商业地产定位攻略.ppt

商业地产定位选址攻略,优韬商业顾问机构,前言,亚洲购物中心协会统计数据显示，截止2011年底中国购物中心已有2542家，预计未来4年将新增1300多家，比2001年增长893%。欧洲人均购物中心面积2.2平米；香港人均购物中心面积1.4平米；中国大陆一线城市人均购物中心面积在0.10.6平方米之间。关键词：商业地产-城市发展-基础商业规划-商业地产-环节业态定位-商业规划-核心,业态定位功能定位品类定位客群定位、客层定位商圈定位模式定位形象定位策略定位,商业地产定位分析,招商先行,商业选址5A法则,影响商圈大小的因素,人口与购买力分析,消费饱和指数分析,IRSCRERFIRS商业圈的零售饱和指数C商业圈内的潜在顾客数目RE商圈内消费者人均零售支出RF商圈内商店的营业面积假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：IRS10000025144000￥1736这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。,目标消费者特征分析,商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。高中以上文化水平的居民应占大部份。人均商品性消费支出应在每月300元以上。人均月收入应在1000元以上。购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。购物频率在每周2-3次左右。对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。,核心消费群,核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求求综合型、一站式消费场所；业种需求百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。,中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求综合型、一站式消费场所；业种需求百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。,中心消费群,辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：业态需求综合型、一站式消费场所；业种需求百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；功能要求购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。,辐射消费群,主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。,业态战略规划,一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。,业态规划组合定位,零售业态分析,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,业态对比分析,业态对比,购物中心选址分析,选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况,购物中心业态组合分析,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,百货商店代表品牌,新世界,天虹百货,百货商店选址要求,上海九海百盛购物中心,沈阳新世界广场,新世界,上海太平洋百货,百货商店案例对比,专业集成店代表品牌,专业集成店选址要求,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场,家居商场选址要求,电器类专业集成店,仓储式大型超市,仓储式大型超市选址要求,仓储式大型超市选址分析,仓储式大型超市选址分析,便利店选址要求,餐饮休闲娱乐业态分析,餐饮休闲娱乐型,麦当劳,中体倍力,大地数字影院,必胜客,面点王,星巴克,肯德基,85C,餐饮类品牌选址要求,餐饮类品牌选址要求,餐饮娱乐类品牌选址要求,必胜客选址要求,星巴克选址要求,星巴克选址,1,2,3,4,商业要求,建筑要求,其他要求,合作方式,省内一类城市市区市内核心的商圈商圈内展示面好，核心位置,面积150平方米，首层层高4米以上,给排水/排油/排污/烟道供配电负荷：100千瓦有招牌位及广告悬挂点,租期10-15年,影院选址要求,KTV选址要求,古琦（英文名：Gucci）意大利殿堂级时尚品牌业态：服装/服饰：男装、女装、商务正装、服饰；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、珠宝；主要网点：北京，上海，天津，石家庄，长春，沈阳，大连，青岛等地客单消费：500-10万元目标人群：崇尚奢华的高消费阶层店铺总数：31家开店方式：直营，加盟迪奥(英文名：Dior)法国著名时尚消费品牌业态：服装/服饰：男装、女装、服饰；饰品/化妆品：化妆品、香水；主要网点：全国客单消费：200-5000元目标人群：高等收入群体开店方式：直营，代理选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，专业市场,奢侈品牌选址要求,路易威登(英文名：LouisVuitton)箱包和皮具领域世界第一品牌业态：服装/服饰：男装、女装、商务正装；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、珠宝、手表；主要网点：北京上海长春成都香港等客单消费：500-5万元目标人群：崇尚奢华的高消费阶层开店方式：直营，代理，加盟选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁，合作需求面积：100-1000平米;合同期限：5年以上,奢侈品牌选址要求,普拉达(英文名：Prada)国际著名服饰品牌业态：服装/服饰：男装、女装、服饰、内衣；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、手表；主要网点：香港，广州，北京，上海，武汉，西安，杭州，大连，重庆，丽水等城市客单消费：800-8万元目标人群：白领阶层为主的成熟消费群体开店方式：直营首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁需求面积：100-500平米;合同期限：3-5年门面宽：不少于4米。,奢侈品牌选址要求,普拉达(英文名：Prada)国际著名服饰品牌业态：服装/服饰：男装、女装、服饰、内衣；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、手表；主要网点：香港，广州，北京，上海，武汉，西安，杭州，大连，重庆，丽水等城市客单消费：800-8万元目标人群：白领阶层为主的成熟消费群体开店方式：直营首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁需求面积：100-500平米;合同期限：3-5年门面宽：不少于4米。,奢侈品牌选址要求,天梭(英文名：Tissot)业态：饰品/化妆品：手表；主要网点：全国客单消费：2000-2万元目标人群：高等收入群体开店方式：直营选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁需求面积：50-200平米;合同期限：2-10年选址标准：1.首选繁华商业区；2.选址处为当地一流商场或繁华街道；3.青年时尚族群聚集地；4.选址处人流量：占本楼层总人流60%以上,奢侈品牌选址要求,劳力士(英文名：Rolex)瑞士钟表业的经典品牌业态：饰品/化妆品：手表；主要网点：广州、上海、北京客单消费：5000-60万元目标人群：具有一定经济能力的消费者开店方式：直营首选物业：购物中心，商业街物业使用：租赁需求面积：30-120平米;合同期限：3年选址标准：1、专卖店：面积：使用面积不少于30平方米；门面宽：不少于4米；位置：商业区附近有同类型品牌专卖店。2、商场专柜：面积:中岛不少于20平方米，边厅不少于30平方米。3、商圈选址1)商业活动频繁(如商业街，步行街等)或商业活动历史悠久的街区；2)MALL、商场、超市、购物中心；3)人口密度高、人口数量多的大型居宅区；4)大型写字楼、商住区。,奢侈品牌选址要求,纪梵希(英文名：Givenchy)在时装界纪梵希几乎成了优雅的代名词业态：服装/服饰；客单消费：1000-10万元目标人群：25-45中高端消费水平的时尚一族开店方式：直营选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁需求面积：300平米;合同期限：5-10年,奢侈品牌选址要求,香奈儿(英文名：CHANEL)国际饰品奢侈品牌业态：饰品/化妆品：珠宝、手表、眼镜、化妆品、护肤、香水；主要网点：全国客单消费：200-2万元目标人群：中高阶层消费者开店方式：直营选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁需求面积：50-200平米;合同期限：3-5年选址标准：购物中心，商业街，市区商业中心，中央商务区。,奢侈品牌选址要求,阿玛尼(英文名：ARMANI)业态：服装/服饰：男装、女装、服饰；饰品/化妆品：香水；客单消费：1万元以上目标人群：白领丽人、社会名流、成功人士开店方式：直营，代理选址要求首选物业：商业综合体，购物中心物业使用：租赁需求面积：500平米;合同期限：5-10年,奢侈品牌选址要求,杰尼亚(英文名：ErmenegildoZegna)成功男士的衣橱业态：服装/服饰：男装；客单消费：400-2500元目标人群：20-40岁的都市男性拓展区域：全国各大一二级城市开店方式：加盟选址要求首选物业：商业综合体，购物中心，商业街物业使用：租赁需求面积：60平米;合同期限：2年以上,奢侈品牌选址要求,商业地产五大趋势,趋势一：主力店华丽转身投资运营商趋势二：商业规模瘦身将成为必然趋势三：提高运营水平是商业开发商生存之道趋势四：法律配套是商业地产发展的春天趋势五：二、三线城市是商业地产开发的洼地,优韬介绍,优韬商业顾问机构成立于2008年，成功操作商业地产项目达150万平方米，连续三年荣获中国商业地产管理协会最佳会长单位称号。优韬商业顾问机构专注于城市商业