昕庭物业中建文化城二期B地块.doc

山东昕庭物业管理有限公司中建文化城二期B地块前期物业服务投标文件招标编号：SDAK-2011WY-0301项 目 名 称：中建文化城二期B地块 投 标 人：山东昕庭物业管理有限公司 法定代 表 人：孙维才 日 期：2011年4月22日 一、投标申请说明书山东中建房地产开发有限公司： 根据贵单位招标通知，经研究我们将参加贵单位中建文化城二期B地块前期物业服务项目的投标，现将我公司情况函告如下：企业名称山东昕庭物业管理有限公司企业主管部门济南市房管局成立时间2010年10月26日营业执照号码370000000002334开户行名称民生银行文东支行开户行账号1609014210001191技术力量状况公司现储备各类专职技术人才100余人，均持有相应的岗位资格证书。其中高级技术职称证书10人，初级50余人。大型机械设备可折叠洗地机2台 草坪机2台 割草机4台 电焊机2台地毯清洗机1台 管道疏通机1台高压水枪2台 抛光洗地机1台吸尘吸水机2台 垃圾清运车2台 获奖状况备注单位:山东昕庭物业有限公司（盖章）法定代表人（签字或盖章）：日 期：2011 年 4 月 22 日二、投 标 函致：山东中建房地产开发有限公司1.根据你方招标项目编号为SDAK-2011WY-0301的中建文化城二期B地块项目招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、物业服务标准、图纸及其他有关文件后，我方愿以1877936.37 元/年（壹佰捌拾柒万柒仟玖佰叁拾陆圆叁角柒分）的投标报价并按上述投标须知、合同条款、物业服务服务标准、图纸及其他有关文件的条件要求，承担上述项目的全过程物业服务工作。2.我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件（如有时）及有关附件，我们完全认同招标文件全部条款条件。3.一旦我方中标，我方保证按招标文件及合同规定内容完成物业服务任务。4我方同意所提交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。 5除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。6我方在投标前已经提交了￥30000.00（人民币 叁万元整）作为投标保证金。投 标 人：山东昕庭物业管理有限公司（盖章）单位地址：山东省济南历下区文化东路16号中建文化城4号楼1单元104室法定代表人（签字或盖章）：孙维才 邮政编码：250014电话：053162329655 传真开户银行名称：民生银行文东支行 开户银行账号：1609014210001191 开户银行地址：济南历下区文化东路29号 开户银行电话：053181797605 日期： 2011 年 4 月 22 日三、物业服务唱标单投标人名称：山东昕庭物业管理有限公司投标报价：高层（回迁住宅）: 1.87 元/平方米/月高层（其余住宅）: 1.87 元/平方米/月商业：3.7 元/平方米/月拟投入本项目的人员（45）人，其中管理人员（4）人项目负责人：王文才职称：中级设备管理负责人：李明林职称：初级保洁服务负责人：于成亮职称：初级保安服务负责人：王伟职称：初级前期及后期物业服务措施要点： 1、我们将遵循“服务至上，尽善尽美”的企业宗旨，为业主/租户/使用人提供安全。 舒适的居住环境及满意超值的物业管理服务，实现物业保值增值的目的。2、实行客户贴心管家式服务模式，为业主创造良好的生活空间及私密空间。3、增加多种经营服务，为业主提供更多的便利服务。4、提供满足业主现实需求的服务项目和内容，让业主享受高品质的服务。合理化建议及优惠：我公司将根据实际情况适时与开发商销售部门进行配合，起到物业存进销售的作用，不另收取任何费用。投标人现场确认（签字）：投标人（盖章）：山东昕庭物业管理有限公司法定代表人（签字或盖章）： 日期：2011年 4 月 22日四、法定代表人身份证明书单位名称：山东昕庭物业管理有限公司单位性质：国有企业地 址：济南历下区文化东路16号中建文化城4号楼1单元104室成立时间：2010年10月26日经营期限：长期姓 名：孙维才性别：男 年龄：47 职务： 董事长 系山东昕庭物业管理有限公司的法定代表人。 特此证明。投标人：山东昕庭物业管理有限公司（盖章）日 期：2011年 4月 22日 五、法定代表人授权委托书本授权委托书声明：孙维才系 山东昕庭物业管理有限公司 的法定代表人，现授权委托山东昕庭物业管理有限公司的张杰辉为我公司代理人，以本公司的名义参加山东中建房地产开发有限公司的中建文化城二期B地块项目前期物业服务的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权，特此委托。 代理人: 张杰辉 性别: 男 年龄: 30 单 位: 山东昕庭物业管理有限公司 职务:副总经理 投标人：山东昕庭物业管理有限公司（盖章） 法定代表人：（签字或盖章） 日期：2011年 4 月 22 日 授权委托人身份证复印件粘贴处六、投标报价汇总表项目名称物业管理服务费面积（平方米）合计(元/年)(元/平方米/月)高层（回迁住宅）1.8727950.52627209.67 高层（其余住宅）1.8748834.51095846.18商业3.73488.3154880.52合计报价(物业管理服务费)1877936.37 年投标报价(元/年)1877936.37 前期介入费用项目人数（人）月预算额（元）社会保险总金额（元）物业项目经理14000487.03 4487.03 秩序维护主管11800487.03 2287.03 秩序维护员61300487.03 10722.17 客服管理员21500487.03 3974.06 保洁41200487.03 6748.11 工程21400487.03 3774.06 小计16112002922.17 31992.45 物业服务费佣金以上费用10%计算3199.24 小计35191.69 税金以上费用5.6%计算1970.73 合计37162.43 注：1、 前期物业管理时间一般为3个月，具体时间根据发展商销售的实际情况确定； 2、 员工保险单位缴纳比例为：养老20%，医疗8%，失业2%，工伤0.5%，生育0.8%，合计31.3%，缴费基数为1556元。(一) 人工费用预算表单位：元 项目编制(人)月工资标准保险工装（2套秋+2套夏）月费用年费用岗位物业项目经理14000487.03 10004528.69 54344.34 客服部主管11800487.03 10002328.69 27944.34 客服管理员41500487.03 8008081.45 96977.34 财务兼出纳11800487.03 6002312.03 27744.34 秩序维护主管11800487.03 10002328.69 27944.34 秩序维护员201300487.03 80036407.23 436886.72 保洁绿化主管11800487.03 10002328.69 27944.34 绿化员21200487.03 6003424.06 41088.67 保洁员101200487.03 60017120.28 205443.36 工程部主管11800487.03 10002328.69 27944.34 工程人员31400487.03 8005761.08 69133.01 合计45196005357.31 920086949.59 1043395.12 备注1、 员工保险单位缴纳比例为：养老20%，医疗8%，失业2%，工伤0.5%，生育0.8%，合计31.3%，缴费基数为1556元。2、 工装费用均两年分摊。3、 以上工资已含有税金。(二) 行政办公费用预算表单位：元序号项目明细数量单位费用月费用年费用1办公耗材印刷、文具、耗材等（含内部宣传刊印制费）1000120002通讯费用办公电话62001200144003法律咨询费用20024004公共责任险1250150005快递服务10012005人员招聘20024007饮用水费36043208其它行政费用400.00 48009合计4710.00 56520(三) 保洁费用明细表单位：元序号项目月平均费用年费用备注1清洁用品费50060002垃圾清运费1,887.50 22650每月:755户*2.5元3灭蚊灭虫灭鼠费125.00 15004石材养护费4004800估算5水箱、隔油池清洗费833.33 10000估算6化粪池清掏费4004800外包项目（估算）7合计：4145.83 49750(四) 秩序维护费用明细表单位：元序号项目数量平均月费用年费用备注1易耗品(手电筒/电池/对讲机等)#REF!5006000#REF!2灭火器具补充更换年检300个2500300003保安宿舍费用（水电暖等各项费用）1000120004合计400048000(五) 绿化费用明细表单位：元序号项目面积平均月费用年费用备注1绿化维护费(淋水修剪施肥除病虫剪草更换)2916.67 35000外包项目2节日绿化布置费春节25300五一节16.67 200国庆节16.67 2003合计2975.00 35700(六) 设备管理费用明细表单位：元序号项目数量单价平均月费用年费用备注1电梯维保费124505400648002电梯年检费121500180003弱电系统检测费4004800外包项目4给排水维修检测费100012000按季度维护5合计830099600注：本项费用为预计测算费用，实际费用的发生情况以设备厂家的实际维护报价及设备的使用维护说明要求为准。(七) 公共耗能费用明细表单位：元序号项目平均月费用年费用备注1公共电费能耗26666.67 320000估算2公共水费能耗6007200估算3采暖费736.16 8833.96 物业用房按330.86平方米，单价26.7元/平方米4合计28002.83 336033.96 (八) 固定资产折旧费用明细表单位：元序号项目平均月费用年费用备注1办公设施20024002工程维修设备及工具20024003保洁设备30036004合计7008400(九) 其它各项管理费用单位：元序号费用名称数量单价合价1不可预见费用估算以上各项费用*1%16773.99 3管理利润估算以上各项费用5%84708.65 2税金估算以上各项费用5.6%99617.38 4合计5.56201100.02 七、投标报价编制说明1、费用预算编制说明（1） 根据委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位；（2） 国家及济南市物业管理有关法律法规；（3） 同类相似物业水平；（4） 业户消费水平；（5） 济南市现有物价水平；（6） 测算以招标标的100%实现销售为依据；（7） 委托方提供的数据，若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。2、开荒费 “中建文化城二期B地块项目”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。八、投标保证金收据复印件 九、拟投入的主要机械设备表序号机械或设备名称1可折叠洗地机2草坪机3割草机4电焊机5地毯清洗机6管道机7高压清洗机8管道疏通机9高压水枪10洗尘吸水机11抛光洗地机12小型垃圾清运车13高空作业工具14其他工具材料备件十、项目管理班子配备情况表投标项目名称：中建文化城二期B地块项目前期物业服务职务姓名职称从业经验专业项目经理王文才中级8年物业管理客户服务部主管周玲玲初级5年物业管理秩序维护部主管王伟初级5年物业管理保洁绿化部主管于成亮初级3年物业管理工程管理部主管李明林初级7年物业管理十一、财务状况表1、开户银行情况开户银行名称：民生银行文东支行地址：济南历下区文化东路29号电话真系人： 联系方式：投标人名称：（加盖公章）山东昕庭物业管理有限公司法定代表人（签字或盖章）： 日 期：2011年 4 月 22日2、公司验资报告十二、公司基本情况介绍1、基本情况：（1）投标人名称：山东昕庭物业管理有限公司 （2）地址：济南历下区文化东路16号中建文化城4号楼1单元104室邮编：250014电话：0531- 62329655传真3）成立和/或注册日期： 2010年10月26日 （4）企业性质：国有企业 （5）法定代表人：孙维才 （6）注 册资 本：500万元人民币 2、企业基本情况介绍公司简介 山东昕庭物业管理有限公司成立于2010年，是经国家建设部审批的叁级资质物业管理公司。公司由物业管理经验丰富的各类专业人员组成，专业提供全方位的物业管理服务、秩序维护服务、保洁服务、绿化服务、维修服务及家政服务等服务项目。山东昕庭物业管理有限公司隶属于山东中建房地产开发有限公司。山东中建房地产开发有限公司成立于1992年，为世界500强企业中国建筑股份有限公司所属第八工程局有限公司（中建八局），在山东专业负责房地产投资开发、运营管理的全资子公司。公司坚持以“以为人本，以客为尊，服务至上，尽善尽美”为服务宗旨；树立“真诚服务，奉献他人”的管理服务理念；以“高标准，严要求”的道德规范赢得良好信誉。每一个细节都能为客户着想，不断开拓、进取，为客户创造一个安全、文明、整洁、舒适的生活工作环境。随着管理方式、管理手段的现代化，公司管理人员在配备上也将从劳动密集型向技术密集型转化。公司在管理人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重品德、重能力、重水平”的用人标准，要求管理人员必须一专多能。队伍建设上，公司采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。山东昕庭物业管理公司管理模式及理念昕庭物业管理有限公司在管理工工作中大胆尝试，不断创新，逐步形成了企业独特的文化氛围，总结出符合中国国情的管理模式。具体管理模式及理念包括以下六个方面：1. 统一的管理架构及工作标准本公司将以“全国物业管理示范小区标准”并结合先进的物业管理经验，实行统一管理，保证工作质量。2. 以质量为核心的工作流程 以ISO9001为标准，建立以预防为主的质量保证体系。 对物业管理服务的全过程实行动态监控。 加强与客户的沟通、联系，及时获得业主的物业管理的意见、建议。3. 以“零差错”为核心的工作目标 制订合理规范的工作流程，保证服务质量。 与业主共同参与管理设计。4. 持续改进的工作方法本物业将建立完善的质量保证体系，以客户的满意度为标准，结合实际工作情况寻找不足之处，持续改进我们的工作。以求为客户提供尽善尽美的服务，满足客户现时及潜在的需求。5. 实行专业化管理 专业管理人员为业主提供全方位服务 专业保洁对物业实行标准化清扫 专业有计划的维修保养服务 以ISO9001质量认证体系为标准进行规范操作6. 高领导层直接参与本公司的高层领导具有多年的物业管理实际工作经验，他们将直接参与组织、指挥、控制项目的物业管理工作，并提供强大的后勤支持。这将保证本公司已被证明的先进的管理理念得以贯彻实施。企业精神： 诚信 创新 团结 奉献 工作方针： 科学民主决策 健康有序发展 认真快乐工作 构建和谐昕庭 核心价值观 ： 诚实信用 客户满意 企业管理模式： 集中决策 分层执行 服务宗旨： 水清、地绿、和谐、安康，构筑优质生活环境 技术文件 第一章 前期物业服务整体方案第一节 项目总体概况中建文化城二期B地块位于济南市历下区文化东路16号，占地面积27843平方米，地上建筑面积83506.11平方米（高层住宅4栋，回迁安置住宅27950.52平方米，其余住宅48834.5平方米，配套公建6721.09平方米，其中配套公建中包含商业3488.3平方米），地下建筑面积24001.78平方米（地下停车场18451平方米，回迁安置住宅1893.72平方米，其他住宅3075.69平方米，配套公建581.36平方米）。地上车位60个，地下车位520个；住宅总套数：755套，其中回迁户355套全部位于9号楼。地上容积率3.0；地下容积率0.86；绿地率45%；建筑密度16.34%，停车率76.6%。供电系统：设变电室1处；该区域供电实行“一户一表”工程。弱电系统：住宅设计算机网络、有线电视、电话，住宅设对讲系统等装置。电梯：12部。给水系统：生活给水设加压站1处，该区域供水实行“一户一表”工程。中水系统：中水处理站1个。供暖系统：设供热换热站1处。燃气系统：设燃气调压站1处。消防系统：地下车库设水泵结合器、喷淋、烟感、温感、消火栓等，住宅设室外消防箱。第二节 对物业服务重要性的分析随着社会的发展和生活水平的提高，人们在吃、穿、住、行等各方面都有了更高的追求。在住的方面，不但要求自己家园地段好、环境好、周边配套方便，对小区的物业服务也有了更高的要求。一、物业服务与房产开发的关系：1、优质的物业服务会大大促进房屋销售：据有关资料统计，小区的物业管理与服务已经成为 业主在选择购买房屋时，继地段、质量、价格之后的第四个考虑的重要因素。2、优质的物业服务是开发商送给业主的一份承诺：开发商将房子交付业主之后，物业服务的好坏直接影响着开发商在业主心目中的地位。聪明而且负责任的开发商愿意拿出部分资金，以提高物业服务品质，从而赢得业主的认可，这对于开发商后续的楼盘开发和销售起着非常重要的作用。二、我司对物业服务四个层次的理解：物业管理在中国发展了30年（1981年深圳有了中国第一家物业管理公司），已经有了日新月异的变化和发展。现在物业服务行业的竞争，已经不止停留在简单的看大门、打扫卫生等基础性工作上。根据我们的理解，物业管理与服务可分为四个层次：首先扎实做好安全、环境、日常维修等基础性服务，满足业主正常生活需要。其次，通过专业高水平的设备保养和维护、规范严格的装修管理等措施，使物业保值增值，为房产所有者创造隐形的巨大收益，这也是物业服务存在的重要价值。再次，要利用物业服务社区的优势，开辟社会资源，积极引进方便居民生活的社会配套服务，方便居民生活和需要。最后，服务重在交心，要让业主在满足生活需要的前提下，得到被尊重的感觉，精神上获得满足，这是物业服务的最高境界。三、物业服务与“中建文化城二期B地块”项目1、中建文化城二期B地块项目地理位置优越，档次较高，周边环境优美，销售单价比较高，客户各行业成功人士，以文化层次较高的中年阶层为主，思维活跃，承受的工作压力大，希望家能成为一个安静和舒适的港湾。2、该项目具备智能化系统，有景观、水系设计，绿化率较高，这需要专业和富有工程和绿化经验的物业管理方担当物业管理责任，才有可能实现通过规范和专业的物业管理，使物业保值增值。3、物业服务企业应尽快进驻，可在配套设施、智能化系统、建筑用材、局部结构、绿化植被、隐蔽工程、物业用房等各方面，结合其他项目经常出现的共性问题，提出合理化建议和意见，尽量减少后期整改量，大大减少开发单位的二次投资。第三节 物业服务的总体构想一、项目综述：本案作为规模较大，档次比较高端的低密度住宅项目，具有智能化系统、景观、绿化率较高，监控室等设备设施，需要规范的管理和技术的高水平，以维护设备设施正常运行。在供配电、给排水、供暖、供气、智能化、消防、景观、车库等用电规划中，应设计为一户一表，各区域单独计量。根据新的山东省物业管理条例之规定，所有代收代支项目应划归供方管理。因此在设计中，就应为今后的移交做好准备。二、“中建文化城二期B地块”业主群及其需求分析：根据项目建设定位，未来该项目业主将集中各行业的中高层人士居住，他们是社会的中高档收入阶层，一般以中年为主。他们文化素质较高，对生活质量特别是精神生活，具有较高追求。他们对物业的要求是：基础性服务要好，小区安全干净舒适，在此基础上，物业服务应有特色，服务水平要高，品质要好，物业收费标准可以适当提高。三、对“中建文化城二期B地块”项目物业服务的要求：1、服务区域要安全、干净、舒适、维修方便，这是物业服务的基础性工作，要扎扎实实做好；2、充分利用小区自由商业、教育、金融等服务系统，整合社会资源，为业主服务，方便业主，拓展物业服务的外延。3、服务人员态度热情，文明礼貌要到位，业务要熟练，能快速解决业主的各类求助，对投诉的问题要有较快的处理及反馈；4、要提升社区的文化内涵，在小区视觉系统、业主联谊、宣传系统等要做到位，适时组织社区文化活动；5、配备的服务人员要训练有素，特别是在礼仪规范和沟通交流等方面要做到位，使业主感觉到尊贵感和优越感，满足其精神需求。四、我公司承接该项目的优势：1、我公司将组建一支经验丰富、训练有素、且有良好服务理念的服务团队，管理骨干要求年富力强，追求上进，具有良好的行业视野，这是能够管理成功的最大资本；2、在当地行业资源丰富，具有良好的政府关系和行业资源,这将为今后实施管理提供保障；五、物业服务思路及管理要点概述：1、基础性管理：客户服务、安全管理、环境绿化、车辆管理、工程维修等物业基础性服务要达到物业管理一级标准，保证小区的干净、舒适、安全、快捷、祥和的要求。在具体管理上，越是高档的小区，其私密性越是重要，因此要严格落实外来车辆与访客进入小区管理制度，保护业主隐私，保证小区的祥和宁静。其实不管物业服务理念多么先进，提出的服务口号多么响亮，我司认为，扎扎实实做好上述基础性服务才是最重要的，只有做好这些基础性服务工作，才有可能使某些先进的服务理念在小区得以实施。2、装饰装修期间的管理业主在装修期的管理往往会因装修垃圾的清运和物业公司产生一些摩擦或是不愉快。为了避免此类为题的发生，在本“中建文化城二期B地块”项目，我们昕庭物业准备为业主提供建筑垃圾专用清运袋。此袋子上面设有昕庭物业的标识及编号，属于不同业户在装修期的专用物品。这样做的优点在于在集中装修期，物业公司容易分辨装修垃圾的出处，可以追根溯源，并及时地督促业主按时清运，以保证社区环境的干净、整洁、舒适。3、提升服务品质，提高小区文化内涵：要使所服务的小区成为高端物业服务的样板，只做好上述工作是不够的，物业公司要根据客户需要丰富精神生活的潜在需求，大力组织各种社区文化活动，建立社区各种兴趣小组。要丰富小区的视觉系统、背景音乐系统、便民服务系统、快速应变系统等，使小区物业服务的内容得到延伸和深化，提升业主的综合满意度。4、微笑服务及尊贵感全面推行服务人员的微笑服务，强化培训员工的礼仪规范和沟通技巧，并且不断给业主创造物业服务中的惊喜，使业主真正感受到作为高端物业，享受高端服务服务的尊贵感和满足感，这是物业服务需要达到的最高境界。第四节 管理目标和服务特色一、总体目标和创优目标实施方案（一）总体目标在合同期内将该项目管理成“舒适、安全、文明、时效”的高档住宅小区，使该项目的各项管理指标均达到或超过合同约定指标。本公司承诺：服务合同生效后，该住宅小区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用，两年内达到济南市物业管理优秀小区标准，并获得有效证书。三年内达到山东省优秀物业管理小区标准，并获得有效证书，并积极申报国家级优秀物业管理小区。（二）争创优秀物业管理小区实施方案1.准备阶段（1） 成立达标创优工作领导小组，并制定详细的达标创优计划；（2） 进行全员动员，积极参与到创优工作当中，每个人都是企业不可分割的一份子，强化员工团队精神。2.实施阶段（1） 做好达标宣传工作，包括业主和员工共同努力；（2） 做好员工培训工作，不断提高管理水平；（3） 对照创优标准，参照先进管理，对薄弱环节、不足之处加以改进；（4） 按计划分配任务，责任到部门、到人，签定责任书；（5） 定期进行自检，不断改进、总结；（6） 迎接考评，实现创优目标。二、服务特色在本项目实行昕庭物业服务特色的贴心管家式服务，将公共性服务与居家服务进行有机结合，24小时为业主提供周到贴心的物业服务。该小区作为高档小区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“安全、舒适、尊贵”。安全性：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主（使用人）的“安全需求”出发，制定出相应的管理制度和应急预案。舒适性：体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上，居住环境应该首先注重“舒适、方便”的一面，以满足其“生活的基本需求”。尊贵感：“以人为本”、“以客为尊”的服务理念，能让业主或使用人体现到生活尊贵的一面。高品质的物业管理将使业主（物业使用人）感受到档次和身份的象征，通过我们的管理与服务，力求让业主（物业使用人）满足“受人尊重的需求”。公示物业服务报告公示物业服务报告，是由客户服务部负责编写，按时定点公布于公共场所或放在客户服务部供业主查阅。让业主明了项目部的管理事务，促进项目部与业主之间的沟通与交流。 公开管理报告的相关规定说明：目的在于促进沟通、交流；该制度是一种事中控制方式；报告每半年向业主公布一次；内容包括设备维护、安全保卫、绿化保洁、分承包方评估业主投诉状况满意度调查分析顾客满意度每半年调查一次，这是全体业主对物业管理企业行为的事后控制方式。调查表由公司综合部直接设点发放、收取。满意度调查是物业管理公司阶段性工作的总结与回顾，是广大业主对物业项目部工作的评估，同时为进一步挖掘业主潜在的需求提供有效信息，对提高物业管理服务水平起着重要的推动作用。三、项目管理模式我公司将中建文化城二期B地块项目采用单独设立项目部的方式进行管理，与项目负责人签定目标责任书，以充分发挥我公司在高档住宅方面的管理经验。以“服务一个项目，树立一座丰碑”为自己的服务理念。公司将顾问服务与项目管理相结合，导入质量管理体系的共管机制，不断的优化管理，推行特色物业服务贴心管家式服务；让中建文化城二期B地块项目的业主和客户享受到高品质的服务。四、抓住三个保障：“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景”。运转良好的小区设施设备要保证小区的正常运转，最基本的条件就是保证小区各种设施设备的可靠运行。我们将安排综合素质好、技术精的技术人员对小区的设施设备进行日常管理和维护，对小区的水电设备、智能化设施等进行定期的养护，保证小区设施设备常年运转良好。安全温馨的居住环境小区安全是正常居住、生活的基本保障，通过我公司的努力，营造小区安全温馨的工作环境，保障监控设施、消防等秩序维护部设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。赏心悦目的小区风景居住生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好小区清洁工作的同时，我们侧重抓好小区内的花卉以及环境的绿化工作，做到小区内外的花卉、树木生长正常，布局合理。五、管理模式我们将该住宅小区的物业管理按照国家一级物业管理服务标准和操作规范进行管理。在管理合同期内制定年度管理目标，在经济上实行独立核算、自负盈亏，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。六、管理目标1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。2、创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主和使用人进行依法管理约束，共同维护小区环境。3、维护业主和使用人的权益。加强对业主（使用人）的行为管理、维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主和使用人。4、加强对本住宅小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高开发商和本公司的社会声誉。5、以良好的售后服务树立本住宅小区的品牌形象，以高附加值回馈业主，使项目部处于良性循环。七、前期物业管理与服务内容1、小区房屋建筑本体共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修，养护管理。2、小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管管道、落水管、公用照明、加压供水设备、楼内消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务（专业经营单位直接管理的除外）。3、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理（专业经营单位直接管理的除外）。4、小区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理（专业经营单位直接管理的除外）。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶和停泊管理。7、配合和协助当地派出所进行安全监控和巡视等秩序维护部工作。8、消防管理。9、小区文化娱乐活动。10、其他特约服务。11、管理物业档案、资料。 第二章 物业管理的前期介入一、物业前期进驻的重要性：物业前期介入的最大好处在于：物业公司侧重于从后期管理和使用的角度，从质量建设、选材、智能化、细节处理、节能等角度，提出建议和意见，大大减少项目交房后二次整改的投资。物业企业的提前进入，能够提前熟悉项目，特别是隐蔽工程、客户信息、施工单位及设备供应厂家情况等，对今后的优质管理奠定基础。二、我方介入的几个阶段：1、规划设计开盘阶段；2、销售阶段；3、竣工验收及整改阶段；4、业主入住及整修阶段；5、日常管理服务运作。三、规划设计施工竣工验收阶段：1、工作内容：（1）从土建工程质量、设备设施安装、楼群综合布局、隐蔽工程、使用功能、建筑选材、设备设施选用、能源节能等各方面，站在物业管理与后期使用的角度，提出书面建议和意见。（2）现场跟踪楼盘施工，检查建设质量，特别是隐蔽工程的施工以及建筑细节、设备设施选用等，熟悉管线走向及隐蔽工程状况，为后期管理奠定基础。（3）接触意向客户，与甲方充分沟通，形成物业服务方案，并拟定“临时管理规约”、“物业服务方案”、“物业服务收费标准”等，经与政府主管部门、甲方讨论通过后备用。2、人员进驻现场：（1）此阶段我方安排经验丰富的工程技术专家，每月两次实地考察，并提报现场检查报告；（2）与贵方设计单位、设计部门、施工部门进行对接，了解工程进展情况；（3）我方根据贵方需要，参加贵方重要的规划设计会议或设备设施选用研讨会。（4）在现场考察或参加会议后三个工作日内提供书面建议，并督促跟踪所提建议的落实情况。四、开盘销售阶段交房阶段1、工作内容：（1）全力配合销售（详细见第三部分）；（2）管理方案、工作标准、工作流程、岗位职责确定；（3）入住材料（合同、规定、交房流程等）确定；（4）物业项目部架构搭建，招聘人员，组织培训。2、服务方式：安排专职客服人员1名，现场派驻售楼处，促进甲方销售；五、竣工验收及整改阶段（入住前1个月）1、工作内容：（1）参与三方接管验收（房产、物业、施工单位）；（2）整理书面整改内容，发甲方与施工单位，并督促整改；（3）整改复查，钥匙交接；（4）制定入住流程，完善入住资料，员工强化培训；（5）小区卫生大清理，迎接业主入住。2、服务方式：项目经理、部门主管、客服人员、工程人员、秩序维护人员、保洁人员到位。特别说明：自竣工验收通过至交房前，三方验收非常重要。从以往楼盘交房情况分析，业主收房比较关心的问题有：房屋质量问题（特别是门窗、地面墙面裂缝、弱电系统等）、室外景观问题、道路问题、水电煤暖、弱电等。我们建议，通过三方验收，充分利用好这段黄金时期，将上述问题尽最大可能整改完毕，以使交房工作顺利进行。否则，很容易因强行交房引发群体事件，大面积拒收房屋，造成交房工作被动。从物业的角度，加大督促整改力度，彻底清理楼盘卫生，保持小区整体环境，加强与业主的沟通与交流，会对顺利交房产生重要作用。六、业主入住、装修管理、日常服务阶段1、服务内容：（1）接待业主入住，办理各种入住手续，收取相关费用；（2）记录业主提出的各种问题，督促责任方尽快解决，并通知业主前来复验；（3）建立独立的业主档案，完善档案资料；（4）装修咨询，做好装修常识宣传，方便业主装修；（5）客服、秩序维护部、保洁、工程维修工作正式开始。第三章 物业接管验收第一节 接管验收方案一、新建房屋接管验收标准1、主体结构。（1）地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；（3）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，选材必须符合木结构工程施工及验收规范中221条的有关规定；（4）砖石结构必须有足够的强度和钢度，不允许有明显裂缝；（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。2、屋面。（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位要设置屋面检修孔；（3）阳台和三层以上的房屋屋面要有排水设施，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。3、楼地面。（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮或起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；（2）卫生间、阳台地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；（3）木楼地面应平整牢固，接缝密合。4、装修。（1）钢木门窗应平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗，进户门均装设铁栅栏；（3）木装修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽，与基层必须钓牢；（4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面没有脱皮、漏刷等现象。5、电气（1）电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。回路导线和对地绝缘电阻值不得小于1mnk；（2）按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、接触良好、位置准确；（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求；（5）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，要设置公用天线；（6）除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程等的要求。6、水、卫、消防（1）水管安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，按套安装水表或预留表位；（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置要便于检修；（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8米，并不宜使用陶瓷管，塑料管；地漏、排污管接口、检查孔不得渗漏，管道排水必须通畅；（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固、部件齐全、制动灵活；（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动；（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范的要求，并且应有消防部门检验合格签证。7、采暖（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期之前两个月进行；（2）锅炉、箱罐等压力容器安装平正，配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损，腐蚀等缺陷；安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如；（4）各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；（5）炉门、灰门、煤斗闸板及烟、风挡板安装平正、启用灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；（6）管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；（7）设备、管道不得有跑、冒、滴、漏等现象；（8）锅炉辅机应运转正常、无杂音，消烟除尘、消烟减震设备齐全，水质，烟尘排放浓度要符合环保要求；（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热功、机械性能和采暖后室温必须符合设计要求。 8、附属工程及其他。（1）室外排水系统的标高，窨井(检查井)设置、管道坡度、管径必须符合室外排水设计规范中2，34条的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；（2）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不超过两个弯；（3）明沟、散水、落水沟头不