万科_东莞市住宅市场产品线结构剖析_47PPT_XXXX年.ppt

东莞市住宅市场产品线结构剖析,市场研究组2010年8月,说明1、本报告的产品线划分系根据万科集团标准指引结合东莞市场实际制定，具体划分如下：2、根据公司发展战略的需求，本报告中分别对主城区(莞城、东城、南城、万江)、寮步、清溪、凤岗、塘厦、长安、虎门、厚街八个片区进行探讨和分析。,目录,一、东莞市住宅市场产品线结构现状,二、2010年新政前后东莞市住宅市场结构变化,三、东莞市住宅市场产品线结构变化趋势,目录,一、东莞市住宅市场产品线结构现状,二、2010年新政前后东莞市住宅市场结构变化,三、东莞市住宅市场产品线结构变化趋势,25%,12%,11%,13%,12%,26%,429万平米,2009年,5%,2008年,705万平米,9%,17%,2010年前7月,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,100%,233万平米,全市产品线情况（供应）,住宅新增供应产品线比重,以125平米为界点，08年和09年新增供应的中小户型与中大户型约各占一半；2010年前7月在各产品线供应上，中小户型比重明显上升，缓解了09年以来的市场主流需求；同时受到新政的影响，部分开发商放缓对大户型产品的供应速度。,33%,数据来源：东莞市房管局,%,100%,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,22%,209万平米,2010年前7月,70以下,13%,9%,09年,572万平米,20%,13%,14%,08年,393万平米,16%,12%,16%,住宅成交产品线比重,08与09年的住宅成交产品线结构较为相似，以90-125平米的首改产品为主，约占3成；10年前7月在各产品线成交上，90-125平米首改产品比重稍微收窄，但依旧占主导地位，70-90平米和180平米以上产品比重小幅增加。,数据来源：东莞市房管局,2.5,从各年不同产品线的供需比来看，08年明显供过于求，特别是180平米以上的户型供需比高至2.8，仅有125-144平米的户型基本供需平衡；09年各产品线则是供小于求，供需比大部分是0.6-0.7，只有180平米以上户型刚好供求平衡；10年前7月由于加大中小户型产品的供应量，125平米以下的户型供过于求，为1.3-1.4,而125平米以上的产品则供小于求。值得关注的是125-144平米的普通再改产品基本长期处于供不应求的状态。,各面积段产品线供需比,数据来源：东莞市房管局,%,截至10年7月底,全市住宅180平米以上产品约占29%,是目前面积存量最大的产品线。该部分产品往往价值相对较高，因此在短期内开发商资金较为宽裕的情况下，该部分产品降价促销可能性较小，但整体消化速度将较慢。,存量产品类型比重,9%,13%,29%,33%,08年年底,09年年底,10年7月底,70-90,70以下,90-125,503万平米,352万平米,394万平米,100%,125-144,144-180,180以上,13%,15%,25%,11%,15%,数据来源：东莞市房管局,4,从08年至今的全市住宅累计供求情况来看，90-125平米的产品为市场主流产品，抗风险性也比较大；125-144平米的产品由于供应量小，是唯一供不应求的产品线，同时库存量小，后期销售压力小；180平米以上的产品成交率较低，供求比为1.5，为各产品线中最高值。,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,库存,394万平米,29%,13%,9%,成交,1,174万平米,供应,1,367万平米,24%,12%,11%,12%,14%,19%,08至10年各产品线累计比重,08至10年各产品线累计供求比,数据来源：东莞市房管局,5%,2010年城区各产品线从新增供应来看，08年和09年都是以180平米以上的大户型为主，约占3成，其次是90-125平米的首改产品；到了10年，产品结构发生了较大改变，70-125平米的产品明显增多，占比56%,成为目前市场主流户型。从成交来看，连续三年皆是90-125平米的满足刚性需求的户型占主导地位，但180平米以上的大户型产品依旧占有较大份额。,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,67,15%,11%,2009年,155,30%,11%,10%,2008年,285,26%,13%,10%,2008年,2009年,2010年前7月,70以下,70-90,90-125,157,213,68,125-144,144-180,180以上,14%,14%,13%,13%,15%,21%,9%,12%,22%,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,数据来源：东莞市房管局,22%,2010年上半年城区总库存共约118.3万平米，其中占比最大的为180平米以上的产品线，约为36%,除了别墅少量的别墅产品，更多的是大平层洋房。库存量最小的为125-144平米的普通再改类产品，仅占7%。从近三年累计的产品面积供求比看，除了180平米以上的产品明显供过于求，主城区其余的产品线基本供求平衡。,数据来源：东莞市房管局,.,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,4.3,10%,2009年,20.6,10%,7%,2008年,56.8,10%,7%,11%,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,5.7,6%,2009年,28.2,7%,8%,2008年,32.9,7%,21%,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,70以下,15,46%,70-90,22%,23%,90-125,库存,125-144,144-180,180以上,2%,4%,3%,寮步镇10年前7月的新增供应量大幅减少，而供应产品类型也变得较为单一，以90平米以下的小户型为主，125-180平米的再改类产品近两年基本处于断货状态。125平米以下的中小户型产品成交比重逐年上升，约占总体的七成，主要与供应情况有关。而目前的库存也主要是以此类产品为主，125平米以上的中大户型产品仅占总体库存量的9%。,数据来源：东莞市房管局,存,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,4.3,18%,4%,5%,2009年,6.9,27%,12%,12%,2008年,1.9,0%,0%,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,5,8%,2009年,6,1%,19%,15%,2008年,4,2%,18%,26%,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,库存,70以下,70-90,90-125,2%,10%,36%,4,125-144,144-180,180以上,5%,13%,34%,清溪镇的供应量和成交量一直都处于低迷状态，远远低于其余发达镇区的供求量。成交产品以70-125平米的中小户型为主。目前库存量最大的为180平米以上的产品，后期销售压力较大，而占比最小的为90平米以下的小户型产品，属清溪镇的畅销产品类型。,数据来源：东莞市房管局,.,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,22.1,9%,2009年,13.4,39%,12%,9%,5%,2008年,13.4,20%,31%,27%,7%,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,14.1,9%,9%,1%,2009年,24.1,28%,17%,19%,2008年,11.8,11%,20%,13%,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,70以下,15,30%,70-90,18%,15%,90-125,库存,125-144,144-180,180以上,10%,2%,26%,凤岗镇10年前7月的新增供应量远远高于前两年，但是产品类型却变得较为单一，以90-125平米的首改类为主，占比53%,144平米以上的产品供应量为零。凤岗镇09成交的产品类型较为丰富，180平米以上的高端产品占比最高；但进入10年后由于新增供应与市场的变化，成交以中小户型刚性需求产品为主。目前库存量最大的产品线为90-125平米的首改类，但销售压力最大的却为180平米以上的大户型。,数据来源：东莞市房管局,16%,12%,30%,35.1,2008年,2%,25%,16%,14.2,2009年,6%,16.0,2010年前7月,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,6%,24%,6%,30%,23.8,2008年,26%,7%,21%,30.8,2009年,8%,14%,11%,10.0,2010年前7月,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,11%,12%,32%,9%,7%,30%,17,库存,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,塘厦镇近三年的供应产品线结构逐年变得单一，大户型产品比重越来越小。10年前7月的新增供应以满足刚性需求的中小户型产品为主，180平米以上的高端产品零供应。塘厦镇整体成交以70-125平米的中小户型为主，约占市场5成份额。目前较为滞销的产品线为180平米以上的高端类，库存量较大。,数据来源：东莞市房管局,3%,.,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,7%,7.5,8%,0%,8%,2.9,2009年,2008年,55.2,6%,29%,15%,4%,9%,17%,10%,3%,2008年,2009年,14.4,24%,20%,4%,3%,10%,25.8,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,180以上,4.3,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,144-180,125-144,90-125,8.3万平米,15%,32%,70-90,70以下,3%,10%,12%,库存,180以上,28%,长安镇由于土地资源的稀缺性，市场供应量逐年剧减。从08年的丰富产品线供应到现在的仅有125平米以下的中小户型新增供应。长安镇10年前7月70-90平米的大首置类成交比重上升至第一位，其次是90-125平米的首改产品，皆以满足刚性需求的产品线为主。长安镇目前没有别墅产品在售，库存量较大为144-180平米的高层洋房产品，其次是70平米以下的小户型，集中在沃多夫项目。,数据来源：东莞市房管局,上,2008年,2009年,9%,20%,12%,26.4,5.4,38.6,32%,29%,2010年前7月,44%,0%,11%,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,8.3,23%,14%,6%,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,29.3,29%,16%,11%,23%,2009年,2008年,8%,21.7,19%,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,库存,70以下,70-90,90-125,20%,4%,15%,17.0万平米,125-144,144-180,180以上,10%,20%,32%,虎门镇近三年的住宅新增供应量逐年剧降，从结构上看180平米以上的大户型产品逐步减少，而70-125平米的中小户型比重增大，成为目前的主力户型。虎门镇的成交产品线较为丰富，涵盖了所有的类型，10年成交以90-125平米首改产品为主，占比25%,其次是180平米以上的高端产品。虎门镇目前库存量较大的产品为180平米以上的大户型，主要是别墅类产品，占比32%,其次是144-180平米和70平米以下的产品线，各占20%。,数据来源：东莞市房管局,4,34.5,2%,22%,17%,20.8,9%,2008年,6%,26%,2%,2009年,70-90,70以下,2010年前7月,7.8,180以上,144-180,125-144,90-125,13%,7%,90-125,70-90,70以下,2010年前7月,10.86,2009年,17%,20%,18%,125-144,144-180,5%,180以上,27.50,13%,4%,2008年,14.60,14%,19%,9%,12%,3%,住宅新增供应产品线比重,住宅成交产品线比重,70以下,20.4,21%,70-90,9%,1%,90-125,库存,125-144,144-180,180以上,26%,20%,23%,厚街镇近三年的新增供应产品皆是以90-125平米的首改户型为主，约占3-4成，10年前7月180平米以上的高端产品供应量为零。厚街镇的成交情况跟新增供应相似，以90-125平米刚性需求产品为主，但10年前7月144平米以上的大户型产品成交比重明显增大。厚街镇目前的库存量最小的为90平米以下的小户型产品，而90平米以上的各产品线比重较为相近，皆占两成余左右。,数据来源：东莞市房管局,目录,一、东莞市住宅市场产品线结构现状,二、2010年新政前后东莞市住宅市场结构变化,三、东莞市住宅市场产品线结构变化趋势,从供应来看，全市4.17新政后的三个月各产品线平均比重除144-188持平，180以上减少13%以外，中小面积段比重均较新政前增加，反映新政后开发商推货更加偏重首置、首改、普通再改类产品。,全市产品线供应变化,全市新增供应各产品线比重,4%,13%,7%,34%,34,0910,2%,7%,30%,24,0911,21%,7%,9%,44,0912,3%,10%,25%,68,1001,9%,32%,23,091,5%,18%,23%,33,092,3%,4%,30%,22%,38,093,4%,16%,14%,25%,46,094,15%,10%,19%,37,095,15%,3%,4,20%,3%,34%,20,1003,3%,21%,18%,44,1004,9%,5%,7%,44,1005,9%,13%,2%,18,5%,32%,33,096,18%,13%,12%,34%,1002,33,097,4%,5%,1%,2%,9,098,73%,7%,9%,13%,23%,75,099,1006,6%,5%,6%,34,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,“4.17”政策后,“4.17”政策前,33%,数据来源：东莞市房管局,全市产品线成交变化,全市成交各产品线比重,19%,10%,11%,0910,55,20%,12%,13%,099,34,24%,13%,13%,098,42,28%,11%,14%,097,50,23%,26%,12%,14%,096,53,19%,53,0912,9%,15%,27%,49,1001,9%,12%,28%,12,1002,11%,12%,21%,33,1003,8%,15%,24%,46,11%,10%,15%,095,63,16%,16%,17%,094,59,16%,15%,15%,093,57,14%,15%,13%,092,33,14%,12%,13%,091,26,20%,9%,16%,10%,19%,24,1005,11%,10%,17%,21,1006,12%,8%,18%,22,15%,47,0911,13%,180以上,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,1007,1004,“4.17”政策后,“4.17”政策前,09年同期,31%,从成交来看，全市4.17新政后的三个月各产品线平均比重除144-188、180以上减少以外，中小面积段比重均较新政前增加，这与产品线供应变化特征基本一致；同比来看，首置、首改成交比重上升，再改、高端产品下降。反映新政后市场需求的刚性特征更加突出。,数据来源：东莞市房管局,全市产品线存量变化,全市存量各产品线比重,11%,099,387,32%,15%,11%,098,368,32%,15%,11%,097,391,31%,16%,12%,096,402,30%,12%,095,419,28%,16%,12%,094,437,28%,16%,12%,093,455,28%,16%,12%,092,472,27%,15%,12%,091,496,26%,14%,12%,0910,374,33%,15%,9%,14%,33%,361,1004,9%,13%,31%,384,1005,9%,13%,30%,382,1006,9%,13%,29%,394,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,15%,10%,15%,34%,350,0911,11%,15%,33%,352,0912,10%,13%,32%,391,1001,10%,13%,33%,365,1002,10%,12%,34%,343,1003,180以上,“4.17”政策后,“4.17”政策前,23%,从存货来看，由于成交明显萎缩，供应逐步放量，新政后的三个月全市存量上升，各产品线平均比重增减各半，但总体变化不大，变量均在3%以下。首置、首改比重增加，反映该类产品供略大于求；再改、高端比重减少，反映该类产品供略小于求。,数据来源：东莞市房管局,从图中可以看出，供应：新政后首置、首改供应比重明显增大，再改比重减小；需求：新政后首置、首改成交比重明显增大，再改、高端比重明显缩小；库存：新政后大首置和首改、高端再改类比重上升，小首置和高端类比重下降。,主城区产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,7,1006,9%,9%,19%,5,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,17%,35%,4,1002,13%,13%,23%,11,1003,6%,11%,22%,14,1004,7%,6%,12%,18%,9,1005,9%,10%,17%,125-144,70-90,180以上,70以下,90-125,1007,6,11%,6%,3%,1006,2,13%,0%,0%,23%,3%,1005,13,7%,3%,17%,1004,144-180,26,15%,3%,5%,25%,2,0%,1002,3,1003,供应各产品线比重,成交各产品线比重,12%,38%,118,1002,6%,12%,41%,1003,6%,15%,38%,114,1004,7%,14%,35%,121,8%,7%,15%,30%,106,1006,14%,35%,119,1007,70以下,70-90,90-125,6%,103,125-144,180以上,144-180,1005,库存各产品线比重,0%,数据来源：东莞市房管局,从图中可以看出，供应：上半年新政前基本无供应，新政后供应均为首置类；需求：新政后首置、首改成交比重明显扩大大，再改、高端比重明显缩小；库存：新政后由于供应出现，70以下首置类比重上升，首改类库存有消化，比重微降3%。,寮步镇产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,1006,12,242,7%,7%,1003,11,419,7%,9%,1002,2,940,16%,6%,12%,0%,4,804,0%,1005,6,752,2%,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,1007,3,692,180以上,1004,0,1004,0,1002,1005,28,610,1007,125-144,8,844,0,0,144-180,0%,1006,0%,0%,180以上,0%,0%,90-125,100%,70-90,70以下,1003,0%,供应各产品线比重,成交各产品线比重,14,14,1002,5%,180以上,1005,70以下,1007,4%,1004,17,70-90,17,15,1006,4%,144-180,125-144,90-125,4%,15,4%,1003,4%,库存各产品线比重,19%,数据来源：东莞市房管局,供应：新政前仅4月份有供应，以首置、首改为主。新政后仅7月份有供应，首置、首改比重减小，高端再改比重陡增，占39%；需求：新政后首置、首改成交比重明显增大，高端再改、高端比重明显缩小；库存：新政后高端类比重略降，其余产品线比重表现平稳。,清溪镇产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,90-125,70-90,70以下,1007,3,822,1006,2,066,0%,9%,24%,20%,4%,1005,4%,180以上,144-180,1002,125-144,21%,23%,6%,8%,15%,22%,19%,0%,3%,17%,3,310,1004,4,433,1003,0%,0%,6,658,1,984,0,39%,12,327,0%,0,20,663,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,1002,0,0,0%,0%,15%,1004,0%,1003,0%,0%,1005,0%,1006,0%,供应各产品线比重,成交各产品线比重,27%,36%,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,36%,5.7,1%,6%,1003,3.7,24%,23%,2%,4.4,33%,1007,18%,5%,1004,1002,16%,4%,4%,3%,3%,1006,1005,3.9,12%,8%,3.7,4%,34%,14%,4.7,17%,库存各产品线比重,14%,数据来源：东莞市房管局,从图中可以看出，供应：新政前三个月无供应，新政后首置、首改供应比重占94%，普通再改比重较小；需求：新政后的5月份高端类成交比重陡增，其它产品线变化不大；库存：新政后首置+首改类比重上升，高端类比重下降。,凤岗镇产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,3.2,1.6,0.3,0.5,1.1,180以上,1003,144-180,125-144,90-125,70-90,70以下,4%,7%,1007,3%,2%,1006,12%,5%,8%,3%,1002,1005,67%,14%,1%,5%,6%,1004,1%,15%,14%,1%,1.7,15%,0%,0,1002,0%,0,1003,0%,0,1004,0%,33,957,0%,0%,0,1006,0%,12%,25,788,1005,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,1007,供应各产品线比重,成交各产品线比重,15.8,9.9,14.6,16.8,180以上,144-180,125-144,70-90,70以下,1007,24%,1%,11%,1006,90-125,16.2,23%,10%,11.7,13%,1005,1004,1%,1002,41%,3%,12%,2%,1003,26%,1%,13%,24%,2%,12%,2%,2%,库存各产品线比重,数据来源：东莞市房管局,100%,从图中可以看出，供应：新政后首置、首改供应比重明显增大，再改类仅在6月有供应且比重仅占17%；需求：新政后大、小首置成交比重明显增大，首改及以上产品线比重明显缩小；库存：新政后大、小首置和首改比重上升，高端类比重明显下降，为库存消化。,塘厦镇产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,1.2,1006,70-90,7%,1003,1.2,0%,20%,1002,0.2,10%,7%,3%,39%,0%,29%,1004,2.6,19%,1007,12%,144-180,125-144,70以下,6%,1.8,19%,1%,1005,2.2,90-125,8%,180以上,15%,3%,1005,1003,0,12%,1004,0%,125-144,8,442,144-180,0%,1007,100%,1002,0%,0,1006,86,635,5%,0%,70-90,70以下,0%,90-125,180以上,35,599,0%,100%,12,648,供应各产品线比重,成交各产品线比重,31%,5%,180以上,9.9,52%,1007,10.5,8%,1003,144-180,15.9,9%,53%,6%,9.0,7%,13%,10%,16.5,1005,70-90,70以下,1004,50%,7%,125-144,7%,90-125,30%,10%,61%,10%,1006,11.1,1002,4%,12%,6%,10%,库存各产品线比重,数据来源：东莞市房管局,0%,供应：新政前后三个月仅7月份有供应，大首置+首改供应比重占了93%，小首置占7%；需求：新政后首置、首改整体成交比重扩大，再改、高端整体比重缩小；库存：由于供求大致平衡，新政前后各产品线比重变化较小，仅在7月份出现再改、高端比重下降。,长安镇产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,2,201,1005,144-180,180以上,3%,10%,54%,9%,28%,125-144,11%,5,096,1002,10%,3,428,1006,16%,6%,11,829,1003,8%,5,647,12%,8%,16%,5,692,1007,70以下,70-90,1004,5%,90-125,30%,7%,9%,9%,8%,0%,0%,0,1002,1005,0,0%,0,1003,29,433,0%,0,1007,70以下,1004,70-90,90-125,0%,0%,125-144,144-180,180以上,1006,0,供应各产品线比重,成交各产品线比重,27%,70-90,4%,3%,2%,1005,1003,8.3,17%,3%,32%,32%,10.1,10.7,4%,8.2,32%,8.6,125-144,5%,144-180,1007,8.5,1002,1004,70以下,24%,180以上,1006,90-125,12%,15%,16%,15%,16%,32%,库存各产品线比重,数据来源：东莞市房管局,20%,从图中可以看出，供应：新政前后小首置、首改供应比重相当，并均无大首置和再改类供应，新政后高端类比重略有上升。产品线整体供应短缺；需求：新政后大首置、高端类成交比重减小，再改类比重增大；库存：新政后高端再改类比重上升，大首置类比重下降，其余产品线比重基本无变化。,虎门镇产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,6,564,1006,2%,23%,20%,7,893,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,16%,22%,6,201,1002,4%,12%,29%,15,532,1003,3%,14%,14%,19,169,1004,5%,11%,15%,20%,9,464,1005,12%,14%,6%,0%,9%,8,920,1002,1003,0%,0,0,1004,0%,0,1005,0%,0,0%,0%,12%,7,060,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,1006,供应各产品线比重,成交各产品线比重,12%,29%,20.1,1002,11%,13%,30%,17.7,1003,5%,12%,12%,33%,15.5,1004,5%,12%,2%,38%,14.2,1005,4%,10%,20%,32%,17.0,1006,4%,10%,19%,10%,31%,16.9,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,库存各产品线比重,数据来源：东莞市房管局,16%,从图中可以看出，供应：新政前三个月无供应，新政后供应以首置、首改为主，辅以少量再改；需求：新政后首置、高端再改成交比重变小，普通再改、高端比重变大；库存：总体而言小首置比重较小。新政后大首置、首改比重上升，普通再改、高端类比重下降。,厚街镇产品线供、求、存的变化,“4.17”政策后,“4.17”政策前,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,4%,21%,31%,8%,15,470,1003,14%,16%,8%,28,112,1004,3%,23%,13%,13%,15,722,1005,1%,25%,22%,11%,5%,1006,14%,13%,48%,14,830,1007,70以下,70-90,10,459,125-144,144-180,180以上,8%,21%,10%,3,227,1002,90-125,0,1002,0%,0,1003,0%,1004,0%,0,17%,0%,10%,57,548,1005,0%,0,1006,19,975,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,0%,供应各产品线比重,成交各产品线比重,28%,20%,26%,22.6,1002,29%,19%,29%,19.8,1003,2%,33%,21%,33%,15.8,1004,25%,2%,23%,22.0,1005,26%,20%,25%,20.7,1006,25%,20%,19%,20.9,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,19%,库存各产品线比重,数据来源：东莞市房管局,20%,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,小结,从全市供求来看，新政后开发商推货更加偏重首置、首改、普通再改类产品，新政后中小面积段成交比重较新政前增加，反映新政后市场需求的刚性特征更加突出，成交与供应的产品线变化特征基本一致。从全市库存来看，新政后供明显大于求，导致新政后库存上升，各产品线平均比重增减各半，但总体变化不大，变量均在3%以下。最新市场实际表明，新政后东莞“两头”产品成交较理想，即以首置、首改为主的刚需产品和拥有稀缺资源型的高端豪宅产品成交较突出。高端再改类和一般高端大户型销售遇到较大阻力。从八个片区供求和库存来看，主城区和寮步镇产品线变化与全市整体变化一致，其余片区产品线变化情况各不相同，但亦存在共性新政后首置、首改类产品供应比重增大，由于供大于求，库存的首置、首改产品比重普遍上升。,目录,一、东莞市住宅市场产品线结构现状,二、2010年新政前后东莞市住宅市场结构变化,三、东莞市住宅市场产品线结构变化趋势,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,2010年下半年洋房潜在供应,33%,2010年下半年全市洋房潜在供应共计97个项目，总面积为406.13万，占据市场的绝对主导，较2008、2009年的新增供应有非常明显的增加。其中城区有28个潜在供应项目，共计106.42万，占比70.46%；镇区有68个洋房潜在供应项目，共计302.72万，占比82.51%。从比重来看，镇区的洋房潜在供应量相对较大，消化压力在2010年下半年明显加大。,2010年下半年洋房潜在供应量前50名项目,2010年下半年别墅潜在供应共有22个项目，供应总量为43.26万，其中城区别墅潜在供应项目5个，供应量为18.26万，镇区别墅潜在供应项目17个，供应量为24.99万，主要分布在大岭山、大朗、麻涌、寮步、樟木头、道滘、长安、塘厦等区域。从潜在供应量来看，远大于上半年的实际供应19万，主要供应集中在镇区，而城区别墅日益稀缺。,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,2010年下半年别墅潜在供应,南城,东城,寮步,凤岗,道滘,大朗,大朗,长安,寮步,南城,常平,凤岗,麻涌,万江,桥头,虎门,塘厦,塘厦,大岭山,寮步,注：包含不可售面积、开发商自用面积等,大岭山,中信森林湖,麓湖别墅,江南第一城,中信御园,中央公馆蟠龙,三正卧龙山,沿海丽水佳园三期,碧桂园,碧水天源,莲湖四季豪园,君山花园,国际公馆四期,蔚蓝城邦,蓝山锦湾花苑,大步花园三期,葡萄庄园,石竹山水园四期,虎门国际公馆,浪琴花园二期,金地博登湖二期,新世纪领居,城东世家,供应面积(m2),南城,下半年可供应明显大于上半年，或将大幅放量,4,229,数据来源：东莞中原地产研究中心,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,2010年下半年公寓潜在供应,2010年下半年公寓潜在供应共计5个项目，其中潜在供应总量为12.55万，项目主要集中在城区的东城、万江以及长安、石龙等经济发达镇区。从潜在供应总量来看，2010下半年的公寓市场供应偏紧，一方面是库存低位，另一方面新增货量不足；而从需求来说，经济发达区镇较为旺盛的租赁需求拉动投资需求，因而在供应偏紧的状况下，虽然遭遇政策收紧，投资置业首付提高，但是由于区域性的供不应求现象比较严重，预计需求仍值得期待。,2010年下半年公寓潜在供应量项目,星河传说帕萨迪纳,怡丰公寓,润隆大厦,君源公寓,腾龙领寓,供应面积(m2),22,461,东城,东城,万江,长安,石龙,注：包含不可售面积、开发商自用面积等,数据来源：东莞中原地产研究中心,可以看到，2010年下半年除小公寓供应偏紧外，洋房、别墅供过于求压力显现。由于无法获取未来6个月分面积段产品线供应数据，加上前述全市各产品线存量变化不大，目前市场以消化增量为主的因素，我们可以抛开供应和库存数据，仅从需求的角度去探讨未来6个月产品线结构变化趋势。,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,90-125需求最大，144-180压力大,推算方法：考虑去年同期是旺市，结合今年新政后冷市的综合因素，取去年同期6个月成交套数平均比重与今年新政后3个月成交套数平均比重的中间值；可以看出，未来6个月90-125面积段成交量最大，其余依次是：70-90、70以下、125-144、180以上、144-180（预计今年下半年供应增加，库存压力加大）。,全市未来6个月产品线需求趋势,6%,7%,70-90,70以下,10%,9%,0910,10%,7%,10%,7%,099,2,961,10%,3,648,098,180以上,11%,90-125,1001,14%,9%,144-180,7%,4,992,10%,12%,11%,5,088,0912,4,321,125-144,4,417,8%,0911,8%,8%,2,277,9%,70-90,5%,8%,70以下,2,053,180以上,144-180,1007,125-144,90-125,1006,2,034,6%,6%,7%,9%,7%,1005,70以下,180以上,7%,144-180,125-144,31%,19%,平均比重,2,121,90-125,70-90,9%,29%,6%,180以上,144-180,平均比重,90-125,4,238,70-90,70以下,10%,24%,8%,27%,9%,125-144,21%,20.6%,26.3%,90-125,125-144,180以上,144-180,中间比重,3,180,70-90,70以下,8.7%,7.3%,9.4%,27.7%,33%,平均值,平均值,中间值,数据来源：东莞市房管局,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,70-90需求最大，125-144需求少,推算方法：考虑去年同期是旺市，结合今年新政后冷市的综合因素，取去年同期6个月成交套数平均比重与今年新政后3个月成交套数平均比重的中间值；可以看出，未来6个月70-90面积段成交套数最多，其余依次是：90-125、70以下、180以上、144-180（供应量次小）、125-144（与供应量最小有关）。,主城区未来6个月产品线需求趋势,70以下,70-90,13%,125-144,144-180,180以上,9%,10%,17%,1,217,90-125,098,9%,14%,897,099,11%,10%,6%,2,254,0910,9%,10%,13%,1,265,0911,12%,0912,6%,9%,1,772,8%,9%,8%,1,602,1001,90-125,4%,144-180,180以上,7%,7%,924,1005,7%,6%,7%,682,1006,5%,8%,530,1007,70以下,70-90,125-144,24%,29%,27%,5%,7%,7%,712,平均比重,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,24%,24%,23%,10%,9%,10%,1,501,平均比重,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,24.0%,25.7%,24.4%,8.3%,8.5%,9.1%,1,107,中间比重,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,平均值,平均值,中间值,8%,数据来源：东莞市房管局,住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势,70-90需求最大，125-144需求少,可以看出，未来6个月70-90面积段成交套数最多，其余依次是：70以下、90-125、180以上、144-180（库存不大，08年12月起基本无新增供应）、125-144（库存不大，09年6月起至今无供应）。,寮步镇未来6个月产品线需求趋势,5%,3%,13%,302,098,3%,161,099,2%,217,0910,0%,1%,155,0911,2%,174,0912,8%,4%,160,1001,70以下,70-90,90-125,125-144,144-180,180以上,1%,84,1005,0%,61,1006,5%,42,1007,70以下,70-90,90-125,125-144,144-1