房地产投资分析第二章.ppt

第二章房地产投资分析基本原理,内容提要,2.1投资三要素原理2.2土地报酬递减规律2.3资金时间价值原理2.4房地产市场四象限理论2.5资产定价模型,2.1投资三要素原理,2.1.1收益收益最直接的表现形式是利润，利润包括与风险相联系的三种不同的报酬：1、社会风险补偿。2、承担风险的收益。3、创新利润。,2.1.2成本影响投资成本的两个重要因素是利率和税收。2.1.3预期投资预期主要是对未来的投资风险和收益进行预测，而风险与收益是“等价”的。,图2-1风险收益等价曲线图,2.2土地报酬递减规律,2.2.1报酬与土地报酬报酬泛指在付出物质或精神的东西之后，所得到的物质或精神上的回报或享受。报酬递减规律泛指在生产某种产品或消费某种商品的过程中，其他条件不变的情况下，随着某一种可变要素投入量或商品消费量的逐渐增加，总产量、平均产量和边际产量均呈现一种先递增再递减的变化规律。土地报酬也称土地收益或土地分红，指在一定面积土地上投入一定量劳动和资本所取得的收益。,2.2.2土地报酬递减规律及发展,定义：在一定面积的土地上连续追加资本或劳动，在一定的限度内追加部分所得的收益逐步递增，超出一定限度后，追加部分所得收益必然渐趋减少，即每单位资本或劳动收益将由递增转为递减。理论发展沿革：1815，威斯特著作资本用于土地首次提出了“土地报酬递减规率”。古典经济学家：马尔萨斯的“人口论”西尼尔、克拉克、马歇尔、希克斯和萨缪尔森政治经济学家：李嘉图的“地租论”马克思当代：古典经济学则经历了大的繁荣,2.2.3土地报酬变化的基本原理,1土地报酬的三种形式报酬递减规律最经典的模型是“一种可变要素投入的生产函数”。在经济学中，参与任何一种产品生产的要素通常被划分为土地（G）、资本（K）、劳动（L）和企业家才能（E），由此可得出任一产品的生产函数：Q=af（L，K，G，E）式1其中Q代表产品产量，也就是“报酬”。,（1）生产技术水平的问题。（2）规模报酬的问题。Q=af（L，K，G，E）情况1Qaf（L，K，G，E）情况2Qaf（L，K，G，E）情况3,在式1中：假设除了劳动之外，其他生产要素投入量均保持既定，则这时式1就变为一个一种可变要素投入的生产函数：,式2,式2中代表资本、土地、企业家才能三类要素投入量不变。那么此时产量（即报酬）Q的生产函数就变为由劳动L的投入量所决定的一个生产函数：Q=F（L）式3,由此，我们就能写出劳动这一要素的总产量（报酬）TPL、平均产量（报酬）APL和边际产量（报酬）MPL的表达式：,土地报酬递减规律：即在土地量、生产水平和规模报酬既定的情况下，连续不断地向既定量的土地上投入某种生产要素或某几种生产要素的组合，所带来的总产量、平均产量和边际产量先递增再递减。,2土地报酬曲线之间的关系,图2-2土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线,三条曲线的变化趋势和位置关系具有以下特征：（1）三条曲线的趋势（2）总报酬曲线与平均报酬曲线的关系（3）总报酬曲线与边际报酬曲线的关系（4）边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系,3土地报酬变化的阶段分析根据图2-2，可以将土地投入量不变的生产情况下，三种生产要素组合的投入量划分为三个阶段。,第一阶段第二阶段。第三阶段,2.2.4土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用,报酬第一阶段，因变量资源的投入不足，因而是一种类似粗放经营或掠夺式的经营方式。也就是说，这一阶段，集约度低，还可以增加变量资源的投放量，扩大集约度。报酬第二阶段，虽然边际报酬和平均报酬呈下降趋势，但总报酬仍在上升，因而经营的集约度是合理的。报酬第三阶段，变量资源投入的增加不仅带来边际报酬的负增长和平均报酬的进一步递减，而且导致了总报酬的递减。,2.3现金流量与资金时间价值,2.3.1现金流量1.现金流量的定义现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。现金流出：流出系统的资金。现金流入：流入系统的资金。净现金流量：现金流入与现金流出之差。,2.现金流量图现金流量图：用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘到一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。,绘制现金流量图的基本规则：（1）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。（3）为了与期末惯例法保持一致，在把自己的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。（4）相对时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。,3.现金流量表现金流量表：是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。（是财务分析中所使用的基本报表之一）现金流量表中的现金流量是现金流入与现金流出的系统，它以项目作为一个独立系统，反映项目在计算期内实际发生的流入和流出系统的现金活动及其流动数量。项目在某一时间内支出的费用称为现金流出（用负值表示）、取得的收入称为现金流入（用正值表示），二者之差额即为净现金流量。流入和流出不包括非现金收支（如折旧费、应收款及应付款等）。,2.3.2资金的时间价值,1.资金的时间价值概念概念：同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。,2.利息与利率（1）利息利息：占用资金使用权所付出的代价（放弃资金的补偿）决定资金时间价值的若干因素投资收益率：即单位投资所能取得的利润，以现价计量的资金利润率通货膨胀因素：货币贬值会造成损失风险因素：即因风险可能带来的损失所应获得的补偿（2）利率一定时期内占用资金（本金）所获得的利息与所占有的资金的比值。,计算公式：,Fn=P+InI=In/P,Fn本利和P本金In利息n计息周期I利率,3.单利计息与复利计息（1）单利计息仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。计算公式为：In=Pnin个计息周期后的本利和为：Fn=P（1+in）我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的，计息周期为“年”。,（2）复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。计算公式为：In=Fn=P（1+i）n-1n个计息周期后的复本利和为：Fn=P（1+i）n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。,4.名义利率与实际利率（1）相关概念名义利率：指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率：指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。例：某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为一年。如果分别以一年1次计息、一年4次按季计息、一年12次按月计息，请分别计算一年后的本利和。,（2）名义利率与实际利率的关系设名义利率为r，实际利率为i，若年初借款为P，在一年中计息m次，则每一计息周期的利率为r/m，实际利率与名义利率的关系式为：i=（1+r/m）m-1实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1,2.3.3资金等效值与复利计算,1.资金等效值的概念考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相等的价值。资金等值实质上是一种等价折算，资金是否等值受资金金额、资金发生的时间和利率三个因素的影响。,2.现值、将来值（终值）和折现的概念现值：一般是指发生或折算为投资系统初期的资金价值，但不一定是今天的价值。将来值（终值）：一般是指发生或折算为投资系统末期的资金价值。折现：又称贴现，指把终值折算成与之等价的现值的计算过程。,3.复利计算（1）基本符号：P：在一个指定时间点如当前或时间点0处货币价值或数量。F：未来某个时间的货币价值或总数，也称将来值（FutureWorth,FW）。A：连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。G：每一时间间隔收入或支出的等差变化值。S：每一时间间隔收入或支出的等比变化值。i：每个计息周期的利率。n：时间，常用周期数表示，可以是年、月、天等。,（2）公式与系数一次支付的现值系数和终值系数称为“一次性支付终值系数”（F/P，I，n）称为“一次支付现值系数”（P/F，I，n）,式中的,式中的,等额序列支付的现值系数和资金回收系数称为“等额序列支付现值系数”（P/A，I，n）称为“等额序列支付资金回收系数”（A/P，I，n）,式中的,式中的,等额支付的终值系数和储存基金系数称为“等额序列支付储存基金系数”（A/F，I，n）称为“等额序列支付终值系数”（F/A，I，n）,式中的,式中的,等差序列的现值系数和年费用系数称为“等差序列现值系数”（P/G，I，n）称为“等差序列年费用系数”（A/G，I，n）,式中的,式中的,等比序列的现值系数和年费用系数称为“等比序列现值系数”（P/s，I，n）称为“等比序列年费用系数”（A/s，I，n）,当is式中的,式中的,例1：已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？练习1：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？,例2：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？练习2：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？,例3：某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？练习3：某家庭拟购买一套面积为80平方米的经济适用住宅，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？,练习4：某家庭以4000元/平方米的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？,练习5：某家庭计划5年后购买一套120的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）,练习6：某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30，余款申请年利率为6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?,2.4房地产市场四象限理论,2.4.1房地产资产市场与消费市场1房地产资产市场房地产资产市场是在房地产资产需求和供给的共同作用下形成的资产市场。房地产资产市场构成了房地产市场四象限中的价格和开发量两个象限。,2房地产消费市场房地产消费市场是房地产使用空间需求与供给所共同作用而形成的使用权交易市场。房地产消费市场构成了房地产市场四象限中的租金和存量两个象限。,3.房地产市场的内在因素及其关系房地产市场的内在影响因素有：,房地产市场需求量（D）房地产市场租金（R）房地产市场开发量（C）房地产市场供给量（S）房地产市场转让价格（P）房地产市场开发成本（f(c)）,这六个内在影响因素之间的关系如下：,（1）R(租金）D（需求）,（2）C（开发量）S（供给）,（3）R（租金）P（转让价格）,（4）C（开发量）f(c)（开发成本）,2.4.2房地产市场四象限划分及其内在联系,1房地产市场四象限划分,图2-5房地产市场四象限模型,2房地产市场四象限的内在联系,图2-5房地产市场四象限模型,2.4.3外在因素对四象限模型均衡状态的影响,1、宏观经济,图2-6宏观经济增长下的房地产市场四象限模型,2土地政策,图2-7土地政策收紧下的房地产市场四象限模型,3利率,图2-8利率上调情况下的房地产市场四象限模型,2.5资产定价模型,2.5.1资产定