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境外房地产案例研究Overseas Real Estate Case Study 2010年8月1日(双周一次) 滨海商业旅游综合体新加坡港湾区港湾区（HarbourFront Precinct）是一个地标型发展项目，位于新加坡南部海岸，花柏山山麓地带的主要滨海地区，占地24公顷。从港湾区可眺望度假胜地圣淘沙岛和怡人海景，是当地人和各地游客的消费、旅游、休闲热点目的地。该片区由丰树产业（Mapletree Investments）进行总体规划与开发，原来用作展览区域的港湾区现已转变为集工作、生活、旅游、娱乐于一体的世界级滨海中心。它以混合广泛用途为特色，包括办公园区、最大的单一零售、时尚生活和娱乐中心、令人兴奋的滨海美食体验以及世界级游船码头设施。所有这些使其成为新加坡新兴的商业与时尚生活中心。配合圣淘沙高档住宅和即将完成的综合度假区娱乐场开发计划，以及花柏山的转型，该片区将很快成为新加坡最具活力和朝气的地方之一。港湾区位置示意图新加坡CBD 亚历山大大商务中心 圣淘沙岛港湾区港湾区（HarbourFront Precinct）规划示意图1港湾办公园区（Harbourfont Business Park）港湾中心（Harbourfront Centre）怡丰城（VivoCity）新加坡邮轮中心码头花柏山-圣淘沙岛缆车“圣占姆士发电厂”娱乐中心港湾区规划示意图2怡丰城港湾办公园区港湾中心圣占姆士发电厂一、怡丰城怡丰城（Vivo City）是新加坡最大的购物休闲娱乐中心（lifestyle centre），位于新加坡港湾区原世界贸易中心展览馆所在地，是港湾区的核心综合商业区。VivoCity中的Vivo来自单词“viva”(活泼)，给人一种充满活力的、刺激的、人人可及的生活体验；使人感到这是一个精神洋溢、生机盎然的地方。怡丰城由日本著名建筑师伊东丰雄（Toyo Ito）设计，购物中心有机地融合了奇异多彩的元素，富有创意的建筑外形带有日本漫画的风格。独具一格的滨海露天饮食区，巨大的世界级活动与演出场地，以及空中公园和水景融为一体，体现了购物中心（mall）从封闭式向更加动态和开放的形态进化的结果。项目概况n 项目用地面积：89,140平方米n 建筑占地面积：52,500平方米n 总建筑面积：13.9万平方米n 营业面积：10.2万平方米n 楼层：地上3层，地下2层n 停车场：地下1-2层；另建有停车楼2-7层。n 结构：钢筋混凝土、部分钢结构n 开发商/投资商：丰树产业（淡马锡子公司）n 投资额：4.17亿新加坡元n 商业管理：嘉德商用（CapitaLand Retail）n 开工时间：2003年9月 n 封顶时间：2006年4月n 试营业时间：2006年10月7日n 正式开业时间：2006年12月1日n 商户数量：335n 主力店：3家（Golden Village嘉华影院, Dairy Farm 超市, Tangs诗家董百货）怡丰城注重室外环境的营造，300米长的木质架空平台提供了可观海的室外用餐空间。购物中心屋顶的“空中公园”（Sky Park）包含一个圆形剧场和一个相当于4个奥运标准泳池大小的人工湖，为儿童玩耍及家庭聚会提供了适宜的空间，从屋顶平台可以眺望著名的圣淘沙岛。购物中心内部设计充满了彩色雕塑波纹，以呼应购物中心所处的滨水区域。怡丰城内共有大小商铺300多个，开业时引进了大量新品牌，比如Ted Baker、GAP等品牌都是通过怡丰城首次进入新加坡，所有店铺都有独一无二的设计。有统计显示，怡丰城开业头一个月，客流量数达到420万人次，试营业期间共吸引游客728万人次。从2007年开始，怡丰城一直是新年倒计时活动的电视直播现场，并经常举办各种公共活动，以吸引人气。怡丰城内有新加坡最大的电影城，共15个影厅，2293个座位。玩具反斗城和新加坡零售巨头Dairy Farm在怡丰城开出了旗舰店。其中在新加坡拥有Cold Storage, Shop N Save, Giant Hypermarket, 7-Eleven 以及Guardian Health & Beauty等多个品牌的Dairy Farm在地下二层和地上一层分别租用了3700平方米和7200平方米的店面，经营名为VivoMart的超市，其中包括了上述多个品牌的子店面。餐饮在怡丰城内占据了相当大的比重，除了分布于面海餐饮区以及购物中心各处的快餐、咖啡和正餐餐厅以外，购物中心内有两个大型集中餐饮区，一个位于地下二层，营业面积2200平方米，由Kopitiam集团经营，另一个位于三层，营业面积2500平方米，由面包新语集团经营的“大食代”（Food Republic），这里引入了新加坡最活跃的街头美食。怡丰城拥有十分便捷的交通系统，为业务兴旺提供了基本保障：港湾地铁站就在跟前，新修的圣陶沙高速路与圣陶沙相连，新加坡邮轮中心也离此不远，另外，附近还有多个大规模住宅区。圣淘沙捷运（港湾区和圣淘沙岛的单轨）总站位于购物中心3层，靠近“大食代”美食广场，于2007年1月15日正式开通。位于2层的两座带空调的封闭式空中连廊连接怡丰城与港湾中心的购物区，使港湾城内的购物区连成一体。另外位于2层的露天天桥（靠近影城）连接港湾区内的另一娱乐设施“圣占姆士发电厂”，使港湾城内的娱乐设施有机地结合起来。怡丰城的停车场共提供约4000个停车位（另有数据为2100多个），分别位于地下一层和二层以及地上2-7层（停车楼）。尽管取得了很大的成功，怡丰城开业初期也遇到了一些问题，不过都及时采取措施进行改进，比如导示标志不足，运营方后来聘请了澳大利亚Woodhead建筑师事务所来优化购物中心内的导示系统。由于客流量大，卫生间也出现过度使用和维护不足的问题，因此运营方从2007年3月对卫生间设施进行了改进，并加强了维护。此外，水景的水质也出现过一些问题，运营方对部分水池进行了维护，浅水池的水定期进行过滤和氯漂。夜景灯光商场服务人员使用别致的两轮电动车怡丰城内部空间屋顶公园及露天剧场露天开放空间从怡丰城看新加坡邮轮中心无障碍通道二层的开放式走廊停车场内的坡道怡丰城模型图德国巴斯夫公司提供的防水系统：25000 平方米的自由形态屋面和18000平方米的造型墙。巴斯夫的防水膜有助于加快施工进度，同时在高难度屋顶上提供良好的防水性能。怡丰城商业平面图 VIVOMART地下二层有超市主力店VIVOMART，包括Dairy Farm旗下品牌Giant、Guardian Health & Beauty和Cold Storage；屈臣氏；以及Kopitiam/Banquet美食城。Kopitiam/Banquet面海餐饮区停车楼空中公园露天圆形剧场停车楼三层主要是休闲娱乐和餐饮空间，设有空中公园、露天剧场、美食广场等。大食代怡丰城的业态和商铺正餐货币兑换音像制品眼镜宠物药品以医疗设备健身其他服务旅行用品二、港湾中心（Harbourfront Centre）港湾中心的前身是1977年启用的世界贸易中心，2003年更名为港湾中心，从港湾中心既可俯瞰大海之美景，又可见证港口之繁忙，已成为新加坡一处耳熟能详的标志性建筑。港湾中心是一幢集办公、零售、餐饮于一体的13层大楼，同时是新加坡邮轮中心（Singapore Cruise Centre）所在地，典型楼面约9,290 m。翻新后的零售平台占据了大楼的第一、二、三层，是怡丰城建成之前港湾区内的核心商业，内设有多个时装店、药店、银行、餐馆、一个美食广场、一个超市、一个诊所和一个邮局。旁边的写字楼均与港湾中心相通，为港湾办公区的客户提供诸多购物便利。港湾区开发商丰树产业的办公地点位于该大楼顶层。港湾中心交通便利。除了与包括东海岸公园（ECP）、亚逸拉惹高速公路（AYE）以及中央高速公路（CTE）在内的主要高速公路连接之外，港湾中心也位处于地铁东北线以及将于2010年完工的地铁环线上，让从港湾中心往返新加坡的其他地区更为快捷方便。游客还可以从这里搭乘新加坡和马来西亚之间的Aeroline豪华巴士直达吉隆坡。同时，港湾中心亦安排包租巴士于平日上午11时30分到下午2时30分定时往来于港湾中心和丰树旗下的康达与港务集团大厦之间。港湾中心与新加坡最大的零售与休闲场所怡丰城毗邻，通过1楼的人行通道或2楼的两座人行天桥便可抵达。在2007年底之前，游客便能在港湾中心享有免费的无限制无线上网。港湾中心业态及商铺序号业态及商户商铺位置（前两位为楼层）工艺品/图书/礼品1 Big Bookshop #03-17/18 2 Creative Hands #03-51 3 HarbourFront Stationery #02-64 4 Koh Inc #01-35 5 Sanrio Gift Gate #02-101/102 6 Twinkle Thinkers #02-69 7 WEARtitude #02-53/55 8 World Of Nature #02-61 银行9 DBS Bank #02-122/123 10 OCBC Bank #02-99/100 11 UOB Auto Lobby #02-107 咖啡和餐饮12 Ban Heng Pavilion Restaurant #04-01/02 13 Breeks Caf #01-99/100 14 Coffee Club #01-65/66 15 EATZ #01-84B 16 Hans Caf & Cake House #01-13/14 17 Harrys Bar #01-64 18 KFC #02-83/84 19 Mcdonalds #01-87/89 20 Mos Burger #01-95/97 21 Shihlin Taiwan Street Snacks #01-84A 22 Pastamania #02-05/07 23 Pizza Hut #01-69 24 Ramen Ten #02-03/04 25 Sakae Sushi #02-85 26 Singa Goody #03-21 27 Starbucks #01-76 28 Subway #02-81/82 29 The Orange Lantern #01-98 30 Tuckshop #03-19/20 31 Wang Caf #01-83 32 Ya Kun Toastwich #03-59 33 Yoshinoya #02-72/73 糖果/零食34 Bee Cheng Hiang #01-68 35 Bengawan Solo #01-101 36 Breadtalk #01-67 37 New Zealand Natural #01-K4 38 Swissbake #01-102 时装39 Animal #01-85/86 40 BIFC Collection #01-01/03 41 Bossini #01-45/46 42 Camel Active #01-75 43 Dakra, Euphoria of Style #02-86 44 Dano #02-115/116 45 Esprit #01-58/63 46 Ferranyl #02-71 47 GOLDLION #02-74/75 48 Hang Ten #01-91/92 49 Iora #02-87/96/98 50 JimmyZ #02-110 51 Kyra #01-43 52 LALU #01-51/52 53 Levi Strauss Signature #01-90 54 Mademoiselle #02-94 55 NanoL Ladies Lifestyle #02-70 56 Purpur #02-92 57 Red 2 #01-78 58 Southaven #02-77/78 59 Surfers Paradise #01-41/42 60 The Loft #02-121 61 Three Rifles Shirt Gallery #02-88/89 62 Wanko #01-70/72 食阁/美食广场63 Banquet #01-103/108 64 Food Junction #03-01/04 美发及SPA65 Creative Salon #02-113 66 EC House #03-12 67 Jean Yip Hairdressing #02-66 68 Masa Hairdressing #02-58 健康和美容69 Beauty Language #02-93 70 DermaSolutions #03-55 71 Energie #03-12A 72 GNC #01-53 73 Guardian Pharmacy #02-111/112 74 Holland & Barrett #01-90 75 Jericho #02-14 76 Leonard Drake #02-108/109 77 Les Parfum #01-05 78 Massage Today Nail and Fish Spa #02-59 79 NTUC Unity Healthcare #02-118/119 80 Thai Odyssey #03-44/46 81 The Body Shop #01-73 82 Wanyang Health Products & Foot Reflexology #02-08/12 83 Watsons #01-56/57 珠宝和手表84 Best Jewellery #02-80 85 New Future Jeans #01-K1 86 City Chain #02-117 87 Helen #01-44 88 La Belle Diamonds #01-04 89 Lee Hwa Jewellery #01-80/81 90 Surpassing Crafts #02-K7 91 The Minute & Second #01-11 儿童/玩具/早教/母婴92 Action Toyz #01-09/10 93 Build-A-Bear Workshop #02-17/18 94 Firstep Learning Hub #03-08 95 Gymboree Play & Music #03-09/10 96 Hwa Xia Interal #03-11 97 Modern Maternity #02-90 98 Mothercare #03-07 100 Poney Outlet #02-01/02 家居/生活/电器101 Blenwel.The Ultimate Choice #03-13/15 102 Budget Electronic #01-36/38 103 Cozy #02-68 104 Creative Living #03-52 105 Ewater Solutions #03-58 106 Home-Fix DIY #03-09/10 107 Howards Storage World #03-05/06 108 3G Handphone Shop #01-32 女士内衣和泳装109 ButtOns Collections #02-95 药品110 Raffles Medical Group #03-56 音像制品111 Gateway Music Centre #01-34 112 Poh Kim Video #02-62 眼镜113 Ideal Optics #02-120 114 Spectacle Hut #02-60 服务类115 AK Shoe & Key Services 修鞋及配钥匙#02-69A 116 Ariza Money Exchange 货币兑换#01-12 117 Aspen Laundry 洗衣店#01-K5 118 Kodak Express 柯达冲印#02-114 119 NTUC Income 人寿保险#03-47/48 120 Singapore Post 新加坡邮政#03-22 鞋包121 AA Travel Shop #01-39/40 122 Aldo Brue #01-79 123 All Bags Store #02-67 124 Anna Nucci #01-55 125 Bestwind Luggage #01-33 126 Clarks Shoes #01-74 127 DMK #02-76 128 EverBest #02-15/16 129 EverBest Mens Collection #02-19 130 Heatwave #02-91 131 Hush Puppies #01-77 132 Sole Essentials by Dakra #01-06 133 St Louis #02-79 134 The Flip Flop Shop #01-07 体育和休闲135 Profairway Golf Innovations #02-124 136 Sports Element #02-63 超市及专业店137 Cheers #01-82 138 Cold Storage #01-47/50 139 Taste Original (Organic Food Mart) #03-57 票务/旅游140 Aeroline #02-52 141 Asian Cruise #03-49 142 Batam Fast #03-50 143 Indo Falcon #03-42 144 Penguin Ferry #03-43 145 Penguin Travel #03-60/62 146 PriceBreaker #03-16 146 WaveMaster #03-39/40 三、港湾办公园区（Harbourfont Office Park）港湾办公园区（Harbourfont Office Park）包括18层的双塔写字楼港湾城大厦1座和吉宝湾大厦、16层的港湾城大厦2座、6层的美林港湾大楼、以及由SPI大楼重新开发而成的丰树灯塔大楼（Mapletree Lighthouse）。该办公区邻近中央商务区以及多个码头，吸引了众多跨国公司和船运公司入驻。1. 港湾城大厦一座和吉宝湾大厦 （Harbourfront Tower One and Keppel Bay Tower）诸如埃克森美孚、杜邦、日本邮船集团、宝马以及佳能这类的蓝筹公司已进驻港湾城大厦。整个裙楼与主楼共33,445平方米无支柱办公空间，主楼典型楼面面积为1,421平方米，裙楼楼面面积为4,354平方米。交通便利，可轻松抵达亚逸拉惹高速公路（AYE）、中央高速公路（CTE）和东海岸公园大道（ECP）。而且邻近港湾地铁站、港湾中心和怡丰城。主要特点 n 大面积无柱楼面n 便于综合布线的架空活地板n 先进的楼宇管理系统 n 综合安保系统 港湾城大厦一座和吉宝湾大厦外立面2. 港湾城大厦二座 (Harbourfront Tower Two)港湾城大厦二座是16层高的办公楼，已经进行过重要的改建升级，拥有先进的技术配套和服务设施。透过落地双层玻璃窗和玻璃泡式观光电梯，用户可以欣赏到优美的海景和秀丽的花柏山风景。客户中不乏知名企业，如全球航运巨头马士基、全球旅游巨头Hogg Robinson、卡尔森酒店集团、三井化学等。 港湾大厦二座与港湾中心通过有顶走廊相连，以便于两处之间的往来。在港湾中心设有多种配套便利设施，包括邮局、银行、饭店、咖啡厅、零售商店以及医疗与牙科诊所。 从花柏山至圣淘沙岛的缆车在该楼楼顶设有一站。 主要特点 n 架空活地板 n 先进的的楼宇管理系统 n 一体化的安保系统 n 典型楼面: 约929平方米花柏山-圣淘沙缆车在港湾城大厦2座顶部设有一中转站及相关机械设施3. 美林港湾大楼（Merrill Lynch HarbourFro