嘉定区商品住宅成交结构分析(PDF6)(1).pdf

嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年 8 月 1 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年 8 月 综述： 通过进一步获取嘉定区相关在售商品住宅的详细成交数据， 现对嘉定区各板块成交结构 作进一步深入分析，从中找出内在变化规律。 首先统计了嘉定区 14 个主要楼盘 17 月的成交数据(基本涵盖了嘉定区今年在售的除 配套商品房以外绝大部分的商品住宅， 但由于其中部分商品住宅如嘉城和金帝城市岸泊家园 既包含商品住宅又包含配套商品房，为分类带来了一定难度，故在此只能作一个笼统的估 算)，并将以上数据与该区域商品房成交数据相比较，如下图所示： 商品住宅占商品房成交量比重 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 , 0 0 0 1 , 2 0 0 1 , 4 0 0 1 , 6 0 0 1 , 8 0 0 2 , 0 0 0 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月 商品房商品住宅 由上图可以看出， 在商品房成交数量萎缩并不十分明显的情况下， 商品住宅比重占商品 房比重从 4 月起跳水一半以上并持续下降 （由 3 月的 57降低到 5 月的 13） ， 从 6 月开始 则出现小幅回升(由 22%提升为 37)。也就是说，即使在 3 月份的高峰时期，嘉定区成交 749 套商品房，则其中商品住宅成交量只有 424 套，而到了 5 月的低谷时期，嘉定区反而成 交了 1000 套商品房，则其中商品住宅成交量降低为 127 套，其余成交商品房无非是配套商 品房和商铺、 厂房、 车位等物业形态。 目前交易形势仍不乐观， 7 月份嘉定区成交商品房 1229 套， 商品住宅仅成交 458 套， 而且实际上其中仍包含了金帝城市岸泊家园中均价 3400 元/m2 的 343 套低价房（由于其中最低价 2052 元/m2，最高价 5668 元/m2，故无法区分其中政府 主导的配套商品房占去多少比重） 。 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年 8 月 2 嘉定区各板块商品住宅成交套数对比如下图所示： 商品住宅成交套数 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 3 0 0 3 5 0 4 0 0 4 5 0 5 0 0 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月 老城区板块南翔镇板块安亭镇板块江桥镇板块丰庄板块 由上图可以看出，高峰时期，嘉定老城区板块成交量比重始终维持在 5364，但 投资客和非理性购房群体一旦退却，则成交幅度大幅萎缩，降至 1112，而江桥镇商 品住宅成交量则先萎缩后大幅提高，由原来的 1040先降至 35，到了 6、7 月则 飙升至 7581（相应的成交价下降：嘉城最低价达到 3380 元/m2，城市岸泊最低价达 到 2052 元/m2） ，说明政府已在采取一定措施来维持现有成交量。 个案分析： 通过对老城区各在售楼盘成交价的仔细比较， 可以发现虽然交易量萎缩， 但并非一套也 卖不出去。 维持现价的嘉贤庄和鸿达嘉苑都属于价格未见明显回落，而成交量则大幅缩水的案例， 7 月份二者成交量一个在 5 套，一个在 8 套。交易走势如下图所示： 嘉贤庄 0 2,000 4,000 6,000 8,000 5 月6 月7 月 0 10 20 30 40 公寓价格走势公寓成交套数 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年 8 月 3 鸿达嘉苑 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月 0 10 20 30 40 50 60 公寓价格走势公寓成交套数 与清水颐园临近的金地格林春岸城由于从 3 月份起开始销售装修房，价格飙升至 7000 元/m2 以上，目前尾房销售情况十分惨淡，6 月份仅成交 2 套毛坯尾房成交，均价恢复到先 前的 5343 元/m2。7 月份 0 成交。交易走势如下图所示： 金地格林春岸城 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 1 月2 月3 月4 月5 月6 月 0 5 10 15 20 25 30 35 40 公寓价格走势公寓成交套数 与新城枫景临近的嘉定颐景园是老城区目前唯一开始大幅降价的楼盘， 目前降价已收到 一定的效果。其 7 月 22 日一天成交面积即达 1912.24 平方米，当天均价在 4811 元/平方米。 目前 7 月份均价在 5104 元/m2，成交 36 套。交易走势如下图所示： 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年 8 月 4 嘉定颐景园 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月 0 5 10 15 20 25 30 35 40 公寓价格走势公寓成交套数 南翔镇板块仅有金地格林风范城在售，以金地的品牌效应来讲销售情况极差，6 月开盘 至今，成交量仍然维持在 25 套左右。 安亭镇板块目前仅安亭新镇在售， 该盘前期销售情况良好， 但目前由于价格坚挺甚至小 幅提升，7 月份仅成交 9 套。交易走势如下图所示： 安亭新镇 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 公寓价格走势公寓成交套数 江桥镇板块嘉城和金帝城市岸泊家园价格均波动较大。交易走势如下图所示： 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年 8 月 5 嘉城 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月 0 20 40 60 80 100 120 140 公寓价格走势公寓成交套数 金帝城市岸泊家园 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月 0 50 100 150 200 250 300 350 400 公寓价格走势公寓成交套数 由以上两图可以看出，嘉城在 14 月销售均价极低（可能以销售配套商品房为主） ，从 5 月开始销售商品房，因此价格逆市上扬非常大，相应地成交量跌至个位数（但 6 月成交量 极大，目前原因不明） 。而金帝城市岸泊家园一直滞销， 7 月份均价大幅下调后成交放量（配 套商品房成交为主） 。 可见， 江桥镇板块两个楼盘由于混入了配套商品房导致价格体系混乱， 难托政府坐庄嫌疑。 丰庄板块中， 目前在售的嘉宝都市港湾城同样价格坚挺， 有价无市， 近期虽有 100 元/m2 小幅回落，但市场根本不接受。交易走势如下图所示： 嘉定区商品住宅成交结构分析 2005 年 8 月 6 嘉宝都市港湾城 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 3 月4 月5 月6 月7 月 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 公寓价格走势公寓成交套数 小结： 综上所述，可以看出嘉定区商品住宅市场存在以下特征： 1、 嘉定区商品住宅占商品房成交比重并不高，合理情况下可以达到 3 至 6 成，目前实际只 有 2 成左右； 2、 正常情况下，嘉定老城区商品住宅成交量可以达到嘉定全区的五成以上，目前只有 1 成 出头； 3、 目前嘉定区价格大幅下调的楼盘数量不多，仅有嘉定颐景园和金帝城市岸泊家园两家， 而嘉贤庄和安亭新镇甚至价格小幅上调； 4、 但凡价格未作下调的，成交量均大幅缩水至月均个位数，处于有价无市的尴尬境地； 5、 江桥镇板块价格体系混乱，托市情况严重。 针