房地产制度改革的内在逻辑及其发展趋势分析.pdf

2 0 0 9 年1 1 月河北经贸大学学报 N o v 2 0 0 9 笙! Q 鲞笙鱼塑生竺里型笪丝! 垒型生生! ! 型堑丝2 坚2 竺塑垒型三墨堡丝! 型：! ! 竺：! 国民经济 中国房地产制度改革的内在逻辑及其发展趋势分析 张娟锋，刘洪玉 ( 清华大学房地产研究所。北京1 0 0 0 8 4 ) 摘要：中国房地产业在过去2 0 年呈现爆发性成长的主要原因是房地产制度改革的综合结果。房地产制度的市场 化改革激发了城市居民潜在的住房消费需求，使得政府垄断了房地产开发土地的供应，并将土地非农化的巨大增 值收益从农村转移到城市。经济的市场化转轨，社会的城市化转型和消费的非农化升级是推动房地产制度改革的 内在逻辑。解除土地供应的政府垄断，完善房地产税收制度，形成明确的房地产业目标政策体系，将是房地产制度 改革的趋势所在。 关键词：房地产制度；土地制度；改革；内在逻辑 中图分类号：F 2 9 3 3文献标识码：A文章编号：1 0 0 7 2 1 0 1 ( 2 0 0 9 ) 0 6 - 0 0 1 8 - - 0 4 经过近3 0 年的房地产制度改革，中国的房地产 业逐渐成为国民经济的支柱产业，同时也成为政府、 企业和居民关注的热点。房地产业的发展促进了城 市面貌的改变，提高了城市居民的住房条件。与此同 时，房地产企业也从中获得了巨额利润。随着房价 的快速攀升，越来越多的城市居民无力买房，对房地 产业不满的声音越来越多。是什么因素导致了中国 房地产业在短短的2 0 年就发生如此大的变化? 又是 什么力量使得房地产业成为生产富翁的流水线? 回 答需要从源头上把握房地产业的发展缘由。 一、房地产制度改革催生房地产业发展 的历史机遇 ( 一) 住房制度市场化改革 改革开放之前，在公有制和计划经济体制下， 中国实行“计划建设，统一管理，单位分配，以租养 房”的公有住房实物分配制度。1 9 8 0 年4 月，邓小平 首次提出，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系 列政策”，由此揭开了住房制度改革的序幕。1 9 8 0 年 的住房制度改革以提高租金和公房出售为主，进展 速度缓慢。1 9 9 4 年7 月，国务院颁布了国务院关于 深化城镇住房制度改革的决定，开启了城镇住房 制度全面改革之路。而对住房制度改革具有里程碑 意义的文件则是1 9 9 8 年7 月3 日国务院发布的关于 进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知， 该文件宣布全国城镇从1 9 9 8 年下半年开始停止住 房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立 和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供 应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。 2 0 0 3 年8 月，国务院发布了关于促进房地产市场持 续健康发展的通知，进一步提出各地要根据城镇 住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变 化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实 现多数家庭购买或承租普通商品住房。中国住房制 度经过上述几次制度性改革，促进了城市住宅市场 尤其是商品房市场的发展。国家住房制度市场化改 革的基本思路就是要将大部分城市居民推向住宅 市场。伴随着居民收入水平的提升，购买商品房逐 渐成为城市家庭最重要的消费活动。在住房制度改 革的推动下，在各种辅助政策的激励下，城市居民 潜在的住房需求被成功地引导到了住宅市场上。为 房地产业的爆发性成长奠定了基础。 ( 二) 土地制度改革 1 土地使用制度改革。1 9 8 8 年的宪法修正案对 中国土地使用制度作出了重大修改，将“任何组织 或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法 收稿日期：2 0 0 9 - 0 5 1 9 基金项目：国家自然科学基金“中国城市住房价格短期波动规律及其驱动力研究”( 7 0 8 7 3 0 7 2 ) 研究成果 作者简介：张娟锋( 1 9 7 9 一) ，男，河南温县人，清华大学房地产研究所助理研究员，博士后，研究方向为住宅与土地经济；刘洪玉 ( 1 9 6 2 一) ，男，天津人，清华大学房地产研究所所长，教授，研究方向为房地产经济与管理等。 1 8 万方数据 国民经济张娟锋，刘洪玉中国房地产制度改革的内在逻辑及其发展趋势分析 转让土地”，修改为“任何组织或者个人不得侵占、买 卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可 以依照法律的规定转让”。这就是决定中国城市土地 使用权出让的关键性条款。1 9 9 0 年5 月，国务院发布 了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，明 确规定土地使用权可以采用协议、招标和拍卖三种 方式进行出让。从无偿到有偿，从无期限到有期限， 从无流动到有流动，中国土地使用制度改革掀起了 第个高潮( D i n g ，2 0 0 3 ) 。2 0 0 2 年5 月，国土资源部颁 布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明 确了招标拍卖挂牌出让的范围，要求商业、旅游、娱 乐和商品住宅等经营性土地必须采取招标、拍卖或 挂牌的出让程序。2 0 0 3 年，国土资源部又出台了协 议出让国有土地使用权规定，进一步规范协议出让 行为，随后又对土地市场进行了一系列的整顿。这一 系列文件的出台和整顿措施的展开有力地促进了 土地市场的改革，推动了土地市场的建设。 2 土地征用制度改革。土地征用是扩大城市国 有土地和满足建设用地需要的主要手段。改革开放 以后，政府通过强制性、大规模的土地征用，维持了 农村集体土地和城市国有土地两种土地所有权的 不平等地位，使巨额的土地非农化收益集中到城 市，支撑了独特的城市化和工业化模式。宪法修正 案( 2 0 0 4 ) 指出“国家为了公共利益的需要，可以依 照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补 偿”。在此基础上，改革征地制度，保护“失地农民” 成为社会焦点。土地征用是农村集体土地转变为城 市国有土地的唯一途径，土地征用权进一步强化了 政府在房地产开发土地供应上的垄断地位。 3 土地储备制度改革。中国的土地储备制度是 作为调控土地市场和实现土地所有权的工具出现 的。2 0 0 1 年4 月3 日，国务院关于加强国有土地资产 管理的通知，明确要求“有条件的地方政府试行收 购储备制度”，土地储备工作在全国迅速展开。土地 储备制度的核心作用是将各种形式的预备建设用 地集中到一个政府机构，再逐一在市场上进行出 让，即在一级土地市场上形成的“多个龙头进水，一 个龙头放水”的局面。 政府通过土地使用制度、土地征用制度和土地 储备制度改革，最终形成对城市房地产开发土地的 完全垄断( D e n g ，2 0 0 5 ；G e o r g ee ta l ，2 0 0 5 ) 。而其中 最大的弊端就是，面对数量巨大、形式多样的市场 化的住房需求，土地供给由于人为的控制导致了供 需之间的矛盾。因此，政府对于房地产开发土地的 垄断，实际上是导致中国房地产业畸形发展的根本 所在，也是导致房地产企业寻租行为和获取高额利 润的制度因素。 ( 三) 房地产金融体系与房地产市场体系建设 在积极推进住房制度和土地制度改革的同时， 政府为了进一步促进土地市场和住宅市场的发展， 积极培育房地产金融体系和房地产市场体系。为了 培育城市房地产市场，各地政府也出台了相应的政 策。上海市1 9 9 6 年颁布了关于搞活本市房地产二 三级市场的若干规定，推出了扩大新建内销商品 房的买受对象、降低房地产交易税费等政策措施。 同时允许已购公有住房上市交易和不可售公有住 房差价交换，全面放开了存量住房市场。为了进一 步扩大内需、启动住房消费，1 9 9 9 年上海又研究制 订了一系列深化房改的综合配套政策。 政府通过对住房制度和土地制度的改革，以及 房地产金融体系和房地产市场体系的培育，使得 城市房地产投资和消费都得到了空前的增长。房 地产制度改革的基本逻辑就是，在需求方面，充分 激发市场需求，完成房地产市场化改革；而在供给 方面，政府垄断房地产开发土地的供应，通过对于 土地使用制度、征用制度和储备制度的改革和完 善，使得政府成为城市一级土地市场上的唯一的 供应者。 二、房地产制度改革的内在逻辑 ( 一) 经济转轨推动：市场化 改革开放以来，中国经济形态面临重大调整， 即从计划经济形态向市场经济形态转变。在经济转 轨的过程中，房地产的价值因市场显化而增值。从 土地资源来看，在中国长期实行城市土地行政划 拨、无偿、无期限使用的过程中，土地被大量浪费和 低效率使用。土地市场的发育促进了社会对土地价 值的重视和研究，推动土地制度市场化改革成为必 然的选择。然而，在经济转轨的过程中，经济发展和 城市建设对于土地的需求越来越多，而土地资源又 是非常稀缺的，这进一步提升了土地的市场价值。在 政府主导型的经济发展中，控制土地的供应权，无异 。就控制了经济增长的命脉。同样，住房价值也在住房 市场发展过程中得到了充分体现，并出现“财富效 应”。因此，经济转轨成为推动住房制度市场化改革 的内在逻辑，即住房制度要能够充分调动人的积极 19 万方数据 河北经贸大学学报( 双月刊) 2 0 0 9 年第6 期 性，改变国家承担所有城市居民住房供应的局面， 由市场来解决大部分城市居民的住房问题。 ( 二) 社会转型推动：城市化 经济形态的转变迅速地推进了社会的转型，即 由原来的农业型社会向以城市为主导的城市型社 会转变。在这个过程中，人口开始向城市集聚，产业 逐渐向城市集中，大规划的“造城运动”在全国范围 内展开。而快速的城市化发展，需要两种资源，土地 和资金。除了保证以上两种资源的供应之外，还需 要有强劲的、可持续的消费支撑。这也就是中国房 地产制度改革另一内在逻辑，满足社会转型所带来 的城市化发展的需要。首先，从资金的角度来看，城 市化建设的主要资金来源于土地非农化后的增值 收益。在城市化过程中，大量农业用地被征用、开 发、建设，转化为非农业用地，它的本质是城市化内 容的一部分。对于土地增值来说，非农化增值具有 短期、大规模、大幅度的特点。在现阶段，它是政府 土地收益的主要来源。其次，从土地的角度来说，快 速城市化需要大量的建设用地，而获取土地高效的 方式就是维持政府的土地征用权。因此，改革土地 使用制度和征用制度的目的就是要为政府获取资 金和土地提供制度上的保证。第三，从消费的角度 来看，随着城市经济的发展和人口的集聚，城市化 进程单靠政府是难以推进的，必须有足够的消费作 为支撑。为了激发居民潜在的住房需求，推进住房 制度市场化改革成为必然的选择。 ( 三) 消费升级推动：非农化 经济转轨和社会转型给居民带来的最大变化 就是收入的增加，而收人增加必然推动消费的非农 化升级。从发达国家的情况看，居民消费支出中用 于食物、衣物和家庭用具的比例会逐步下降，用于 住房、交通以及保险、教育、旅游等现代服务消费 的比例会提高。在经济发达的东部，人均G D P 更 高，消费非农化升级的动力更强。如何正确引导、 激发城市居民的消费，成为城市经济持续发展的 关键，而房地业正好符合这一要求。因此，商品房 市场在一定意义上是为富裕家庭积累财富而存在 和发展的。 中国房地产制度之所以发生上述改革，是因为 中国的社会经济发展阶段赋予了房地产业特殊的 历史使命。总的看来，把握经济的市场化转轨，社会 的城市化转型，以及消费的非农化升级是理解中国 房地产制度改革内在逻辑的关键。 2 0 三、房地产制度改革的发展趋势 ( 一) 适时突破城乡土地制度界限 中国城市房地产业繁荣发展的一个重要基础 就是，政府在制度上维持了城市国有土地和农村集 体土地权利的不平等，只有城市国有土地才能进行 房地产开发。从目前发展的情况来看，尽管这种割 裂城乡土地市场的做法，在一段时间内维持了城市 房地产业的爆发性成长，但是也带来了明显的问 题，如城市房地产的泡沫，征地制度带来的损害农 民利益和侵占耕地等一系列问题( 王小映，2 0 0 3 ) 。 因此，在进一步明确城市国有土地和农村集体土地 产权的基础上，突破城乡土地市场分割的局面，成 为土地制度创新的必然趋势( 蒋省三、刘守英， 2 0 0 6 ) 。在未来二段时间，中国的房地产制度如果有 重大突破，很可能表现在政府将允许农村集体建设 用地进入一级土地市场，而这一制度变革的影响将 不亚于“联产承包责任制”。这将对中国城市的增长 方式、房地产业的发展形态、居民的住房消费习惯 等产生重大的影响。从中国房地产制度改革的趋势 来看，打破城乡土地市场的分割局面将成为必然的 选择，也是解决目前房地产业存在诸多问题的一个 根本性的路径。 ( 二) 及时完善房地产税收制度 随着中国社会结构和城市发展阶段的变化，房 地产税收制度的改革将是未来一项重要的任务。现 阶段，城市基础设施和公共服务建设的主要资金都 来源于土地非农化后的增长收益。而随着城市扩张 到一定程度，土地出让数量必然下降，土地出让收 入也会随之减少。从中国香港和新加坡等成熟地区 和国家的经验来看，随着城市功能的完善，城市房 地产处于不断增值的过程中，政府作为基础设施和 公共服务的提供者，应当享有相应的增值收益，而 政府获取房地产增值收益的主要方式就是征税。在 现阶段，由于我国房地产税收制度的不完善，土地 出让后房地产所形成的增值收益大部分被开发商 和个人所获得。中国香港特区政府和新加坡政府已 经建设了一套高效的土地价值获取机制，保证政府 可以有效地获得不动产的相关收益，这种机制的建 设对于房地产企业的投资行为和居民的消费行为 都将产生较大的影响( E d d i e e t a l ，2 0 0 4 ) 。 ( 三) 明确政府产业政策目标体系 房地产业是现代市场经济体系中重要的支柱 万方数据 国民经济张娟锋，刘洪玉中国房地产制度改革的内在逻辑及其发展趋势分析 产业，对人民生活和社会进步、对国民经济协调发 展、对城市竞争力、对金融体系等方面都具有深刻 影响。随着中国经济转轨和社会转型的深入发展， 房地产业在国民经济和社会财富形式中所占的重 要性和比重都将不断增加。政府的房地产业政策是 一个多目标体系，应该加强协调，形成合力( Y e h a n dW u ，1 9 9 6 ) 。一是促进市场竞争，打破政府、企业 对于资源的垄断；二是加强政府对于房地产市场的 调控，防止房地产泡沫及其市场波动影响整体经济 的正常发展；此外还需完善住房保障制度，强化政 府的有限目标、有限责任、动态调整，真正实现政府 对于弱势群体的住房保障功能。 四、简要的结论 中国房地产业在过去2 0 年中出现爆发性成长 的主要原因不是房地产企业的竞争力很强，也不是 企业家的能力很高，更不是因为房地产业本身是暴 利行业，而是中国房地产制度改革的综合结果。纵观 中国房地产制度改革的进程，其未来的发展趋势主 要集中在三个方面。一是解除土地供应的政府垄断。 打破城乡土地市场分割的局面，允许农村集体建设 用地进入一级土地市场，参与房地产开发和经济建 设。这一制度变革将对城市的增长方式、房地产企业 的投资决策以及居民住房消费习惯带来巨大的影 响。二是完善房地产税收制度，抑制投机需求。中国 房地产业经过2 0 年的爆发性成长，无论是从政府收 入的角度出发，还是从房地产市场健康发展的角度 出发，增加房地产的增值税、遗产税、收入税、印花 税都将成为房地产税收制度改革的必然趋势。随着 房地产税收制度的完善，房地产企业和个人的投机 性收益将大幅度减少。三是明确房地产业的目标政 策体系，建立房地产的产权产籍和市场信息系统。 各级政府对于房地产业调控的目标将趋于一致，而 信息系统的建设将保证中国的房地产市场更加公 开、透明，房地产企业和个人的行为更加趋于理性。 参考文献： 1 D i n gC 。L a n dp o l i c yr e f o r m i nC h i n a ：a s s e s s m e n ta n d p r o s p e c t s J 1 a n dU s eP o l i c y ，2 0 0 3 ，2 0 ：1 0 9 1 2 0 2 D e n g ，EE ，P u b l i cl a n dl e 髂i r I ga n dt h ec h a n g i n gm h so f l o c a lg o v e r n m e n ti nu r b a n C h i n a J r h eA n n a l so f R e g i o n a l S c i e n c e ，2 0 0 5 ，3 9 ：3 5 3 - 3 7 3 3 G e o r g eC S u na n dS a m u e lP S H o ，T h es a t e ，l a n dS y s t e m ， a n dL a n dD e v e l o p m e n t P r o e c S s e si nC o n t e m p o r a r yC h i n a J J A n n a l so ft h eA s s o c i a t i o no fA m e r i c a nG e o g r a p h e r s ， 2 0 0 5 ，9 5 ( 2 ) ，P P ：4 1 1 4 3 6 4 王小映全面保护农民的土地财产权益 J 中国农村经 济，2 0 0 3 ，( 1 0 ) ：9 - 1 6 5 蒋省三。刘守英打开征地制度改革的新窗口从广东 集体建设用地使用权流转管理办法说起 J 学习月 刊，2 0 0 6 ，( 1 ) ：2 2 2 3 6 E d d i e ，C H ，V i v i a nS H a n dD a v i dKH ，L a n dv a l u ec a p - t u r em e c h a n i s m si nH o n gK o n ga n dS i n g a p o r e ：Ae o m p a r a t i r ea n a l y s i s J J o u r n a lo fP r o p e r t yI n v e s t m e n t 明晰住房,特别是公有住房的产权关系;完善税费收缴 制度、住房金融制度、住房保障制度;建立、健全房地产市场预警机制;规范交易制度,加强市场主体的诚信建设是提升房地产市场效率的制度创新. 3.学位论文 邹杨 上海房地产周期波动及其对经济影响的研判与对策 2009 房地产业的周期波动研究一直以来受到学者们的热衷，希望从中找出房地产业周期波动的规律、特征并由此进行趋势或者影响因素判断。从当前研 究的情况来看，各家说法各异，莫衷一是，但是，在对房地产周期波动的研究中，逐渐形成了一套得到大家公认的判断方法，包括单指标分析，多指标 分析，即扩散指数法和合成指数法，只是在指标的选取上有着各自独到的见解。 本文在前人的基础上，结合上海市房地产业的发展情况，对上海房地产业周期波动进行了实证分析，并分析了房地产业周期波动对宏观经济和关联 行业的影响，由此分析房地产业对国民经济的影响方式和程度。研究上海房地产周期波动的意义在于拓展经济周期理论在具体产业上的应用，同时在实 践上能够指导上海房地产业的健康发展。 本文利用单指标法、扩散指数法、合成指数法建立了房地产周期波动的分析模型，对上海市房地产周期进行了判断。同时，利用贡献率、税收、投 入产出流量表等方法，计算了上海房地产业对经济的贡献率、拉动率、前向关联度、后向关联度等指标，得出如下结论： 一、上海房地产周期的基本长度在7年左右。上海市房地产业周期波动趋势的特点：波动幅度逐渐减小；上升时间增加，下降调整时间减少，短时间 内的调整加速；周期内部的剧烈波动减少，周期曲线趋于平滑；上海市房地产市场将处于高价位波动状态，价格大幅度下降出现的几率较小。 二、上海市房地产周期波动的原因有三，体制、经济和政策因素，其中，土地制度和房地产制度变化分别从供给和需求两个方面扩大了整个房地产 市场。经济因素方面，主要分析了可支配收入、价格以及GDP对周期波动的影响。政策因素方面，上海房地产周期在时间节点上滞后政策周期一年时间。 三、上海房地产业对国民经济的直接影响十分显著，从增加值和税收两个方面都印证了房地产业在国民经济中的支柱地位，周期波动对国民经济周 期影响较大；在间接影响分析中，上海房地产业对其他产业的带动作用也十分明显，产业带动系数达到了2204，其中前向关联度系数为1084，后向 关联度系数为11205，后向关联度高于前向关联度，说明上海房地产业的发展还处于起步阶段，更多地依赖要素和资源投入，对开发后的市场还有待拓 展。同时，房地产业周期波动对具体产业的影响也较小，说明房地产业的支柱产业地位仍在巩固阶段。 四、根据前文对上海房地产周期波动以及房地产周期对国民经济的影响分析，分别从完善土地管理制度，促进房地产市场的规范化，积极开拓和创 新房地产金融市场以及明确政府宏观调控的目的与方式，建立相关的法律法规和市场规则四个角度给出了稳定上海房地产市场的建议。 4.期刊论文 胡俊超 制度变迁与房地产市场效率 -金融经济（理论版）2006,(4) 一、我国房地产制度的历史变迁 1.土地制度变迁 第一阶段:新中国建立后至改革开放前.这一时期主要特点是土地公有化和无偿使用,土地具有非商品性质.新中国成立以来,经过土改,土地为小农分散所 有,然后经过三大改造建立了土地公有制的地位,继而建立了土地的全民所有制和集体所有制,其间曾通过人民公社将土地的集体所有拔高为全民所有.从 1962年开始,经过调整实现了土地全民所有和三级所有、队为基础的农村集体所有的形式.由于高度集中垄断的体制,土地的使用完全靠无偿划拨,土地 不具有商品性质,更谈不上形成土地市场. 5.期刊论文 高燕.王海滋 房价上涨与制度缺陷 -价格月刊2007,(1) 我国实行城镇住房制度改革以来,特别是1998年实行货币化分房政策后,房地产价格一路攀升.各界人士普遍认为:我国房地产价格波动是多方面因素 造成的,如政策调整、经济快速发展、市场预期、地价上涨、成本上升、开发商欺诈、游资、外资介入等.笔者认为:上述原因只是表面影响因素,深层根 源是我国房地产制度体系存在缺陷,即土地制度、房地产交易制度、城镇化政策、社会保障制度、监管制度等不健全带来的后果. 6.学位论文 王洪 中国城市规划制度创新研究 2004 近年来制度创新研究是世界学术界学术研究的前沿领域，也是中国改革开放事业中最大的亮点。1978年以来，中国20多年的社会、经济高速发展现 实和所取得的令世界瞩目的巨大成就，主要归功于中国政府所进行的全方位的制度创新。如何根据中国国情，将制度创新理论与各行各业、各不同层次 的社会、政治、经济现实相结合，构建各层次的、能够适应不断发展的形势需要、保障国家各项事业长期稳定、有效发展的制度框架和具体制度安排 ，是中国政治体制改革和经济体制改革的总体目标。 中国城市规划制度创新研究对中国城市规划事业发展至关重要，是今天乃至今后相当长时期内中国城市规划学术界需要加倍关注的重点课题。本文 详细研究和分析了新中国城市规划制度体系与制度安排的现状、特征、发展历史与主要思想理论渊源及其变革与演进，分析、总结和评估了新中国城市 规划制度创新的主要活动及成果，提出了近中期中国城市规划制度创新的若干选择和新的思路。 论文由6部分组成，其内容分述如下： 0前言 主要阐述了论文中涉及的主要概念和研究指导原则，包括中国城市规划现存制度分析与研究的主要原则和中国城市规划未来制度选择（制度 创新）研究的主要原则。 1相关理论研究及文献综述相关理论包括经济学人熊彼特与诺斯等人的创新理论和汪丁丁教授关于制度创新理论的转译与阐述。相关文献综述包括两 大部分：中国城市规划改革的理论与实践研究和中国经济体制改革与政治体制改革，以及行政体制改革研究的有关内容。 2研究分析与理论框架该部分主要是为了课题研究方便，预先对研究分析与理论框架进行了分析结构、研究时段、研究内容以及研究视角、研究重点 、范围和习惯用法进行了设定。 3中国传统城市规划制度体系及其制度分析 该部分研究了中国传统城市规划制度体系及其制度分析，包括城市规划制度结构体系的建立及其特征和 城市规划核心制度安排及其特征，以及中国城市规划相关制度；中国传统城市规划核心制度安排有城市规划编制制度、城市规划审批制度、城市规划实 施管理制度、城市规划教育制度和城市规划科学研究制度；城市规划相关制度包括国民经济计划制度（广义）、建设项目审批、投资管理制度、土地制 度和房地产制度等等。 4中国城市规划制度体系的演进与制度创新该部分研究了中国传统城市规划制度体系的变革与演进，包括城市规划制度系统环境、运行机制及制度体 系的变动和城市规划制度安排的改革与演进，着重分析了中国城市规划各项具体制度安排的演进与制度创新。现行中国城市规划制度系统最主要的具体 制度安排及其创新有：城镇体系规划制度，城市总体规划、分区规划与详细规划分级制度，控制性详细规划与城市设计制度，法定图则制度，城市规划 委员会与城市规划行政管理科层制度，城市规划的公众参与制度，城市管治制度，可持续发展战略规划制度，近期建设规划制度，城市规划设计资质和 注册规划师执业制度，概念规划与结构规划制度和城市规划专家评审制度、城市规划督察员制度以及旅游规划、风景名胜、