扣除,税前扣除原则分析（一）权责发生制原则权责发生制原则是应纳税所得额计算的根本原则。条例第10条强调无论收入还是扣除项目都必须遵循权责发生制。将权责发生制提高到计算应纳税所得额原则的高度。权责发生制和配比原则是所得税的灵魂。（1）权责发生制是同收付实现制相对应的。特别强调应当归属的期间。比如：某企业租赁房屋3年，第3年末支付房租。3年每年预提的房租，是允许在税前扣除的。,案例:利息支付问题,某房地产开发企业08年1月1日与工行签订贷款合作协议,贷款5000万,年利率8%,期限三年,约定期满后一次性支付利息.根据税法规定:未完工之前的利息资本化,完工之后的费用化,假设08年1月正好公司项目完工,贷款一部分用于支付工程尾款,一部分用于管理开支.问:未支付的利息费用能否税前扣除?,（二）、真实性原则：,（一）除税法规定的加计扣除外，任何支出必须确属已经真实发生，并且是以企业的名义对外发生。真实性原则一般要求未实际发生的支出不允许在所得税前扣除，如预提费用、预计负债、资产减值准备等。除非税法有特殊要求，纳税人在申报扣除费用时，不需要同时提供真实性的资料，但是纳税人要保留有关凭据备查。如果主管税务机关提出要求，纳税人必须提供真实性的足够的适当凭证，以举证其已经真实发生。,案例:合作开发中的票据处理,1、合作开发中票据的处理案例05年3月，甲公司从乙公司手中购得某宗土地，该土地由乙公司竞拍获得，乙公司在暂未办理土地使用权证的前提下又转让甲公司，乙公司为了避税，将前期交费的票据给甲公司。问该票据的合法性与涉税处理？,案例：代垫税款的风险,甲公司于2008年4月与乙公司达成意向，获得该公司的某宗土地，合同主要条款如下：1、土地款9800万。2、在转让过程中发生的所有税费由甲公司承担，具体操作为甲公司以乙公司名义向税务机关纳税，缴税凭证由甲公司做账。,续,国税发200084号文件第三条规定：“纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据”在税务实践中，不允许白条扣除费用，不允许不合法的扣税凭证列支成本等案例比比皆是。新法没有强调这个原则，而是一再强调权责发生制原则，只要真实发生，就一定允许扣除。国家税务总局将修改真实性条款，预计凭票扣税的扣除原则将变得更为宽松。总局提倡，如果纳税人取得不了真实合法的票据，则可以采取单项核定的办法允许其扣除，但是在核定的时候，可以适度从严。,（三）、合法性原则,合法是指符合国家法律法规，符合国家税收法律、法规和规章的规定。包括两个部分：一是支出项目合法，即任何支出项目必须符合国家法律法规允许或非禁止的范围。例如中华人民共和国反不正当竞争法第八条明确指出，“经营者不得采用财务或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在帐外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在帐外暗中收受回扣的，以受贿论处”。因此税法也不允许在所得税前扣除回扣支出。,合法性原则,二是外部凭证合法，即白条一般情况下不允许在所得税前扣除。中华人民共和国税收征收管理法第十九条指出，“纳税人、扣除义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算”。,列举,1、税收滞纳金法10条3项2、罚金、罚款和被没收财物的损失法10条4项,（四）相关性原则,相关性是指在税前扣除的支出必须与取得应税收入直接相关。中华人民共和国所得税法第八条指出，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十七条补充指出，“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出”。,案例分析：,1、如公司经理的个人官司此外，免税收入对应的成本费用，除另有规定外，属于与取得收入外观的支出，不允许扣除。2、免税收入构建的房产的折旧等。中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十八条第二款同时指出，“企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除”。,政策引用,国家税务总局关于印发新企业所得税法精神宣传提纲的通知国税函2008159号十二、税前扣除的相关性和合理性原则相关性和合理性是企业所得税税前扣除的基本要求和重要条件。实施条例规定，支出税前扣除的相关性是指与取得收入直接相关的支出。,续,对相关性的具体判断一般是从支出发生的根源和性质方面进行分析，而不是看费用支出的结果。如企业经理人员因个人原因发生的法律诉讼，虽然经理人员摆脱法律纠纷有利于其全身心投入企业的经营管理，结果可能确实对企业经营会有好处，但这些诉讼费用从性质和根源上分析属于经理人员的个人支出，因而不允许作为企业的支出在税前扣除。,（五）合理性原则,中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十七条第二款指出，“合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出”，即发生支出的计算和分配的方法应该符合一般的经营常规和会计惯例。实际工作中关于存货的正常损益、产品售后的三包损失、免费替代产品数量的认定，也应当归属到合理性原则中界定的经营常规与会计惯例应用问题。例如：工资,案例:南京绿化工程案,南京某房地产开发企业接受市地税局稽查局常规稽查,稽查人员在稽查过程中发现，该公司的绿化工程费用金额较大，调用开发相关资料经过分析得出每平方米种树达一颗，地产财务人员解释说是名贵树木，后经查询为普通树木，涉及虚增成本。,发票专栏,税前扣除的凭证是否一定是票的问题?1、企业接受虚开的增值税专用发票，其购进货物所支付的货款不允许在税前扣除。国税函【2003】112号如：甲供材中涉及增值税普票问题！2、对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款.国税发200840号,案例：青山某房地产公司发票案,08年初，青山某房地产开发企业接受区国税局04至07年度所得税完工稽查，稽查人员经认真比对，发现06业务当中列支的工程装饰成本中有三张发票为汉阳区某建筑公司开具，经上网比查，发现该发票版本在05年就明确作废，06年开始全市启用了新的发票版本，经进一步查证，汉阳区建筑公司在07年8月已注销，涉及该项目的税款在账外循环，未缴税。,发票专栏：,3、企业的税前扣除项目，一律要凭合法的票证凭据确认；凡不能提供合法凭证的，一律不得在税前进行扣除。国税发200028号第六条：4、在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。国税发200880号,发票专栏：,5、纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。国税发200084号第三条,发票专栏,6、购销业务必须依据发票才能税前扣除思考：职工食堂发票？7、对应开不开发票、虚开发票、制售假发票、非法代开发票，以及非法取得发票等违法行为，应严格按照中华人民共和国发票管理办法的规定处罚；有偷逃骗税行为的，依照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处罚；情节严重触犯刑律的，移送司法机关依法处理。国税发200880号,开办费问题,企业开办费一般遵循会计处理，可以一次性扣除，也可以分期摊销。企业一旦选择何种方式，不得改变。以前年度留下的尚未摊销完毕的开办费，比照以前规定继续摊销。开办费范围应按照暂行条例规定。,工资部分,条例第三十四条企业发生的合理的工资薪金，准予扣除。前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。,工资部分,一、关于合理工资薪金问题实施条例第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：（一）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；（二）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；（三）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；（四）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。（五）有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的；国税函20093号,工资总额问题,二、关于工资薪金总额问题实施条例第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是指企业按照本通知第一条规定实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,问题点：,1、用上年度结余的工效挂钩工资发放如何处理？原采取工效挂钩办法的内资企业，凡动用了1998年以后的工资储备，允许调减所得；（国税发199886号）2、2008年12月计提的工资在09年1月或汇算清缴期发放如何处理。企业在12月31日前计提的工资，在汇缴前实际发放的可以在税前扣除。,2、职工福利费,职工福利费范围：（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。,职工福利费范围：,（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。,关于职工福利费核算问题,企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。,不包括：应特别关注,1.退休职工的费用；2.被辞退职工的补偿金；3.职工劳动保护费；4.职工在病假、生育假、探亲假期间领取到的补助；5.职工的学习费；6.职工的伙食补助费（包括职工在企业的午餐补助和出差期间的伙食补助）等。即国税函20093号文件所规定的职工福利费包括的范围，与我们通常所说“企业职工福利”相比大大缩小，如企业发给员工的“年货”、“过节费”、节假日物资及组织员工旅游支出等都不在此列。,职工教育经费关注点,1、财建2006317号开支范围2、企业高管人员的EMBA培训是否属于开支范围：财建2006317号规定的使用范围来看，“经单位批准或按国家和省、市规定必须到本单位之外接受培训的职工，与培训有关的费用由职工所在单位按规定承担。如果支出属于工资薪金支出。,税前扣除,第26行“业务招待费支出”条例43条，按发生额60%；不超过收入的5；注：计算基数包括视同销售收入；税务机关会加强对招待真实性管理与检查；第27行“广告费和业务宣传费支出”条例44条，不超过收入的15%；超过的结转扣除；第28行“捐赠支出”条例51条，公益捐赠不超过利润12%；特殊情况全额扣除；,三费专栏,房地产企业完工之前发生的三费如何进行结转？1、业务招待费2、业务宣传费3、广告费,特别政策：汶川大地震,四、关于亏损企业的对外公益性捐赠的税前扣除问题。税法规定允许税前扣除的公益性捐赠额是企业年度利润总额的12%，如果企业账面利润是亏损，就没有计算依据，因此，亏损企业的捐赠不能在税前扣除。但是如果有特别规定，允许全额扣除的项目则不受此限制，如2008年度企业对汶川大地震灾区的捐赠支出可全额在税前扣除，无论盈亏，都不再进行纳税调整。湖北省地方税务局关于企业所得税有关政策执行口径的通知鄂地税发200937号,利息扣除,财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税2008121号一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。,利息扣除,企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：(一)金融企业，为5：1；(二)其他企业，为2：1。二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。,利息支出的范围,第八十七条所得税法第四十六条所称的利息支出包括直接或间接关联债权投资实际支付的利息、担保费、抵押费和其他具有利息性质的费用。特别纳税调整实施办法(试行)(国税发20092号),关联方定义,实施条例第一百零九条：企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。,权益性投资定义,按条例释义P370解释，权益性投资包括股本，资本公积，盈余公积，和未分配利润权益性融资为企业资产负债表上会计记录的所有者权益数额，当所得者权益小于实收资本与资本公积之和，则权益性融资为实收资本与资本公积之和；当实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性融资为实收资本。,债权性投资定义,债权性投资，是指为取得债权所作的投资，如购买国库券、公司债券等。债券是一种定约证券，它以契约的形式明确规定投资企业与被投资企业的权利与义务,无论被投资企业有无利润,投资企业均享有定期收回本金,获取利息的权利。企业进行债权性投资，一般是为了取得高于银行存款利率的利息，并保证按期收回本息。,独立交易原则,实施条例第一百一十条企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。思考：参照物问题？,特别纳税调整实施办法(试行)(国税发20092号),第八十九条企业关联债资比例超过标准比例的利息支出，如要在计算应纳税所得额时扣除，除遵照本办法第三章规定外，还应准备、保存、并按税务机关要求提供以下同期资料，证明关联债权投资金额、利率、期限、融资条件以及债资比例等均符合独立交易原则：（一）企业偿债能力和举债能力分析；（二）企业集团举债能力及融资结构情况分析；（三）企业注册资本等权益投资的变动情况说明；（四）关联债权投资的性质、目的及取得时的市场状况；,特别纳税调整实施办法(试行)(国税发20092号),（五）关联债权投资的货币种类、金额、利率、期限及融资条件；（六）企业提供的抵押品情况及条件；（七）担保人状况及担保条件；（八）同类同期贷款的利率情况及融资条件；（九）可转换公司债券的转换条件；（十）其他能够证明符合独立交易原则的资料。第九十条企业未按规定准备、保存和提供同期资料证明关联债权投资金额、利率、期限、融资条件以及债资比例等符合独立交易原则的，其超过标准比例的关联方利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。,关注点：,1、实际支付121文里面四次提到了实际支付这个词，实际上在实施条例里面也多次提到这个词。一定要注意。2、金融企业参照金融企业会计制度的定义，中华人民共和国境内依法成立的各类金融企业，包括银行（含信用社，下同）、保险公司、证券公司、信托投资公司、期货公司、基金管理公司、租赁公司、财务公司等。,关注点：,3、境外利息规定：“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。”这句话有一个问题，对于“企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的，其实际支付给境外关联方的利息支出”，如何扣除？,关注点：,5、向个人借款（如股东等）如何处理？新所得税法规定：浙地方规定：个人借款利息支出考虑到我省中小企业的实际情况，为支持其度过金融危机难关，对个人借款利息支出暂允许在税前扣除。利息支出标准不超过金融企业同期同类贷款利率计算，但必须出具借款协议和合法凭证。,开发成本专题,1、完工标准：国税发200631号（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。纳税人反映：达到完工标准之后但工期并未完全结束，很多成本没有进来如何处理？,开发成本专题,2、征收方式问题总局文件继续强调了房地产开发企业不允许核定征收。用词更加明确，一是，不允许开发企业按照核定征收方式进行征收管理，国税发200830号文件第三条规定：特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。，而本文件责明确了房地产业作为一种特殊行业事不适用按照国税发200830号文件进行核定征收的；二是，可以对以前年度开发企业的纳税核定征收。目前，全国对开发企业实施核定征收的地方很多，例如湖南省国地税联合发文件，对所有的地产企业进行核定征收,开发成本专题,3、代收费用的处理：（1）、专项维修基金国税发200469号（2）、其它代收费用避税文件：国家税务总局关于营业税若干问题的通知国税发199576号四、关于代理业营业额问题代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。,开发成本专题,代理业营业税计税依据确定问题国税函2007908号纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。纳税人从事代理业务，应凭以下凭证作为差额征收营业税的扣除凭证：营业额减除项目发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。,开发成本专题,4、区分成本界限：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本问题点：没有开发费用科目，费用相互移开发产品会计成本与计税成本已销开发产品成本与未销开发产品计税成本的界限。,开发成本专题,5、配套成本的区分：大体上分为3种情况：（1）、作为公共配套设施。可以扣除成本。（2）、作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。（3）、自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。需要注意的是产权未定的配套，一