营口鲅鱼圈房地产市场研究.ppt

,DIVIDE-market,-鲅鱼圈市场调研,2,本次住宅市场的分析是按板块进行研究，共分为三个板块。每个板块选出典型楼盘分析。这三个板块依次为海星板块、海东板块、红海板块。海星板块典型楼盘：大厦小区、观澜天下、恒基学府公寓、芳华园。海东板块典型楼盘：福地山水文园、东城怡景、馥润嘉园、渤海铭城、山水人家、福地山水文园、丽水御尊、清华园、富吉家园、丽景鸿苑。红海板块典型楼盘：恒基河畔家园、水岸尚城、苹果社区、湾畔书香门第、阳光100、海港花园、鸿基国际、盛景公寓、恒祥湾富贵园、群星国际新城、新龙逸家园、唯美星海、御景湾、翔峰国际花园、MOMA峰汇、翰林书香苑、康家园。,3,福地山水文园,山水人家,平安家园,富吉家园,渤海名城,馥润家园,东城怡景,丽水御尊,清华园,丽景鸿苑,楼盘分布图,5,（1）恒基学府公寓,代表项目调研：,6,主力户型为二室二厅一卫，面积在60-98，约占总户型配比的56%。目前销售率为85%。,户型配比,代表项目调研：,7,（2）天鸿观澜天下,代表项目调研：,8,主力户型为二室二厅一卫，面积在69-77，约占总户型配比的56%，以目前销售价格计算总价主力区间为20-27.7万元。目前销售率为95%。,户型配比,代表项目调研：,9,（3）大厦小区6期,代表项目调研：,10,主力户型为二室一厅一卫，面积在48-74，约占总户型配比的63%。销售率达80%。,户型配比,代表项目调研：,海星板块是鲅鱼圈传统的核心区，拥有较好的区位资源及城市配套。目前区域内可供开发的地块较少。区域内除从06年开始开发的大厦小区供应多层产品外，其余的项目供应少量高层产品。从海星板块产品供应结构上看，市场供给偏向60-80平经济型二室二厅一卫的户型。,板块内整体均价在3400-3500左右。板块内现有房源供应较少，基本为库存产品消化。未来该板块的待供应量约为30万平方米，因此区域竞争相对较弱。,14,（1）山水人家,代表项目调研：,以自然定义生活真谛,老城区高档楼盘的价格标杆。,15,主力户型为三室二厅一卫，面积在97-115。,代表项目调研：,16,（2）福地山水文园,代表项目调研：,17,主力户型为二室二厅一卫，面积在84-94，约占总户型配比的74%。,代表项目调研：,18,（3）东城怡景,与公园学校为邻,代表项目调研：,19,主力户型为二室二厅一卫，面积在80-95，约占总户型配比的78%。目前项目销售率约95%。,代表项目调研：,海东板块总体看，楼盘供应以多层为主，小高层为辅。目前已知的海东板块待开发量为45万平方米，主要是在建楼盘未来的开发量。海东板块2007年在售项目与2009年价格涨幅度在200-500之间。区域内均价在3600左右。,21,海东板块总体看，户型结构齐全，市场细分比较明显。经济型两室户型占据当前市场的主导地位，多数项目的主力户型超过70%；位于第二位的是一室户型，平均约占10%；三室的大户型在本区域内虽然供应，但市场供给量很少，销售速度慢，表明大户型产品在本区域市场认可度不高。,Honghai-market,红海板块,23,23,（1）鸿基国际-基础信息,该楼盘板式高层、小高层一梯两户设计，点式高层一梯三户设计。户型设计采用五明设计，强调居住的舒适度，采用舒适型二室二厅、三室二厅设计。,24,主力户型为二室二厅一卫，面积在96-115，约占总户型配比的54%。一期销售率达到90%，约为13万平，周期为16个月。其中96-102平的两室产品销售速度最快。,（2）鸿基海岸-基础信息,二期整体定位提高，属区域内高端项目，多层产品（洋房+联排）比重较大为49%。小高层以140产品为主。高层以180产品为主。,产品配比,去化速度,多层产品因产品稀缺、供应量不大，因此走货速度较快。小高层产品中，仍以主流户型90-100两房产品销售速度最快。,28,（3）书香门第,29,重点面向重视子女教育的客户群。一期主力户型为二室二厅一卫，面积在63-98，约占总户型配比的49%，目前基本售罄。,产品配比（一期）,30,二期主力户型为二室二厅一卫，面积在70-100，约占总户型配比的86%，目前销售率达85%。部分三室的大房型销售困难。,产品配比（二期）,31,（4）苹果社区,32,主力户型为二室二厅一卫，面积在70-105，约占总户型配比80%，与红海板块其它楼盘区位比较，目前预售率为50%。,产品配比,33,（4）恒基河畔花园,34,主力户型为二室二厅一卫，面积在80-98，约占总户型配比的57.2%，销售率为60%,产品配比,35,（5）盛景公寓,36,鲅鱼圈首家推出LOFT公寓概念的楼盘。主力户型为二室二厅一卫，面积在68-85，约占总户型配比的54%，目前销售率85%。,产品配比,37,（6）恒祥湾富贵园,38,主力户型为二室二厅一卫，面积在65-95，销售率约为75%,产品配比,39,（7）群星国际新城,40,高层产品总计581套，洋房总计180套，占总体供应的24%。高层主力户型为二室二厅一卫，面积在71-98。洋房销售情况较好，销售率达80%。,41,（8）MOMA峰汇,东北之上，首个科技精品住宅,42,主力户型为两种：二室二厅二卫，面积在92-120，约占总户型配比的68%；目前处于预定阶段，12月中旬开盘。项目造价高，高科技住宅（恒温、恒湿、有氧、降噪）还未被市场广泛认知。因此楼盘售价定位较高很难被市场接受。,产品配比,43,（9）唯美星海,观山观水观星海,44,主力户型为二室二厅一卫，面积在90-128，约占总户型配比的78%，销售约50%，部分三室的大房型销售困难。,45,在政府“新区南移、城市东扩”的城市规划中，红海板块是非常重要的区域。它是未来鲅鱼圈重要的行政办公区、商业金融区、医疗卫生区、游览娱乐区。红海板块（新城区）也是鲅鱼圈开发热点板块，是开发量最大，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。金泰、恒基等大规模项目的出现，使得该板块进入了超大规模的楼盘开发时代。区域内产品类型丰富，拥有洋房、联排、小高、高层等多类别产品。板块内均价在3800-3900左右。开发商侧重小高层、高层开发，使区域内多层产品成为稀缺产品。多层产品以180300平的连排及120-130平左右的洋房为主，由于产品形式稀缺，因此去化速度理想；140平高层产品由于面积过大，去化速度较慢。,46,红海板块总体看，户型结构较齐全，购房者选择面较广。从市场供给的户型来看，高层产品的主力户型集中在90-100及80-90平的二室二厅一卫产品。占市场份额的41%。,47,当年开盘销售项目，单体项目平均销售量约为2-3.5万平。产品差异、产品品质及营销包装对销售速度及溢价的促进作用十分显著，如鸿基海岸项目。目前可预知板块内供应为300万平，未来竞争环境激烈。,48,远期房地产市场供给量持续增大，约为400万平。巨大的市场待开发量约，也必将演变为市场份额的竞