各国的物业税及其他房地产税收政策.doc

世界各国物业税和其他房地产税收政策一、 国外房地产税收概述国外房地产税收体系主要分为三大类：第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。二、 各国房地产税收政策一览l 瑞典： 1. 不动产税(property tax，即国内所说的物业税)，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。 税务评估价值一般相当于税务局所认定的市场价值的75%。瑞典税务局根据自己一套评估体系对不动产的市场价值进行评估认定。每几年需要重新评估一次，现在一般六年一次大调整，3年一次小调整。但为了鼓励多建房屋，新建的房子5年内免税，接下来5年按照50%税务评估价值起征。如果瑞典居民在境外拥有房产，就按当地市场价格的75%作为税基。2005年首都斯德哥尔摩住房的平均税务评估价值为163万瑞典克朗(1克朗约等于1.1人民币)，而北部很多省份只有30-40万瑞典克朗。 2001年起瑞典法律规定，对于靠正常收入维持的家庭来说，不动产税最高不能超过其家庭收入的5%。 2. 出租房子收入的营业税，按照抵扣后出租收入的30%交税。这个出租收入的税基计算是，首先从出租房子收入总额中免除4000瑞典克朗，然后如果是房子主人自己出租，还可以再免除其其中20%。剩下余额交税。 3. 出售房子收益的增值税。售房价格，在扣减房子买入价格、中介的交易费、装修费用后，如果有盈利，按按盈利的三分之二的缴纳30%的所得税，但如果亏本，亏损的全部都可以在个人所得税的税基总额中抵扣。这个不仅适用于单栋独立住房(相同于国内别墅的那种住房)，也适用于共同产权型公寓。 4. 房屋交易的流转税。向买主征收。税率是，如果个人1.5%，如果公司/法人3%。税基根据出售价格或者税务评估价格，取两者高值。 5. 住房抵押贷款的印花税(stamp duty)。按照住房抵押贷款总额的2%征收。 6. 财富税(wealth tax)。任何形式的净财富(市值减去贷款)包括房产净值都要征收财富税。2005年，如果单个人的净财富超过150万，家庭超过300万，都要按照超过这个数值的差额的1.5%交税。对于房产的价值认定也是采用税务价值，一般相当于税务局所评估的当前市场价值的75%。股票价值按股票市面价值的80%认定。2004年有33万瑞典人(想到于瑞典总人口的3%)缴纳了财富税，总额为52亿瑞典克朗。 瑞典房地产税在全国总税收收入中基本占到3%左右(2003年)。这个水平在欧洲算比较低的，2003年芬兰2.3%，挪威2.5%，比利时为3.2%，丹麦为3.8%，法国为7.3%，欧盟平均水平为5.2%。 不动产税在瑞典曾经是由地方政府享有的税种，也是地方政府最主要的财政收入之一。但现在由中央政府征收。 l 美国1. 不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收。目前除马里兰州将征税权上收到政府之外，其它49 个州都是归地方政府征收。 2. 二手房交易需缴纳的税种主要是归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2%，房地产买卖时缴纳。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。3. 所得税：美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15%，最高税率为39.9%，房地产出租形式的收入适用此税。对于短期炒作，即未拥有产权1年就要出售的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33%左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即称为长期投资，卖房时须缴付20%左右的税。为防止卖家偷税漏税，政府要求房地产代理过户公司在过户时强制扣缴。 l 英国1. 房屋财产税（council tax），按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客）。从2008年起，不动产所有税税率由以前的1%-3%上调到5%，并且还在酝酿进一步提高。2. 资本增值税，除居民出售其唯一住房无需缴纳资本增值税之外，政府对房地产转移的收益部分开征资本增值税，税率从10%到40%不等。3. 所得税，私人出租房产也要缴纳收入所得税，而且税率较高。如个人出租房产所获收入如果超过每年规定的免税额(去年为6745英镑)，就要缴纳收入所得税，税率按收入的高低分为20%和40%两档。4. 印花税，居民购买17 .5万英镑到25万英镑(1英镑约合10 .49元人民币)的房产须按房价的1%纳税；购买25万到50万英镑以及50万英镑以上价格的房产，税率分别增至3%和4%；购买没有达到17 .5万英镑的房屋则无须征税。5. 遗产税，征收对象是房主去世后的房产以及在世时赠与或由子女继承的房产。2009至2010年度，价值超过32.5万英镑的上述类别房产都要缴纳遗产税，税率高达40%l 奥地利1. 不动产税/物产税(property tax)，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。2. 资本增值税（capital gain），出卖用作出租用途或其他以赚取利润为目的的房产所获盈利要交25%的税。出售自住房免税。3. 房地产交易税，房地产转让和出售要根据房产税务评估价值的缴纳3.5%的交易税和1%的登记费。 l 比利时1. 不动产税-比利时的房产都要评估其名义租赁价值(cadastral income)， 然后根据地点，每年分别征收名义租金的30%-50%。2. 资本增值税（capital gain），按卖房产获的利润的33.99%纳税。出售公司股票免征。3. 房地产交易税：房地产交易，按照交易价格和市场价值两者中高者的10%(Flemish地区)或12.5%(Walloon和布鲁塞尔地区 Regions) 纳税。如果房产是买入之后两年之后交易，房地产交易税的60%(Flemish和Walloon地区)或36%(布鲁塞尔地区)退还。特定情况下，如果房地产交易之后就会再转卖，可以实施5%的交易税率。房地产公司的股票交易不缴纳这个税。但土地交易要交税。4. 房地产增值税(VAT)：对于新房(三年之内)，房产出售价格的21%缴纳增值税，但可以从中退还装修更新成本的增值税。对于新房，比利时的一般卖者愿意选择缴纳增值税，而不失交易税。出租收入不需要增纳增值税。 l 丹麦1. 不动产税：不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳，税率最高不超过2.4%，根据地点不同而改变。2. 资本增值税（capital gain）：个人出售自住房免征。其他情况下税率最高可高达59%；出售持有3年以上的公司股票免征，其他情况出售股票税率从28%-45%不等。3. 房地产交易税：丹麦没有房地产交易税。 l 芬兰1. 不动产税：不动产税税率不同地区不同，税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。2. 资本增值税：出售房地产利润的28%纳税。包括出售公司股票。3. 房地产交易税：买入芬兰土地，要按土地交易价格的4%缴纳交易税。买入房地产公司股票要按股票价格1.6%纳税。 l 法国1. 不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。2. 资本增值税：出售房地产利润的16%纳税，5年以上房地产出售税率降至6%。包括出售公司股票。个人出售自住房或出售15年以上的任何类型房产均可免税。3. 交易税：超过5年以上房龄的房产，其房地产交易，按照交易价格和公平市场价值中的高者的5.09%缴纳。出售房地产公司股票，缴纳5%的交易税。4. 增值税：5年以下新房首次出售，按成交价格的19.6%缴纳增值税VAT，5年以下新房非首次出售或5年以上房地产均不计增值税。5年内新房首次出售同时需按成交价格和公平市场价值中高者，缴纳0.715%的物产登记税。 l 德国1. 不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。2. 资本增值税：出售房地产利润的28%纳税。包括出售公司的股票。个人出售10年以上任何类型房地产均免征。3. 交易税：根据交易价格或评估价值的3.5%征收。包括房地产股票。 l 爱尔兰1. 资本增值税：出售房地产利润的25%纳税。包括出售公司的股票。个人出售自住房或配偶间财产转移均免征。2. 交易税：房产价值超过15万欧元，根据交易价格(扣除VAT)的9%征收。买房地产股票按1%缴纳交易税。 l 意大利1. 不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。2. 资本增值税：出售房地产利润的27.5%纳税。包括出售公司的股票。3. 房地产交易税：每笔固定额：504欧元(登记印花费、纳税登记印花费、按揭贷款印花费，每笔168欧元)变动额：交易价格的7%-15%缴纳登记税、1%缴纳国税(Cadastral tax)、2%缴纳按揭贷款税。出售房地产能股票的0.14%缴纳交易税。 l 荷兰1. 不动产税：按照税务评估市场价值的0.1%-0.3%，对房主和使用者双方征税。2. 资本增值税：出售房地产利润的30%。包括出售房地产公司的股票。个人出售自住房免征。3. 房地产交易税：根据交易价和评估价值中高者的6%征收。包括房地产股票。 l 挪威1. 不动产税：国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%，但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%-0.7%。2. 所得税：出售房地产收入计入所得税，税率不详3. 房地产交易税：根据交易价的 2.5%征收。 l 葡萄牙1. 不动产税：由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税率在0.2-0.8%。2. 资本增值税：出售房地产利润的12%-40%纳税。出售自住房免征，出售持有1年以上的股票免征。3. 房地产交易税：根据交易价或税务评估价值的6.5%征收。 l 西班牙1. 不动产税：按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。2. 资本增值税：出售房地产利润的19%-21%纳税。包括出售公司股票。3. 房地产交易税：根据交易价的7%征收。 l 日本1. 固定资产税，按房屋的市场价值计征，每三年评估一次，由房屋产权所有者包括自然人和法人团体缴纳。标准税率为1.4%，最高税率为2.1%2. 城市规划税，对象为城市规划区域内的土地和房屋，以城区土地、房屋的评估值为税基，税率由市町村自定，但不能超过0.3%的最高限制税率。纳税人自然人和法人团体3. 事业所得税，纳税人是房屋所有者和房屋使用者。课税对象是为了营业需要而新建和扩建的房屋。税率接纳税人不同而分为两种:一种是对提供营业用房屋建筑物的征税，由房屋建筑物的所有者缴纳，按纳税人自报房屋面积计征，每平方米6000日元另一种是对用房屋建筑物从事营业活动的征税，由房屋经营使用者缴纳，包括对房屋按每平方米6000日元征税和按支付雇员总报酬的0.25%征税。l 新加坡1. 不动产税，包括针对中低收入者的政府组屋也必须交纳物业税。具体来说,自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。2. 印花税，2010年2月起购买私人房屋或私宅地皮，如果在一年之内转售，卖方就必须缴交印花税（之前只有买方交）。18万元起征，首18万元征收1、接下来的18万元征收2、剩余的金额征收33. 目前在新加坡转让房不征收增值税或营业税。4. 遗产税，税率按遗留不动产市价估定，不足50万元免税，1000万元(扣除一切许可费用)以内5%，以上部分为10%，许可费上限为300万元。l 香港1. 物业税，属所得税，如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税，税率15%。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在