漳州_小户型别墅案例分析ppt.ppt

小户型别墅专题研究,陈晓进、李璐、廖毅2015年10月2日,关键字：小别墅小户型,简介：整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点，为后期设计小别墅提供参考。,小户型别墅产生的直接原因：1、房价高企，房企为扩大别墅的客户需求面，实现更快速的去化；2、小户型别墅相对大别墅能实现较高的溢价。小户型别墅技术要点：1、单体的层数通常在2-3层，面宽范围：6-8米居多，最小可至4.8米，产品品质、环境、形态朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅总价低、密度集中、私家花园小等特点。2、区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严格，尽力在满足150m2以内同时也满足客户对于别墅形态产品的追求。,定义：单套面积控制在150m2以下的（度假类200以下），具备别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以高性价比为核心卖点的产品。产品形态有小独栋、联排。,2、小户型别墅的分类,小户型别墅的分类,城郊居住型别墅（1-1.5居所）,度假型别墅（1.5-2居所）,特征：一般以联排为主，多出现在城市近郊，是“90/70”政策下出现的特殊产品形式；在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）；户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围；主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。,特征：小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假区域；体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景观的互动；部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多；酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理；主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住,2、小户型别墅的分类,小户型别墅研究案例的选取,案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90别墅先锋,上海达安圣芭芭花园河谷3号的的设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空间延展到室外和多元的间形态体并于2007年底申请了国家的专利；河谷号总价155万套的低总价以及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。,项目背景,项目基本情况,08年11月开盘，便以其创新的90花园别墅产品逆市热销，相比较周边联排别墅同期价格在12000元/，河谷3号价格以16000元/首当其冲，但其热销程度不减。09年5月，河谷3号期热销第一批开盘日当即去化93%,再次创下90别墅热销记录。,销售情况,区位板块占地面积,3、城郊居住型小别墅案例分析,项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配套有待进一步完善；项目整体分二期推出，去化情况良好；,案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90别墅先锋,3、城郊居住型小别墅案例分析,户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送私家车位；此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少；,案例1：上海河谷3号,89C户型解析：客厅挑高、夹弄可改造赠送面积，赠地下室，建筑面积89，实际使用可达158。,3、城郊居住型小别墅案例分析,户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房；在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。,89E户型解析：以车位赠送改造赠送面积，附赠地下室,建筑面积89，实际使用可达130。,案例1：上海河谷3号,3、城郊居住型小别墅案例分析,89E户型空间改造示意,案例1：上海河谷3号,改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。,3、城郊居住型小别墅案例分析,河谷3号户型特征总结所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位；户型在设计中基本以两室两厅两卫为主，部分户型附加小房间可作为书房使用；首层基本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域；在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室（层高低于2.2米附加楼板）、中庭、客厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为90平方米别墅带来一些有创意的空间和更多的舒适性。,案例1：上海河谷3号,3、城郊居住型小别墅案例分析,16,河谷3号产品特征：采用框架结构，室内无承重墙体，业主可根据自行需要，随意改动；地下室交房以顶部盖板遮盖，交房后业主可自由改造，赠送空间达35；利用内庭院、车库上方、挑高空间等直接加盖屋顶及楼板则每层可增加10由于户型面宽仅为4.2米，其楼梯略显陡峭，不适宜有老人的客户居住。,案例1：上海河谷3号,3、城郊居住型小别墅案例分析,启示：在客户抗性处理上，更多可能从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题,河谷3号客户抗性分析：在对目前市场中出现的小户型别墅产品研究中，由于面积较小，在空间布局与细节处理上仍存在部分不足，部分客户易产生抗性：,3、城郊居住型小别墅案例分析,案例1：上海河谷3号,继绿地老街系列、新里系列、老城镇系列、珀系列之后的创新居住型产品蔷薇九里以85-110平米价值大于150平米的联排别墅引领绿地小户型别墅新河。,项目背景,项目基本情况,3、城郊居住型小别墅案例分析,案例2：蔷薇九里：绿地85-110小户型别墅产品的代表作品,项目位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对，2009年底通车至徐家汇。致力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场、会所于一体的醇正英伦风格居住区。绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由32栋1112层住宅组成，联排别墅沿地块西南部呈鱼骨式紧密排列，主要有88平方米、110平方米2种产品，为绿地85-110创新别墅代表作。,3、城郊居住型小别墅案例分析,案例2：蔷薇九里：绿地85-110小户型别墅产品的代表作品,3、城郊居住型小别墅案例分析,案例2：蔷薇九里,建筑展示,地下室,一层,二层,阁楼,车位赠送,露台赠送,阁楼及露台赠送地下室赠送,露台赠送,主、次卧附赠露台,顶层阁楼赠送层高最高处4.1米，附赠露台,前院私家车位赠送，后院庭院赠送,30平米地下室赠送,3、城郊居住型小别墅案例分析,案例2：蔷薇九里,88-91户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积88-91，实际使用可达150。,约30平米地下室可作影音室,客厅挑高6.1米，二层空间可改成20平米的次卧室,约15平米阁楼可作储藏室也可改为儿童套房,庭院车位赠送,3、城郊居住型小别墅案例分析,案例2：蔷薇九里,110户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积108-110，实际使用可达160,主卧附赠露台,项目概况绿地海域笙晖位于宝山区水产路以南，地块东至松兰路，南至城市防护绿化带，西至杨泰路，北至北黄泥塘。绿地海域笙晖低层住宅区面积段在98120平米之间，户型在原有90墅的基础上进行了大胆的更新与升级，创造了大花园、高附赠、大面宽的舒适别墅空间。户型：100-110联排别墅,案例3：绿地海域笙晖：绿地90-110小户型别墅的升级之作。,3、城郊居住型小别墅案例分析,独立大花园,赠送地下车位,三层主卧连接大露台,客厅上方挑空,案例3：绿地海域笙晖,3、城郊居住型小别墅案例分析,101户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积101，实际使用接近170。,一层活动空间+独立大花园赠送,客厅挑高，二层空间可改造,超大地下室和地下车位赠送，赠送面积近40,主卧附赠大露台,独立大花园,赠送地下车位,三层主卧连接大露台,客厅上方挑空,案例3：绿地海域笙晖,3、城郊居住型小别墅案例分析,一层活动空间+独立大花园赠送,客厅挑高，二层空间可改造,超大地下室和地下车位赠送，赠送面积超40,主卧附赠大露台,101户型解析：三层别墅，地下室+大露台赠送，建筑面积101，实际使用可达170-180。,案例3：绿地海域笙晖,绿地海域笙晖与周边项目对比（2013年12月）,3、城郊小别墅案例分析,市场反应情况：与周边项目相比，绿地海域笙晖别墅面积小，总价低，去化速度快，同时由于产品附加值高，销售均价也高于周边普通别墅。,独门独院，有天有地每家一座入户花园，配合突破传统联排的错落式坡屋顶设计；三重花园露台二楼、三楼卧室均带花园露台，可搭建为书房或茶室；6米挑高客厅，二层可隔成房间；阁楼赠送部分阁楼最高处4.1米，设计一座童话般的儿童房；别墅的第四层地下室每户附带超大面积的阳光地下室，可做家庭影院、工作室、酒吧、桌球室等；每家一座私家花园车库每户在后花园配备一个独立车库。,3、城郊居住型小别墅案例分析,案例3：绿地海域笙晖,绿地小户型别墅产品特征总结：90-110别墅实用空间可达150-170，超大地下室，挑高客厅设计，附加庭院、露台、阁楼等空间巧妙应用。,案例1：海南东和福湾,4、度假型小别墅案例分析,东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻世界顶级酒店集群和301医院进驻的珍珠海岸，拥有中国唯一的国家海岸海棠湾，紧邻万丽与世知酒店，距离三亚凤凰机场仅40分钟车程，近邻“神州第一泉”南田温泉、蜈支洲岛等著名旅游景点。东和福湾占地1000多亩，拥有3公里绵长海岸线，集纳68-137MINI泳池别墅、43-65海景洋房、48-130一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区会所、海伦吧、商业街等于一体，感应千年福祉传奇，汲达百年椰林原生性情，享受私人度假服务的贵宾礼遇。,创新户型：68-75独院别墅120独院别墅132独院别墅,户型设计大面宽排布起居室为核心，主要空间并排，卧室私密性更好，同时又能保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观；客厅动线丰富注重室内外融合与度假情趣；套间的设计保证私密性和舒适度；回游空间利用廊柱等手法形成灵动的回游空间，使整体空间感。,案例1：海南东和福湾,4、度假型小别墅案例分析,137m2亲海独院泳池别墅,120m2亲海独院泳池别墅,产品特征：由于其为亲水型度假别墅，主体以水域环绕突出其休闲娱乐功能，弱化部分生活起居的功能削减适当面积，以多处柱廊元素构成回游空间，达到室内空间感扩大，以其创新占领度假型别墅市场。,案例1：海南东和福湾,4、度假型小别墅案例分析,案例2：保利石象湖,4、度假型小别墅案例分析,项目概况保利石象湖国际乡村俱乐部项目位于成都蒲江成雅高速86公里出口处，是保利地产斥资百亿打造亚洲商务旅游度假目的地。景区总占地1.8万亩，拥有超过2000亩的石象湖与妙音湖两大湖面资源，植被覆盖率达95%以上，是保利地产重金打造的旅游度假地产项目。,风靡成都的旅游小户型别墅保利90独院、130独栋别墅。,案例2：保利石象湖,4、度假型小别墅案例分析,13M,11M,约4.5M,露台,露台,露台,露台,入户花园,后花园,后花园,两栋90别墅双拼，独门独院，赠送部分主要为花园和露台赠送；定位精准，90小户型，总价低，客户门槛拉低，同时两房两厅，满足旅游度假功能需求。,案例2：保利石象湖,4、度假型小别墅案例分析,135小独栋别墅，将独栋别墅的客户门槛拉到最低，契合新兴中产阶级的独栋别墅梦。多个花园、露台赠送，客厅上空挑高，赠送比例大，附加值高。主卧、次卧均带卫生间，舒适性高。,客厅上空,露台,露台,花园,花园,花园,案例2：保利石象湖,4、度假型小别墅案例分析,建筑展示,90墅效果图,90墅实景图,90墅实景图,135墅效果图,135墅实景图,135墅实景图,小户型别墅作为创新型进入别墅市场，高性价比无疑作为产品主要卖点，实现方式以及对于整体舒适度的影响是核心，根据上述对于小户型别墅案例分析对于其产品功能总结如下：,别墅高附加值提现,小户型别墅的户型设计以“功能布局紧凑合理，善于借鉴面积”，利用各个户型技巧进行可变空间的改造及附加空间的利用，并将其功能模块细化，使小户型别墅在同样的面积下可享受到更多空间的利用，这也是备受中产阶层客户青睐的原因所在。,5、案例小结,产品策略：发扬优势，规避劣势1、在控制小面积，保持低总价的前提下，应在公共空间处理和私人空间的营造上发力。2、在客户抗性处理上，从客户感知角度出发，样板房的展示更有益于解决可能预见的抗性问题。,小户型别墅的优劣势分析,5、案例小结,尽管小户型别墅优势明显，但自身产品缺陷和目标客户的需求也存在一定的矛盾，因此在控面积、保总价的前提下，塑造别墅的空间感极为关键。,城郊居住性小别墅与度假型小户型别墅的差异点,5、案例小结,当代凤凰谷位于长泰马洋溪生态旅游区，距厦门30多公里，占地12000亩，规划温泉休闲旅游度假，目前项目推出130-138联排别墅和38-55度假公寓。,项目描述：当代凤凰谷，以最原生的环境、最经济的距离、最创新的体验、最养生的建筑为规划目标，集结全球一线度假专家智慧为您服务，打造无法逾越的度假经典，打造“海西版巴厘岛”，引领“5+2”周末型家庭度假潮流。项目总占地约12000亩，集国际山景社区、休闲旅游和商务投资为一身。产品设计300起温泉独栋院墅、110起精装泳池温泉独院、38精装SPA美寓。项目优势及亮点：约130平米度假联排别墅，小面积，总价低；项目占地大，规划配套较多，包括五星级酒店艾美酒店；公寓提供酒店式出租服务。,6、本土案例-长泰当代凤凰谷,两层，130-138，一层建筑面积约82，客厅+两个次卧+一个泳池；二层建筑面积约50，为一个主卧系统+露台。,主卧,浴室卫生间,起居室,一层：合计建筑面积约82,二