荷塘月色地产项目市场营销提报.ppt

荷塘月色市场营销提报,汇报内容,消费者分析,宏观区域市场分析,项目媒体建议,附加值建议,宏观市场分析-深圳:,6月房价狂降36%深圳楼盘跌幅最高达40%断供现象开始出现,深圳市国土资源和房产管理局9日发布的2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元平方米，比去年全市房价最高点下降了36。,2008上半年，深圳市各区大部分楼盘均就销售价格进行了调整,关外宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度较大，区域内多数在售楼盘降价30%以上，其中有的项目降价幅度高达40%。关内的项目调整幅度较小，但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。,宏观市场分析-北京,房地产市场需求情况：房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为457.1万平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。房屋销售价格情况：房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，为2005年以来的最低涨幅。,北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水平，受奥运会的影响，北京楼市成交低迷的状况仍会继续。,宏观市场分析-上海,典型个案：中远两湾城,位置：轨道交通3号线中谭路站预计销售价格：21000元/平米实际销售价格：16000元/平米销售成果：该批房源全部售罄启示：上海房地产市场07年上涨过快，存在泡沫成分，08年价格开始向价值理性回归。,从6月中旬开始，一向坚挺的上海房价也开始出现松动，连续五周均呈现出明显下滑的迹象。,宏观市场分析-昆山,从上图可以明显看出昆山2008年2-4月份呈明显上升趋势，从5月份开始市场出现波动，与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅，这与去年上半年的持续上升趋势形成了明显反差。,昆山08年1月至6月别墅成交量,2008年昆山整个别墅市场共成交428套，阳澄湖板块和南部水乡作为昆山别墅供应的两大区域，也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%。,与07年同期相比,阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中，2008年上半年的成交量为98套，与去年同期147套相比减少了49套，降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国房地产市场的影响非常明显。,区域竞争项目,10,菏塘月色,苏园,金湖银滩,区域板块竞争激烈,8月份别墅销售情况表,注：截止至9月4日,阳澄湖板块内8月销售情况，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。,别墅去化表：,7、8月别墅成交对比图,7、8月份成交对比可以看出独栋联排成交下降是8月别墅成交量下降的主要原因，小面积经济型的别墅产品受波及相对较小。,l房地产E网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,倍讯易-,阳澄湖别墅未来供应量,未来区域市场以独栋、联排别墅为主竞争比较激烈。双拼、叠加别墅未来供应量不多，竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出，故独栋别墅供应量有所上升。,产品分析:,阳澄湖度假型别墅区物业类型以独栋别墅为主，及少量双拼和联排,部分项目指标：,天伦随园0.32独栋,玉山胜境0.39独栋,天使湾0.6独栋,丰泽园0.36独栋、双拼,品院0.66联排,檀香园0.38独栋、双拼,清风华院0.68联排、小高层,中大易墅0.36独栋、双拼,丰泽园,西班牙风格,地中海风格泛滥，阳澄湖周边度假别墅群近1/3为此风格，极少数的中式现代和苏式园林风格，局限颇大。容积率从0.3到0.6，面积从200到600平方米，从独栋、小独栋、双拼到联排等类低密度产品。,西班牙风格,清风华院,建筑风格,天使湾,欧洲各式风格,中式现代风格,苏式风格,檀香园,天伦随园,综合分析:,竞争分析:,慢销,快销,竞争矩阵,(高端),(低端),玉山胜境,天伦随园,檀香园,丰泽园,清风华院,品院,天使湾,中大易墅,15000以上,900013000,70009000,玉山胜境,地址：巴城镇临湖路88号价格：独栋20000元/左右主力面积：300-500主力总价：600-1000万风格：新苏式容积率：0.39绿化率：63.6%推售时间：07年12月推售状况：仅43套独栋别墅，售出10多套物业管理费：4元/平方米月开发商：天元置业,玉山胜境,主要卖点,阳澄湖一线湖景、阳澄碧玉公园,苏式建筑风格,文化概念嫁接,檀香园2期,地址：玉山镇马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧价格：独栋11000元/双拼9000元/地下面积4000元/主力面积：地上层面积为283-424平米,地下层面积为160-238平米.主力总价：420-720万风格：西班牙风格容积率：0.38绿化率：70%推售时间：07年12月推售状态：89套独栋别墅+17栋双拼别墅，目前二期在售物业管理费：2.50元/平方米月开发商：苏州长德置业公司,檀香园,主要卖点,纯粹西班牙独墅、坡景,优越位置，毗邻国宾馆,缺点,现场展示系统薄弱,丰泽园,阳澄湖上、岛居别墅、户户临水、伴水而居、星级酒店会所,8月二期的230平米独栋别墅成交了一套。,丰泽园户型配比,一、二期都在售。二期湖心岛于07年10月开盘，推出75套独栋。双拼别墅198万起，独栋别墅255万起。,丰泽园二期户型配比,在售二期湖心岛，推出75套独栋，送车库。07年10月开盘，目前价格在11000元/平米。8月份二期成交了1套230平米独栋别墅。销售率达到76%。,苏园,暂无大力度的宣传，预计价格会在6500元/平米。目前现场有部分别墅已经封顶。,结论：,1、一线城市在宏观调控的影响下，房地产成交量急剧下降，成交均价也出现了不同程度的提高，价格出现了理性回归，整体的观望氛围较重。,2、昆山房地产市场也受到了一定的影响，而别墅市场对宏观政策更为敏感，受到的冲击也更为明显。如果下半年市场没有明显改观，昆山别墅市场受到的冲击程度会更大。,3、纵观整个阳澄湖板块，作为众多项目处于持续销售期的别墅市场来讲，成交量不容乐观。特别是本项目，面积偏大，单价偏高，总价高，其面临的竞争压力更是严峻。,汇报内容,消费者分析,宏观市场分析,项目媒体意见,附加值建议,中大易墅客户分析:,来人来电主要集中在市区/上海客户/城北,A、C、D户型较受市场关注,150-200万之间的产品市场需求高,内部客户占绝大比例,媒体投放效果,分析,网络、工地看板效果突出，而一些媒体如楼宇视频、报媒、杂志等效果一般。,加大户外、现场、网络、老客户带看等手段的投放力度。,区域竞争项目购买人群:,购买人群:,昆山市区上海巴城阳澄湖的客群占总量的77。,汇报内容,消费者分析,宏观市场分析,项目媒体意见,附加值建议,1、引导以湖滨路为主轴，进行项目看板、灯杆旗宣传，引导客户前往现场。,2、拦截：1）在沪宁高速昆山出入口、苏州绕城巴城出口等重要地段，设置高炮，在潜在客户进入昆山之前即进行有效拦截。,3、看板封杀在渔家灯火周边进行看板宣传，对前往湖滨路、古城路看房购房的潜在客户进行封杀。,4、精准点射高档酒店：在上海人经常光顾的昆山各酒店及餐饮、娱乐场所内，放置项目广告展架，进行项目展示，实现“认知好感购买”。,君豪酒店,昆山宾馆,瑞士酒店,在上海，我们选择适合昆山，具有集群效应的媒体通路。,1、上海搜房：广告条、软文配合,2、租售情报：硬广、软文配合,3、在上海各大闸蟹餐饮网点进行巡回推广活动，展示项目。,新光酒家方亮蟹宴,王宝和上海餐厅,消费者分析,宏观市场分析,项目媒体意见,附加值建议,地暖系统恒温、恒氧、恒湿,1、舒适保健：地采暖遵循中医所提倡的“温足而凉顶”的理想采暖概念，室内温度分布由下而上逐渐递减；采暖过程热量主要以辐射传热，室内温度分布合理，无效热损失少；避免了室内空气对流所导致的尘埃和挥发异味；克服了传统散热器供暖方式造成的室内燥热、有异味、皮肤失水、口干舌燥等不适.2、环保节能：无需通风装置，无噪声，无排气口，无尘吸入，无污染；热源范围广。,塑造产品卖点：增加科技内涵,紫泰物业管理与亿万豪宅公用