物业管理专业知识的积累.ppt

物业管理专业知识的积累,朱淑莉2012.7.16,一般职业经理人的知识要求,1、行政管理方面的基本知识；2、财务管理方面基本知识；3、生产管理方面的基本知识；4、营销管理方面的基本知识；5、信息管理方面的基本知识。,物业管理职业经理人的知识要求,建设部：1、物业管理概论；2、物业管理法规政策；3、房地产开发经营；4、房地产基本制度与政策；5、房屋结构构造与识图；6、房屋设备基本知识。,物业管理职业经理人的专业知识要求,管理实践中最重要的八个方面知识1、建筑和设备管理方面的知识；2、保安管理方面的知识；3、保洁管理方面的知识；4、绿化管理方面的知识；5、客户服务方面的知识；6、物业管理财务管理方面的知识；7、物业管理劳动人事方面的知识；8、物业管理相关法律知识。,专业知识要求建筑和设备管理,一、建筑物1、建筑物观叶花卉:龟背竹、棕榈、苏铁、散尾葵等;观茎花卉:仙人掌、球;观果花卉:金橘、石榴等;芳香花卉:米兰、水仙、茉莉等;观景花卉:树桩盆景,专业知识要求绿化管理,专业知识要求绿化管理,专业知识要求绿化管理,花卉栽培的主要内容有:施肥;松土;剪枝;浇水;除虫;换苗。草坪栽培的主要内容有:平整土地;深翻;轧剪;锄杂草;施肥浇水。绿化养护的主要内容是:浇水;施肥;除杂草、松土;修剪整形;除病虫;药剂防治。绿化管理的主要内容是:涂白;立支柱;围护;禁止在树干上挂绳晾晒衣物;防止人为损坏;洗尘。,专业知识要求绿化管理,面对哪些客户？（1）与建设单位；（2）与政府行政、业务主管部门；（3）与市政公用事业单位、专业服务公司；（4）与业主大会和业委会；（5）与业主（或物业使用人）；客户的四种需要？需要被关心；需要被倾听需要服务人员专业化；需要迅速反应。,专业知识要求客户服务,专业知识要求客户服务,沟通：是在物业管理服务活动中一种常见的管理服务行为，也是物业客户管理的一个重要组成部分。,倾听,提问,表示同情,解决问题,跟踪,沟通的方法：,专业知识要求财务管理,（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。,物业服务费成本（支出）构成？,专业知识要求财务管理,1、物业管理企业的财务管理：营业收入管理、成本和费用管理、利润管理、专项维修资金的管理；营业收入：主营业务收入、其他业务收入主营业务收入：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入2、物业管理企业的成本费用和税费营业成本：直接人工费、直接材料费、间接费用成本费用：物业管理用房有偿使用费、使用共用设施设备支付的有偿费用、物业用房装修分摊、坏账其他业务支出：从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出税费：流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。,专业知识要求财务管理,3、物业管理企业的利润：营业利润、投资净收益、营业外收支净额、补贴收入；财务分析例表,专业知识要求财务管理,4、物业服务收费形式：包干制和酬金制会计主体：包干制：物业管理企业、物业管理项目酬金制：物业管理项目收入：酬金制：物业管理酬金包干制：物业服务费成本费用：包干制：物业服务费=物业服务成本+法定税费+利润酬金制：预收的物业服务资金=物业服务支出+酬金,5、维修资金商品住宅的业主、非住宅的业主维修资金缴纳标准？,专业知识要求财务管理,按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。,维修资金的使用规定？,专业知识要求劳动人事,劳动合同的签订期限？,专业知识要求劳动人事,劳动合同的试用期如何约定？,专业知识要求劳动人事,社保法规定哪五险？,基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险。保障公民在年老、疾病、工伤、失业、生育等情况下依法从国家和社会获得物质帮助的权利。,病假如何计算？1、实际工作年限十年以下的，在本单位工作年限五年以下的为三个月，五年以上的为六个月。2、实际工作年限十年以上的，在本单位工作年限五年以下的为六个月，五年以上十年以下的为九个月；十年以上十五年以下的为十二个月；十五年以上二十年以下的为十八个月；二十年以上的为二十四个月。病假工资如何计算？可以低于当地最低工资标准支付，但不能低于最低工资标准的80。,专业知识要求劳动人事,职工年休假的计算？,职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。职工有下列情形之一的，不享受当年的年休假：（一）职工依法享受寒暑假，其休假天数多于年休假天数的；（二）职工请事假累计20天以上且单位按照规定不扣工资的；（三）累计工作满1年不满10年的职工，请病假累计2个月以上的；（四）累计工作满10年不满20年的职工，请病假累计3个月以上的；（五）累计工作满20年以上的职工，请病假累计4个月以上的。,解除劳动关系的应对？,专业知识要求劳动人事,物业管理条例,上海市居住物业管理规定,物权法,上海市商品住宅维修资金管理办法,前期物业管理招投标管理暂行办法,专业知识要求相关法律知识,物业管理基本制度,业主大会制度,业主公约制度,前期物业管理招投标制度,