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重庆元美霖投资咨询顾问有限公司置业顾问专项培训房地产基础,2011年8月,目录,前言中国住宅市场之殇第一节房地产产业第二节中国房地产建设用地制度第三节房地产开发经营第四节房地产交易制度第五节房地产权属登记第六节房地产税收制度,殇,前言,中国房地产怪状,前言,政府应该扮演怎样的角色,前言,中国之现状,前言,2010年温家宝总理所做的政府工作报告对于保障房建设可谓浓墨重彩。提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度，低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解。促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”。在具体解析房地产投资结构时指出，“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题”。,前言,所谓保障性住房包括：公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房和限价商品房。,重庆市公租房计划建设21万套，廉租房17万套；2011年1-7月公租房已开工16.86万套，廉租房开工11.34万套，计划建设量和开工量均居全国第一。,2011年重庆市计划建设保障性住房49.45万套,前言,反思,保障房,经济利益驱使，土地财政成为地方经济发展关键，地方政府缺乏建设保障房动力信息不公开，选房不公正，滋生腐败,商品房,市场的归市场民生的归民生,中国房地产市场的关键问题在于商品房和保障住房发展的失衡，政府在保障住房市场的缺位，而在商品住房成为支柱产业后，还妄想解决民生问题，同时担当保障住房的角色，这本身就是个悖论。,第一节房地产产业,第一节房地产产业,房地产产业概述土地制度房地产法制,第一节房地产产业房地产产业概述,房地产产业基本概念,房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，为生产和生活服务。,主要内容,房地产市场特征,第一节房地产产业房地产产业概述,房地产市场细分,第一节房地产产业房地产产业概述,第一节房地产产业,房地产产业概述土地制度房地产法制,第一节房地产产业土地制度,土地制度基本概念,国有土地城市市区土地属国家所有，其所有权由国务院代表国家行使。,集体土地所有权归农村集体所有，由农村集体经济组织或村民居委会经营和管理。农村或城市郊区的土地一般归农民集体所有。,国有土地使用证,集体土地使用证,用途管理制度,土地登记制度,有偿有限期使用制度,耕地保护制度,1,2,3,4,四项基本制度,第一节房地产产业,房地产产业概述土地制度房地产法制,第一节房地产产业房地产法制,由于房地产和房地产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，因此特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产产权人的正当权益。,第一节房地产产业房地产法制,城市房地产管理办法土地管理法城乡规划法,法律,为加强对城市房地产的管理，维护城市房地产秩序，保障房地产权利人合法权利，促进房地产业健康发展,为加强土地管理、维护社会主义土地公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地,为协调城乡规划管理，协调城乡空间布局,第一节房地产产业房地产法制,由国务院令颁布土地管理办法实施条例城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例,行政法规,第一节房地产产业房地产法制,由国务院房地产行政主管部门的部长令颁发,部门规章,包括：房地产开发企业资质管理办法城市房屋拆迁单位管理规定城市商品房预售管理办法商品房销售管理办法闲置土地管理办法等等技术规范：房地产估价规范房地产测量规范,第二节房地产建设用地制度,第二节房地产建设用地制度,集体土地征收建设用地使用权出让建设用地使用权划拨闲置土地的处理,第二节房地产建设用地制度集体土地征收,什么是集体土地？,什么是集体土地征收？,农民集体所有的土地就是集体土地农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属集体所有集体土地使用权一般不能出让、转让,集体土地征收是依法将集体土地性质转变为国有土地并且给予补偿的行为集体土地的征收是土地所有权发生改变，权利发生转移依法给予经济补偿,土地征用：在土地所有权不发生改变的情况下，有条件的使用权的改变，如抗洪抢险。,第二节房地产建设用地制度集体土地征收,征收特点,第二节房地产建设用地制度集体土地征收,征收原则,第二节房地产建设用地制度集体土地征收,依据土地管理法规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。,土地补偿费：该征地征收前三年平均年产值的6-10倍,安置补助费：按照需要安置的农业人口计算，按被征地单位前三年人均耕地平均年产值的4-6倍。每公顷安置补助费，最高不得超过被征地前三年平均产值的15倍。,附着物和青苗补偿费：对地上及地下的各种构筑物、建筑物、以及正处于生长阶段的农作物。,第二节房地产建设用地制度,集体土地征收建设用地使用权出让建设用地使用权划拨闲置土地的处理,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,建设用地使用权出让概念,简称土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让，由国家垄断经出让方式取得的土地使用权的单位和个人只有土地使用权使用者向国家支付全部土地使用权出让金才能取得土地使用权证书集体土地不经征收不得出让土地出让，具有平等、自愿、有偿、有期限等特点,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,建设用地使用权出让概念,简称土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让，由国家垄断经出让方式取得的土地使用权的单位和个人只有土地使用权使用者向国家支付全部土地使用权出让金才能取得土地使用权证书集体土地不经征收不得出让土地出让，具有平等、自愿、有偿、有期限等特点,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,土地出让,招标拍卖挂牌协议,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,招标出让方式,由市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标通告，邀请特定或不特定的自然人，法人和其他组织参加国有建设用地使用权招标。,投标,开标,评标,中标,开标：投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。评标：评标小组由出让人代表和有关专家组成，成员数为5人以上的单数。中标：按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,拍卖出让方式,发布拍卖公告，竞买人公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人。,价高者得原则竞买人不足三人时，或未达到竞拍底价时，应终止拍卖,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,协议出让方式,政府与选定出让方磋商用地条件及价款，达成协议签订土地使用权出让合同，有偿出让国有土地的行为。,适用于公共福利事业和非盈利的社会团体、机关用地和特殊用地,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,挂牌出让方式,发布挂牌公告，公示宗地的交易条件，接受报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,现场公布最高价及报价者,不竞价,竞价,现场竞价,成交,成交,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,土地出让年限（最高年限）,居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合和其他用地50年,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权出让,建设用地使用权的收回,住宅,非住宅,提前一年申请续期,自动续期,收回,使用期满,使用期满,根据公共利益需要收回的,支付土地出让金,批准续期的重新签订出让合同,第二节房地产建设用地制度,集体土地征收建设用地使用权出让建设用地使用权划拨闲置土地的处理,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权划拨,划拨的含义,由县级以上人民政府批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或则将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为。,有偿取得和无偿取得一般情况没有使用期限，不得转让、转租除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理,第二节房地产建设用地制度建设用地使用权划拨,建设用地使用权划拨的范围,国家机关用地全国人大及常委会、国家行政机关、国家检查机关、国家军事机关军事用地城市基础设施用地给排水、道路、桥梁等公益事业用地学校、医院、体育场馆、图书馆等国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地其他,第二节房地产建设用地制度,集体土地征收建设用地使用权出让建设用地使用权划拨闲置土地的处理,第二节房地产建设用地制度闲置土地的处理,闲置土地的认定,第二节房地产建设用地制度闲置土地的处理,闲置土地的处理,第三节房地产开发经营管理,第三节房地产开发经营管理,房地产开发企业房地产经营管理,第三节房地产开发经营管理房地产开发企业,房地产开发企业的概念:依法成立具有法人资格，进行房地产开发和经营的企业。,具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联性强等特征,房地产开发企业的资质:分为一、二、三、四等四个等级资质。,第三节房地产开发经营管理房地产开发企业,房地产项目资本金制度,1、什么是房地产项目资本金制度在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，投资者不得以任何方式抽出资本金。,2、为什么要设立资本金制度规范企业行为，防止烂尾楼等现象发生。,2009年为应对金融危机，全国保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,第三节房地产开发经营管理,房地产开发企业房地产经营管理,第三节房地产开发经营管理房地产经营管理,商品房交付使用,1、按期交房，协助办理权属登记2、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度,商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。,第四节房地产交易管理制度,第四节房地产交易管理制度,房地产交易基本概念商品房销售管理,第四节房地产交易管理制度房地产交易的基本概念,通俗的讲政府对房地产市场的管理即为房地产交易管理。,具体的讲，政府房地产部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。,城市房地产管理法对房地产交易进行更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。,1、什么是房地产交易管理,2、什么是房地产交易,第四节房地产交易管理制度房地产交易的基本概念,房地产交易的基本制度,第四节房地产交易管理制度,房地产交易基本概念商品房销售管理,第四节房地产交易管理制度商品房销售管理,商品房预售,房地产开发企业将正在修建的房屋预先售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。,预售的条件,取得土地使用权证书持有建设工程许可证和施工许可证按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设投资的25%以上，并且确定施工进度和竣工交付日期向城市及县人民政府办理预售登记，取得商品房预售许可证。,商品房预售合同登记备案,商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。,第四节房地产交易管理制度商品房销售管理,商品房买卖合同,计价方式商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。但房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。,面积误差处理一般为面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。,买受人退房时，退还已付价款，同时支付利息。产权面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%的房款由开发企业返还买受人；绝对值超过3%的部分由开发企业双倍返还买受人。产权面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%的房款由买受人补足；绝对值超过3%的部分由开发企业承担，产权归买受人。,第四节房地产交易管理制度商品房销售管理,房地产抵押的概念抵押人一合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。,预售商品房抵押购房人在支付首期规定的房价款后，有贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购买商品房抵押给贷款机构作为偿还贷款履行担保的行为。,第五节房地产权属登记,第五节房地产权属登记,房地产登记的概念,房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记薄上予以记载的行为。物权法不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未登记不发生效力，但法律另有规定的除外。城市房地产管理法国家实行房屋所有权和土地使用权登记发证制度。,契据登记制,产权登记制,权利登记制,托伦斯登记制,房地产登记制度的类型,对抗要义主义，签约即成立，对抗第三方的要件，法国登记制,成立要义主义，将登记作为房地产权利成立的要件,第五节房地产权属登记,房地产登记的原则,权利主体一致原则房屋所有权和该房屋占用土地使用权人，必须同属一人。属地管理原则,我国的房地产登记包括土地登记制和房屋登记制。,第五节房地产权属登记,房屋面积测算的一般规定,房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，具有上盖，结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑。,第六节房地产税收制度,第六节房地产税收制度,税收的概念及特征