房地产抵押登记.doc

如何办理房地产抵押登记 房地产抵押是指，抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法在权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 设定房地产抵押，应当依法办理抵押物登记，这是房地产抵押合同至关重要的生效条件，故应引起充分的注意，倘忽视了登记，那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。房地产抵押登记包括设定登记、变更登记和注销登记。 （一）房地产抵押设定登记。抵押双方当事人要持主合同、抵押合同、身份证件，填写房地产抵押登记申请表，与此同时，抵押人还应根据所设定抵押的房地产的类别不同提供相应的材料，如以预购商品房期权抵押的应当提交经登记备案的商品房预售合同；以房屋建设工程期权抵押的，应当提交房地产权证书，建设工程总承包合同或施工总承包合同，如该房屋在抵押期间竣工的，应当提交房地产权证书；以房屋及其占用范围内的国有土地使用权抵押的，应当提交房地产权证书；以已出租的房地产抵押的，应当提交房地产权证书和经登记备案的租赁合同；凡以此所提交的材料要根据房地产抵押办法之规定准备齐全，不可缺少或遗漏，只有在所提交的材料完全符合要求，房地产登记机构才会受理抵押登记并在规定的期限内作出是否准备登记的决定，准备登记的，出具抵押登记证明，不予登记的书面通知申请人。房地产登记机构在原房地产权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，同时向抵押权人颁发抵押权利证明。这一点与现行的操作不同，现行的登记是将房地产权证交由抵押权人执管，而修订后的抵押办法对此将作出修改。这一整套登记手续虽显复杂，但是其对保护抵押权人的利益却有着不可忽视的重要作用，万万不可粗心大意。 （二）房地产抵押变更登记。抵押当事人在签订了抵押协议并进行了设定抵押登记后，由于情况变化，原订的抵押协议需要变更的，应由抵押当事人进行协商，修订抵押协议中须变更的条款。而后要持有关文件向原抵押登记机构办理抵押变更登记。这里所谓的有关文件应包括但不限于原来所办理的抵押登记文件，变更后的抵押协议，变更后所抵押的房地产设定抵押所具备的文件，如原来设定抵押的是A楼、B楼，变更后只抵押A楼及B楼的一半，或又增加抵押C楼的X个层面，那么就应将C楼的有关材料一并提供，使变更登记即延续明显，又变更清晰，不至于造成混乱。抵押经变更登记后，双方则应按变更后的抵押登记行使权利，履行义务。 （三）房地产抵押注销登记。抵押注销登记主要有两种情况，一是抵押合同解除，虽然抵押期限未到，但是所设定抵押的前提已消失，如抵押贷款已提前归还，或抵押约定的义务已提前履行完毕，所设定抵押无必要，抵押当事人可解除抵押协议，而解除抵押协议应采用书面形式；二是抵押协议已正常履行完毕，双方亦无其他争议，原来的抵押合同已终止的，对这两种情况应当办理抵押注销登记。 抵押注销登记，抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。笔者认为这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方所签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料，作为抵押权人一定要认真审查抵押协议是否完全履行，主合同中的债权是否完全实现，如笔者曾遇到某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担付款责任，但未能得到法院支持。由此抵押注销登记的重要意义可见一斑。 以案说法：房产抵押不登记，抵押合同无效 案情简介广州李某于2000年6月借给谢某16万元人民币。当时，谢某称因资金周转不灵，请李某帮助，其承诺愿意支付年息2分(20)，一年后归还本息。为保障债权，李某向谢某要借款保证，谢某则愿意以自己名下价值约30多万元的房产作抵押。之后，双方签订借款合同，注明谢某把房产证交给李某保管，以该房产作借款抵押，但双方未订立专门的抵押合同，也未把抵押合同提交有关部门登记。一年后，谢某无力还债，李某遂诉至法院。此时，除了李某外，还有多个债权人起诉谢某。李某以自己拥有房屋抵押权为由，主张房屋拍卖款的优先受偿权。 中华人民共和国国家工商行政管理局令 第35号企业动产抵押物登记管理办法，已经国家工商行政管理局局务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。 局长王众孚一九九五年十月十八日第一条为加强对企业动产抵押物的登记管理，防止重复抵押，保障抵押债权的实现，根据中华人民共和国担保法的有关规定，制定本办法。第二条工商行政管理部门是企业动产抵押物的登记机关。企业动产抵押物登记，由抵押物所在地的工商行政管理局办理。企业动产抵押物分别存放于两个以上不同登记机关辖区时，由主要抵押物所在的市、县工商行政管理局登记，并将登记情况抄送抵押人登记注册机关和其他抵押物所在地的登记机关。企业动产抵押物所在地与抵押人原登记注册机关所在地一 致的，由抵押人登记注册机关登记。第三条企业以除航空器、船舶、车辆以外的下列动产抵押的，应当在抵押合同签字盖章后到工商行政管理机关申请办理 抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效：（一）企业的设备；（二）企业的原辅材料；（三）企业的产品或者商品；（四）企业其他可以依法抵押的动产。企业动产抵押后，该动产价值大于所担保债权的，其余额部分可以再次申请办理抵押登记。第四条办理动产抵押登记，由抵押合同双方当事人共同向登记机关提交企业动产抵押物登记申请书，并提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）有关动产抵押物的所有权或者使用权证书；（三）有关动产抵押物存放状况资料；（四）抵押合同双方当事人的营业执照；（五）双方代理人身份和权限证明文件；（六）需要提供的其他资料。第五条企业动产抵押物登记申请书应当载明下列内容： （一）抵押人和抵押权人的名称（姓名）、地址、法定代表人和代理人的姓名、性别、住所； （二）申请抵押物登记的原因； （三）抵押物的名称、数量、品牌、型号规格、号码、出厂日期、使用年限、价值、存放地等； （四）抵押物的所有权或者使用权； （五）被担保的主债权种类、数额； （六）债务人履行债务的期限； （七）抵押担保的范围； （八）登记机关； （九）申请人； （十）申请日期。 第六条 企业动产抵押物的登记事项包括：抵押人，抵押权人，抵押合同，抵押物的名称、数量和价值，抵押担保的范围，被担保的主债权的种类和数额，债务人履行债务的期限。 企业动产抵押物登记应当根据登记事项设立企业动产抵押物登记薄，供社会查阅。 第七条 登记机关应当在受理登记申请材料后，依照国家法律、法规的规定，审查下列内容： （一）第四条所列文件是否齐备； （二）抵押合同条款是否齐备； （三）用作抵押的动产是否重复登记； （四）抵押物是否属于中华人民共和国担保法第三十七条禁止抵押的资产； （五）抵押期限是否在动产抵押物权属期限或者使用年限 第八条 登记机关收齐登记申请材料之日为登记申请受理日。 登记机关应当自登记申请受理之日起5日内审查完毕，并决定是否予以登记。对符合抵押物登记条件的，发给企业动产抵押物登记证，并在抵押合同上签注企业动产抵押物登记证的编号、日期，加盖登记专用章，对不符合抵押物登记条件的，书面通知申请人不予登记，并将申请材料退回申请人。 企业动产抵押物登记证的格式由国家工商行政管理局统一制定。 第九条 变更被担保的主债权种类、数额或者抵押担保的范围的，抵押合同双方当事人应当于作出变更决定之日起7日内，持变更协议、原企业动产抵押物登记证和其他有关证明文件，向原登记机关申请办理变更登记。 同一动产向两个以上债权人抵押的，变更被担保的主债权数额时，必须征得后受偿的抵押权人的同意。 第十条 当事人延长债务人履行债务期限的，应当在到期日之前一个月内，持延长债务人履行债务期限的协议、原企业动产抵押物登记证和其他有关证明文件，向原登记机关申请办理续期登记。逾期不办理续期登记的，抵押合同自动终止。 第十一条 当事人提前解除抵押合同的，应当自解除抵押合同的协议签字盖章后7日内，持解除抵押合同的协议和原企业动产抵押物登记证，向原登记机关办理注销登记，抵押合同自注销登记之日起失效。 第十二条 合同履行完毕或者抵押物灭失后，当事人应当于履行完毕或者抵押物灭失之日起7日内，持履行或者灭失凭证和原企业动产抵押物登记证，向原登记机关办理注销登记。 第十三条 提交虚假证明文件或者采取其他欺骗手段，骗取企业动产抵押物登记的，注销企业动产抵押物登记证，处以5000元以上2万元以下的罚款。 第十四条 未按规定办理企业动产抵押物变更登记的，由企业动产抵押物登记机关责令限期办理；逾期未办理的，处2000元以上 5000元以下的罚款。 第十五条 登记机关办理动产抵押物登记时，按被担保的主债权的数额收取登记费。具体收费标准由国家工商行政管理局和有关部门共同制订。 登记费的承担由当事人协商；协商不成或者不愿协商的，由抵押合同双方当事人各承担一半。 第十六条 有关单位和个人，可以持合法身份证明文件，向登记机关查阅、抄录或者复印有关抵押物的资料，并按规定交纳费用。 第十七条 县级以上人民政府规定由工商行政管理部门办理城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押登记的，适用本办法的规定。 第十八条 以依法可以转让的商标专用权出质的，出质人和质权人应当于订立书面协议之日起20日内，向国家工商行政管理局办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。 出质登记的具体程序参照本办法的规定执行。 第十九条 本办法由国家工商行政管理局负责解释。 第二十条 本办法自发布之日起施行。 房产抵押登记房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 办理登记时，抵押当事人应提交下列文件： （l）主合同及抵押合同； （2）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； （3）抵押登记申请书； （4）国有土地使用证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明； （5）以预售的商品房作抵押的，须提交生效的商品房预售合同； （6）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； （7）可以证明抵押房地产价值的材料；如有效的房地产评估报告； （8）登记机关认为必要的其他文件。 登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证： （l）以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原房屋所有权证上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发房屋他项权证； （2）以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 动产抵押登记国家工商行政管理总局令(第30号)动产抵押登记办法已经中华人民共和国国家工商行政管理总局局务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。局长周伯华二00七年十月十二日动产抵押登记办法第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法的有关规定，制定本办法。第二条企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的县级工商行政管理部门（以下简称动产抵押登记机关）办理登记。未经登记，不得对抗善意第三人。动产抵押登记可由抵押合同双方当事人共同向动产抵押登记机关办理，也可以委托代理人向动产抵押登记机关办理。第三条当事人办理动产抵押登记，应当向动产抵押登记机关提交下列文件：（一）经抵押合同双方当事人签字或者盖章的动产抵押登记书；（二）抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。委托代理人办理动产抵押登记的，还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。第四条动产抵押登记书应当载明下列内容：（一）抵押人及抵押权人名称（姓名）、住所地；（二）代理人名称（姓名）；（三）被担保债权的种类和数额；（四）担保的范围；（五）债务人履行债务的期限；（六）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（七）抵押人、抵押权人签字或者盖章。第五条动产抵押登记机关受理登记申请文件后，应当当场在动产抵押登记书上加盖动产抵押登记专用章并注明盖章日期。第六条动产抵押合同变更、动产抵押登记书内容变更的，抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理变更登记。办理变更登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：（一）原动产抵押登记书；（二）抵押合同双方当事人签字或者盖章的动产抵押变更登记书；（三）抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。委托代理人办理动产抵押变更登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。第七条动产抵押登记机关受理变更登记申请文件后，应当当场在动产抵押变更登记书上加盖动产抵押登记专用章并注明盖章日期。第八条在主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权等情形下，动产抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理注销登记。办理注销登记应当向动产抵押登记机关提交下列文件：（一）原动产抵押登记书；（二）动产抵押变更登记书；（三）抵押合同双方当事人签字或者盖章的动产抵押注销登记书；（四）抵押合同双方当事人主体资格证明或者自然人身份证明文件。委托代理人办理动产抵押注销登记的，还应当提交代理人身份证明文件和授权委托书。第九条动产抵押登记机关受理注销登记申请文件后，应当当场在动产抵押注销登记书上加盖动产抵押登记专用章并注明盖章日期。第十条动产抵押登记机关应当根据加盖动产抵押登记专用章的动产抵押登记书、动产抵押变更登记书、动产抵押注销登记书设立动产抵押登记簿，供社会查阅。动产抵押登记书、动产抵押变更登记书、动产抵押注销登记书各一式四份，动产抵押合同双方当事人各持一份；动产抵押登记机关留存两份，其中一份留作动产抵押登记档案，一份置备于动产抵押登记簿中。第十一条有关单位和个人可以持合法身份证明文件，向动产抵押登记机关查阅、抄录或者复印有关动产抵押登记的资料。第十二条反担保及最高额抵押适用本办法。第十三条本办法由国家工商行政管理总局负责解释。第十四条本办法自颁布之日起施行。本办法施行之日起原企业动产抵押物登记管理办法（国家工商行政管理局第35号令）废止。附件：1、动产抵押登记办理须知2、动产抵押登记书（登记机关存档）（略）3、动产抵押登记书（抵押权人保存）（略）4、动产抵押登记书（抵押人保存）（略）5、动产抵押登记书（置备于登记薄）（略）6、动产抵押登记变更书（登记机关存档）（略）7、动产抵押登记变更书（抵押权人保存）（略）8、动产抵押登记变更书（抵押人保存）（略）9、动产抵押登记变更书（置备于登记薄）（略）10、动产抵押注销登记书（登记机关存档）（略）11、动产抵押注销登记书（抵押权人保存）（略）12、动产抵押注销登记书（抵押人保存）（略）13、动产抵押注销登记书（置备于登记薄）（略）14、抵押物概况（附页）（略）国家工商行政管理总局二七年十月十七日附件1：动产抵押登记须知为了您的合法权益能够得到充分的保障，请在填写登记书前仔细阅读以下内容。一、申请人须使用标准A4纸张、黑色钢笔或签字笔填写登记书。二、申请人应当保证其所提供的材料及信息真实有效。登记书内容应当与抵押合同以及主合同相关内容一致。三、中华人民共和国物权法第一百八十八条规定以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。四、中华人民共和国物权法第一百八十四条规定下列动产不得抵押：（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（二）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（三）依法被查封、扣押、监管的财产；（四）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。五、中华人民共和国物权法第一百八十九条规定企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第二条规定，企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的县级工商行政管理部门办理登记。六、国家工商行政管理总局动产抵押登记办法第三条规定，