针对老别墅及周边大平层社区的竞品说辞.doc

针对老别墅及周边大平层社区的竞品说辞梅江片区别墅梅江生态居住区依托丰富自然资源和别墅、洋房等低密度产品，成为天津新兴的富人区。但随着类似水岸江南、俊城橡树园等高容积率的小户型产品增加，居住人群素质参差不齐，梅江区域的居住品质有所下降。整个梅江还未开发完成，还有9个项目在建或待建，目前的市政配套正在逐步完善中，短期内难以享受到成熟的市政配套，更无法享受丰富的城市中心资源。汐岸国际基础数据：容积率0.86，总套数430套产品类型：四层半洋房、Townhouse和独栋别墅入住时间：2004年6月30日，属于老社区。产品：非纯粹的别墅项目，洋房与别墅产品之间没有区隔；洋房成交价仅6000多每平米，居住人群素质参差不齐；窗户是普通玻璃。物业：别墅与洋房没有分开管理，物业费2元/平方米月，无法提供别墅相应的物业服务，故物业服务较差；门岗未对非本社区车辆进行任何拦截，安全性差；社区会所没有发挥真正的价值，目前作为物业用房使用。现状：私搭乱建严重，业主权益难以保证；西侧规划湖域正在施工，工程土堆积如山，遇恶劣天气，社区环境、卫生将遭到严重影响；园林：无完整的园林规划，仅有简单的社区绿化卡梅尔基础数据：南北两区一水相隔，容积率1.28，别墅物业费2.5元/平方米月产品类型：框架高层、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅产品：非纯粹的别墅项目，别墅与高层紧邻，共用一个出入口；产品货值相差较大，居住人群层级参差不齐；建筑密度大，楼间距小；前后庭院小，入户门与房前路距离短，私密性差；物业：高层、别墅与洋房无法分开管理。城市别墅基础数据：共计450套，联排别墅和双拼。面积区间为180-450平米，04年交房的老别墅社区。产品：房屋质量差，地下室泡水、屋顶漏水现场严重。供暖方式不是地采暖，而是传统的挂片式。物业：城市别墅的物业非常差，前期由亚资物业管理，由于长期业主对房屋质量、物业服务的投诉，拒交物业费，导致恶性循环；后由朗鉅物业接替进行物业管理，依然无法满足该项目业主的物业需求。园林：由于物业管理差，原先的社区景观小品都已失修，荒草横长，常有蛇出现，基本没有任何园林。现状：私搭乱建现象非常严重，别墅原先风貌荡然无存。自住、办公、其他商业用途，使小区居住感受极差。海逸长洲基础数据：由高层和独栋别墅产品构成，其中高层分为6期开发，别墅分为3期开发。别墅面积区间为400-600平米，价格区间为1600-2000万左右。一期共计25套，目前还剩余7套，现房，但二、三期别墅还未动工，海逸别墅物业费为5.5元（高层2.5元）。产品类型：有意式、西班牙、法国三种建筑风格。地上2层，地下一层。缺点是由于配合外檐的需求，内部户型不方正，使用上不方便。园林：虽然海逸别墅强调湖心岛的景观感受，但是由于只是别墅1期呈现，高层都在建设中，现场感觉象个大工地；其建筑周期还有3-4年，水景目前只有一个小湖，其他景观得3年后才能呈现；由于临湖，蚊子多，看房时，黑压压的一片片蚊子，让客户寸步难行。现状：目前部分别墅业主入住装修，外檐颜色已自行更改，可见后期物业管理不容乐观。周边老别墅及大平层社区周边老别墅及大平层社区多为05年左右交房产品，整体环境、建筑立面、园林景观等已稍显逊色，逐渐老旧，无法体现豪宅物业品质。仁爱豪景庄园基础数据：容积率0.68，总套数900多套，170-1229平米产品类型：洋房、联排、独栋、双拼别墅产品：非纯粹的别墅项目，夹杂少量洋房； 04年左右入住的别墅，社区规划、外立面设计较为老旧，不能称为高端社区； 目前二手房最高单价仅1.8万元/平左右（临湖），物业价值已得不到提升；窗户是普通玻璃；现状：空置房较多，很多有经济实力的业主已搬出； 外檐年久失于维护、管理，墙面颜色老旧、多雨渍，毫无品质感； 与周围普通住宅小区紧临，共用围墙，安全性差；物业：初期物业承诺无法兑现，例如访客实行问寻准入管理方式等现已不再实施。凤凰城产品类型：洋房、小高层、底商产品：部分楼座临气象台路，较为嘈杂； 临街楼座1、2层为底商，人员混杂，安全性难以保证；窗户是普通玻璃；物业：小区高层产品配有地下停车场，但地上仍有机动车随意停放；园林疏于管理，杂草丛生； 仅1.3元的物业费，无法满足高端物业的服务要求。浩天天骄园产品类型：洋房、独栋产品：外