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现代经济 市政建设与房地产发展的经济分析 龚群有广州市市政集团有限公司5 1 0 0 6 0 ，“、 ；摘要：选取了市政建设与城市土地运营两个视角，说明了无论是市政工程，还是城市土地。都是经营城市理论中两个很重要的要索。j i两者既是高度的统一，又是相辅相成的正比关系。从经济的角度。分析了土地供应空间结构和产品结构对房地产的影响。在此基础上。结i i 合土地市场发展的情况，尝试着提出了市政建设中土地运营的对策。 i ；关键词：市政工程土地运营经营城市房地产i f 1 引言 房地产建设是市政建设发展的莺要标志之一，市政建设发展为房 地产业提供了广阔的发展空间，市政工程的建设水平在一定意义上反 映了一个城市的发展水平和城市形象，也与市民的日常工作、学习、 生活、大众安全息息相关，也因此备受政府和市民的关注。随着经 济、文化生活的发展，尤其是在建设现代化城市和全面建设小康社会 的背景下各地政府纷纷加人了对市政工程的投入，市政工程呈现出 了一派繁荣的景象。 土地，是当今政府宏观调控的重要手段，也是影响房地产开发的 基本要素。2 0 0 2 年7 月政府发出的土地交易制度改革令至今己经执行 两年，如今改变的除了交易形式，还有交易价格和付款方式。新政策 环境下的“城市土地运营”的挑战性进一步加剧，也因此而成为各方 关注的焦点。 对于个城市而言，土地是城市发展的核心与关键。土地作为城 市空间和城市功能的载体，不仅是城市资源的蘑要组成部分，也是城 市政府的重要资产。土地以其举足轻重的资产地位。对一个城市或区 域的经济发展大局起着重大作用，有时甚至是决定性作用。 2 市政工程与城市土地的关系 2 1 土地运营与城市经营 运营土地，是经营城市中最重要的内容。国土资源部第1 1 号令 发布之后，大家都非常肯定了这一点，积极推行土地招标、拍卖，同 时加强行业的规范自律以及透明度，完善竞争秩序，这些都是经营城 市非常必要的制度基础和行业发展走向。因为土地是构成一个城市空 间和城市功能的载体，城市土地是最为宝贵且有限的资源，土地经营 的状况又直接关系到城市的发展空间、发展潜力和发展方向。因此高 度鼋视对城市土地的经营和管理，努力提高土地资本的利用效率的地 域空间的生态效益和经济效益，又成为一个重要的课题。因为我们知 道，个具有良好经济前景、管理高效率的城市，其土地价值也必然 会随之增长。 。 土地，是当今政府宏观调控的重要手段。也是影响房地产开发的 基木要素。2 0 0 2 年7 月政府发出的土地交易制度改革令至今己经执行 两年，如今改变的除了交易形式，还有交易价格和付款方式。新政策 环境下的“城市土地运营”的挑战性进一步加剧，也因此而成为各方 关注的焦点。 过去土地运营是以计划经济为主，那不叫开发不是市场化动 作，开发就是面对市场。我们以前是在混乱状态。现在只能说f l , N n J 开 始建立中国地产开发的模式，初步形成，初步建立这种体制。改变以 前没模式的混乱状态政府的职能就是要给最好的产业构架、产业政 策、产业保障，调整产业的平衡性，来提高城市的竞争能力、竞争优 势。我们要充分地提高城市的上地经营价值，提高城市的经济竞争 力。政府增加财政收入不是光靠卖地，单纯以地生财这是最短浅的眼 光，也是一种农民眼光。对一些比较落后的地方只要不违反政策，应 该以优惠的土地政策，把经济带动起来，增加财政收入。在这种过程 中。政府绝对不能介入经营，它的职能是要制定市场规则，要维护市 场规则。 2 2 市政下程与城市经营 市政下程的建设水平在一定意义上反映了个城市的发展水平和 城市形象，也与市民的日常工作、学习、生活、大众安全息息相关， 也因此备受政府和市民的关注。随着经济、文化生活的发展，尤其是 在建设现代化城市和全面建设小康社会的背景下。各地政府纷纷加大 了对市政T - 程的投入。市政工程旱现m 了一派繁荣的景象。市政工程 要服务于城市区域。政府的目标、交通的限制、便利市民的要求，市 政工程的工期一般不会太长。属于“短、平、快”的建设性质。但 是，同其他城市基础设施相比，市政T 程有其独有的特点：一是市政 工程是由政府投资的公益性项目，其产品为公众使用：一是市政工程 的投资效益只能在其使用过程中显现。正是由于市政工程具有这些特 点，铸就了市政工程在城市建设中的特殊地位。 由上可见，无论是市政工程。还是城市土地，都是经营城市理论 中两个很重要的要索。两者既是高度的统一又是相辅相成的正比关 系。 3 城市十地运营供应对房地产的影响 土地供应结构主要分为空间结构和产品结构，其对于房地产市场 的影响也是不同的。 3 1 城市土地的空间结构对房地产市场的影响 房地产的基本特征是位置的同定性，区位对于房地产至关重要， 该特征决定了房地产开发商之间的竞争表现为位置固定的空间竞争。 而消费者最终的选择也决定于居住成本和住房价格，距离就业中心较 近的位置住宅价格较高。但居民可以支付较少的交通费用和较低的时 间成本距离就业中心较远的位置住宅价格较低，但是居民需要支付较 高的交通费用和花费较高的时间成本。 供应土地的区位分布还影响房地产市场的统计价格，影响房地 产供应的产品结构。如在城市郊区开发的房地产，一方面由于土地价 格较低，使开发出的产品总体价格较低，按照目前的房地产价格的统 计方法能使市场交易的平均价格F 降另一方面，由于基础设施配套等 各方面原因，此类土地对应的房地产以普通住宅为主，而在城市中心 的土地，由于土地成本较高，开发成高档产品能使开发商更加有利可 图。住宅建设用地的总量和结构将决定住宅产品的结构，在本轮宏观 调控中对高档住宅用地是堵和压。对普通住宅和经济适用房则采取的 是鼓励政策，闲置土地收回后也主要是作为普通住宅和经济适用房的 建设用地。 3 2 城市土地的产品结构对房地产市场的影响 对土地供应的产品结构政策从宏观层面主要有四条：一是停止别 墅用地的供应；二是优先满足普通商品住房的用地需求；三是严格控 制高档住宅的土地供应；四是加强经济适用住房的用地管理。 以高档商品房和普通商品房为例，建立模型图l 来解释土地供应 政策对房地产市场产品结构的调控。假定房地产场只存在高档商品房 和普通商品房。高档商品房用地与普通商品房用地可以自由转换土 地的总供给量为s L ，开发商追求利润最大化。由于高档商品房的收益 高于普通商品房的收益所以高档商品房的边际收益曲线( M R H ) 高于普通商品房的边际收益曲线( M R L ) 。最初，高档商品房的边 万方数据 现代经济信息 际收益曲线为M R H l ，普 通商品房的边际收益曲线 为M R L l 。市场均衡为F l 点，普通商品房用地的数 量为S L l 。高档商品房用 地的数量为S L S L I 。随着 人们收入水平的提高高 帆 田1 高档商品房与瞢通商品房用地结构调整模型 档商品房的需求高于普通商品房的需求。也就是说，高档商品房需求 的增幅大于普通商品房此时。高档商品房的边际收益曲线由M R H I 上 升至M R H 2 ，普通商品房的边际收益曲线南M R L l 上升至M R L 2 。市 场均衡由F I 点变为F 2 点。市场均衡时高档商品房用地的数量增加了 S L I S L 2 ，普通商品房用地的数量相应减少了S L I S L 2 。可见为使利 润最大化，开发商首先开发高档商品房，其次考虑普通商品房的开 发。所以政府应对房地产市场进行适当干预调整土地供应的产品结 构，解决住房市场的市场失灵问豚，以满足中低收入者的住房需求。 土地供应结构的变化对土地价格的影响仍然遵循供求理论，也即 是说如果高档商品住宅的用地数量增加，使得普通商品住宅的用地数 量减少。而市场上对普通商品住宅用地的需求又很旺盛的情况下，必 然导致普通商品住宅用地地价的卜涨。即使是高档商品住宅的用地数 量减少，使得普通住宅的用地数量有所增加。但是如果供给量小于市 场需求量，仍然会导致普通住宅用地地价的上涨。 4 市政建设中 地运营的对策 由于历史遗留原因，土地市场本身还存在许多问题，特别是一些 遗留问题，在采取相应对策之前，应首先做好基础工作，妥善解决。 根据具体情况，笔者认为应该开展以下几方面的主要工作： ( 1 ) 妥善解决土地自行交易行为 考虑土地市场、土地审批工作的延续性，在对中心市区范围内土 地交易情况进行全面摸底，掌握土地自行交易的情况。对有关具体情 况进行研究并拿出了方案。既要妥善解决历史遗留口】题，又要坚决执 行国土资源部经营性用地公开出让的要求，避免对正常土地市场发展 造成不利影响。 ( 2 ) 开展中心城区建设用地大清查和城市土地集约利用潜力评 价，摸清可开发盘活土地资产的家底。 投入专门人员和经费，开展了中心城区建设用地大清查和城市土 地集约利用潜力评价工作。 通过土地清查和利用潜力评价，政府一方面继续严格控制各类开 发建设用地，加强土地供应管理；另一方面，在中心城区新增建设用 地不足的情况下，可以适当采取土地利用总体规划的调整和规划筹建 公路等。将更多的城市建设用地控制在政府手中，帮助政府实现调控 土地市场的规范发展，为经济社会可持续发展提供必要的用地保证。 ( 3 ) 加大闲置土地的清查回收力度，积极促进存量土地的消化 利用 大量的存量未开发用地，制约了房地产开发对土地的进一步需 求，也对土地市场的发展造成威胁。可以参照某些城市的经验，制定 具体处置办法采取无偿收回、收购、置换或限期开发建设、临时利 用等办法进行消化。 ( 4 ) 采取有效措施避免大型房地产开发企业囤积土地 一些具有规模的房地产开发企业都在大量进行土地储备。囤积上 地现象较为突出。大量的土地被一些大型开发企业垄断，非常不利用 土地市场公平竞争。应有针对性地开展工作，采取限期开发或政府回 收等措施，将这些上地重新投放土地市场。 5 结束语 当前中国正面临历史上最大规模的城市化，城市化发展将直接 影响和谐社会的构建。建设和谐城市是构建和谐社会的内在要求和必 由之路。因此，要以降低生活成本、促进各区域之间的协调发展为 目标，加强配套设施建设，使房地产建设与城市化协调发展。我们 应遵循建设和谐城市的理念，围绕城市上规模、上档次、上品位， 全力营造城市环境，运用市场化运作手段，以城市化协调发展为导 向，加快旧城区改造步伐，不断拓宽融资渠道，多方面筹集城市建 设资金使城市建设步入良性发展轨道。使城市设计突出特色求和 谐，房产建筑讲究艺术求和谐，以促进房地产建设与城市化的协调 发展。 参考文献： f l 】谢守红，城市化发展理论和实践【M 】北京：中央编译出版社， 2 0 0 4 【2 】谢经荣等，房地产经济学【M 】北京：中国人民出版社，2 0 0 2 【3 】华伟，房地产经济学【M 】上海：复旦大学出版社，2 0 0 4 【4 】付晓东。中国城市化与可持续发展【M 】北京：新华出版社， 2 0 0 5 【5 】刘榕、刘胜群， 济，2 0 0 5 。( 1 i ) 【6 】王涛、黄志玉， 2 0 0 5 ，( 1 2 ) 规范房地产市场，构建和谐社会【J 】企业经 小城镇房地产建设问题及对策【J 】城镇建设， 【7 】孙英兰，城市化加速失衡，中国经济面I 临三大挑战【J 】嘹望周 刊，2 0 0 4 ，( 1 1 ) ( 上接第1 0 页) 费、银行降息、公房出售等诸多政策措施这些都在一定程度上刺激下，对不同时期的房价，特别对目前持续上涨的房价更应正确看待、 了居民对房屋的需求，需求上升的同时也对房价产生影响。理性分析。 针对目前房价持续上涨、楼市过热的情形，笔者认为政府应加大 宏观调控的力度，努力实现房地产市场供求总量的基本平衡结构基 本合理、价格基本稳定。 社会主义市场经济和资本主义市场经济的一个重要不同之处就是 在资本主义市场条件下，资本主义私有制在社会经济活动中占主体地 位，这就决定了资本主义市场经济运行的根本目标是追求最大限度的 剩余价值。而在社会主义市场经济条件下，社会主义公有制在社会经 济活动中占主体地位。这就决定了社会主义市场经济的根本目标是实 现劳动人民的共同富裕。因此，笔者认为，在社会主义市场经济条件 参考文献： 【l 】扬大军、白津夫主编， ，人民出版社，2 0 0 2 年9 , q 第一版第8 页 【2 】D 格林沃尔德主编、现代经济词典) 翻译组译：现代经济 词典) ，商务印书馆1 9 8 1 年版，第2 7 5 页 【3 】肖忠东、段兴民编著， 社会主义市场经济导论，西安交通 大学出版社。20 0 3 年3 月第l 版第1 9 6 页 作者简介：费伟健，单位：吴江市委党校，学历：江苏省党校研 究生。研究方向：政治经济学。 一1 2 一 臼 万方数据 市政建设与房地产发展的经济分析市政建设与房地产发展的经济分析 作者：龚群有 作者单位：广州市市政集团有限公司,510060 刊名： 现代经济信息 英文刊名：MODERN ECONOMIC INFORMATION 年，卷(期)：2009，(22) 被引用次数：0次 相似文献(1条)相似文献(1条) 1.学位论文 高治国 天津市政工程与城市土地运营模式初探 2004 市政工程是由城市建筑、道路、管网等组成的城市生命线，所有这些工程信息的准确及时掌握对市政规划、工程设计与施工以及抢险指挥等都具有 重要的指导意义。因此，建筑、道路和管网便成为市政工程管理主要研究对象。 市政工程的建设水平在一定意义上反映了一个城市的发展水平和城市形象，也与市民的日常工作、学习、生活、大众安全息息相关，也因此备受政 府和市民的关注。随着经济、文化生活的发展，尤其是在建设现代化城市和全面建设小康社会的背景下，