房地产新政解读三套房喊停页中原.ppt

“三套房喊停”929政策解读,湖南中原研究部2010.9.30,前言2010年4月17日，“认房又认贷”新政出台，带来为期3个月的市场观望期，紧接着市场悄然回暖，7、8、9月各大城市楼市回暖迹象明显。2010年9月29日，“三套房喊停”新政出台，在楼市回暖初期，就遭遇二次新政，市场将走向何方？,报告内容,二套房政策回顾,政策出台背景,政策内容解读,后市预判及应对之策,1,2,3,4,二套房政策回顾,1,二套房的界定标准逐渐严格从“认房”或“认贷”到“认房又认贷”,2010年9月29日，政府再次祭起“信贷政策”大旗！,从“认房”或“认贷”“认房又认贷”“三套喊停”,以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策,第二套房界定标准不同，不同金融机构出现以“家庭”或“个人”为单位进行辨别现象个人已贷款还清或无贷款再购房算不算二套房未进行说明,4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,4月17日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍,（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。（二）借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。,关键词：界定标准未定,关键词：认贷，以家庭为单位,关键词：认房，以家庭为单位，首付50%,关键词：三套房喊停，首套房三成首付,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）,国内经济环境楼市量价表现,政策出台背景,2,CPI持续走高，国内通胀压力加大PPI持续走低，国外输入性压力加大,1、国内经济环境基本面,2010年1-8月CPI数据呈上升趋势，7、8月CPI数据分别为3.3%，3.5%，国内经济通胀压力进一步加大。工业品出厂价格指数PPI持续走低，国外大宗商品输入性压力加大，出口型企业利润空间持续变小，投资资金欲寻找新的投资渠道。,国内大部分企业调整战略投资方向房地产行业成为投资资金避风港湾,2、企业面,9月，全国工商联发布的2010中国民营企业500家分析报告显示：2009年中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资于房地产行业，比例达44%。入围企业以制造业企业为主，占308家。央企中国移动净利1151.66亿元，央企中国石油净利1033.87亿元，两者相加已经超过这500家民企的净利总和（2179.52亿元）。,9月人民币汇率连续升值半数以上出口企业濒临破产,3、人民币升值,417新政仅3个月后，深圳成交量及成交价格出现明显反弹,4、一线城市楼市表现深圳,经过3个月的阵痛，深圳楼市8月份在刚需的支撑下扭转颓势，成交量从谷底强劲反弹，8月份深圳共成交新房2971套/260873平方米，环比大幅增加约80“特价效应”继续减弱，深圳新房的成交结构继续向高端倾斜，成交均价也继续回升，8月份深圳的新房成交均价为19433元/平方米，环比上涨6.9,7月开始长沙成交量逐渐稳步上升，回暖迹象明显,5、二线城市楼市表现长沙,内容解读,政策内容解读,3,1、各商业银行暂停发放三套房贷款,数据来源：中原研究中心监控整理,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理消费性贷款禁止用于购买住房。要点解析：限制三套房的住房贷款，全面打击了投资客，更重要的是打击了其对后市的信心与投资预期。从历次宏观政策调控来看，投资客、投机客是政策打击的首要目标对象，而市场回暖之际，往往也是投资客首先回归市场。以前仅仅是打击一线城市的投资客，现在打击范围扩大到全国各城市的投资客。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。,全面打击投资客心理以及投资预期,2、首购房客户首付3成及以上二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍,数据来源：中原研究中心监控整理,对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；要点解析：以往新政均以打击投资客、投机客为主，保护刚性需求、首次置业客户，而此次新政对首购客户要求首付3成以上，降低了首购客户的整体购房成本，但是将带来较重的心理影响，观望情绪会更浓。,首购刚性需求客户受到影响,3、首次明确推进房产税改革,数据来源：中原研究中心监控整理,加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）要点解析：新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。如果没有出现彻底的改革，则会引起民心动荡，带来更深层次、更复杂的社会问题。,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。,数据来源：中原研究中心监控整理,本次调控力度更严格,改善型需求受到影响,对首付款加至三成的改变说明这次政策调控的对象已经从投资群体转向了刚需群体。提高首付，一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性，另一方面也是在加强金融风险防范，首付两成和首付三成对银行而言，风险是大不相同的。对暂时无法买房的群体，其住房问题主要由公租房来解决。这表明政府正在逐步完善租赁和购买相结合的住房体系的建设。,新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充。大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。针对有违法记录的开发商，新政也再次严格要求。,力度更大,929新政特点总结：调控力度更大,数据来源：中原研究中心监控整理,全面打击投资客，尤其是外地投资客,房产税将成为后续调控手段,房产税被明确提出要试点，逐步推行到全国。房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。如果没有出现彻底的改革，则会引起民心动荡，带来更深层次、更复杂的社会问题,“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。“由原来打击一线城市的投资客转变到打击各大城市的投资客。,范围更广,929新政特点总结：打击范围更广,后市预判,5,国际国内经济环境均面临“重重困难”，扑朔迷离的基本经济面增加了房地产行业发展的不确定因素,国内通货膨胀将进一步加剧,中美之间汇率战、贸易战、成本战将更激烈,国内制造业衰退将产生大量流动资金,欧洲债务危机蔓延，将进一步导致我国出口危机,2010年上半年CPI指数连续上升，国内通胀预期升温，给经济发展带来较大变数8月CPI指数达3.5%，创年内新高。,“力拓案”“轮胎特保案”我国均告败，贸易战处于胶着状态国内进口大豆棉花玉米都粮食价格大幅上涨，而另一方面自行生产的农作物大量滞销，成本战加剧中美汇率战一触即发，人民币升值压力巨大,自2006年开始至今国内制造业利润连年下降，官方数据显示，目前已不到10%，制造业的衰退导致投资环境进一步恶化，产生大量流动资金，涌入楼市，推高房价。,先有“冰岛破国”，接着“希腊债务”欧元区主权国家债务危机继续蔓延，导致欧元持续贬值，给我国出口行业带来巨大损失，出口环境进一步恶化。,经济发展面临四大困难,美元对人民币汇率突破671关口，走高形势持续严峻。56%的出口企业表示，只能承受人民币升值幅度为3-4%左右，而美方则认为人民币要升值20%以上。如果人民币再次升值，不利于现阶段我国整体经济顺利发展。,9月人民币连续7个工作日升值，为经济后续发展带来风险,数据来源：外汇网,业内观点之潘石屹：这次调控算是核武器,“按揭政策的效果是立竿见影的，首付款从两成升到三成，意味着投资杠杆从五倍缩短到三倍。”“连续出台的政策让市场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。”,此次调控旨在从源头上对土地进行控制，严禁发展商通过囤地炒地，变相推进房价上涨因素。通知的发布，表面看是继续落实、细化“国十条”，实际上是标志着第二波调控的到来。按国土部5月公布的闲置土地名单，因企业原因造成闲置的地块占到四成，如果该规定得以严格执行，无疑将对防止土地闲置产生巨大的影响。所以这一次的土地政策有亮点，但还是要看政府的执行力。新政着力点在加大未来保障房用地供应，同时通过严格出让管理来加快开发商拿地到开发的节奏，以缓解供需失衡的矛盾。商品房一家独大时代即将终结,中国地产或将进入双轨时代。”而保障房是拯救楼市的尚方宝剑。十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一