房屋登记实务(2).ppt

房屋登记实务,兼谈不动产登记暂行条例实施细则的影响！,李炜,2016年2月1日,目录,Contents,Page,1,房屋登记簿,2,3,4,5,6,房屋登记的类型和原则,房屋登记中的公证认证,首次登记,其他登记,信息查询和共享,3,7,19,21,23,28,房屋登记簿,什么是房屋登记簿,房产证和登记簿的关系以及物权生效时间,【合同效力和物权效力区分】,第二条房屋登记簿（以下简称“登记簿”）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构（以下简称“登记机构”）制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。,房屋登记簿管理试行办法,第四条登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。,（基本状况包含记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号等。权利状况包含记载房屋所有权、他项权利等有关情况。其他事项：补换证、依生效法律文书登记、最高额抵押等）,什么是房屋登记簿？,房产证和登记簿的关系以及物权生效时间？,房产证的效力登记簿效力,第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,不动产登记簿记载时=不动产物权生效时间,三个例外：合法建造、继承、遗赠、生效法律文书,物权法28-30条,【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。,物权法第十四条,合同效力和物权效力区分,物权法第十五条,【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,（一房多卖、私下借贷抵押未登记、撤销合同不等于撤销登记、合同无效不等于登记无效。）,房屋登记,房屋登记的类型,登记的几大原则,登记的一般程序,登记的基本单元,登记中的当事人的身份证明,登记中那些可以单方申请的情形,不予登记的几种情形,房屋登记的类型？,国有土地上房屋和集体土地上房屋登记,初始登记（首次登记）、变更登记、转移登记、注销登记、抵押登记、地役权登记、预告登记、异议登记、更正登记、查封登记。,两者的区别：一是身份限制；二是处置限制。,登记的原则一,属地登记原则,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。,细则第三条不动产登记机构依照条例第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。,不动产登记暂行条例第七条,登记的原则二,专业人员审核原则,不动产登记暂行条例第十一条,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。,房屋登记技术规程1.0.3.2,房地产登记工作中，具有审核性质的工作应由登记官承担。,不动产登记暂行条例实施细则第十条【不动产登记工作人员】,承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。,国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。,登记的原则三,一体登记原则（权利主体一致原则）,条例第二条第二款：房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当以土地使用权、海域使用权为基础，并保持权利主体一致，法律另有规定的除外。,建设用地使用权、海域使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内建筑物、构筑物所有权应当一并登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权应当一并登记。,区分权利主体一致和用途一致,登记的原则四,依申请登记为主、依职权或嘱托为辅原则,依申请,不动产登记暂行条例,第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。,依职权,房屋登记办法,细则第八十一条不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。,第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。,依嘱托,查封、征收注销,（查封分三种类型：司法特指法院、行政：公安、检察院、税务、海关、国安、纪检、城管等、内部管理需要如更正暂缓登记的、改建的）（期限法院三年公安两年、行政机关一般不超过30天）,登记的原则五,连续登记原则,不动产登记暂行条例实施细则征求意见稿第三条,【连续登记】,未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。,房屋登记技术规程1.0.3.5,未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记；因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记；,例1：甲一幢无初始登记的房屋，经法院判决给乙，如何登记？,例2：甲已备案的商品房一套，经法院判决给乙，如何登记？,关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函三、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。,登记的一般程序,房屋登记办法,第七条,办理房屋登记，一般依照下列程序进行：,申请,受理,审核（包含现场查勘）,记载于登记簿,发证,房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。（集体土地上房屋必须公告）,登记的基本单元,房屋登记办法,第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。,国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,实践中：如夫妻离婚分割商品房，酒店宾馆部分执行,登记中的当事人的身份证明,自然人,大陆居民用身份证或者其他合法证件、香港、澳门的使用香港身份证或者港澳通行证、台湾的使用台胞证或者往来大陆通行证、外国人或者华侨使用护照或者中国政府发放的居住证。,法人和其他组织,营业执照、组织机构代码证、法人证书,特殊主体：解放军、武警部队；村民小组,登记中那些可以单方申请的情形,不动产登记暂行条例,第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。,属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：,（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；,（例如，预购商品房的购房人可以单方申请预告登记）首次取得土地使用权的细则33、34、40、44、54条,（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；,（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；,（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；,（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；,（六）申请更正登记或者异议登记的；,（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。,不予受理登记的几种情形,不动产登记暂行条例,第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：,违反法律、行政法规规定的；,存在尚未解决的权属争议的；,申请登记的不动产权利超过规定期限的；,法律、行政法规规定不予登记的其他情形。,（如活动板房、卧室、卫生间、客房）,房屋登记办法,第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：,未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；,申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；,申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；,申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；,房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；,房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；,法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。,关于公证认证,房屋登记中公证或者认证的规定,房屋登记中公证或者认证的规定,细则十一、十二、十条,父母之外的监护人处分未成年人不动产的,境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书；自然人处分不动产的,继承、受遗赠取得不动产的,1,2,3,房屋首次登记,首次登记的要件和登记难点,初始登记的要件和登记难点,不动产登记暂行条例实施细则,第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：,不动产权属证书或者土地权属来源材料；,建设工程符合规划的材料；,房屋已经竣工的材料；,房地产调查或者测绘报告；,相关税费缴纳凭证；,其他必要材料（监护权证明、委托书等）,第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。,（不计容的架空层、小区公用的配电房、物业用房等。闽政办【2014】134号文（二）结合民用建筑修建的地下人防专用设施，即由人防专有防护设备和人防围护结构形成的具有一定防核生化武器和常规武器打击能力的地下封闭空间，所有权登记为全体业主，平时不得改变人防设施结构，影响防护功能。）,1,2,3,4,5,6,关于其他登记,房屋登记中变更登记和转移登记的区分,抵押权登记和最高额抵押权登记的区别,预告登记的情形、法律效力及其灵活运用,更正登记和异议登记,房屋登记中变更登记和转移登记的区分,不动产登记暂行条例实施细则,第二十六条下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：,权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；,不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；,不动产权利期限、来源等状况发生变化的；,同一权利人分割或者合并不动产的；,第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：,【买卖】,【互换】,【赠与】,【继承、受遗赠】,【房屋分割、合并，导致所有权发生转移的】,【以房屋出资入股】,【法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的】,【法律、法规规定的其他情形】,【区分的口诀：主体变则转，客体变则变】,性质变更,抵押权登记和最高额抵押权登记的区别,房屋登记办法,第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：,登记申请书,第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：,登记申请书,【最高债权额】记载最高额抵押合同中双方当事人约定的最高债权金额。【债权确定的期间】记载最高额抵押合同中双方当事人约定的债权确定的期间。（特别说明：通常认识中，都是银行贷款办理抵押，但是其实实践中可以分成两类：1、自然人借款抵押；2、非自然人的需有金融许可或者特别法规定（银行、信用社、小额贷款公司、典当公司、互助社）；3、非借款类的抵押：法人其他组织抵押的不同不是只有借款才可以设立抵押，根据担保法第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。）,申请人的身份证明,房屋所有权证书或者房地产权证书,抵押合同,主债权合同,其他必要材料,申请人的身份证明,房屋所有权证书或房地产权证书,最高额抵押合同,一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料,其他必要材料,预告登记的情形、法律效力及其灵活运用,不动产登记暂行条例实施细则,第八十五条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：,预售商品房,情形,效力,细则第八十五条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。,预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。,运用,可以适用于附条件或者附时间的合同履行，如租赁未到期的买卖、保障房未到上市期限的买卖、附条件的赠与合同等等。,不动产买卖、抵押,以预购商品房设立抵押,法律、法规规定的其他情形,1,2,3,4,更正登记和异议登记,物权法,第十九条,细则第八十一条不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。,细则第八十四条异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在